Налог на придомовую территорию многоквартирного дома

Содержание

Земельный налог за придомовую территорию многоквартирного дома

Налог на придомовую территорию многоквартирного дома

Основными документами являются Градостроительный и Гражданский кодекс, а так же разъяснительные законы и поправки к ним.

№ законаЧто определяет
ФЗ №189Общие правила и положения о придомовой территории
Постановление РФ №491 от 13.08.2006Правила содержания общего имущества на территории многоквартирного дома
Жилищный кодекс РФ статьи №153, 154, 158Правила проведения ремонтных работ
ФЗ №131, ЖКРФ ст. 36 п 1.4Правила парковки автомобилей
НК РФ статья 388, 389Налог на земельный участок

С момента вступления в силу в 2005 году Жилищного кодекса до 2015 года налог на землю под многоквартирным домом уплачивался физическими лицами по установленным местными властями тарифам.

Кроме того, при уплате данного налога действовали льготы согласно федеральному и региональному законодательству. Такое положение вызывало некоторые неясности.  Во-первых, в законе не указано, как конкретно рассчитывается размер налога на каждого собственника. Также во многих субъектах не велись реестры, по которым можно было учитывать каждого налогоплательщика данного вида налога.

Для юридических лиц (например, ТСЖ) до конца 2014 года тоже действовал закон, обязывающий уплачивать налог на землю под многоквартирным домом. При этом обязательным условием было то, что земля должна находиться в собственности товарищества.

С 1 января 2015 согласно статьям ФЗ № 284 обязанность на оплату земли под многоквартирными домами была полностью отменена. Вместе с этим утратил свою силу и закон «О налогах на имущество физических лиц».

Территория многоквартирного дома, как правило, является очень обширной, разнообразной и многоцелевой.

Обязательно должно быть отведено пространство под:

  • декоративные клумбы;
  • места отдыха (скамейки, беседки);
  • игровые зоны для детей;
  • автомобильную парковку;
  • место для сбора мусора;
  • веревки для сушки белья и пр.

Причем все это не должно мешать свободному перемещению пешеходов и беспрепятственному проезду автотранспорта. Все должно быть размещено и установлено согласно требованиям безопасности и прочим нормам.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ от 1 марта 2005 года, придомовая территория разбита на равные доли между всеми собственниками жилых помещений данного здания. Это значит, что она является объектом долевой собственности для каждого владельца квартиры в этом доме.

В связи с этим они обязаны сформировать прилегающий участок земли, облагородить его, следить за порядком на образованном участке в соответствии с принятыми законом нормами.

Перед тем, как начинать осуществлять все эти действия, необходимо поставить участок на кадастровый учет.

Данное правило касается домов, которые были построены до 1 марта 2005 года. Многоквартирные жилые здания, введенные в эксплуатацию после указанной даты, освобождаются от данной процедуры.

Дело в том, что придомовая территория формируется еще на этапе подготовки к строительству, когда только готовится земля для застройки.

Тогда доля прилегающего земельного участка становится автоматически собственностью владельца приобретенной квартиры.

Обычно территория, прилегающая к многоквартирному дому, уже включена в стоимость объекта недвижимости. Она, что примечательно, облагается налогом, а он в свою очередь делится в равной пропорции между всеми жильцами. Величина данной налоговой выплаты напрямую зависит от количества занятых в доме квартир и общей площади каждой.

Исходя из определения долевой собственности, из прилегающего к многоквартирному дому участка не может быть выделена определенная часть. К примеру, жители одного из подъездов решили присвоить себе одну из клумб и беседку по центру двора. Эти действия неправомерны, жильцы не могут ограничивать других собственников в действиях по отношению к общим владениям.

Придомовая территория в составе общего имущества МКД

Согласно определению, в придомовую территорию многоквартирного дома входят:

  • Земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом.
  • Служебные строения, необходимые для обслуживания дома: трансформаторные будки, тепловые пункты.
  • Детские и спортивные площадки.
  • Зеленые насаждения и элементы декора.
  • Парковочные места для владельцев квартир.
  • Пожарные и служебные проезды.
  • Контейнеры для сбора бытовых отходов.

На прилегающем участке могут находиться и другие строения, необходимые для функционирования дома и помогающие создать комфортные условия для жильцов, например, сушилки для белья.

