Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Выручка, полученная с реализации недвижимого объекта, при определенных условиях облагается НДФЛ по ставке 13%. Для снижения фискальной нагрузки на граждан государство предусмотрело особый вид льготы при продаже квартиры — имущественный налоговый вычет, оформить который можно в ИФНС по месту жительства.

В каких случаях не платится ндфл

Обязанность по отчислению налога возникает не всегда, 13% не удерживается, если:

  • недвижимость находилась во владении больше минимального периода;
  • затраты на приобретение превышают прибыль;
  • объект продан за 1 млн руб. и менее.

ВАЖНО! Освобождение от НДФЛ не снимает обязанность декларировать доход.

Не поданная вовремя декларация влечет за собой наложение штрафных санкций. Предоставлять документ необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Как определить период владения

С 2016 г. минимальный предельный срок владения объектом недвижимости равен 3 годам, если он получен:

  • в дар от близкого родственника или по наследству;
  • после приватизации;
  • по соглашению пожизненной ренты;
  • до 31 декабря 2015 г. включительно.

Во всех остальных случаях период составляет 5 лет.

На определение момента достижения минимального периода влияет способ передачи имущества. В основном отсчет идет со дня получения свидетельства о регистрации права. Но в случае наследования — со дня смерти наследодателя.

Размер вычета

Реализовав недвижимость раньше установленного срока, уменьшить базу налогообложения можно двумя способами:

  • На величину расходов.
  • На 1 000 000 — максимальная сумма налогового вычета.

Пример:

Петров О. М. купил дом в 2015 г. за 3 000 000 руб., а в 2017 продал его за 4 000 000. У него есть 3 варианта подсчета суммы, подлежащей уплате:

  1. По фактической выручке 4 000 000 * 0,13 = 520 000.
  2. С применением налоговой льготы при продаже: (4 000 000 — 1 000 000) * 0,13 = 390 000.
  3. С подтверждением расходов: (4 000 000- 3 000 000) * 0,13 = 130 000.

Уменьшение дохода на величину затрат — самый выгодный вариант для гражданина.

СПРАВКА! Вычет при продаже квартиры целесообразно использовать, когда расходы на приобретение невозможно подтвердить. Например, недвижимость досталась в дар или по наследству.

Учет кадастровой стоимости

С 2016 г., на основании ст. 217.1 НК РФ, при подсчете НДФЛ с продажи квартиры, за основу берут:

  • цену, прописанную в договоре;
  • произведение кадастровой стоимости объекта на коэффициент 0,7.

Из показателей выбирают наибольший. Если рыночная цена государством не определена, то за основу берут фактическую выручку.

Пример:

Иванов И. И. купил дачу в 2016 за 4 000 000 руб. и продал ее через год за 4 500 000. Кадастровая цена 6 500 000.

  1. Определяем базу налогообложения.

Сравним 2 показателя: цену государства, скорректированную на 0,7 и полученный доход:

6 500 000 * 0,7 = 4 550 000, показатель больше цены реализации, значит, он учитывается при расчете.

  1. Считаем сумму к отчислению, учитывая затраты:

(4 550 000 — 4 000 000) * 0,13 = 71 500.

  1. Если бы государство не определило стоимость, размер выплаты был бы равен:

(4 500 000 — 4 000 000)* 0,13 = 65 000.

СПРАВКА! Если продавец не согласен с размером кадастровой цены, он может потребовать ее пересмотра.

Вычет при продаже долей

Прибыль от реализации части недвижимого имущества, находящейся в собственности менее 5 лет, также облагается 13 процентами. Применение льготы в такой ситуации имеет несколько сценариев.

Продаются все доли

В этом случае объект реализуется как единое целое. Имущественный вычет предоставляется пропорционально проданной части квартиры.

Пример:

Двум братьям Виктору и Сергею перешла пополам по наследству жилплощадь. Через несколько месяцев они продали ее за 2 500 000 руб.

