Начисление амортизации недвижимого имущества

Содержание

Амортизация основных средств (ОС) в бухгалтерском учете

Начисление амортизации недвижимого имущества

Большинство основных средств, имеющихся у компаний, нужно амортизировать. Как рассчитать амортизацию, какой способ амортизации подходит тому или иному имуществу, расскажем ниже.

Что такое амортизация

Любое основное средство (ОС) со временем теряет свои первоначальные качества. Происходит его износ — как физический, так и моральный. Амортизация — это некий способ покрытия износа, процесс переноса стоимости ОС на счета затрат. По сути начисление амортизации влияет на конечную стоимость производимой продукции.

Сдавайте электронную отчетность через интернет. Контур.Экстерн дарит вам 3 месяца бесплатно!

Срок полезного использования

ОС имеют разные сроки полезного использования (СПИ). Зачастую СПИ прописывает изготовитель в техническом паспорте основного средства. Если срок в документации не указан, владелец ОС вправе самостоятельно определить срок.

СПИ — один из основных параметров, который требуется для вычисления суммы амортизации.

Способы начисления амортизации

Бухгалтерский учет насчитывает четыре варианта начисления амортизации. Ознакомиться подробно с методами расчета амортизации можно в ПБУ 6/01.

Амортизацию следует начислять с месяца, идущего за месяцем постановки на учет ОС. Допустим, компьютер оприходован в октябре 2018 года, амортизацию бухгалтер начнет начислять с 01.11.2018.

Методы начисления амортизации:

  1. Линейный.
  2. Способ уменьшаемого остатка.
  3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования.
  4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Обратите внимание, что перечисленные способы относятся к амортизации ОС в бухучете. В налоговом учете есть только два способа расчета амортизационных отчислений — линейный и нелинейный.

Сдавайте электронную отчетность через интернет. Контур.Экстерн дарит вам 3 месяца бесплатно!

Линейный способ

Чаще всего практикующие бухгалтеры применяют именно этот способ. Он очень прост и понятен.

Чтобы узнать сумму ежемесячной амортизации, следует найти произведение первоначальной стоимости ОС и нормы амортизации.

Норма амортизации = 1/СПИ (месяцы) х 100 %.

Пример. ООО «Фунтик» поставило на учет компьютер марки «Самсунг». Первоначальная стоимость — 49 320 рублей. СПИ — 5 лет (60 месяцев).

Норма амортизации компьютера марки «Самсунг» = 1/60 * 100 % = 1,67.

Ежемесячная амортизация = 49 320 х 1,67 % = 823,64 рубля.

За счет округления сумма амортизации в первые месяцы будет отличаться от суммы амортизации в последний месяц (общая сумма амортизации за весь срок должна быть не более первоначальной стоимости).

На практике принято рассчитывать амортизацию более простым и точным способом.

Ежемесячная амортизация = 49 320: 60 = 822 рубля.

Сдавайте электронную отчетность через интернет. Контур.Экстерн дарит вам 3 месяца бесплатно!

Способ уменьшаемого остатка

Чтобы узнать искомую сумму, понадобится остаточная стоимость ОС на начало года, СПИ. Также компании вправе использовать коэффициент ускорения от 1 до 3.

Пример. ООО «Фунтик» использует в производстве ОС, остаточная стоимость которого на 01.01.2018 — 49 320 рублей (эта же сумма и является первоначальной стоимостью). СПИ — 60 месяцев. Коэффициент установлен в размере 1,3.

2018 год

49 320: 60 х 1,3 = 1068,60 рубля в месяц

Сумма амортизации за 2018 год составит 12 823,20 рубля (1068,60 х 12).

2019 год

Остаточная стоимость на 01.01.2019 = 49 320 — 12 823,20 = 36 496,80 рубля.

36 496,80: 60 х 1,3 = 790,76 рубля в месяц.

Таким способом рассчитывают и амортизацию в последующие годы. Всегда за основу берут остаточную стоимость ОС. Таким образом, каждый год амортизационные отчисления уменьшаются.