Согласно требованиям административных органов, санитарным нормам и стандартам пожарной безопасности, собственники жилья несут ответственность за территорию, прилегающую к недвижимости.

Необходимо выполнять следующий минимум действий:

  • Содержать территорию в чистоте.
  • Своевременно вывозить бытовые отходы.
  • Следить за плотностью зеленых насаждений.
  • Обеспечивать возможность проезда муниципальных служб.
  • Не загромождать пожарные проезды, гидранты.
  • Очищать подъездные дороги от снега и льда в холодное время года.

За неисполнение требований налагаются штрафы согласно установленным тарифам.

По нормам СанПин, открытые парковочные карманы для автомобилей на общее число не более десяти, должны находиться на расстоянии не менее 10 метров от подъездов.

Согласно принятым нормативным документам, расположить на придомовой территории многоквартирного дома парковочные места можно только после согласования с общим собранием жильцов.

Для законного обустройства автостоянки необходимо оформить границы участка и оформить документы кадастрового учета.

Парковочные места на придомовых территориях оформляются согласно требованиям СанПин и пожарной безопасности.

Согласно действующим правилам, на участке, прилежащем к многоквартирному дому, разрешается создание открытой парковочной зоны на 50 парковочных мест, либо наземной парковки со сплошным стеновым ограждением на 100 автомобилей, при наличии других зон и элементов благоустройства согласно наименованиям и площадям.

Места для стоянки должны находиться на расстоянии не менее 5 метров от мусорных контейнеров, на удалении от детских и спортивных площадок и трансформаторных будок.

Правила стоянки автотранспорта на придомовых территориях многоквартирного дома запрещают:

  • Парковать грузовой транспорт массой более 3,5 тонн.
  • Оставлять машины на тротуарах, газонах.
  • Оставлять автомобиль со включенным двигателем дольше 5 минут.
  • Передвигаться на транспорте по пешеходным дорожкам.
  • Загораживать проезд.

За нарушение правил парковки предусмотрен штраф, согласно действующим правилам ГИБДД.

Новые дома оборудованы подземными парковками, количество мест рассчитывается исходя от общего числа квартир.

Согласно действующим правилам, строить на общедомовой территории частное строение нельзя. Стоящие во дворе многоквартирного дома сараи, принадлежащие физическим лицам, считаются самозастроем и могут быть удалены по решению уполномоченных органов.

Разрешено возведение кооперативных сараев или погребов на общей земле, при этом места распределяются между желающими в порядки общей очереди. Таким же образом распределяются места в погребе, если он был выкопан под нужды проживающих.

Право на постройку гаражей на общей территории возможно, если имеется достаточно свободного места, при этом приоритет в очереди на места льготным категориям граждан: инвалидам а так же ветеранам великой отечественной войны.

Для получения гаража вне очереди необходимо предоставить заявку по установленному образцу, документы, удостоверяющие личность, заверенную копию прописки и документы, подтверждающие льготный статус жильца.

Полный список льготных категорий можно уточнить в органах местного самоуправления или на портале государственных услуг.

Если гараж был построен владельцем жилья без согласования, возможно произвести демонтаж по решению суда, или компетентных органов. Для этого жильцы подают коллективную жалобу в администрацию.

Нужно предоставить кадастровый паспорт, с занесенными данными о границах участка.

Так же гараж, сарай или другая постройка будет считаться незаконной в том случае, если:

  • земля, на которой находится постройка, не приватизирована;
  • земля находится в коллективной собственности;
  • не получено согласование пожарной инспекции, управления по архитектурному управлению;
  • здание мешает другим жильцам, перегораживает проезд, находится вблизи мусорных контейнеров, трансформаторных будок или других служебных строений.

Незаконно возведенное здание на придомовой территории многоквартирного дома демонтируется по решению уполномоченных органов, при этом лицо, ответственное за незаконную застройку, облагается административной ответственностью и уплачивает штраф согласно действующим тарифам.

Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Это общедолевая собственность, которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).

Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.

2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.

При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

  • если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).

Источник: https://sserov.ru/zemelnyy-nalog-pridomovuyu-territoriyu-mnogokvartirnogo-doma/

Споры о праве на придомовую территорию

Налог на придомовую территорию многоквартирного дома

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г.

Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м.

, предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком. 

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом.

В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е.

в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания. 

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно.

Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в.

Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.

) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным.

Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее.3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве. 

Такие споры можно разделить на четыре большие категории: 

  • о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
  • об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
  • об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
  • о границах участков, предназначенных для размещения МКД. 

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием.

Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7.

При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение5.

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г.

№ 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.

Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.

№ 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса).

При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования.

В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016). 

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст.

305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет – при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка»  вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст.

85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД.

Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/spory-o-prave-na-pridomovuyu-territoriyu/

Блог

Налог на придомовую территорию многоквартирного дома

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов (МКД), интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, многие из которых хотели бы законным образом зарегистрировать свои права на землю, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий. 

Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД.

Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке, проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра.

При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

По вопросам права собственности на землю под и при МКД

Процедура оформления придомового земельного участка многоквартирного дома подробно описана на официальном сайте Росреестра, да и на многих других, приближенных к сфере ЖКХ.

Однако так ли легко это сделать то, что провозглашается законом, и реально ли вообще осуществить такое мероприятие, если у собственников квартир возникнет такое желание?

Для выяснения всех нюансов правового статуса земли при МКД нужно учитывать правовые нормы не только жилищного, но и земельного, градостроительного законодательства, а также нормы государственного и муниципального права.

В соответствии с п. 3 статьи Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Что касается земельного участка под МКД, тут вопрос однозначно решен в законодательном порядке.

Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма закреплена также в подпункте «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года (далее по тексту – Правила 491): к общему имуществу собственников помещений МКД относится, в том числе, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Такая размытая формулировка в законе понятия земельного участка, составляющего придомовую территорию, на практике часто приводит к спорам между управляющими организациями, обслуживающими соседние МКД, и муниципалитетами, также ответственными за содержание территории муниципального образования.

Если сюда добавить многолетнюю анархию и неразбериху в вопросах оформления и межевания земли, длительную законодательную неурегулированность и непрозрачность всего механизма ее оформления, реформирование (не всегда в лучшую сторону) и многочисленные изменения в законы, ну, и, чего скрывать, коррупцию в органах нашей власти на всех ее уровнях, о которой трубят во всех СМИ, так как земля, особенно в крупных городах, всегда является лакомым объектом собственности, то неудивительно, что сейчас практически нереально осуществить собственникам МКД свое законное право на оформление и регистрацию земельного участка придомовой территории. В силу вышеназванных причин в судах нашей страны земельные споры в рейтинге самых популярных.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/zemelnyy-uchastok-pod-mkd-i-pridomovaya-territoriya-slozhnosti-pravovogo-regulirovaniya/

Нужна ли москвичам земля?! (или Брать или не брать в общую собственность придомовую территорию в Москве?)

Налог на придомовую территорию многоквартирного дома

Этим вопросом всё чаще задаются жители многоквартирных домов.  «Как это прекрасно — иметь хотя бы горсточку собственной земли!»  (С.Довлатов) говорят одни, да уж  «Земля принадлежит народу, но за большие деньги» (Г.Александров), вторят им другие.

Собственники квартир и нежилых помещений взвешивают плюсы и минусы оформления земельного участка в общую долевую собственность и принимают или откладывают решение вопроса. Эта статья будет полезна в первую очередь московским собственникам помещений, т.к. законодательство и практика города как отдельного субъекта РФ отличаются от других регионов страны.

Плюсы и минусы или Права и обязанности

Земельный участок многоквартирного дома (далее – МКД) согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ входит в состав общего имущества, если он оформлен в установленном порядке.  До его оформления согласно ст.

16Земельного кодекса РФ он считается государственной собственностью.

А значит при оформлении земли в общую долевую собственность бо́льшая часть как прав, так и обязанностей переходит от государственных органов к собственникам помещений МКД.

  • Гарантия защиты интересов жителей МКД от строительства нового объекта на оформленной придомовой территории и право на собственную застройку в установленном порядке.
  • Распоряжение земельным участком в интересах большинства собственников помещений МКД: организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т.п.
  • Возможность коммерческого использования придомовой территории: получение дополнительных средств на содержание дома или придомовой территории от арендаторов участка (киоски, стоянка машин и т.п.).
  • Право выбора и контроля управляющей (подрядной) организации для уборки и содержания придомовой территории вместо выбора организации по конкурсу государственными учреждениями.
  • Повышение рыночной стоимости продажи (аренды) помещения собственника (в России усиливается мировая тенденция к удорожанию земли под строительство жилых домов).

