На кого оформляют квартиру купленную в ипотеку

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке | Единая информационная система жилищного строительства

На кого оформляют квартиру купленную в ипотеку

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат?..

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочное погашение ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажа недвижимости вместе с долгом
  4. Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  • При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Источник: Домой.ру

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2020/10/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%B2-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B5

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

На кого оформляют квартиру купленную в ипотеку

Собственник не сможет переоформить квартиру, находящуюся в залоге у банка, на третье лицо (родственника или нет – не имеет значения), если банк не даст на это свое согласие. А одобрение кредитной организации можно получить только в одном случае: если на нового собственника будут переоформлены и долговые обязательства.

Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный актив» Ксения Воронина:

Теоретически – да, с согласия банка. Однако на практике получить такое согласие можно крайне редко по ряду причин. Во-первых, банки очень не любят, когда собственник квартиры и заемщик – не одно и то же лицо, ибо в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру.

Да и просто рычагов воздействия на Вас как на заемщика, становится меньше. Во-вторых, если вместе с правом собственности Вы хотите передать родственнику и кредит, то банк должен сначала проверить и оценить его кредитоспособность и надежность как заемщика. Есть вероятность, что Ваш родственник не устроит банк по этим параметрам.

Но даже если Ваш родственник вполне подпадает под портрет заемщика, желательного для банка, банку все равно легче отказать Вам, чем одобрить переоформление, так как эта операция никакой выгоды для банка не несет, только лишние хлопоты и риски, а обязательства ее одобрять у банка нет.

Однако Вы все равно можете обратиться в банк с соответствующим запросом: если заявление подано в письменном виде, Вам обязаны дать на него ответ.

Отвечает ипотечный менеджер агентства «М16-Недвижимость» Юлия Щеголева:

До полного погашения ипотечного займа переоформление квартиры на кого-либо из родственников невозможно, если изначально заемщиком по ипотеке выступает только один человек.

В этой ситуации переоформить ипотечное жилье удастся только после полной выплаты взятого займа. Пока же заемщик, на которого оформлена ипотека и, соответственно, жилье, продолжает нести свои обязательства, ни о каком переоформлении не может быть и речи.

Даже если в качестве потенциального собственника выступает родственник по первой линии.

О том, чтобы иметь в перспективе возможность переоформить ипотечную квартиру на кого-либо из родственников, необходимо позаботиться заранее.

При оформлении займа указывайте такого родственника в качестве созаемщика, пусть даже обязательства по ипотеке Вы планируете нести самостоятельно.

Только в случае, если родственник уже идет созаемщиком по ипотеке, квартиру удастся оформить в его собственность. Это единственная возможность для оформления ипотечной квартиры на родственника, других путей не существует.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.

Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги.

Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога.

Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, юридически данный перевод прав возможен. Однако Вам следует обратить внимание на то, что данную сделку Вы обязаны будете согласовать в письменном виде с банком-кредитором.

Во-первых, при оформлении ипотеки именно кредитор является залогодержателем Вашего имущества. И без его письменного согласия никакие сделки с данной квартирой, являющейся предметом залога, не могут быть совершены.

Во-вторых, кредитор должен дать согласие на перевод долга одновременно с имуществом на новое лицо – Вашего родственника. Таким образом, произойдет титульная смена собственника, но имущество также будет оставаться в залоге у банка, и у нового собственника появится обязанность отвечать по долгам.

В-третьих, в случае несогласия банка с переводом прав собственности и обязанностей по оплате на новое лицо – Вашего родственника – Вы всегда имеете возможность погасить кредит, снять залог и в дальнейшем распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

И, наконец, вариант, по которому банк освободит имущество от залога и передаст третьему лицу (Вашему родственнику), сохранив обязательства по оплате за Вами, возможен только в том случае, если Вы представите банку иные гарантии возврата платежа и иные залоги, гарантирующие выплату задолженности в полном объеме.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a9860b63c50f7a560e19bd6/mojno-li-oformit-ipotechnuiu-kvartiru-na-rodstvennika--5aa2f96dad0f2270f9dd8ba1

Кто владелец в «ипотечной» квартире? Основные вопросы

На кого оформляют квартиру купленную в ипотеку

Вокруг слово «ипотека» в России существует много легенд. Одна из них состоит в том, что банк в любой момент может просто выкинуть заемщика из квартиры. Но, приобретая жилье в кредит, вы сохраняете право собственника на купленную квартиру. Только есть некоторые нюансы, которые ограничивают этот закон.