Сдавайте электронную отчетность через интернет. Контур.Экстерн дарит вам 3 месяца бесплатно!

Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования

За основу расчета берут первоначальную стоимость и сумму чисел лет, остающихся до конца СПИ.

Пример. ООО «Фунтик» использует в производстве ОС, первоначальная стоимость которого — 49 320 рублей. СПИ — 48 месяцев (4 года). Амортизация начисляется с 01.01.2017.

Для начала определим нормы амортизации.

2017 год = 4 / (1 + 2 + 3 + 4) х 100 % = 40 %.

2018 год = 3 / (1 + 2 + 3 + 4) х 100 % = 30 %.

2019 год = 2 / (1 + 2 + 3 + 4) х 100 % = 20 %.

2020 год = 1 / (1 + 2 + 3 + 4) х 100 % = 10 %.

Этот способ позволяет списать на затраты большую часть стоимости ОС в первые годы.

Сумма амортизации определяется путем умножения первоначальной суммы на исчисленную норму.

Сумма амортизации за 2017 год = 49 320 х 40 % = 19 728 рублей.

Ежемесячная амортизация в 2017 году = 19 728: 12 = 1 644 рубля.

Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ)

При данном методе за основу берутся количественные показатели производства (штуки, килограммы и т.п.), первоначальная стоимость и планируемая производительность ОС.

Пример. ООО «Фунт» производит запчасти на станке А458. Станок куплен в апреле 2018 года и тут же введен в эксплуатацию. Первоначальная стоимость станка А458 — 589 000 рублей. За весь срок использования планируется изготовить на данном станке 350 000 единиц продукции. В мае на станке произвели 4 200 деталей, в июне — 3 100 единиц.

Амортизация в мае = 589 000: 350 000 х 4 200 = 7 068 рублей.

Амортизация в июне = 589 000: 350 000 х 3 100 = 5 216,86 рубля.

Сдавайте электронную отчетность через интернет. Контур.Экстерн дарит вам 3 месяца бесплатно!

Какой способ начисления амортизации выбрать

Выбирая способ начисления амортизации, следует помнить о том, что начислять амортизацию придется и в налоговом учете. Идеально, когда способ амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете одинаков. Это упрощает учет.

Если амортизацию выгоднее списывать равными долями, подходит линейный способ. Если выгоднее списать большую часть стоимости в начале эксплуатации, подойдут второй и третий способы, описанные выше.

Учет начисленной амортизации

Все операции по начислению амортизации нужно отражать в учете проводками.

Дебет 20 (26, 44 и другие затратные счета) Кредит 02 — начислена амортизация по ОС.

Сдавайте электронную отчетность через интернет. Контур.Экстерн дарит вам 3 месяца бесплатно!

Источник: https://www.kontur-extern.ru/info/amortizaciya-os-v-buhuchete

Начисление амортизации на объекты недвижимого имущества

Начисление амортизации недвижимого имущества

Основным условием начисления амортизации на объекты недвижимого имущества является факт государственной регистрации прав на данные объекты в соответствии законодательством РФ. По факту государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества он принимается к учету. Это требование для бюджетных учреждений введено в п.

43 Инструкции N 148 Приказом Минфина РФ N 152н. Однако данное новшество нельзя назвать абсолютной новацией: подобное требование содержит Налоговый кодекс. В силу п. 11 ст.

258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Как мы видим, требования Инструкции N 148н более жесткие, нежели требования Налогового кодекса: принимать к учету объекты недвижимого имущества бюджетные учреждения могут только по свершившемуся факту государственной регистрации прав, а не по факту подачи документов на государственную регистрацию.

Начисление амортизации на объекты основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этих объектов к бюджетному учету, и производится до полного погашения стоимости данных объектов либо списания их с бюджетного учета или выбытия в связи с уступкой (утратой) учреждением исключительных (имущественных) прав на результаты интеллектуальной деятельности (для объектов нематериальных активов) (п. 40 Инструкции N 148н).