Реальность и прогноз: жители домов в Москве и сейчас достаточно активно пытаются распоряжаться земельными участками в своих интересах, но в большинстве случаев это носит стихийный характер.

Так, например, ограждение придомовой территории одинаковой высотности может в одном доме «прокатить» без проблем: предписаний, штрафов проверяющих организаций и жителей соседних домов, в другом – нет.

Но прогноз в целом положительный: чем больше будет оформленных земельных участков и прецедентов по их использованию, тем более отработанным законодательство и практика, а также более информированным общество (жители).

  Здесь можно вспомнить и о зарубежном опыте, когда решение вопросов об использовании земли, особенно с зонами сервитута (общего пользования, например, тротуары или дет.площадки), принимается коллегиально с участием представителей от жителей заинтересованных домов, управляющей организации и органов власти.

  • С момента постановки земельного участка на кадастровый учёт у собственников помещений МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п.1 ст. 388 Налогового кодекса РФ). Размер земельного налога зависит от доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от кадастровой стоимости (местоположения) участка. В Москве кадастровая стоимость земельных участков приведена в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 04.12.2007г. № 1046-ПП. Размер и порядок сбора земельного налога можно сравнить по аналогии с имущественным налогом (на квартиру или нежилое помещение).  Ежегодно такой налог составляет от несколько сот рублей до несколько тысяч (от площади помещения) и растёт в зависимости от темпов инфляции. Льготные категории (инвалиды, пенсионеры и др.) от налога освобождаются.
  • С момента оформления и передачи земли в общую долевую собственность, собственники помещений МКД будут нести расходы по его содержанию и уборке (п.15 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491). В Москве у собственников помещений есть пока право на получение бюджетных субсидии на уборку и содержание территории (в 2010 году согласно постановлению Правительства Москвы от 02.02.2010г. № 98-ПП составляет 4 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади жилых помещений МКД). Эти средства по решению общего собрания будут направляться из бюджета города  в выбранную жителями организацию по уборке и содержанию.

Реальность и прогноз: по земельному налогу положительно умеренный. Пока он будет аналогичен имущественному налогу, резких изменений по его увеличению не предвидится. В противном случае будет массовый отказ от оплаты и пересмотр порядка.

Что касается бюджетного субсидирования  по уборке и содержанию территории, то здесь нужно учитывать общую тенденцию в стране и в городе по уменьшению и полному прекращению субсидирования (по Москве эту дату связывают с планом по завершению городской программы капитального ремонта в 2014г.).

  Прогнозируя переход на 100% оплату жилищно-коммунальных  услуг, в т.ч. по придомовой территории, собственники МКД должны учитывать:

1) В рамках ставок, рекомендуемых Правительством Москвы, можно получить стандартный минимум работ и услуг, а вот их более высокое качество и ассортимент, только при утверждении собственниками МКД более высокой ставки за 1 кв.м. в месяц.

2) Смета МКД (доходы и расходы) зависит от суммы площадей жилых и нежилых помещений дома, а также наличия возможности коммерческого использования общего имущества МКД.

Поэтому, жители  большого высотного дома в хорошем техническом состоянии и привлекательном, например, с точки зрения размещения наружной рекламы, могут быть относительно спокойны, т.к. возможность достойно содержать и дом и территорию по минимальным ставкам у них будет.

К сожалению, эти критерии применительно не ко всем МКД. И конечно, многое зависит от профессионализма и порядочности выбранной собственниками управляющей организации будь-то ТСЖ, ГУП или ООО.

Но вопросы выбора и сотрудничества жителей с управляющей организацией это тема возможно следующей статьи.

Этапы оформления земельного участка в общую долевую собственность в Москве.

Итак, информация для тех жителей, кто всё взвесил и принял решение оформить придомовую территорию в общую долевую собственность.

Земельный участок, если он сформирован (т.е. размежёван и поставлен на кадастровый учёт) до 1 марта 2005 года, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно (ч. 2 , 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.

