Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Содержание

Надстройка 2.0. Как жители пятиэтажек Москвы расширяют свои квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Задолго до начала программы реновации жилищные условия улучшили тысячи москвичей, живущих в хрущевках. Горожанам не пришлось переезжать в новостройки — вместо этого они самостоятельно нашли инвесторов и обстроили свои дома по всему периметру

Обстроенные хрущевки на 1-й Владимирской улице в московском районе Перово ( «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Прямо сейчас в Москве имеется множество домов с надстроенными и обстроенными этажами — численность таких зданий исчисляется десятками.

Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали генеральный директор компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерий Чернышов и доктор архитектуры, профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Московского государственного строительного университета (МГСУ) Юрий Алексеев.

Расширять существующие здания в столице начали в тридцатых годах прошлого века. Среди наиболее известных примеров — штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади.

В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества «Россия», а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ.

Еще один пример — бывший доходный дом Хлудовых в Театральном проезде, также надстроенный для получения дополнительной полезной площади.

В начале XXI века надстройку чаще используют не в центре Москвы, а в спальных районах — и современные способы домостроения позволяют назвать этот процесс надстройкой 2.0.

Инициаторами процесса обычно выступают жильцы многоквартирных домов.

Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, куда продвинулись технологии расширения домов, можно ли жить в здании во время обстройки (спойлер: можно) и какую квартиру может получить житель обычной «двушки» в типовой советской хрущевке.

Как (не) работает надстройка

История с надстроенными этажами получила широкое распространение в начале двухтысячных годов. В тот момент московское правительство поощряло жителей, решившихся на расширение собственного дома: документацию одобряли быстро, а сюжеты об успешной надстройке пятиэтажек показывали по городским телеканалам.

С тех пор в Москве надстроили десятки домов — от типовых хрущевок до девятиэтажек, к которым прибавляли по два этажа, вспоминает Юрий Алексеев. В последнем случае надстраивались только квартиры — без лифтовой шахты. Сейчас жители квартир в надстроенных этажах доезжают до девятого этажа, выходят на лестничную клетку и по ступенькам преодолевают остаток пути до собственной двери.

Фотогалерея: надстроенные пятиэтажки в Москве

В настоящий момент на согласовании властей находятся десятки проектов расширения существующих домов, рассказали «РБК-Недвижимости» в компаниях Secondary Building Development Corp (SBD Corp) и «Городская реконструкция пятиэтажек».

Обе фирмы консультируют жителей, которые хотят надстроить свой дом. По оценке Валерия Чернышова, сейчас на этом рынке представлено около десятка компаний.

Конкуренции среди них нет, уверен Чернышов: в Москве тысячи хрущевок, и имеющийся рынок консультативных услуг не успевает даже рассказать жильцам о собственном существовании.

Вступившая в силу программа реновации принципиально отличается от надстройки многоэтажек. В первом случае речь идет о централизованной общегородской программе, во втором — о личной инициативе и персональной ответственности каждого конкретного жильца.

«Дома, которые приняли решение о реконструкции и не изменили его при инициировании программы реновации, гипотетически могут продолжать проект реконструкции.

Вопрос в том, будут ли власти согласовывать эти проекты», — рассуждает директор SBD Corp Александр Баев.

К лету 2017 года многие компании, помогающие жильцам заниматься надстройкой советских многоэтажек, приостановили реализацию проектов: всевозможные городские инстанции затягивают сроки выдачи документов или начинают придираться к мелочам, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости».

Реновация без сноса

Весной собственные работы по реновации типовых советских кварталов представили студенты ведущих архитектурных вузов Москвы

Обстроенный дом на Химкинском бульваре ( «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Мы стоим в фойе Центрального дома архитектора. Рядом со мной — профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Юрий Алексеев и множество других преподавателей различных архитектурных вузов Москвы: доктора наук, доценты и заведующие кафедрами собрались в одном месте, чтобы посмотреть на лучшие студенческие проекты по реновации хрущевок.

Название студенческих работ перекликается со вступившей в силу программой массового сноса хрущевок совершенно случайно.

Учащиеся архитектурных вузов получили задание подготовить проекты реконструкции пятиэтажных кварталов за несколько месяцев до того, как первые сообщения о возможном сносе хрущевок появились в СМИ.