В соответствии с п. 43 Инструкции N 148н в редакции Приказа Минфина РФ N 152н на объекты недвижимого имущества стоимостью до 20 000 руб. включительно при принятии их к учету начисляется амортизация в размере 100% балансовой стоимости.

Амортизация на объекты недвижимого имущества стоимостью свыше 20 000 руб. начисляется в соответствии с рассчитанными в установленном порядке нормами.

Таким образом, недвижимое имущество не имеет стоимостного признака “до 3 000 руб. включительно либо свыше 3 000 руб.”. Для целей начисления амортизации оно делится на имущество стоимостью до 20 000 руб. включительно и стоимостью свыше 20 000 руб. (п. 43 Инструкции N 148н).

Отметим, что согласно Инструкции N 148н в редакции, действовавшей до 1 января 2010 года, на объекты недвижимого имущества стоимостью до 20 000 руб.

включительно начислялась амортизация в размере 100% балансовой стоимости при выдаче объекта в эксплуатацию.

Инструкция N 148н в редакции Приказа Минфина РФ N 152н не содержит условия о введении объекта в эксплуатацию для целей начисления амортизации.

С 1 января 2010 года в соответствии с п. 43 Инструкции N 148н на объекты движимого имущества амортизация начисляется в следующем порядке:

– на объекты библиотечного фонда стоимостью до 20 000 руб. включительно – в размере 100% балансовой стоимости при выдаче объекта в эксплуатацию;

– на объекты основных средств стоимостью свыше 20 000 руб. – в соответствии с рассчитанными в установленном порядке нормами;

– на драгоценности, ювелирные изделия независимо от их стоимости, а также на объекты основных средств стоимостью до 3 000 руб. включительно, за исключением объектов библиотечного фонда, – не начисляется;

– на иные объекты основных средств стоимостью от 3 000 до 20 000 руб. включительно – в размере 100% балансовой стоимости при выдаче объекта в эксплуатацию.

Таким образом, движимое имущество можно разделить на три группы.

Первая группа – имущество, по которому амортизация не начисляется. Сюда относятся драгоценности, ювелирные изделия независимо от их стоимости, а также объекты основных средств стоимостью до 3 000 руб. включительно. При этом к объектам стоимостью до 3 000 руб. не относятся объекты библиотечного фонда.

Вторая группа – имущество, по которому амортизация начисляется в размере 100% балансовой стоимости при выдаче объекта в эксплуатацию. Это объекты библиотечного фонда стоимостью до 20 000 руб. включительно, а также иные объекты основных средств стоимостью от 3 000 до 20 000 руб.

Третья группа – имущество, по которому амортизация начисляется линейным способом. Сюда относятся объекты основных средств стоимостью свыше 20 000 руб.

Изменения, внесенные Приказом Минфина РФ N 152н в Инструкцию N 148н, не затронули расчета годовой суммы начисления амортизации по основным средствам.

Указанный расчет по-прежнему производится линейным способом исходя из балансовой стоимости объектов основных средств и нормы амортизации, исчисленной в соответствии со сроком полезного использования этих объектов.

В течение финансового года амортизация на основные средства начисляется ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы.

Начисление амортизации не приостанавливается в течение всего срока полезного использования объекта. Исключение – случаи перевода объекта на консервацию на срок более трех месяцев, а также период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев (п. 39 Инструкции N 148н).

Начисленная на объекты основных средств амортизация отражается в бюджетном учете следующей корреспонденцией счетов: Дебет 1 401 01 271, 2 106 04 340 / Кредит 1(2) 104 00 000.

Изменения, внесенные Приказом Минфина РФ N 152н в Инструкцию N 148н в части учета вложений в нефинансовые активы (счет 0 106 00 000), в основном носят уточняющий характер.

