Направления деятельности управляющей компании

Содержание

Управляющая компания ЖКХ – что это такое?

Направления деятельности управляющей компании

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

  1. Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

  2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

  3. Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название.

В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг.

Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

Обязанности управляющей компании прописаны в договоре:

  • содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;
  • создание комфортных и безопасных условий проживания;
  • качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;
  • формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

Направления Функции
1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)
  • координация и контроль за работой подразделений;
  • информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.
2. Планирование и технический контроль.
  • контроль за техническим состоянием жилищного фонда;
  • планирование работ по его содержанию и ремонту;
  • контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;
  • прогнозирование и предотвращение возможных аварий.
3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК
  • организация сбора платежей;
  • своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;
  • ведение лицевых счетов.
4. Договорно-правовая деятельность.
  • правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.
5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.
  • поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;
  • обеспечение бесперебойной работы оборудования;
  • оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации.

Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее).

Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

  • сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;
  • заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;
  • распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;
  • взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;
  • обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;
  • подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом.

Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач.

Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Дата публикации материала: сентябрь 2016.

Вам также может быть интересно:

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/uk-zhkkh/

Управляющая компания ЖКХ – функции и задачи

Направления деятельности управляющей компании

Управляющая компания – это организация, которая занимается “ведением дел”. Если быть точнее, то производит: обслуживание, ремонт, организацию оплаты за тепло и свет, а также проводит проверки.

Может «заниматься» одним или несколькими жилыми домами, все зависит от уровня престижности компании. Причем с недавнего времени предприятия ЖКХ должны быть официально лицензированы, в обязательном порядке. УК содержит структуру, которая зависит от того, насколько крупно предприятие.

По законодательству они должны соблюдать перечень обязанностей, а также выполнять некоторые предписания.

Обязанности УК по законодательству

Управляющая компания ЖКХ имеет некоторые права и обязанности, которые должны соблюдаться в обязательном порядке. Те, обязанности в доме, которые на себя возьмет та или иная управляющая организация при заключении договора, будут в нем прописаны. В таком случае договор может содержать следующие виды обязанностей:

  • Проведение подготовки дома к новому сезону, будь то зима или лето.
  • Коммунальные услуги, их тарификация, ремонт или замена систем водоснабжения: труб, счетчиков, а также систем электросетей.
  • Как капитальный, так и косметический сезонный ремонт.
  • Уборка дворовых территорий, подъездов, лифтов, поддержание чистоты.
  • Организация проведения других ремонтных работ, связанных с установленным в доме оборудованием, к примеру, лифтовым (если оно установлено и ремонтируется за счет собственников, предыдущей УК или строительной компании)
  • Оформление справок для собственников жилья, предоставление полной отчетности, а также выставление счетов согласно тарификации за коммунальные услуги.

Помимо этого, устанавливается и стоимость оказания услуг со стороны компании. Все это обговаривается на общедомовом собрании собственников и жильцов.

Типы управляющих компаний

Жилищным компаниям можно заниматься частью услуг, которые были описаны выше, все зависит от требований жильцов и возможностей организации, таким образом эти управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на типы:

  • Поставляющая все услуги и являющаяся посредником с обеспечивающими ресурсами организациями.
  • Являющаяся посредником, который находит исполнителей для всех необходимых услуг.
  • Организации по управлению дворовыми территориями, гаражами и помещениями, не предназначенными для жилья.

Обязанности управляющей компании

О том, какие обязанности есть у управляющих компаний в сфере ЖКХ было рассказано выше. Но чем же имеет право заниматься такая организация помимо своих основных обязанностей?

Все услуги, которые компания готова предоставлять и их расценки обычно озвучиваются на общедомовых собраниях, а жители, в свою очередь, решают нужно ли им это.

Когда владельцы квартир определяются с выбором, то составляется договор с собственниками, на основании которого и ведется предоставление услуг.

Дополнительно управляющие организации могут заниматься, к примеру, вывозом крупногабаритного мусора несколько раз в месяц.