Льготу в 1 000 000 они поделят поровну. Каждый заплатит:

(2 500 000 / 2 — 1 000 000 / 2) * 0,13 = 97 500

Продается одна из долей

Имущественный налоговый вычет предоставляется в максимальном объеме, если один из собственников продает свою часть квартиры независимо от другого. При этом на реализацию каждой доли заключается отдельный договор купли-продажи.

ВАЖНО! Сделка возможна, если на каждую часть имеется свидетельство регистрации права собственности.

Пример:

Братья реализуют свои половины отдельно за 1 250 000 каждую. Тогда НДФЛ составит:

(1 250 000 — 1 000 000) * 0,13 = 32 500 с каждого.

Если одна из долей в собственности больше установленного срока

Бывают ситуации, когда один собственник владеет своей частью больше установленного минимального периода, а другой меньше. В этом случае они могут заключить дополнительное соглашение, в котором распределят прибыль между собой.

Пример:

Доля Виктора принадлежит ему уже 4 года, а Сергея 2. Продав жилплощадь за 2 500 000, они разделили выручку:

Виктор — 2 млн.

Сергей 500 тыс. Он обязан выплатить 13%, так как владеет своей половиной в квартире менее 5 лет. Но у него есть право применить налоговый вычет при продаже недвижимости соразмерно своей части.

Выходит, что оба брата освобождены от НДФЛ.

Рекомендуем к прочтению: Как правильно составить заявление для стандартного налогового вычета?

Сколько раз можно применять вычет

Использовать льготы при продаже квартиры, предусмотренные НК РФ, можно неоднократно. Но заявлять свои права разрешается только единожды в одном налоговом периоде, независимо от числа проданных объектов.

С дохода от реализации недвижимости граждане обязаны перечислить 13% в казну. Государство освобождает от этой обязанности лиц, владевших имуществом более установленного срока. В остальных случаях есть возможность уменьшить базу налогообложения на объем понесенных затрат или размер налогового вычета.

В 2016 г. внесены существенные изменения в НК РФ. Так, минимальный период владения может достигать 60 месяцев в зависимости от способа передачи недвижимости в собственность. Также при расчете НДФЛ во внимание берется кадастровая стоимость.

Предоставление необходимых документов – обязательное условие для оформления имущественного налогового вычета с продажи имущества.

Источник: https://govcare.ru/kompensatsii/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Условия получения налогового вычета при долевой собственности в квартире

Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Как получить налоговый вычет при покупке доли в квартире, нужно ли платить дополнительный налог при продаже такого имущества. Ниже мы рассмотрим все варианты долевой собственности в квартире, особенности применения налоговой льготы при покупке и продаже такой недвижимости, а также нюансы оформления документации.

Особенности долевой собственности и налоговой льготы

Налоговый вычет за недвижимость относится к категории имущественных. Его регулирует 220 статья Налогового Кодекса. Право на льготу имеют все владельцы жилья, которые отчисляют с доходов налог по ставке 13%, а также индивидуальные предприниматели на ОСН. Налоговый вычет позволяет уменьшить облагаемую подоходным налогом базу на 13% от суммы расходов.

Получить такую льготу при долевой собственности на квартиру может каждый из владельцев.

При этом допускается учитывать не только траты на покупку квартиры, но и расходы на некоторые ремонтные работы, а также на проценты по ипотеке.

При определении возврата налога будут учтены все доходы, с которых человек отчисляет НДФЛ. Размер положенного налогового вычета не может быть больше этих отчислений за год.

Определенные изменения относительно имущественного вычета вступили в силу с января 2014 года. До этого момента сумма льготы рассчитывалась непосредственно на объект и была единой для конкретной приобретенной квартиры (или иной жилой собственности).

С 2014 года на определенный размер вычета может рассчитывать каждый из владельцев доли. То есть порядок оформления и размера выплаты зависит от даты, когда налогоплательщик вступил в собственность.

Конкретная денежная стоимость доли каждого в квартире определяется ценой жилья на момент покупки, разделенного на количество долей.

Например, квартира стоимостью 1.5 млн. рублей принадлежит трем людям в равных долях. То есть цена доли каждого в ней составляет 500 000 рублей. И для исчисления вычета будет взята именно эта цифра для каждого из собственников.