Так, при учете операций по формированию фактической стоимости изготавливаемой продукции, выполняемых работ, оказываемых услуг (дебет счета 0 106 04 340) участвуют введенные в эксплуатацию основные средства стоимостью до 3 000 руб. включительно, за исключением объектов библиотечного фонда независимо от их стоимости (кредит счетов 0 101 04 410, 0 101 05 410, 0 101 06 410, 0 101 09 410).

До внесения изменений разрешалось списывать на изготовление продукции, выполнение работ, оказание услуг все основные средства стоимостью до 3 000 руб., в том числе и объекты библиотечного фонда (п. 76 Инструкции N 148н).

Кроме того, Приказом Минфина РФ N 152 восполнен пробел в части списания произведенных вложений в объекты, не завершенные строительством, уничтоженные в результате стихийных и иных бедствий, опасного природного явления, катастрофы, а также в результате террористических актов, иных действий, произведенных вне воли учреждения как правообладателя (п. 78 Инструкции N 148н). В первом случае списание производится за счет чрезвычайных расходов по операциям с активами: Дебет 0 401 01 273 / Кредит 0 106 01 410, во втором – за счет доходов от реализации активов: Дебет 0 401 01 172 / Кредит 0 106 01 410.

7.3. Согласование списания федерального имущества с Росимуществом

Порядок списания (выбытия) объектов основных средств устанавливается федеральными органами исполнительной власти (главными распорядителями) для учреждений и органов, находящихся в их ведении. Например, такие порядки утверждены:

– Федеральной антимонопольной службой (Приказ от 15.02.2010 N 74);

Источник: https://infopedia.su/6x46f0.html

Как работает амортизация недвижимости, сдаваемой в аренду

Начисление амортизации недвижимого имущества

Амортизация имущества, сдаваемого в аренду, является важным инструментом для владельцев этого имущества. Она позволяет вычесть затраты на покупку и улучшение недвижимости в течение эксплуатационного срока службы, а также снизить сумму налогооблагаемого дохода.

Ключевые моменты

  • Владельцы недвижимости для сдачи в аренду используют амортизацию для вычета затрат на покупку и усовершенствование недвижимости.
  • Начало амортизации отсчитывается сразу же после ввода объекта в эксплуатацию или сдачи его в аренду.
  • Большая часть жилой недвижимости для сдачи в аренду амортизируется по ставке 3,636% каждый год в течение 27,5 лет.
  • Только стоимость здания может быть амортизирована: нельзя амортизировать землю, потому что она не подвержена износу.

Списание налогов

Инвестирование в недвижимость для сдачи в аренду может оказаться разумным финансовым ходом. Во-первых, такая недвижимость может стать стабильным источником дохода, пока вы копите активы. Кроме того, она даёт налоговые льготы. Вы можете вычесть свои издержки из суммы дохода от аренды и тем самым снизить свои налоговые обязательства.

Большинство расходов, связанных с недвижимостью для сдачи в аренду, включая ипотечное страхование, налоги на имущество, расходы на ремонт и техническое обслуживание, страхование, профессиональные услуги и командировочные расходы, связанные с управлением, вычитаются в том же году, в котором вы тратите деньги.

Амортизация недвижимости для сдачи в аренду

Один из важнейших налоговых вычетов – амортизация помещения, сдаваемого в аренду – работает иначе. Амортизация – это процесс, который используется для вычета затрат на покупку и улучшение недвижимости.

Вместо одного большого вычета в год покупки (или улучшения) объекта недвижимости, амортизация позволяет распределить вычет по всему сроку службы объекта недвижимости. Налоговое управление США имеет очень специфические правила, касающиеся амортизации, и если вы владеете имуществом для сдачи в аренду, важно понимать, как работает этот процесс.

Согласно Налоговому кодексу США, вы можете амортизировать недвижимость для сдачи в аренду, если она соответствует всем следующим требованиям

  • Вы являетесь владельцем объекта недвижимости (при этом вы считаетесь собственником, даже если объект недвижимости попадает под действие долговых обязательств).
  • Вы используете недвижимость в своем бизнесе или в качестве приносящей доход деятельности.
  • Объект недвижимости имеет определённый эксплуатационный срок, то есть, он изнашивается, ветшает, выходит из строя, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
  • Ожидается, что недвижимость прослужит более одного года.