Кто собственник квартиры, купленной в кредит, — я или банк?

Безусловно, собственником жилья является заемщик. Однако, оформляя право собственности на квартиру на кредитные средства, Федеральная служба государственной регистрации, наряду с этим, регистрирует залог приобретенной недвижимости в кредит. Таким образом, возникает ограничение прав собственника дома или квартиры. Так же нельзя продать данное жилье, пока банк не даст согласие на это.

При каких обстоятельствах банк имеет право продать ипотечную квартиру?  

Ипотечное жилье банк может продать в том случае, если заемщик не может оплатить кредит, и необходимы средства для того, чтобы погасить его задолженность перед банком. В договоре имеется пункт, в котором четко написано, при каких условиях расторгается договор. Чаще всего — это три пропущенных платежа.

Но на самом деле банк обычно принимает меры после просрочки в полгода.   В кредитном договоре четко прописывается, сколько пропущенных платежей будет поводом для расторжения кредитного договора. Чаще всего это три платежа.

В действительности банк далеко не всегда пользуется своим правом, обычно до прекращения действия кредитного договора доходит, если заемщик не платит полгода подряд. Кроме того, любое нарушение пунктов кредитного договора является поводом для его расторжения и немедленного погашения кредита.

К счастью, из-за всяких мелочей к радикальным мерам прибегать не будут. Только, к примеру, подделка документации со стороны заемщика может служить поводом к расторжению договора.

Имею ли я право продать ипотечное жилье?

Ответ — да, имеете. Безусловно, банк теряет при этом проценты по выданному кредиту. Но есть банковские учреждения, в которых регулярно осуществляется продажа ипотечного жилья.

В основном это связано с растущими запросами заемщиков, которые хотят купить квартиру или дом больших размеров и комфортнее. Так, взятое в кредит жилье с разрешения банка продается, а остатки задолженности погашаются благодаря вырученным средствам.

Сразу же оформляется договор на новый кредит, за счет него покупается жилье в залог. Поэтому не переживайте: поменять жилье на более комфортное с согласия банка вполне реально.

Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?

Конечно, вы имеете право, но только с согласия банка. Но есть кредиторы, которые смотрят на данную ситуацию иначе. Ведь заемщик (собственник жилья) может стать неплатежеспособным, тогда кредитор решит разорвать договор, а свои расходы компенсировать благодаря реализации ипотечной квартиры или дома.

Хотя, если в доме (квартире) находятся жильцы, заплатившие вперед за аренду помещения, продать жилье будет достаточно сложно. С юридической стороны права арендаторов охраняются по закону, поэтому их нельзя «выгнать» даже при смене владельца квартиры либо дома. В данном случае кредитору придется ждать один год, а может и все три, пока получится реализовать заложенный объект.

При заключении договора найма на срок менее года, скорее всего, банк не будет видеть препятствий.

Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?

В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет.

На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором.

Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников.

Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.

Могу ли я завещать ипотечное жилье?

Да, можете. Вы являетесь собственником ипотечной квартиры или дома, поэтому имеете право передавать по наследству жилье. Но с другой стороны долги по кредиту могут перейти наследнику, в случае если заемщик умрет и не успеет погасить ипотеку.

В ту же очередь, вместе с долгом, наследник обязуется платить ежемесячные платежи по кредиту, которые предусмотрены кредитным договором. При этом погашать долг нужно с того месяца, как прекратились выплаты банку, а не с момента вступления в права наследства через полгода. Иначе банк может расторгнуть с вами договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Что делать, если просрочены платежи по кредиту?

Конечно же, стоит обратиться в банк.

Скорее всего, банк пойдет вам навстречу, если просрочка произошла по объективным причинам (болезнь, командировка, потеря работы), кредитор войдет в ваше положение и, кроме штрафа, вам ничего не предъявит.

Если же просрочка связана с понижением ваших доходов, то тем более необходимо обратиться в банк. Он может отсрочить на какое-то время платежи по задолженности или удлинить сроки погашения для того, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

Что делать, если владелец ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?

Безусловно, необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность на подобные случаи. Имея страховку, до момента выздоровления долг по кредиту будет погашаться за счет страховых возмещений.

Можно ли изменить условия кредита?

Это возможно, в принципе. Если вы не можете платить те суммы, которые отдавали банку ранее, обратитесь к кредитору. Он может предложить продление сроков платежей, и ежемесячный платеж уменьшится.

Кроме того, можно воспользоваться рефинансированием долга — получение нового кредита, чтобы погасить старый на выгодных условиях.   Многие обязанности заемщика ипотечного жилья прописаны в кредитном договоре с банком.

