Налог при продаже и одновременной покупке квартиры

Налоги при продаже недвижимого имущества

Налог при продаже и одновременной покупке квартиры

Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.

Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.

Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.

Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.

Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.

Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.

Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.

То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.

При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.

В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.

Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.

На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.

В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).

Нельзя не сказать и о следующем.

Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.

Это и есть сумма вашего фактического дохода. То есть если вы приобрели квартиру за 10 млн руб., а продали за 12 млн руб., то вы заплатите 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб. Если вы купили квартиру за 10 млн руб.

и продали ее за эту же или меньшую сумму, то дохода не возникает и, соответственно, оплачивать ничего не нужно. Однако следует обратить внимание на то, что даже в том случае, если дохода при продаже квартиры или дома не возникает, надо обязательно подавать декларацию в налоговую инспекцию.

Не подавать налоговую декларацию можно лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает три года для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи, заключенным до 2016 года, три года для объектов, приобретенных по так называемым безвозмездным договорам (см. выше), три года для домов и квартир, являющихся единственным жильем, и пять лет для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи после 2016 года. Именно в этих случаях налог на доходы не платится.

Во всех остальных случаях, если вы в отчетном году продали дом или квартиру, обязаны подать налоговую декларацию. Для этого мы настоятельно рекомендуем обратиться к специалисту: бухгалтеру или налоговому консультанту. Обратите внимание, что форма декларации часто меняется, и нередко даже на сайте налоговой службы представлена устаревшая форма, которую в инспекции не примут.

При наличии соответствующих подтверждающих документов специалист также корректно применит налоговые вычеты, которые должны быть отражены в декларации. Декларацию следует подать в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля следующего года.

Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Ставка налога на доходы — 13% для налоговых резидентов, 30% — для налоговых нерезидентов. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. С 2019 года налоговые нерезиденты также применяют вышеуказанные льготы при продаже недвижимости.

Несмотря на то что данная норма действует с 2019 года, период приобретения недвижимости нерезидентом не важен, так как налоговые нормы, улучшающие права налогоплательщика, как правило, имеют обратную силу (в данном случае это прямо закреплено в законе), в отличие от норм, устанавливающих более невыгодные, отрицательные последствия для налогоплательщиков, которые не распространяются на взаимоотношения до вступления их в силу.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e2ab01c9a79476e144161aa

Налог при продаже и покупке квартиры в один год – Все о финансах

Налог при продаже и одновременной покупке квартиры

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

В РФ любые доходы граждан облагаются налогом, но есть тонкости в размерах налогов по доходам от продажи жилья, в частности, налог при продаже и покупке квартиры имеет свои особенности при уплате.

Как покупателям, так и продавцам квартир предоставлены льготы по налогам в форме имущественных вычетов (НК РФ ст. 220 п.п.1.1 и 1.3).Покупатель, совершая сделку купли-продажи жилья, налоги не платит. Он приобретает право однократно получить имущественный вычет 2 и 3 млн. р.

из суммы всех доходов.

Регистрируя в Росреестре сделку купли-продажи, обе стороны поровну в 2020 году оплачивают госпошлину, размер которой 2000 р.

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

  • Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
  • Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
  • Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
  • Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Пример. Нестеров И.И. приобрел жилье в октябре 2015 г., а Сидоров С.С. купил ее в марте 2016 г. когда начали действовать изменения НК РФ. Нестеров уже в октябре 2018 г. (через три года от даты регистрации) вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ, а Сидоров С.С. должен подождать до марта 2021 года. В отношении него действует уже новый порядок.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

  1. он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН;
  2. для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья;
  3. для наследников — от даты кончины наследодателя;
  4. при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

  • 1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
  • В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
  • В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

  1. если квартиру продали по цене меньшей этой суммы;
  2. продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке;
  3. квартира перешла в дар, по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Пример. Сидоров С.С. в июне 2017 г. купил дом по цене 3,2 млн. р., а через 8 месяцев продал за 3,7 млн. р.Кадастровая цена жилья 4 млн. руб., и с коэффициентом понижения 0,7 равна 2,8 млн. р. Для налогообложения принимается 3,7 млн. р.Сидоров С.С. может сократить на 1 млн. руб. налогооблагаемую сумму, применив фиксированный вычет, и оплатит налог с 2,7 млн. р.

Он может понизить налогооблагаемую базу до 0,5 млн. р., применив вычет суммы расходов на улучшение качества жилья. В первой ситуации налог составит 351 000, а во втором 65000.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

  • цена квартиры (указана в ДКП);
  • кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН);
  • основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
  • платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.);

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Кадастровую цену нужно умножить на 0,7 и сопоставить полученную величину с той, которая написана в ДКП. Выбрать большую из двух указанных. Она и будет использоваться при определении размера налогооблагаемой базы.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

  1. сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками);
  2. сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Пример. В 2016 году Иванов И.И. приобрел жилье за 2 млн. р. Он затратил на ремонт 300000 р. и продает его за 2600 тыс. р. Все чеки на материалы и оплату работ по ремонту он сохранил. Со всеми затратами он вправе на 2,3 млн. р. уменьшить сумму для налогообложения. С учетом этого ему предстоит оплатить налог с 300 тыс. р. (39000).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Пример. Орловы развелись и продали за 4 млн. р. квартиру, принадлежащую им в равных долях. Год назад они покупали ее за 3 млн. р. Каждый из них должен оплатить налог с 0,5 млн. р. (по 65 000)Если каждый собственник продает долю независимо и по отдельному договору, он получает вычет 1 млн. р.

Покупая квартиру, гражданин приобретает право на вычет 2 млн. р., а если оформлен кредит, то еще 3 млн. р. процентов по нему.

Неоднократно

Законом не предусмотрены ограничения на количество предоставляемых льгот при продаже жилья. Пользоваться правом на вычет можно неоднократно, но не больше одного раза в течение одного года. Фиксированный вычет 1 млн. р. также предоставляют один раз в год.

Например, если гражданин за год купил и продал 2–3 квартиры, которыми владел меньше установленного периода, для него фиксированный вычет 1 млн. р. на доходы, полученные от отчуждения всех.

Для получения вычета необходимо предоставить в налоговую справку 3-НДФЛ, документы на продажу квартиры и ее покупку.

Прочтите также: Как получить налоговый вычет при продаже квартиры 2018

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/nalogi/nalog-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.