Даже если имущество соответствует всем вышеперечисленным требованиям, оно не может быть амортизировано, если вы ввели его в эксплуатацию и избавились от него (или перестали использовать в коммерческих целях) в тот же год. Земля не считается амортизируемой, так как она никогда не «ветшает«.

Кроме того, нельзя амортизировать затраты на расчистку, озеленение и ландшафтный дизайн, так как эти мероприятия считаются частью стоимости земли.

Когда начинается амортизация

Вы можете начать начисление амортизации по арендной недвижимости сразу же после ввода объекта в эксплуатацию, или когда он будет готов для сдачи в аренду.

Например, вы покупаете недвижимость для последующей сдачи в аренду 15 мая.

Проработав над домом несколько месяцев, вы уже готовы сдать его в аренду 15 июля, поэтому начинаете давать объявления в интернете и в местных газетах. Вы находите арендатора, и аренда начинается с 1 сентября.

Поскольку недвижимость была сдана в эксплуатацию – то есть готова к сдаче в аренду и заселению – 15 июля, амортизация этой недвижимости начинается в июле, а не в сентябре, когда начнёте получать арендную плату.

Имущество продолжает амортизироваться до тех пор, пока

  • Стоимость или другие базисные показатели собственности уменьшаются.
  • Вы выводите имущество из эксплуатации, даже если вы не полностью восстановили его стоимость или иные базисые показатели. Недвижимость считается выбывшей из эксплуатации, если вы больше не используете её в качестве приносящего доход имущества, или если вы продаёте или обмениваете её, берете в личное пользование, бросаете или уничтожаете.

Однако вы можете продолжать начисление амортизационного вычета для имущества, которое временно «простаивает» или не используется.

Например, если вы делаете ремонт после того, как у вас съехал арендатор, вы можете продолжать амортизировать имущество, пока готовите его для следующего арендатора.

Сумму амортизации, которую можно вычесть каждый год определяют 3 фактора

  1. ваша доля в собственности;
  2. срок амортизации;
  3. используемый метод амортизации.

Любая рентная жилая недвижимость, введённая в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется с использованием Модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (МСУВЗ) – метода бухгалтерского учёта, который распределяет затраты (и амортизационные отчисления) в течение 27,5 лет. Это количество времени, которое налоговая служба считает «эксплуатационным сроком» недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду.

Хотя при расчёте амортизации всегда рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером, основные шаги выглядят следующим образом

  1. Определите базисный показатель имущества: базисным показателем имущества является его стоимость или сумма, которую вы заплатили для приобретения имущества (наличными, при помощи ипотеки или каким-либо другим способом).

    В неё входят комиссии за проведение расчётов и ипотечные издержки, включая юридические сборы, регистрационные сборы, налоги на передачу недвижимой собственности, страхование права собственности и любые суммы, которые продавец должен вам заплатить. Некоторые виды комиссий за проведение расчётов и ипотечные издержки не могут быть включены в базис.

    К ним относятся страховые взносы на случай пожара, арендная плата до закрытия ипотечного кредита, а также расходы, связанные с получением или рефинансированием кредита, включая баллы, страховые взносы по ипотечным кредитам, расходы по кредитному отчёту и комиссии за оценку.

  2. Выделите стоимость земли и зданий: поскольку вы можете амортизировать только стоимость здания, а не земли, вы должны определить стоимость каждого из них, чтобы амортизировать правильную сумму.

    При определении стоимости вы можете использовать текущую рыночную стоимость каждого из них на момент покупки недвижимости, или за основу можно взять оценку недвижимости, которая используется для целей налогообложения. Допустим, вы купили дом за 110 000$.