Целью студенческих работ было показать, как можно уплотнить застройку пятиэтажных микрорайонов, не снося существующие дома. Именно этот процесс архитекторы называют настоящей реновацией — в отличие от сноса и последующего строительства других домов.

«Есть примеры реконструкции и кирпичных, и панельных зданий, — объясняет Юрий Алексеев. — Хрущевки действительно требуют незамедлительной реновации — то есть капитального ремонта. Его вынуждены проводить муниципальные власти.

Но когда здание называют аварийным, важно понимать: для такого утверждения необходимо провести техническое обследование.

Я проводил такие обследования во множестве зданий Москвы — и за все годы моей работы не встретил ни одного дома, который было бы нельзя надстроить».

На макетах и чертежах в Центральном доме архитектора — схемы жилых районов, в которых сохраняются не только дома, но и детские площадки, стадионы и даже тропинки, протоптанные местными жителями.

По замыслу молодых архитекторов, дополнительная недвижимость должна возникнуть только там, где она никому не помешает — сверху.

Модели микрорайонов показывают надстроенные пятиэтажки с двумя, тремя или даже пятью новыми этажами, а между надстроенными хрущевками появляются обитаемые переходы, в которых можно разместить балконы для местных жителей.

В отдельных проектах фигурируют дома-свечки: эти доминанты занимают места парковок или автомобильных проездов между существующими домами.

Так работает реновация домов в научном понимании этого термина: построенные здания ремонтируют, обстраивают и тем самым продлевают им срок эксплуатации.

Студенты, защищающие свои работы перед доцентами и докторами наук, подчеркивают, что в случае осуществления их проектов плотность населения выбранных районов не превысит пороговых значений, установленных главным архитектором Москвы.

Фотогалерея: обстроенные дома Москвы

Жителям угловых квартир — бонус

Существующие технологии расширения жилых домов продвинулись вперед по сравнению с распространенной 15 лет назад «умеренной» надстройкой в два-три этажа. Теперь хрущевки могут расти не только вверх, но и вширь — за счет придомовой территории, которая по закону принадлежит жильцам многоквартирного дома.

«Вся реконструкция занимает два с половиной года, из которых полтора уходит на сбор и подготовку документов, а также прохождение всевозможных экспертиз, — рассказывает Валерий Чернышов.

— Сама стройка идет с марта по октябрь, еще два-три месяца займет обновление проводки и отделочные работы внутри дома. В общей сложности строительные и отделочные работы занимают не более десяти месяцев.

Летом дом обстраивают, застекляют, в сентябре включают отопление — и дальше делают электрику, канализацию и все прочие коммуникации».

Новшество современной обстройки в том, что, помимо верхних этажей, у домов по всему периметру появляется пояс комнат, пристроенных к существующему зданию. «Технология позволяет надстраивать дом без опоры на фундамент, — разъясняет Баев.

— Суть изобретения в том, что в нем есть возможность подхватывания перекрытий старого дома и снятия нагрузок с несущих конструкций и фундамента старого дома.

Эта технология позволяет обстроить и надстроить старый дом, после чего при необходимости подхватить его перекрытия новым каркасом, сняв риски разрушения старого здания».

Как устроена надстройка пятиэтажек в Москве

Архитектор Алексей Кротов рассказал корреспонденту РБК-ТВ, как устроена обстройка хрущевок и сколько стоит жилье в надстроенных этажах старых домов

(: РБК)

Финансовые затраты на возведение автономного каркаса равны затратам на возведение обычного монолитного дома за вычетом средств, которые пошли бы на создание структуры существующего здания, считают в SBD Corp.

По данным компании, себестоимость обстроенной недвижимости может быть ниже цены возведения полностью нового дома на треть. В «Городской реконструкции пятиэтажек» заметили еще большую разницу. «Там, где рыночная стоимость 1 кв. м составляет 210 тыс. руб.

, себестоимость, доступная для тех, кто хочет надстроить дом, составит 86 тыс. руб.», — говорит Чернышов.

В данном случае речь идет о цене новых квартир — тех, что получатся на верхних этажах после завершения строительства. Согласно существующей практике, жители нижних этажей имеют приоритетное право на выкуп такого жилья по себестоимости.