2004 N 189-ФЗ). Эту информацию по запросу можно получить в Департаменте земельных ресурсов города.

Если земельный участок не сформирован, то собственникам помещений МКД придётся потратить время, а возможно и средства для формирования земельного участка в установленном порядке.

1-й этап

Задача —Получение результатов (границ) межевания земельного участка.  Границы отдельного МКД определяются в рамках проведения квартального межевания с учётом нормативов по эксплуатации, сложившейся исторической застройки и т.п.

       Если по Вашему дому такого межевания нет (не путать с планом земельного участка БТИ по уборке территории или с межеванием для строительства объекта), то нужно написать обращение в префектуру АО о включении Вашего дома (квартала) в программу межевания за счёт бюджетных средств.

Организация — в Москве специализированной организацией по межеванию является ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры (125047 Триумфальная площадь д.1, тел. 250-1682).

Сроки — 1-3 недели при наличии результатов межевания (в управе района, префектуре АО, ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры) и 1 год и более при их отсутствии. Можно заказать межевание за счёт собственных средств, но стоить будет от 500 тыс.руб. и выше в зависимости от размера участка.

Результат — градостроительное заключение (результаты межевания).

2-й этап

Задача – Получение положительного решения общего собрания собственников помещений МКД. Примерные формы документов для общего собрания по формированию земельного участка даны в постановлении Правительства Москвы от 03.07.2007г. № 569-ПП.

Для принятия решения по данному вопросу необходимо получить положительное решение простого большинства собственников помещений МКД (не путать с 2/3 собственников помещений согласно п.2 ст.44 и п.1 ст.

46 Жилищного кодекса РФ о принятии решения по ограничению пользования участком).

Организация – содействие в проведении общего собрания собственникам могут оказать ГУ «ИС района», управа района, управляющая организация МКД.

Сроки – 2-4 недели.

Результат — протокол общего собрания собственников с принятым решением.

Важная новость — Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010г. отменило норму законодательства о необходимости проведения общего собрания по данному вопросу.

Теперь обращение любого собственника помещения в доме является основанием для формирования земельного участка (межевания и кадастрового учёта) в целях его последующего перехода бесплатно в общую долевую собственность.

3-й этап

Задача —Получение от префектуры АО выписки о легитимности общего собрания.  К сожалению, как показывает опыт работы, понимание законов и тем более их изменение, не сразу находит своё отражение в работе сотрудников государственных структур. Поэтому отмена Конституционным Судом РФ 2-го и 3- го этапа на практике произойдёт со временем.

Организация — префектура АО.

Сроки — 20 рабочих (или 30 календарных) дней.

Результат — выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре о легитимности общего собрания.

4-й этап

Задача – Получение документа о кадастровой стоимости и кадастровом учёте земельного участка. В этот этап входит:

1) Определение Департаментом земельных ресурсов кадастровой стоимости земельного участка. После чего уполномоченному представителю жителей необходимо (уже действительно по закону и логике) получить протокол решения общего собрания собственников помещений МКД о готовности большинства платить установленный земельный налог и направить в Департамент второе обращение.

2) Постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт. Важно знать, что именно с этого момента у собственников помещений в многоквартирных домах возникают права и обязанности по владению земельным участком в качестве общей долевой собственности (Письмо Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 N Д23-99).

Организация — Департамент земельных ресурсов г.Москвы (115054, Москва, ул.Бахрушина, д.20 , тел. 959-19-13) или его окружное территориальное отделение.

Сроки — от 2-3 месяцев и более.

Результат –кадастровый паспорт земельного участка.

5-й этап

Задача — Получение свидетельства о государственной регистрации прав собственности на помещение с указанием доли по земельному участку.

Несмотря на то, что право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, по заявлению собственника помещения осуществляется государственная регистрация прав на него в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При этом нужно учитывать, что согласно п.2 ст.

37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Организация: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, г.Москва,  ул. Большая Тульская, д. 15, тел.957-68-16).

Сроки: от 1 месяца и более.

Результат: новое свидетельство о регистрации прав собственности.

И в заключении хочется пожелать собственникам помещений МКД в вопросах оформления и использования земельного участка  удачи, терпения и мудрости.

Источник: https://kudashova.ru/blog/brat-li-v-obshhuyu-sobstvennost-pridomovuyu-territoriyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.