Налоги ип при сдаче в аренду помещения

Содержание

Аренда помещений при УСН — Контур.Бухгалтерия

Налоги ип при сдаче в аренду помещения

Компании нередко используют принадлежащую им недвижимость для получения дополнительного дохода. Это происходит путем сдачи его в аренду.

Правила заключения арендных договоров

Точно и правильно составленные документы — именно то, к чему признают налоговые органы. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора  аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

  • реквизиты сторон;
  • основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
  • условия пользования объектом;
  • сумма арендной платы.

Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

Сдача помещения в аренду при УСН

ИП, как и физлица, могут сдавать в аренду свое имущество.  В таком случае предприниматель должен уплачивать налоги с аренды помещений. Действия предпринимателя  при сдаче имущества в аренду в условиях упрощенной системы налогообложения регулируются статьями 249, 250 НК РФ.

ИП доступны два варианта отчисления налога в бюджет:

  • Налог на доходы по ставке 6% (удобно применять, когда расходы не очень большие). Важно! С января 2016 года закон по данному режиму изменился: сейчас размер ставки по налогу зависит от решения региональных властей. Для некоторых налогоплательщиков он может составлять даже 1%.
  • Налог «доходы — расходы» по ставке 15%.

Расходы по платежам за коммунальные услуги должны нести арендодатель или арендатор. Обычно эти платежи включены в арендную плату. В договоре аренды оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные расходы.

Если их оплату будет производить арендодатель, то сумму платежей можно вычесть из полученного дохода как понесенные затраты.

Для этого нужны документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: счета от поставщиков коммунальных услуг и квитанция об их оплате.

День, когда деньги фактически поступили на счет в банке или в кассу предпринимателя, считается датой поступления доходов при УСН.

 Напомним, ИП на УСН платит единый налог и освобождается от уплаты налогов на прибыль, НДФЛ (только за сотрудников), НДС, налога на имущество (распространяется только на то имущество, которое принимает участие в предпринимательской деятельности, если региональные власти установили его кадастровую стоимость).

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ.

 Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.  Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения.

Тогда  договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах. 

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

  • заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
  • документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
  • план квартиры с техническим описанием;
  • план дома по этажам.

Решение  принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Способы уплаты налогов

Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР  арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.

При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами,  так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.

Александра Аверьянова

Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.

Попробовать бесплатно

Когда бухгалтеру не хватает времени на рутинные задачи, приходит пора задуматься об оптимизации процессов. Можно отдать часть работы на аутсорсинг или найти помощников в штат. Но есть вариант, который поможет сэкономить деньги компании и нервы бухгалтера — автоматизация бухгалтерии.

, Елизавета Кобрина

Чтобы считать деньги в бизнесе, недостаточно выписки с расчетного счета и ощущения, что все идет по плану. Для этого нужен финансовый, или управленческий учет. Расскажем, как и с помощью каких инструментов его вести.

, Елена Космакова

Бизнес требует регулярных выборов — от простых и рутинных до стратегических. Расскажем о методах принятия управленческих решений и практических инструментах, которые помогают руководителю.

, Елена Космакова

Источник: https://www.B-Kontur.ru/enquiry/447-arenda-pomeshcheniy-pri-usn

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Налоги ип при сдаче в аренду помещения

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

  • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

  • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
  • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

  • заявление о регистрации;
  • подписанный договор со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
  • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
  • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
  • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
  • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
  • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
  • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
  • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomeshcheniya.html

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Налоги ип при сдаче в аренду помещения

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты.

Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься.

Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией.

В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды.

Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.

Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:

– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;

– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;

– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;

– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;

– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.

Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.

Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб.

(960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб.

(960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д.

И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.

Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/18/791792-nalogi-vladeltsam-apartamentov

Как сдавать в аренду жилое или нежилое помещение и не бояться налогов?

Налоги ип при сдаче в аренду помещения

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.

) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 [actdate id=”3479″]

Аренда_ФЛ, Договорные споры

Источник: https://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.