Оформление договора с собственниками

При оформлении договора управляющая компания в сфере ЖКХ должна указать со своей стороны:

  • Перечень всех услуг, которые она будет предоставлять конкретному дому.
  • Информация об обязательствах сторон, прав и отношений.
  • Информация о доме (или другом объекте), причем должна указываться подробно.

Помимо этого, договор содержит информацию об:

  • Отчетах.
  • Правилах использования помещений типа: чердаков, подвалов и других нежилых помещений.

Договор может меняться при условии, что поступает запрос от собственников. Изменения могут быть связанны с любыми пунктами договоров.

Ответственность УК по законодательству

Есть несколько уровней государственных органов, совокупность которых контролирует работу управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Для этого устраиваются проверки, связанные с выявлением качества выполнения работ, как со стороны управления дома, так и из местного (муниципального) уровня. Делается это с целью выявления недочетов в работе и их устранения.

Когда происходит проверка со стороны государственных органов, то они проверяют все от стоимости коммунальных услуг, до их качества и так далее.

В случае, когда организация не выполняет свои обязательства, отказывается это делать, то происходит урегулирование конфликта за счет наложения на нее административного штрафа, так как это считается нарушением по КОАП РФ, статьей 7.22 он должен составлять 40 – 50 тысяч рублей. К тому же помимо штрафа статья предусматривает приостановление деятельности компании на срок до 90 дней.

Если возникают нарушения санитарных требований жилых помещений и организация никак на это не реагирует, то сразу же можно обращаться в суд. В таком случае на организацию также накладывается штраф в 10 – 20 тысяч рублей. Это выгодно для жильцов тем, что в следующий раз управляющие будут более серьезно относиться к просьбам собственников.

Лицензия у УК

Жилищные хозяйства по ФЗ № 255 обязаны получать лицензию на работу. В противном случае организацию невозможно будет зарегистрировать. На этих основаниях можно утверждать, что каждая управляющая организация имеет лицензию, которую можно получить у:

  • Органа надзора за ЖКХ.
  • Комиссии по лицензированию ЖКХ.

А для ее оформления, нужен целый перечень бумаг:

  • Свидетельство об открытии ИП или ООО.
  • Налоговые документы учета.
  • Справка от ЕГРЮЛ.
  • Назначение директора и сертификаты о возможности работать на этой должности.

И это далеко не полный перечень, необходимы еще другие документы. Информацию о лицензии можно получить по названию управляющей компании или адресу дома, к которой она привязана. Сделать это можно на сайте госуслуг.

Популярные в России управляющие компании

Из этой стати большинству стало понятно, что из себя представляют управляющие компании, для чего они нужны. Какие обязанности на них возлагаются, а также какую ответственность несут. По ссылке предоставлен список управляющих компаний, которые имеют наивысшие рейтинги по всем регионам: http://rating.lawday.ru/rating.php

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist/upravliaiuscaia-kompaniia-jkh-funkcii-i-zadachi-5a801b5658166935a1fc17e5

Основные направления деятельности организаций ЖКХ

Направления деятельности управляющей компании

    Основные направления деятельности организаций ЖКХ

    Качество жизни населенияприоритетная  стратегическая  цель правящей партии и всех органов власти.

     Жилищно-коммунальное хозяйство  создаёт основу  для формирования благоприятной  среды жизнедеятельности населения по направлениям:

  • Реализация государственных и муниципальных программ, нормативно-правовых актов, направленных  на формирование благоприятной среды жизнедеятельности  населения.
  • Санитарно-эпидемиологическое состояние территории муниципального образования.
  • Обеспечение населения объектами жизнеобеспечения и техническое состояние этих объектов.
  • Развитие государственно-частного партнёрства.
  • Повышение качества и объёмов предоставляемых населению услуг.
  • Архитектурно-композиционная завершённость и художественная выразительность городской и сельской застройки, сохранение историко-культурного  и природного наследия.
  • Состояние транспортного обслуживания  населения и обеспечение  безопасности дорожного движения.
  • Внедрение прогрессивных (в том числе собственных) технологий  и решений, повышение эффективности энергоресурсосбережения при формировании благоприятной среды жизнедеятельности населения.
  • Доступность среды жизнедеятельности для маломобильных  групп населения.
  • Состояние охраны труда в организациях, расположенных на территории муниципального образования.