Вычет при покупке квартиры в долю

После приобретения квартиры в долевую собственность каждый из владельцев (если он отчисляет НДФЛ с доходов) может заявить основной имущественный вычет. Его размер составляет 13% от затрат на покупку, однако не более 2 млн.

рублей для каждого из собственников. Если до 2014 года все владельцы долей могли получить единый вычет с объекта, составляющий 13% от его стоимости, но не более 2 млн.

рублей, то теперь такой лимит предоставлен на каждого долевого собственника.

При этом сумма льготы не может превышать размер отчислений подоходного налога за тот же год. Поменялись и другие правила начисления. До 2014 года получить возврат НДФЛ за покупку квартиры можно было раз за всю жизнь, даже если жилье стоило 500 000 рублей и не дотягивало до лимита. Теперь же получать льготу можно и несколько раз, но в пределах суммарного лимита в 2 млн. рублей.

Налоговый вычет при продаже долевой собственности

В случае продажи квартиры никаких компенсаций государством уже не предусмотрено, однако есть нюанс относительно давности владения собственностью. Если вы являетесь собственником доли менее трех лет, при ее продаже нужно заплатить 13% НДФЛ от стоимости квартиры. И в таком случае вы, как продавец, можете:

  1. воспользоваться имущественным вычетом (вычесть 1 млн руб. от налогооблагаемой прибыли с продажи доли);
  2. либо учесть ваши изначальные расходына покупку этой же доли, чтобы снизить размер налога.

Государство предлагает эти два варианта снижения налоговой ставки на выбор продавца. Какой из них выгоднее – нужно просчитывать для каждой ситуации отдельно. В случае продажи квартиры, принадлежащей собственникам менее трех лет, размер вычета фиксирован и составляет 1 млн. рублей.

Если квартиру продают по единому договору, лимит в 1 млн. является общим для всех долевых собственников. А если продают доли по разным договорам, каждый из хозяев может воспользоваться льготой размером в миллион.

Рассмотрим пример. Олег и Анна продают квартиру стоимостью 3 млн. рублей. Доля каждого из них в этой недвижимости – 1.5 млн. Если они будут продавать жилье по одному договору, получат общий вычет 1 млн. рублей. А, значит, им придется заплатить 13% НДФЛ с суммы 2 млн. рублей. Это 260 000 рублей.

Но если Олег продаст свою часть отдельно, а Анна – отдельно по второму договору, то каждый может использовать вычет в 1 млн. Так выходит, что Олег заплатит налог с суммы в 500 000 рублей (а это 65 000 рублей), и Анна – с такой же суммы. Итоговый размер налога для них двоих в таком случае составит 130 000 рублей, поэтому продавать квартиру по отдельным долям намного выгоднее.

А что значит учет расходов при покупке и как рассчитать НДФЛ государству в таком случае?

Пример. На момент покупки квартира Олега и Анны стоила 6 млн. рублей, то есть доля каждого составляла 3 млн. А теперь они решили ее продать за 3 млн. рублей. При продаже по общему договору НДФЛ рассчитывают так: (6 млн.-3млн.) х 13%. То есть нужно заплатить 390 000 рублей НДФЛ. Очевидно, что намного выгоднее использовать право на имущественный вычет.

Важно! Если за год физлицом было осуществлено несколько продаж недвижимости, то вычет размером в 1 миллион будет общим для них всех.

Вычет по ипотечным процентам

Если квартира находится в долевой собственности и куплена в ипотеку, каждый владелец также имеет право не только на основной имущественный вычет, но и на вычет за проценты по кредиту. При этом лимит на вычет по процентам составляет 3 млн.

рублей на человека. Такой вычет получается лишь один раз за всю жизнь и ограничивается одним объектом, то есть перенести на следующий покупаемый в ипотеку объект «недополученные» средства (как в случае с лимитом в 2 млн. руб.

на основной имущественный вычет) не получится.

Источник: https://VseProVychet.ru/imuschestvennyi/nalogovyi-vychet-pri-dolevoy-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.