    Самая последняя оценка недвижимости для целей налогообложения определяет, что стоимость недвижимости составляет 90 000$, из которых 81 000$ приходится на дом и 9 000$ на землю. Таким образом, вы можете выделить 90% (81 000 ÷ 90 000) в качестве покупной цены на дом и 10% (9 000 ÷ 90 000) в качестве покупной цены земли.

  3. Определите свой базис в доме: теперь, когда вы знаете базис всего имущества (дом плюс земля) и стоимость дома, вы можете определить свой базисный показатель в доме. Используя приведённый выше пример, ваш базис в доме – сумма, которая может быть амортизирована – составит 99 000$ (90% от 110 000$).

    Для земли этот показатель составит 11 000$ (10% от 110 000$).

  4. Определите скорректированный базис, если это необходимо: возможно, вам придется увеличить или уменьшить свой базисный показатель с учётом определённых событий, которые происходят между моментом покупки недвижимости и моментом её готовности к аренде.

    При этом можно учитывать стоимость любых дополнений или улучшений, эксплуатационный срок которых составляет не менее одного года, и которые сделаны до ввода объекта в эксплуатацию; а также денежные средства, потраченные на восстановление объекта; стоимость привлечения коммунальных услуг к объекту и некоторые судебные издержки. Поводом для снижения базиса могут быть как страховые выплаты, полученные вами в результате порчи или кражи, так и убытки от несчастного случая, не покрытые страховкой, за которую вы взяли вычет, а также деньги, полученные вами за право пользоваться землей.

Какую систему использовать

Следующий шаг включает в себя определение того, какая из двух систем амортизации применяется: Общая система амортизации (ОСА) или Альтернативная система амортизации (АСА).

ОСА применяется для большинства объектов недвижимости, введённых в эксплуатацию.

Обычно нужно использовать первую систему, если только вы не сделаете безвозвратный выбор в сторону АСА или если закон не потребует от вас использовать вторую систему.

АСА обязательна в случае, когда недвижимость

  • Используется в коммерческих целях 50% времени или меньше.
  • Освобождена от налогообложения.
  • Финансируется за счёт освобожденных от налогообложения облигаций.
  • Используется в основном в сельском хозяйстве.

ОСА используют тогда, когда нет причин использовать АСА.

Опять же, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным бухгалтером по налогообложению, который может помочь вам определить наиболее выгодный способ амортизации имущества, сдаваемого в аренду.

Как только вы узнаете, какая Модифицированная система ускоренного возмещения затрат вам подходит, вы можете определить период восстановления для объекта недвижимости. Период восстановления с использованием ОСА для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет 27,5 лет.

Если вы используете АСА, то период восстановления для одного и того же типа имущества составляет 30 лет для недвижимости, введённой в эксплуатацию после 31 декабря 2017 г., или 40 лет, если она была введена в эксплуатацию до этого.

Затем определите сумму, которую вы можете амортизировать каждый год. Поскольку большинство объектов жилой недвижимости, предназначенной для сдачи, в аренду использует ОСА, мы сосредоточимся на этом типе расчёта.

За каждый полный год эксплуатации объекта вы амортизируете равную сумму: 3,636% каждый год, пока вы продолжаете амортизировать объект. Если недвижимость находилась в эксплуатации менее одного года (например, вы купили дом в мае и начали сдавать его в аренду в июле), в этом году вы получите меньший процент, в зависимости от того, когда имущество было введено в эксплуатацию.

По данным Налогового управления США таблица ОСА для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, выглядит следующим образом:

Январь3,485%
Февраль3,182%
Март2,879%
Апрель2,576%
Май2,273%
Июнь1,970%
Июль1,667%
Август1,364%
Сентябрь1,061%
Октябрь0,758%
Ноябрь0,455%
Декабрь0,152%

Возьмем, к примеру, дом стоимостью 99 000$, который был сдан в эксплуатацию 15 июля. За первый год вы можете амортизировать на 1,667%, или 1 650,33$ ( 99 000 х 1,667%). За каждый последующий год вы сможете амортизировать по ставке 3,636%, или 3 599,64$, пока недвижимость находится в эксплуатации.