    Однако на сегодняшний день состояние жилищно-коммунального хозяйства в России можно назвать неудовлетворительным.  

    Общая характеристика состояния ЖКХ в России

    Уровень износа инженерных коммуникаций в ряде регионов достигает 80% и более (то же по оборудованию многих ТЭЦ и большинства котельных).

    В России на отопление 1кв.м. жилой площади расходуется ежегодно 80л условного топлива. На первый взгляд эта цифра может показаться не слишком высокой, но если сравнить величину этого показателя с другими странами – она окажется весомой, например: Швеция – 14л.

    В ЖКХ России работает более 50 тыс. предприятий. Современный рынок жилищно-коммунальных услуг оценивается более чем в 1 трлн. руб.

    При этом более 85% услуг оплачивается непосредственно населением страны (в 1990 г – 2%), только окло15% граждан получают жилищные субсидии.

    Жилищный фонд РФ составляет около 3-х млрд. кв.м., из которых 92 млн. кв.м. – ветхое и аварийное жилье, подлежащее переселению и сносу; более 350 млн. кв.м. жилья не ремонтировалось с послевоенного периода.

    Реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства призвана решить подобные проблемы.  

    “Население должно иметь возможность выбирать качество услуг, серьезным препятствием реформы являются огромные долги и непрозрачность ЖКХ. Газ, вода, тепло расходуются без счета и учета, финансовая открытость привлечет и инвесторов”.

    Заседание Госсовета РФ, 
Москва, Кремль, май 2001 г.
 

    Сущность реформирования ЖКХ

    ” цель реформы – это улучшение качества услуг при одновременном снижении затрат на их предоставление. Только такой подход поможет снять опасения наших граждан, что вся реформа ЖКХ сведется к голому повышению тарифов”.

“Монополизм в сфере ЖКХ не дает гражданам возможности выбирать на рынке необходимый набор жилищных и коммунальных услуг.

В этой связи хочу напомнить…, что задачу повышения оплаты можно ставить только одновременно с развитием конкуренции, с проведением аудита затрат коммунальных предприятий и предоставлением жильцам прав на определение номенклатуры и объема жилищно-коммунальных услуг”.  

    Послание Федеральному собранию РФ,

    апрель 2002 г. 

    Согласно «Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства 
в Российской Федерации», основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являются:

  • обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;
  • снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
  • смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

    Основными способами достижения указанных целей являются:

  • совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;
  • переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;
  • совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;
  • совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

    Трудности реформирования ЖКХ связаны с запущенностью этого сектора экономики, наличием противоречивых тенденций в финансовых отношениях заинтересованных участников процесса: властей всех уровней с их бюджетами, эксплуатационных муниципальных организаций, посредников, потребителей услуг, населения.

    Пути повышения эффективности работы ЖКХ    предполагаются по следующим основным направлениям:

  • снижение стоимости и повышение качества жилищно-коммунальных услуг;
  • реформирования социальной политики в сфере ЖКХ;
  • обеспечение государственного контроля состояния и развития жилищного фонда.

    Снижение стоимости и повышение качества жилищно-коммунальных услуг, что предполагает наличие как минимум  четырех основных составляющих:

  • Формирование многообразия собственников в жилищной сфере
  • Демонополизация обслуживания муниципального жилищного фонда и формирование рынка услуг ЖКХ
  • Регулирование деятельности естественных локальных монополий по оказанию коммунальных услуг
  • Реализация задач ресурсосбережения как одного из наиболее крупных источников роста эффективности жилищно-коммунального хозяйства

    Подробнее рассмотрим каждое из этих направлений.

    Формирование многообразия собственников в жилищной сфере проводится путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) как наиболее эффективный способ защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг.    

    Товарищество собственников жилья – это юридическое лицо для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, находящегося в совместном владении собственников помещений этого дома.

    Товарищество собственников жилья создают собственники квартир многоквартирного дома, для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, пользования и распоряжения квартирами и общим имуществом. Целью деятельности ТСЖ как некоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ или оказания услуг.

    Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством всех собственников, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст.136 Жилищного кодекса).

Остальные решения можно принимать большинством присутствующих.

    Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ.

В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ.

Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

    В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

    Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление – постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ – лицо действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества.

Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссиия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельность Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет.

При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

    Демонополизация обслуживания муниципального жилищного фонда и формирование рынка услуг ЖКХ предусматривает:

    разделение функций заказчика услуг ЖКХ и подрядчиков по их предоставлению;

    формирование службы заказчика (управляющей компании) как субъекта рыночных отношений;

    проведение конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания жилья  и проведения капитального ремонта;

    – формирование системы эффективных договорных отношений на жилищно-коммунальные услуги.

    Регулирование деятельности естественных локальных монополий по оказанию коммунальных услуг может осуществляться с помощью следующего механизма:

    – регулирование цен на услуги естественных монополистов путем контроля затрат и рентабельности (практика показывает, что наиболее завышенными затратными статьями являются амортизационные отчисления в результате завышения стоимости основных фондов);

    – выделение работ, которые могут проводиться на конкурсных началах (такими работами могут стать поставки сырья, материалов и, особенно, ремонтные работы, которые сегодня ведутся наиболее неэффективно);

    – содействие внедрению альтернативных видов технологий с целью демонополизации предоставления услуг

    Реализация задач ресурсосбережения как одного из наиболее крупных источников роста эффективности жилищно-коммунального хозяйства. Для этого требуется:

    разработка технических и организационных мер по установке приборов учета и регулирования потребления коммунальных услуг;

    – формирование внебюджетных источников  финансирования работ по ресурсосбережению;

    – разработка рекомендаций по выбору технологий для ресурсосбережению в жилищном фонде;

    – методическое обеспечение тарифной политики ресурсоснабжающих организаций в связи с проведением мероприятий по ресурсосбережению;

    Теперь целесообразно перейти к вопросу о ценообразовании в сфере жилищно-коммунального хозяйства. 

    “Необходимо обеспечить такую тарифную политику, которая позволяла бы возвращать вложенные в модернизацию данного сектора инвестиции. Разумная тарифная политика помогла бы бизнесу обеспечить рациональное управление имуществом, позволяя привлекать инвестиции на модернизацию и снижать издержки на производство услуг, которые регулируются государством и муниципалитетами”

    Руководитель Федерального агентства

    по строительству и ЖКХ Сергей Круглик,

     август 2005 г.,

    пресс-конференция в ИА “Интерфакс” 

    Особенностью реформы жилищно-коммунального хозяйства является изменение тактики ценообразования, переход для устранения разрыва между ценами в других отраслях экономики в результате инфляции от простого повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги к более плавному изменению этих тарифов, учитывающему рост реальных доходов граждан, что позволяет обеспечить наиболее безболезненный для населения переход жилищно-коммунального хозяйства к рыночной системе хозяйствования.

    Повышение оплачиваемой населением доли затрат на содержание жилья и предоставление коммунальных услуг достигается за счет относительного снижения самих затрат. При этом создаются стимулы снижения этих затрат путем:

Источник: https://www.stud24.ru/civil-law/osnovnye-napravleniya-deyatelnosti-organizacij-zhkh/222573-651599-page1.html

Управляющая компания: виды и функции

Направления деятельности управляющей компании

Далеко не каждая управляющая организация выполняет свои обязательства перед жильцами многоквартирных домов добросовестно.

Иногда УК берет деньги за некие услуги, но по факту работы не проводятся, а люди начинают чувствовать себя обманутыми.

Во избежание недоразумений жильцы имеют право знать, какие работы должна выполнять управляющая компания по содержанию жилья и что входит ее обязанности.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое на основании договорных обязательств с жильцами берет на себя ответственность поддерживать эксплуатацию многоквартирного дома и его территории в достаточном техническом и санитарном состоянии, управляет домом, а также является исполнителем коммунальных услуг.