Все, что останется невостребованным, достанется инвестору. В дальнейшем инвестор сможет продать эти квартиры на открытом рынке — это станет единственным источником прибыли.

Жители надстраиваемого дома инвестору не платят, рассказали Чернышов и Баев.

Помимо теоретической возможности купить дешевую квартиру на верхних этажах собственного дома жители получают и еще одно поощрение.

В отличие от классической надстройки, которая просто добавляет дому пару новых уровней, обстройка подразумевает создание новых площадей на уже существующих этажах.

Это означает, что обладатели квартир в реконструируемых пятиэтажках смогут претендовать на дополнительные комнаты в собственном жилье — без всякого переезда и сноса.

«Двухкомнатная становится трехкомнатной или просто расширяются комнаты, — рассказывает Чернышов. — Жильцы создают жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и сами решают, какие планировки они получат в итоге».

Больше всего везет обладателям угловых квартир: там, где остальные получают всего одну комнату, таким жильцам достается сразу несколько жилых помещений, а также дополнительный санузел — новый стояк обычно сооружают за пределами изначального контура пятиэтажки.

Квартиры на верхних, надстроенных этажах, сразу идут в продажу с двумя санузлами.

Компенсация за временное отселение

Надстроенный дом на улице Фадеева в Москве ( «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Еще одно важное отличие реновации, организованной городским правительством, от самостоятельной обстройки пятиэтажек, — денежная компенсация, которую могут получить обитатели хрущевок. В существующем законе речь о выплатах жильцам не идет — напротив, самим жителям предлагают доплатить городу за получение более просторной квартиры.

В случае с надстройкой пятиэтажек владельцы квартир не просто избавлены от финансовых затрат, но еще могут и заработать на увеличении собственной жилплощади. Речь идет о денежной компенсации за неудобства во время строительных работ. На протяжении десяти месяцев, которые длится обстройка, собственники каждой квартиры получают по 40 тыс. руб. в месяц, утверждает Валерий Чернышов.

«За десять месяцев реконструкции каждой квартире набегает по 400 тыс. руб, — указывает Чернышов. — На эти деньги жильцы могут арендовать квартиру в другом доме или просто куда-то на время съехать — например, на дачу или к родственникам.

Есть и те, кто говорит: «Я никуда не поеду, буду жить здесь». Такие жители могут просто забрать свою компенсацию в 40 тыс. руб. в месяц и остаться у себя дома.

Они обязаны пройти инструктаж по технике безопасности, так как им каждый день предстоит ходить по строительной площадке на пути из дома. Стройка идет с 9 до 19 часов — жильцы, оставшиеся в здании, смогут заходить в подъезд под навесом».

Других неудобств они не испытывают: во время обстройки дом не отключают от коммуникаций, можно продолжать жить в своих квартирах с функционирующей канализацией и электроснабжением.

Примеры надстроенных домов встречаются и за пределами Москвы, однако в других городах этот процесс не смог стать массовым, констатирует Александр Баев. «Это происходит из-за незаинтересованности крупных игроков строительной отрасли.

Снос дома с переселением представляет для них куда больший интерес, — считает директор SBD Corp. — Еще одна причина — неспособность и нежелание собственников квартир к коллективному управлению общей недвижимостью, то есть собственным многоквартирным домом.

Большую роль в развитии подобных проектов сыграет разработка правовой части проекта реконструкции, так как в нем не могут не участвовать собственники старого дома».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/598478429a79473d6b86ebbe

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФ направил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/verhovnyi-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescenii-v-mkd-5b9915d1c55e0500a960ba9d

Дома любой этажности можно будет надстраивать

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Москвичи смогут надстраивать многоэтажные дома, а не только пятиэтажки.

Как рассказал «Известиям» руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин, реконструкция с надстройкой может быть проведена для любого здания – надстроить можно даже 17-этажку.

Эксперты полагают, что для успешной реализации программы необходимо привлекать инвесторов, а не только деньги самих жильцов.

«Мы проанализировали проблемы, с которыми на своем пути сталкивался застройщик, и разработали методику, – говорит Левкин. – Проект может быть любой – можно надстроить как семиэтажные, так и девяти- или 17-этажные дома».