Обратите внимание, что эта цифра по существу эквивалентна базисному показателю, разделённому на период восстановления в 27,5 лет: 99 000$ ÷ 27,5 = 3 600$. Разница обусловлена первым годом частичной эксплуатации.

Насколько амортизация уменьшает налоговые обязательства

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, при подаче годовой налоговой декларации нужно сообщить в соответствующем Бланке Е о своих доходах от аренды и расходах по каждому объекту недвижимости. Чистая прибыль или убыток затем указывается в Форме 1040.

Амортизация – это один из видов расходов, которые указываются в Бланке Е, поэтому сумма амортизации эффективно уменьшает ваши налоговые обязательства за год. Например, если вы амортизируете 3 599,64$ и находитесь в классе налогообложения в 22%, вы сэкономите 791,92$ (3599,64$ х 0,22) на налогах в этом году.

Заключение

Амортизация может быть ценным инструментом, если вы инвестируете в недвижимость для сдачи в аренду, потому что она позволяет распределить затраты, связанные с покупкой недвижимости, на десятилетия, тем самым уменьшая ежегодные налоговые обязательства.

Конечно, если вы амортизируете имущество, а затем продаете его за сумму, превышающую его амортизированную стоимость, вы будете обязаны уплатить налог на эту прибыль через налог на возврат амортизации.

Поскольку налоговое законодательство касательно недвижимости для сдачи в аренду является сложным и периодически меняется, всегда рекомендуется работать с квалифицированным бухгалтером по налогообложению при покупке, эксплуатации и продаже недвижимости. Таким образом, вы можете быть уверены, что получите наиболее благоприятный налоговый режим и избежите сюрпризов, когда придёт время уплаты налогов.

Альтернативная система расчёта амортизации (Alternative Depreciation System, ADS)

Альтернативная система расчёта амортизации – это схема амортизации с прямым периодом восстановления, которая, как правило, лучше отражает доход от актива.

Признанная сумма (Amount Recognized)

Признанная сумма – это доход или убыток, о котором вы должны сообщить в своей налоговой декларации или финансовом отчёте.

Собственность категории 1231

Собственность категории 1231 – это налоговый термин, относящийся к амортизируемой коммерческой недвижимости, которая находится во владении более года.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Свойство восстановления (Recovery Property)

Термин «свойство восстановления» (Recovery Property) использовался в 1980-1987 годах, когда действовала Система ускоренного возмещения расходов (Accelerated Cost Recovery System).

Что значит «оптимизированный в плане налогообложения» (Tax-Advantaged)

Термин «оптимизированный в плане налогообложения» относятся к любому типу инвестиций, счетов или планов, которые либо освобождены от налогов, имеют налоговую отсрочку или другие виды налоговых льгот.

Источник: https://iamforextrader.ru/kak-rabotaet-amortizacziya-nedvizhimosti-sdavaemoj-v-arendu/

Амортизация недвижимости

Начисление амортизации недвижимого имущества

К недвижимости относится имущество, которое нельзя переместить без потери его изначальных качеств. Это земля, различные сооружения, в том числе и недостроенные, здания жилого и производственного фонда. Кроме того, к объектам недвижимости относятся, согласно нормам законодательства, и воздушные, морские суда, космические объекты.

В процессе эксплуатации любая недвижимость подвергается износу, за исключением земли, которая не теряет своих полезных свойств при правильном использовании.

У остальных объектов технические и экономические параметры существенно ухудшаются.

Стоимость объектов переносится отдельными частями на общий объем выпускаемой продукции, продаваемых товаров или выполненных услуг и уходит из сферы недвижимости, накапливаясь в виде амортизационных сумм.

Амортизация недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете

С понятием износа напрямую связана амортизация недвижимости — постепенный перенос денежной стоимости недвижимых объектов на конечный производимый продукт в течение определенного срока службы.

Современная российская экономика понимает под амортизацией не источник финансирования для последующего восстановления изношенных хозяйственных объектов, а всего лишь метод переноса сформированной общей стоимости приобретенного имущества на расходы.