Дома блокированной застройки, малоэтажные дома, нежилые помещения в жилых домах также обслуживаются в рамках общих правил содержания МКД.  Юридическая форма компании бывает разной – жилищный кооператив, акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Деятельность таких организаций регулируется статьями Жилищного кодекса РФ.

Основная цель предприятия, как и любой коммерческой структуры извлечение прибыли на разнице оказанных и заказанных услуг. 

По закону услугами УК граждане пользоваться не обязаны, всегда можно организовать ТСЖ. Привлекать или нет управляющую компанию для обслуживания дома самостоятельно решают собственники жилья на общем собрании. По сути, подобные организации являются посредниками между владельцами квартир и исполнителями коммунальных работ.

Управление имуществом МКД осуществляется за денежное вознаграждение в виде установленного тарифа, который собственники этого имущества оплачивают ежемесячно на расчетный счет организации как оплату оказанных услуг.

Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками многоквартирных домов определяются п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ.

В документе сказано, что хоть УК и не является прямым исполнителем всех коммунальных работ, все же несет административную ответственность перед жильцами за качество и своевременность их выполнения.

В частности, это касается услуг отопления, электроснабжения и водоотведения.

История создания управляющих компаний

С окончания периода НЭПа встал вопрос создания жилищно-коммунальных хозяйств СССР. Управление ЖКХ были доверены районным кооперативным жилищным товариществам.

Они стали первыми посредниками между советскими исполкомами и квартиросъемщиками жилых помещений.

После окончания ВОВ было принято решение подобные объединения упразднить, а их функции перенаправить в районные исполнительные комитеты.

Со временем появилась необходимость создания специальных учреждений, подконтрольных исполкомам и местным районным советам, которые впоследствии были названы ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора.

Как оказалось, подобная форма предприятия наиболее эффективна в качестве руководства за соблюдением и поддержкой технического состояния жилищных фондов. ЖЭК обслуживал не только МКД, но и нежилые здания, находящиеся в государственной собственности.

На некоторых территориях эти организации назывались ЖЭУ (расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление) или РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление).

С приходом капитализма и рыночной экономики, организационная форма ЖЭК (ЖЭУ) стала не эффективна. Было принято решение передать их функции коммерческим предприятиям, чаще всего созданным на базе их же самих. Так с начала 2005 года начался массовый переход на частное коммерческое домоуправление, а организации, занимающиеся этим видом деятельности, стали называться Управляющими компаниями.

Организация управления жилым фондом

Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по управлению и обслуживанию МКД:

  1. Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.
  2. Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают договор с обслуживающей организацией, только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.
     

ЖЭУ ответственно за исполнение только того вида работ, для которого его нанимает управляющая компания.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте. Отличительной их особенностью является территориальный охват.

В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников. А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков.

Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать.

Нормативно правовая база

Управляющие компании, являясь самостоятельными коммерческими организациями, никому не подчиняются. Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты.

По сути, основным правовым положением в сфере ЖКХ выступает Жилищный Кодекс. Именно в нем определен точный список того, чем может заниматься жилищное хозяйство по типу УК.

Однако, помимо ЖК не менее важным документом является договор на управление и предоставление эксплуатационных услуг.

Каким законами регулируется деятельность:

Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на коммерческой основе. Хозяйственные взаимоотношения регулируются следующими законами:

  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya-vidy-i-funktsii

Цели и Задачи

Направления деятельности управляющей компании

Управляющая компания — коммерческая организация, которая управляет общим имуществом многоквартирного дома, переданным ей собственниками в целях осуществления эффективного управления.

Основная цель Управляющей компании — создание действенной системы управления, способной обеспечить высокое качество работ по содержанию и технической эксплуатации многоквартирных домов, а также снижение при этом трудовых, материальных и энергетических затрат.