Левкин главными критериями для надстройки назвал желание жильцов и отсутствие градостроительных ограничений. «Нужно определить, можно ли в этом месте, где стоит, например, 17-этажный дом, надстроить еще сколько-то этажей», – говорит он.

Помимо ограничений по прочности фундамента и перекрытий, застройщикам нужно учитывать архитектурную значимость здания, требования к высотности домов и ряд других факторов: в частности, износ здания не должен превышать 50% и объект обязан находиться не дальше, чем в трех метрах от улично-дорожной сети.

При этом ограничений по количеству надстраиваемых этажей не предусмотрено. «Можно хоть 20 этажей надстроить, поскольку они не опираются на нижестоящие этажи, а рядом создается другой каркас – в этом заключается методология проекта», – пояснил Левкин.

Пока что в Москве надстроен только один дом на улице Мишина, 32 – к имеющимся четырем этажам были добавлены еще пять. Этот эксперимент признан удачным, и сейчас прорабатывается вопрос надстройки других десяти домов.

«Префектуры собрали заявки от жильцов, после чего мы взяли в проработку первые 40 домов, – говорит Левкин. – Какие-то дома отпали из-за градостроительных ограничений, где-то сами жильцы приняли решение отказаться – не смогли договориться друг с другом и собрать нужное по закону количество подписей – 2/3 жильцов. В итоге в первую очередь мы взяли 10 домов».

Однако Левкин подчеркнул, что у города нет никаких планов и графиков по надстройке, поскольку все зависит от желания собственников.

Проекты по надстройке осуществляются за счет самих жителей. Пайщики получают дополнительные квартиры – их площадь зависит от размера взноса. По данным

Департамента градостроительной политики, в доме на улице Мишина после реконструкции общая площадь квартир увеличивается в три раза (с 1440 до 4214 кв. метров), а количество квартир – с 16 до 50.

В рекомендациях по надстройке допускается, помимо собственных денег жильцов, использование кредитных средств, жилищной ипотеки, материнского капитала, а также привлечение инвесторов.

«Как показывает пример проекта на улице Мишина, жители дома, участвующие в финансировании, а также привлеченные пайщики приобретают новые квартиры по цене ниже рыночной. Стоимость 1 кв. метра составляет 75-80 тыс. рублей вместо 300 тыс.

рублей – средней рыночной стоимости квадратного метра в данном районе. А собственники квартир, не участвующие в финансировании проекта, улучшают свои жилищные условия в результате обстройки дома на 18-36 кв.

метров», – пояснили в пресс-службе департамента.

Увеличение жилой площади – не единственное достоинство реконструкции дома. Во время надстройки проводится капитальный ремонт старой части здания, обновление или установка оборудования – лифта и мусоропровода, – а также замена инженерных коммуникаций. Кроме того, у жильцов появляется возможность благоустроить прилегающую территорию и построить подземный гараж.

В свою очередь, город с помощью реконструкции с надстройкой планирует сэкономить бюджетные средства, предназначенные для благоустройства жилых кварталов.

«От подобных проектов город получает положительный социальный эффект за счет большей доступности жилья для москвичей, снижение бюджетных расходов на содержание и благоустройство придомовых территорий, а также увеличение налоговых поступлений», – рассказали в департаменте.

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, такой формат может быть эффективным только в случае привлечения инвесторов.

«Во-первых, жильцы не всегда способны собрать такие средства, а во-вторых, для успешной реализации проекта важно привлечь профессионального подрядчика на ранней стадии, – говорит Апрелев.

– Конечно, в случае привлечения инвесторов жильцы не смогут увеличить площадь своих квартир, но граждане получат другую выгоду – в виде улучшения условий проживания.

Надстройка, как правило, подразумевает утепление фасадов, замену стеклопакетов, всех коммуникаций, установку лифтов».

Апрелев полагает, что запустить массовую реконструкцию домов с надстройкой поможет постановление правительства Москвы, которое должно урегулировать юридическую модель привлечения инвесторов: возможно, например, проводить тендеры на реконструкцию.

«Застройщику будет выгоднее увеличить этажность сразу нескольких домов, а не одного, поскольку тогда уменьшится себестоимость работ», – сказал эксперт.

Напомним, что весной этого года, по данным Департамента, около 400 домов общей жилой площадью 1 млн кв. метров соответствовало разработанным критериям, для которых планировалось рекомендовать этот способ реконструкции. Однако тогда речь шла о 3-5-этажных кирпичных (блочных) домах сталинских серий.