Поэтому важно тщательно изучить данный документ, и решить самому — все ли понятно в нем, и все ли устраивает.

Источник: https://credits.ru/publications/182176/kto-vladelec-v-ipotechnoj-kvartire-osnovnye-voprosy/

Может ли претендовать на долю в квартире созаемщик по ипотечному кредиту? Его права и обязанности

На кого оформляют квартиру купленную в ипотеку

– Добрый день. При попытке оформить ипотечный кредит банк отказал в предоставлении всей требуемой суммы на покупку квартиры из-за недостаточного дохода.

Менеджер сказал, что через некоторое время я смогу подать заявку на оформление ипотеки вновь, но получить нужную сумму можно только при условии привлечения созаемщика.

Расскажите, какими правами будет обладать созаемщик, и сможет ли он в дальнейшем оформить право собственности на квартиру?

Правовой статус созаемщика при оформлении ипотеки

Под созаемщиками понимают солидарных заемщиков, от которых банк может истребовать возврата всей суммы задолженности по кредиту. Это значит, что при формировании просрочки банк вправе истребовать погашения задолженности от одного заемщика или от обоих.

По ипотечному договору может быть как один созаемщик, так и несколько (обычно до 2-3 человек). Обычно дополнительные созаемщики привлекаются, когда доходов супругов оказывается недостаточно для оформления всей суммы ипотеки.

Пока кредит не погашен, каждый созаемщик должен нести ответственность перед банком в части всей суммы задолженности. Банк не обязан урегулировать вопрос, кто будет погашать ипотеку и в какой пропорции. По сути, для банка имеет значение только то, чтобы ежемесячные платежи регулярно вносились на счет, а кто это будет делать и в какой пропорции – для него роли не играет.
При погашении ипотеки одним созаемщиком тот может потребовать от другого возврата части денежных средств. В законодательстве данная возможность именуется регрессным требованием, и она распространяется на отношения между основным заемщиком и созаемщиком. Например, заемщик погасил по ипотеке 3 млн р., в дальнейшем он вправе обратиться к созаемщику для погашения своей доли 50% в размере 1,5 млн р.

Созаемщики по кредиту могут как иметь родственные связи, так и не иметь их. Наиболее часто заемщик и созаемщик – это муж и жена. Но в качестве созаемщика могут выступать не только супруги, но и дети, сестры и братья, партнеры по бизнесу.

Права. Отличия от поручителя

Права созаемщика существенно отличаются от прав поручителя по ипотеке:

  1. Созаемщик обладает равными с заемщиком правами на квартиру.
  2. У созаемщика равная с заемщиком ответственность по ипотечному кредиту. Созаемщик обязан погасить задолженность заемщика по ипотеке, и он также несет всю кредитную нагрузку, если по каким-то причинам заемщик не внес свою часть платежей.
  3. Дополнительные условия договора могут изменять права, обязанности и ответственность созаемщика.
  4. Созаемщик лишен права отказа от своих обязательств в одностороннем порядке.
  5. Права созаемщика на квартиру определены его правовым статусом при оформлении.
  6. Право на оформление вычета при ипотеке принадлежит заемщику и созаемщику.

Созаемщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от своих ипотечных обязательств. Право на выход из состава заемщиков для созаемщика обычно возникает только через суд, так как банки неохотно идут на изменение условий кредитного договора. Так, договориться с банком иногда допускается путем вывода одного созаемщика и привлечения вместо него – другого.

Вывод созаемщика из ипотечного договора может быть оправдан при расторжении брака и наличии судебного решения по разделу имущества. В решении суда должно значиться, что одна из сторон берет на себя выплату задолженности, а вторая отказывается от претензий к объекту.

Предъявляемые требования

Так как ответственность созаемщика по ипотечному договору не меньше, чем у основного заемщика, то банки проверяют его на платежеспособность, уровень доходов, качество обслуживания задолженности в прошлом и пр. Требования к созаемщикам обычно такие же, как и к заемщикам:

  1. Наличие российского гражданства, постоянной или временной регистрации.
  2. Хорошая кредитная история.
  3. Наличие трудового стажа – 3-6 месяцев.
  4. Возраст – от 21 года до 60 лет.
  5. Достаточный уровень платежеспособности.

Так, например, в Сбербанке к дополнительным требованиям к созаемщикам относят отсутствие статуса ИП, руководителя предприятия или собственника бизнеса.