Основными целями и задачами Управляющей компании являются:

  • формирование организационно — управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления многоквартирными домами
  • совершенствование системы договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг
  • развитие конкурентной среды на рынке ЖКУ
  • усиление контроля за качеством жилищно-коммунального обслуживания
  • снижение затрат на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с сохранением качества услуги
  • организация системы контроля за качеством и объемом поставляемых потребителям жилищно-коммунальных услуг по каждому многоквартирному дому, находящемуся в управлении компании
  • развитие инфраструктуры по оказанию дополнительных услуг населению
  • организация работы, направленной на сохранность общего имущества многоквартирного дома, на улучшение качественных характеристик предоставления жилищно-коммунальных услуг населению
  • обеспечение условий проживания в многоквартирном доме граждан в соответствии с требованиями правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг
  • обеспечение санитарного содержания, технического обслуживания и ремонта (текущего и капитального) жилищного фонда и придомовой территории в соответствии с действующими нормативами
  • организация сбора платежей от собственников и нанимателей за жилищно-коммунальные услуги
  • проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышение сохранности многоквартирных домов.

Управляющая компания выполняет функции заказчика и покупателя энергоресурсов и услуг для граждан, защищая интересы потребителей во взаимоотношениях с поставщиками услуг.

При этом Управляющая компания вступает в правоотношения, как с потребителями, так и с подрядными организациями, а подрядные организации состоят в правоотношениях только с Управляющей компанией.

Технический контроль и планирование:

    • контроль за санитарно — техническим состоянием многоквартирных жилых домов (ведение графика работ по санитарному и техническому обслуживанию, учет недопоставки ЖКУ по каждому многоквартирному дому, выявление несанкционированной перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, контроль качества и объема выполняемых работ и предоставленных услуг)
    • подготовка данных для корректировки размера оплаты жилищно-коммунальных услуг в случае отклонения их качества от нормативного уровня
    • работы по подготовке многоквартирных домов района к сезонным условиям эксплуатации
    • контроль и установка внутридомовых приборов учета энергоресурсов
    • работы по санитарному содержанию придомовых территорий
    • ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей
    • техническое содержание и эксплуатация инженерного оборудования многоквартирного дома, являющегося общим имуществом дома
    • планирование и выполнение работ по капитальному и текущему ремонту и реконструкции многоквартирных домов
    • ведение учета ремонтных работ

составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту общего имущества домов, находящихся в управлении компании

  • расследование и устранение аварийных ситуаций на объектах жилищного фонда
  • установка внутриквартирных приборов коммерческого учета горячего и холодного водоснабжения
  • контроль фиксирования и распределения заявок, мониторинг их выполнения уполномоченными лицами
  • работа с общественными инспекторами (составление совместных актов недопоставки жилищно-коммунальных и прочих услуг)
  • анализ состояния жилищного фонда, находящегося в управлении, уровня и качества предоставляемых услуг и работ, подготовка предложений по повышению качества обслуживания общего имущества многоквартирных домов
  • разработка требований по качеству содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов
  • составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов
  • разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов
  • обеспечение согласованной технической политики с поставщиками коммунальных услуг
  • обеспечение технических условий эксплуатации и осуществление контроля за правильной эксплуатацией и содержанием жилищного фонда подрядными организациями
  • обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных услуг, сроках их предоставления и размерах финансовых санкциях за нарушение нормативного уровня качества
  • проверка соблюдения потребителями жилищно-коммунальных услуг своих обязательств по договорам найма управления и т.д.
  • создание и ведение базы данных по объектам жилищного фонда (многоквартирным домам), инженерному оборудованию, капитальности, и другим параметрам жилых домов

Работа с населением:

  • создание и ведение базы данных по лицевым счетам собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирных домов, находящихся в управлении
  • прием, систематизация и обеспечение исполнения заявок, правомерных требований и предложений, поступающих от граждан, проживающих в управляемом жилищном фонде, включая решение вопросов, связанных с содержанием жилищного фонда, начислением и приемом платежей и иных вопросов, находящихся в компетенции Управляющей компании
  • осуществление оперативного ежемесячного расчета платежей населения в зависимости от потребления услуг
  • выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, работа с населением по ликвидации задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  • ведение регистрационного учета граждан
  • предоставление справок по паспортно-визовому учету
  • оказание первичной юридической помощи населению
  • ведение информационно — разъяснительной работы (своевременное информирование жильцов через СМИ, информационные стенды, квитанции об изменении тарифов на услуги и об изменении законодательной базы ЖКХ)
  • проведение отчетных собраний с собственниками и нанимателями жилых помещений
  • работа с населением по ликвидации задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Принятие мер по взысканию задолженности, в т.ч. подготовка и направление уведомлений о необходимости погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, выяснение причин возникновения задолженности, анализ информации и принятие решений по каждой конкретной семье
  • взыскание задолженности через судебные органы
  • рассмотрение жалоб и заявлений граждан по вопросам оплаты за жилищно-коммунальные услуги
  • начисление пени в установленном жилищном законодательством порядке при нарушении потребителями сроков внесения платежей за жилищно-коммунальные услуги