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/doma-luboi-etazhnosti-mozhno-budet-nadstraivat

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом

Люди, живущие на самых последних верхних этажах многоэтажек, часто задумываются о возможности использования неосвоенного чердака для расширения жилой площади.

Ведь мансарда в многоквартирном доме — это так заманчиво! Возникает соблазн пробить отверстие в потолке квартиры, поставить лестницу и облагородить неиспользованную чердачную площадь под жилье.

Многие думают, что это намного дешевле, чем покупать или разменивать существующую квартиру на другую, площадь которой намного больше.

Это мнение ошибочное, так как вам придется выделить средства на полную реконструкцию помещения или его части, новую мебель, как правило, сделанную под заказ и на документальную сторону интересующего вопроса.

Мансарда в квартире может быть очень и очень стильной

Юридическая сторона вопроса реконструкции чердака

Если вы все же решились на реконструкцию части чердачного помещения под мансарду, то сложность возникнет не при проведении ремонтно-строительных работ и даже не в добыче разрешения на обустройство, сложности возникнут, когда вы столкнетесь с юридической стороной вопроса. Для этого вам необходимо подробно изучить Жилищный Кодекс. Согласно этому документу:

  • чердак – это пространство, заключенное между стенами, крышей и перекрытием самого верхнего этажа;
  • помещение мансарды – это чердачное пространство, фасад которого состоит из ломанной, наклонной или другой мансардной крыши;
  • реконструкция – это полная переделка объекта с изменением коммуникационных конструкций;
  • чердачное помещение и участок земли, на котором стоит многоэтажка, являются совокупной равнодольной собственностью всех жильцов;
  • общая собственность в многоэтажке может подлежать реконструкции, которая повлечет за собой изменение размера долевой собственности в сторону уменьшения только с согласия всех проживающих в доме;
  • общее собрание владельцев собственности имеет право принимать окончательное решение;
  • окончательное решение о реконструкции, влекущей за собой изменение размеров собственности, принимается большим количеством (не менее двух третей ), оформляется протокольно;
  • решение, принятое собранием, будет обязательным для всех жильцов, даже если они не присутствовали на нем;
  • решение собрания подлежит обжалованию, если были нарушены права владельцев квартир или нарушен Жилищный Кодекс;
  • срок подачи иска в суд составляет 6 месяцев со дня принятия решения.

Существуют два способа присоединения неиспользованного чердачного помещения: полное оформление собственности и без оформления (аренда, безвозмездное пользование). Но понятно каждому, что если вы вкладываете деньги и время, то предпочтительно, чтобы квартира с мансардой стала вашей собственностью.

Мансарда в многоквартирном доме — идеальное решение

Из всего сказанного можно сделать вывод о больших трудностях в решении данного вопроса, но все же, существуют случаи, когда мансардные помещения над верхними этажами многоквартирных домов есть в наличии.

Проведение монтажно-ремонтных работ

Если все документальные стороны вопроса разрешились, и у вас на руках право собственности на неиспользованную часть чердачного помещения или же не весь чердак, приступаем к обследованию желаемого объекта. Первым шагом будет обследование стропильной системы (если такая имеется) и несущих стен.

Для этого лучше всего привлечь специалистов, так как только они смогут определить реальное состояние главных элементов будущей конструкции.

Если выявили поврежденные элементы, их необходимо сразу заменить. Обследовать необходимо и весь дом, а именно состояние фундамента, несущих стен, коммуникаций.

Смогут ли они выдержать дополнительную нагрузку?

Следующим шагом будет составление проекта будущего мансардного помещения. В проект необходимо заложить работы по утеплению и изоляции помещения (пароизоляция, гидроизоляция, звукоизоляция), монтаж коммуникационной системы.

Самостоятельно подключить отопление, воду, провести канализацию вы не в состоянии. Неправильно проделанные работы могут привести к существенным нарушениям или даже поломкам снабжения во всем доме. Значит вам снова необходимо обратиться к специалисту.

Стильная мансарда расположенная на чердаке многоэтажки

Нужно учитывать, что дом многоэтажный, поэтому выбирайте облегченные конструкции, обработанные пожаробезопасным раствором.