Может ли созаемщик стать собственником квартиры

При приобретении квартиры в ипотеку созаемщики могут быть собственниками жилья или оформят его на кого-то одного. Если основной заемщик и созаемщик оба решили стать собственниками, то пропорции они определяют самостоятельно (иногда при участии банка). В некоторых случаях право собственности созаемщика на квартиру в ипотеке прописывается в кредитном договоре.

Квартира все равно весь период погашения долговых обязательств будет находиться в залоге у банка, а деньги допускается истребовать с любого должника. Особенно такая ситуация может стать неприятной тем созаемщикам, которые не оформили на себя право собственности на квартиру, а банк обратился к ним с требованием полностью погасить долг за основного заемщика-собственника.

Важно понимать, что созаемщик может стать собственником объекта недвижимости или не являться таковым, но это никак не уменьшает его ответственности перед кредитором.

Право собственности возникает у созаемщика независимо от наличия или отсутствия между ними брачного союза. Но в отношении созаемщиков-супругов действуют определенные особенности. При оформлении ипотеки в браке муж и жена становятся созаемщиками в обязательном порядке.

Это законодательное требование. Приобретенная в ипотеку квартира становится их общей совместной собственностью. И даже если за ипотечную квартиру жена фактически не внесла ни копейки, то она вправе претендовать на получение 50% в собственности при разводе.

Изменить положение дел и оформление квартиры в совместную собственность при нахождении в официальном браке супруги вправе, только оформив брачный договор с режимом раздельной собственности.

В нем они могут прописать, что квартира переходит в пользу определенного собственника при покупке (например, только жене) или распределить доли в произвольном порядке: 70% – мужу и 30% – жене.

Таким образом, право собственности созаемщика на недвижимость может быть регламентировано соглашением с заемщиком, ипотечным договором или брачным контрактом.

Получение налогового вычета

Если у созаемщика и заемщика равные обязательства, означает ли это, что созаемщик может оформить налоговый вычет за покупку недвижимости? Да, но только при соблюдении определенных условий.

Первое, что необходимо учесть – это лимиты для оформления вычета. По расходам на приобретение недвижимости они составляют 2 млн р. По расходам на погашение ипотечных процентов – 3 млн р.

Второе – это возможность оформления вычета только в том случае, если созаемщик платит по ипотеке. Заемщик и созаемщик будут оформлять вычеты самостоятельно, как отдельные налогоплательщики.

Созаемщику предстоит подтвердить в налоговой инспекции факт внесения платежей по ипотеке со своей стороны. Если платежные документы оформлены только на одного заемщика, то созаемщику вычет по налогам не вернут.

Но это правило распространяется только на тех заемщиков и созаемщиков, которые не состоят в браке друг с другом.

Третье – у созаемщика должно быть оформлено право собственности. Если квартира полностью оформлена на заемщика, то созаемщику вычет не полагается, даже если он фактически платит по кредиту.

Так как квартира обычно оформляется в долевую собственность, то право созаемщика на вычет предоставляется в пределах стоимости его доли. Например, квартира стоит 4 млн р, доля созаемщика – 20%. Следовательно, вычет он может оформить с суммы не более 800 тыс. р.

Остаток вычета созаемщик вправе перенести на другой объект. Данная возможность не распространяется на оформление вычета на ипотечные проценты.

Для созаемщиков в официальном браке не имеет значения, на кого из них оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает на погашение ипотеки. Вычеты супругам предоставляются с учетом распределения вычетов в любой пропорции по усмотрению сторон.

Таким образом, созаемщикам принадлежит право на оформление доли в собственности в квартире. Такое право созаемщику принадлежит наряду с основным заемщиком. Но созаемщик может отказаться от оформления права собственности на себя. В то же время нужно понимать, что созаемщик несет равную ответственность с заемщиком по кредитным обязательствам в отличие от поручителя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/pravo-na-dolyu.html

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

На кого оформляют квартиру купленную в ипотеку

Покупка супругами квартиры в ипотеку  иоформление сделки вызывает много вопросов. Квартира купленная в браке является совместно нажитым имуществом,  а форма зарегистрированного права может быть как совместной, так и единоличной.Разберемся подробнее.

статья обновлена 16.09.2020 г

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Один из супругов, чаще всего тот, у кого больше подтвержденный доход — является титульным заемщиком у банка.
Другой может быть:

1.созаемщиком, что применяют большинство банков. В этом случае оба супруга включаются в Кредитный договор и оба его подписывают.