Финансово-экономическая деятельность:

  • осуществление расчетов с подрядными организациями за реализованную продукцию (услуги, работы) в соответствии с актами оценки качества выполненных работ и поставленных услуг
  • консолидация финансовых средств для расчетов с подрядчиками за выполненные работы и предоставленные услуги в соответствии с заключенными договорами
  • аккумулирование финансовых средств, поступающих от населения, и организаций — потребителей жилищно-коммунальных и прочих услуг, а также средств, поступающих из бюджетов разных уровней (средства на капитальный ремонт)
  • применение в установленном порядке мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения договорных обязательств
  • применение штрафных санкций к неплательщикам ЖКУ
  • формирование и ведение интегральной базы данных по финансово — лицевым счетам нанимателей и собственников жилья
  • ведение отчетности по фактической численности проживающих для последующих начислений объемов ЖКУ
  • рассмотрение предложений, жалоб, заявлений потребителей жилищно-коммунальных услуг по вопросам, связанным с жилищно-коммунальным обслуживанием
  • подготовка ответов на поступившие жалобы и заявления граждан
  • разработка предложений по корректировке экономически обоснованных тарифов, подготовка материалов по указанным тарифам для утверждения органом местного управления. Перечень расходов при управлении многоквартирными домами должна устанавливать Управляющая компания самостоятельно, исходя из экономической целесообразности и необходимости сохранности общего имущества многоквартирных домов в соответствии со стандартами качества. Договорно-правовая деятельность:
  • разработка и оформление договоров с организациями, обслуживающими жилищный фонд, и поставщиками коммунальных и прочих услуг (формирование заказа жилищно-коммунальных и прочих услуг для собственников и нанимателей в многоквартирных жилых домах)
  • заключение договоров на управление с собственниками жилищного фонда (юридическими и физическими лицами)
  • заключение договоров найма, муниципального жилищного фонда
  • заключение договоров с подрядными организациями на осуществление работ по капитальному ремонту, модернизации и строительству объектов жилищного фонда
  • расторжение заключенных договоров в установленном судебном порядке или по соглашению сторон
  • начисление отпущенных объемов ЖКУ на основании актов приема- сдачи услуг
  • учет фактически отпущенных жилищно-коммунальных услуг (по внутриквартирным и внутридомовым приборам учета)
  • заключение договоров с организациями различных организационно — правовых форм и форм собственности на оказание информационных и пр. услуг в рамках деятельности компании
  • заключение договоров на оказание услуг по сбору платежей от нанимателей и собственников жилых помещений за жилищно-коммунальные и прочие услуги со специализированными организациями
  • юридическое оформление договоров, обеспечение законности, проверка соответствия действующему законодательству, приказам, инструкциям, положениям и другим документам правового характера, имеющим отношение к обслуживанию и ремонту многоквартирных домов
  • представление интересов Управляющей компании на судебных заседаниях по делам и жилищно-коммунальном обслуживании и его оплате
  • подготовка материалов для судебного взыскания задолженности.

Эффективность деятельности компании

Эффективность деятельности Управляющей компании должна оцениваться по следующим критериям:

  • техническое состояние общего имущества многоквартирных домов;состояние придомовых территорий
  • финансово — экономические характеристики деятельности Управляющей компании по управлению многоквартирными домами
  • оценка качества жилищно-коммунального обслуживания жильцами домов.

Источник: https://krasno-vektor.ru/archives/1089

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.