Вопрос монтирования входа в мансардное помещение из вашей квартиры решайте со специалистом, не забывайте, что под вашей квартирой размещаются другие квартиры с жильцами, и вы отвечаете за их безопасность.

После проведения всех монтировочных работ необходимо произвести согласование на эксплуатацию мансарды, внести все произошедшие изменения в административную и техническую документацию.

Дизайн мансардного помещения

Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад.

Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной.

Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.

Существенным вопросом есть обеспечение хорошего освещения. Для этого необходимо монтировать световые отверстия для окон мансарды.

Стены мансарды должны быть светлыми во избежание темных углов под скатами. В мансардных помещениях не рекомендуют применять люстры и большие светильники.

Для защиты от солнца лучше всего на окна приспособить ролл-ставни.

Дизайнерская мансарда выполненная в светлых тонах

Плюсы и минусы мансард на многоэтажных домах

Раньше мансардными помещениями интересовались бедные художники и студенты. Но жизнь резко изменилась, и оборудование двухуровневых помещений для жилья стало привилегией обеспеченной части населения.

Мансардные помещения в многоквартирных домах имеют свои преимущества:

  • существенное расширение полезной площади;
  • великолепный вид на город сверху;
  • возможность совершать прогулки по крыше, загорать летом;
  • оборудовать игровую площадку (ровная крыша);
  • возможность оборудования настоящего камина с дровами и вытяжкой.

Недостатки мансардных помещений состоят в следующем:

  • чаще всего отсутствие отопления, но этот вопрос можно продумать и обеспечить мансардное помещение отопительной системой самостоятельно (тот же камин);
  • монтирование всех коммуникационных систем самостоятельно;
  • подниматься по нескольку раз в день по лестнице. Это не сможет сделать человек в возрасте. Значит, мансардное помещение будет использоваться молодым слоем населения;
  • Если мансарда находится в квартире, т.е. над ней, необходимо продумать вход в нее. Если он будет из квартиры, то лестница получится крутой, что затруднит частые подъемы в мансарду;
  • доставка мебели в мансардное помещение или дров для камина в нем;
  • мебель для такого вида помещений не подходит обычная, в большинстве случаев ее нужно изготавливать под заказ;
  • если на чердачном помещении размещен мотор лифта, это создаст неудобства от постоянного шума;
  • необходимость заботиться о сохранности крыши самостоятельно, особенно когда она протечет.

Источник: https://nskoblaka.com/nadstroyka-etazha-nad-mnogokvartirnym-zhilym-domom/

Как законно устроить личную мансарду или обзавестись своим подвалом в многоквартирном доме

Надстройка этажа над многоквартирным жилым домом
https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

2020.05.05

В России с 5 мая вступают в силу изменения в КоАП, которые расширяют ответственность за незаконную перепланировку в многоквартирных домах.

Теперь штрафы начнут выписывать за несогласованные конструктивные изменения не только в жилых, но и в нежилых помещениях — в том числе в подвалах и на чердаках, за счет которых у многих владельцев жилья возникает соблазн расширить собственные квадратные метры.

Означает ли это, что с мечтой обзавестись личной мансардой или обустроенным подполом теперь придется попрощаться, рассказали эксперты.

SEASHELL IN LOVE – Kristin / unsplash.com

Что поменялось?

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме.

Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников.

Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников. 

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире.

Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале.

Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Можно ли теперь присоединить чердак или подвал?

Теоретически можно, ведь вступающие в силу изменения в КоАП ничего не запретили, а лишь установили ответственность за нарушение уже действующего порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирниках.

А сам этот порядок также не содержит запрета на расширение жилплощади за счет подвалов и чердаков.

Нормы, которые регулируют эти вопросы, были упорядочены федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ, которым были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.  

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

Яромир Романов / Znak.com

С чего начинать?

Поскольку речь идет об общем имуществе дома (основание — часть 1 статьи 36 ЖК) и об уменьшении его размера, для начала потребуется 100-процентное согласие собственников жилых помещений, без единого голоса против (часть 2 статьи 40 ЖК). А значит, проведение общего собрания с оформлением протокола (статьи 44-48 ЖК), напоминает замруководителя ООО «Жилищная управляющая компания» Дмитрий Фещак. 