То есть произведенные амортизационные отчисления не предполагают обязательного использования их для дальнейшей закупки основных фондов или капитального ремонта.

С точки зрения налогообложения и бухгалтерского учета амортизация недвижимости — всего лишь способ списания расходов для определения конечного финансового результата. Амортизируемым имуществом признаются основные фонды и нематериальные активы, используемые более одного года в компании для осуществления ее основной деятельности.

Порядок начисления амортизации недвижимости не зависит от способа его поступления в компанию: приобретено ли путем оплаты, подарено или же внесено в качестве вклада в уставный капитал (ПБУ 6/01).

Начислять амортизацию по объекту поступившей недвижимости, следует сразу после окончания всех капитальных вложений, произведенных на ее покупку или строительство, то есть когда он полностью готов к использованию: с 1-го числа месяца, следующего за принятием такого объекта в число активов компании, При этом, объект недвижимости принимается к учету независимо от того, зарегистрирован ли он в государственных органах, производящих госрегистрацию сделок с недвижимостью (п.9 статья 259 НК РФ). Определяющим фактором является его фактическое использование в коммерческой деятельности организации.

Срок, в течение которого будет амортизироваться имущество, определяется по-разному: в зависимости от системы налогообложения.

При таком режиме налогообложения как УСН, основанном на кассовом методе, в налоговом учете амортизация объекта происходит до конца года, в котором объект был оприходован и только на сумму фактической оплаты за него.

При других режимах налогообложения в налоговом учете признаются только два метода амортизации: линейный и нелинейный. Изменить применяемый метод можно в любой момент с начала следующего года.

При этом существует ограничение для недвижимых объектов, входящих в 8-10 группу амортизации согласно ОКОФ (п.3 ст.259 НК РФ): по ним амортизация начисляется только линейным способом.

И еще есть один важный момент: уйти с нелинейного метода можно только после 5 лет его применения, и никак не раньше.

В бухгалтерском учете выделяют линейный способ и три других, нелинейных метода для всех объектов недвижимости:

  • способ уменьшаемого остатка;
  • метод списания стоимости по общей сумме количества лет полезного использования;
  • списание пропорционально выполненного объема работ или произведенной готовой продукции.

Износ и амортизация недвижимости

Износ и амортизация не являются равнозначными понятиями. Например, здание разрушилось после постройки в результате стихийных бедствий, подвергнувшись полному физическому износу, а амортизация только начала начисляться. И наоборот, сооружение полностью амортизировано, но износ составил только 40%, и конструкция может еще долгое время эксплуатироваться.

Износ – это утрата полезных качеств и характеристик недвижимости по разнообразным причинам. Он бывает физическим или моральным.

1. Физический износ связан с ухудшением эксплуатационных характеристик зданий и прочих объектов. Он происходит под влиянием природных и технических факторов с течением времени, а также под воздействием жизнедеятельности людей. Такой вид износа называют материальным или техническим.

Он напрямую зависит от качественных характеристик используемого при постройке сырья, комплектующих и строительных материалов, своевременного осмотра и регулярного проведения профилактического ремонта.

Скорость изнашиваемости конструкций также связана с видом осуществляемого внутри зданий и конструкций производства, интенсивности нагрузок и природно-климатических факторов: уровня влажности, температуры.

2. Моральный износ напрямую зависит от научно-технического прогресса. При этом восстановительная стоимость недвижимости уменьшается по причине возникающей разницы между стоимостью объекта при первоначальном возведении и в текущий момент времени.

Появляются более технологичные и дешевые строительные материалы, разрабатываются новые инженерные решения при архитектурной застройке, которые снижают затраты на техническую эксплуатацию конструкций.

Достаточно часто отдельные элементы строений требуют замены не по причине их физической изношенности, а из-за их морального устаревания.

Моральный и физический износ полностью устраняется при проведении капитального ремонта.

Источник: https://spmag.ru/articles/amortizaciya-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.