В договоре купли-продажи может  фигурировать как покупатель только титульный заемщик. Росреестр регистрирует право единоличной собственности на супруга, который прописан в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи могут участвовать оба супруга (или только один из них  уточните! в разных банках — разные программы) и купить квартиру:

  • в общую совместную собственность
  • общую долевую собственность, при этом такой договор имеет признаки раздела совместно нажитого имущества и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке или составляется нотариальный брачный договор
  • единоличную собственность ( оформление на одного из супругов)

2.поручителем. Тогда он подписывает договор поручительства и не является участником сделки купли-продажи. Договор купли-продажи подписывает титульный заемщик и регистрируется право единоличной собственности.

3.вообще не участвует в сделке, при этом составляется брачный договор и прав на квартиру он не имеет ни каких.

Чтобы больше заработать нотариусы могут предлагать вам, при оформлении долевой собственности на законных супругов,  два документа — нотариальный брачный договор и нотариальный договор купли-продажи.

ВНИМАНИЕ! с 31.07.2019 года регистрация залога( обременения), которое обязательно в ипотечной сделке, НЕ требует обязательного удостоверения у нотариуса (исключение составляет залог долей не всеми участниками долевой собственности)

Покупка супругами квартиры в ипотеку, нотариальное согласие на залог

Если участником договора купли-продажи является один из супругов, то он один подает в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Если нотариальный брачный договор не составлялся,  квартира признается  совместно нажитым имуществом.

Нотариальное согласие на залог  от вас потребует  ипотечный специалист банка. Нотариальное согласие на залог  нужно предоставить на момент подписания кредитного договора.ВНИМАНИЕ!!!

Некоторые банки перестали требовать этот документ. УТОЧНИТЕ.

Если супруги оформляют(регистрируют)  общую совместную собственность — в Росреестр в обязательном порядке предоставляется Свидетельство о браке.

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку

Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку, то есть на залог квартиры в банк, не нужно делать заранее с указанием адреса квартиры.Ведь иногда бывает, что банк не принимает, выбранную вами квартиру, как предмет залога и такое согласие становится бесполезным.

Стоимость этого документа у нотариуса от 1000 до 5000 рублей. Цена сильно разнится по регионам.

Кстати,  многие кредитные учреждения в пакет документов по квартире требуют  приложить предварительный договор купли-продажи. Без этого документа 90% сделок разваливается на этапе подготовки и проверки документов.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи.
А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного  предварительного  договора с учетом ипотечной сделки.

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств. 11 обязательных шагов ( видео урок)

Дополнение к видео уроку: сейчас многие банки требуют оформление страхования жизни до подписания кредитного договора. Уточните!

Посмотрите видео урок он вам поможет сориентироваться по срокам сделки о ключевым моментам, от которых зависит успех и снимет риски потери денег.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка смотрите здесь.

Согласие супруги на залог квартиры

Согласие супруги на залог квартиры потребуется и тогда, когда имеющуюся квартиру, являющуюся совместно нажитым имуществом, супруг передает кредитору в залог.

Доверенность на супруга для покупки в ипотеку

Участие доверенного лица со стороны заемщика/покупателя не всегда возможно.

Многие банки не разрешают подписание Кредитного договора доверенным лицом Заемщика.

А вот подписание Договора купли-продажи могут разрешить, тем более передачу документов на регистрацию в Росреестр. Как правило, после подписания Кредитного договора на сделку банк дает время — 30 дней ( уточните этот срок!)

Открытым остается еще один вопрос — получение кредитных средств доверенным лицом и оплата им покупки. Эти полномочия необходимо согласовать с банком.
Часто банк предлагает, в качестве образца, свою форму доверенности. Такой образец необходимо предоставить нотариусу.

Налоговый вычет супругам

Конечно, при покупке квартиры в ипотеку, необходимо помнить о возможности получить возврат ранее уплаченного подоходного налога, а так же исключить удержания его с заработной платы и возврат НДФЛ с суммы уплаченных банку процентов

Налоговый вычет предоставляется теперь на каждого налогоплательщика, а не на объект недвижимости, как было до 01.01.2014 года.

Поэтому намного выгоднее, с точки зрения получения налогового вычета, супругам оформить квартиру в совместную или долевую собственность, но не в единоличную.

При совместной собственности они даже могут заявить разные суммы затрат и быстрее получить возврат.

Подробнее об этом читайте в статье:

https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/

Всегда рада разъяснить. Автор

https://youtu.be/4MWobeO6rUE

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/08/23/pokupka-suprugami-kvartiryi-v-ipoteku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.