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок. 

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Заручившись согласием соседей, можно снова обращаться к специализированной проектной компании с лицензией или допуском СРО.

Она должна изготовить проект обустройства чердака или подвала (вместе с заключением о технической возможности присоединения проект обойдется в довольно ощутимые 100-150 тыс. рублей).

После начинается согласование с властями (пакет документов должен соответствовать статье 26 ЖК). При положительном заключении можно приступать к строительным работам, а после их окончания — вводить в эксплуатацию присоединенное помещение.

Завершающим этапом будет изготовление нового технического паспорта и регистрация измененной квартиры (если помещение присоединено на праве собственности) или нового объекта недвижимости (если помещение взято в аренду или в безвозмездное пользование).

Яромир Романов / Znak.com

Что может пойти не так?

Буквально все, и это не преувеличение. На каждом из перечисленном этапов шансы на успех стремятся к нулю, полон скепсиса Александр Усачев из BN.ru.

Особенно сложный первый, на котором, как правило, все и заканчивается. Усачев делится опытом решения вопроса всего лишь о закрытии въезда на дворовую территорию дома из 28 квартир.

Согласование даже такого простого вопроса с каждым собственником заняло три месяца.

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев.

При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме.

Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись… 
В итоге, по сути, любой собственник может загубить начинание на корню, сделав это не то из классовой ненависти, не то просто из вредности. И чем больше размер дома, тем очевидно меньше шансов со всеми договориться.

Есть и другие почти непреодолимые препятствия. Если дом внесен в перечень культурного наследия, придется получать согласие уполномоченного органа по охране исторических памятников. Это непросто, ведь вы будете вторгаться во внутренние конструкции здания и корректировать наружный вид дома: как минимум в крыше должно появиться мансардное окно.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши.

Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника.

Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома. 

«Проблема и в том, что многоквартирные дома с утепленными мансардами у нас плохо себя зарекомендовали.

Летом под крышей душно, в отопительный сезон в толще утеплителя подкровельного пространства образуется конденсат, а значит, сырость и плесень, а на крыше, подогреваемой снизу, — ледяные дамбы и сосульки, доставляющие немало хлопот коммунальщикам.

Сегодня единственно эффективным средством борьбы с сосульками и наледями считаются холодные проветриваемые чердаки, где гуляет ветер, а температура не поднимается выше уличной. Таким образом, у муниципальных чиновников гораздо больше оснований наложить вето на ваш проект, чем утвердить его», — предупреждает Александр Усачев.

Яромир Романов / Znak.com

Можно ли узаконить уже сделанное?

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит.

Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства.

Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.    

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным.

Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа.

В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Значит, это бесперспективно?

Как сказать. Вероятнее всего, для тех, кто вдохновлен мечтами жить под самой крышей, более разумным решением окажется выход на рынок жилья и покупка квартиры с мансардой, считает Александр Усачев.

Впрочем, допускает он, реальный шанс договориться с соседями и чиновниками есть у тех, кто живет в малоквартирных домах. И шансов окажется больше, если вы будете действовать не в одиночку, а заинтересуете соседей.

То есть придете к соглашению, что жители верхних этажей освоят чердачные помещения, а жители нижних — подвальные. 

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей. 

Разумеется, скорее всего, компромиссные формы тоже потребуют согласований, но стоит заметить, что и чиновники в России к коллективным действиям традиционно относятся с куда большим пониманием…

Не исключено, кстати, что горожан к этому подтолкнет потребность в новых и обязательно отдельных помещениях, которая обозначилась в мрачном свете эпидемии коронавируса. «Режим самоизоляции, удаленной работы и дистанционной учебы указали нам на то, что нужно больше жизненного пространства.

Это и рабочие места, и отдельные комнаты, и места для того, чтобы учиться», — сказал на днях Александр Пузанов, генеральный директор «Института экономики города», выступая на онлайн-площадке «Комитета гражданских инициатив».

Вариантов решения этой проблемы немного, и один из них — переформатирование и оптимизация помещений внутри самих многоквартирных домов. 

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Источник: https://www.znak.com/2020-05-05/kak_zakonno_ustroit_lichnuyu_mansardu_ili_obzavestis_svoim_podvalom_v_mnogokvartirnom_dome

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.