Нарушение прав жильцов многоквартирного дома

Советы юриста. Правовые документы

Нарушение прав жильцов многоквартирного дома

Источник: В подготовке материала использована статья
Королева Е.Е., адвоката, «Советник юриста», № 1, 2010г.

Государственный контроль за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 20 Жилищного кодекса РФ) – это контроль за исполнением Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. Указанный контроль осуществляется в условиях изменения федеральным жилищным законодательством роли и места собственников помещений и привлекаемых ими управляющих и подрядных организаций. Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется органами государственной жилищной инспекции. Отношения с управляющей организацией – это договорные отношения по техническому обслуживанию и ремонту. Качество услуги должно соответствовать условиям, установленным договорами, законами, стандартами (ст. 22 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 Закона о защите прав потребителей). Управляющая организация обязана производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, сохранность жилищного фонда. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ). Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом (ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Таким образом, управляющая организация является ответственным лицом за содержание, предоставление коммунальных услуг, ремонт указанного дома, а также за соответствие его технического состояния действующим требованиям законодательства и, следовательно, субъектом ответственности по названной статье.

Чтобы заставить управляющие организации выполнять свои обязанности добросовестно, гражданину (группе граждан) следует обращаться в ГОСУДАРСТВЕННУЮ ЖИЛИЩНУЮ ИНСПЕКЦИЮ с жалобой, в которой содержится просьба о проведении проверки состояния жилого дома и привлечении управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.

22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях – нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет наложение административного штрафа.

Жалоба есть основание для проведения проверки Государственной жилищной инспекцией фактов, изложенных в ней.

Указанные обстоятельства послужат основанием для составления инспекцией протокола об административном правонарушении и вынесения постановления о привлечении управляющей компании к административной ответственности в виде взыскания штрафа в сумме от 40 000 до 50 000 руб. за ненадлежащее исполнение ею своих обязанностей, выразившееся, например, в:

  • не обеспечении удаления сосулек с фасада здания;
  • не устранении неисправностей инженерных систем и оборудования, вызывавших увлажнение подвального перекрытия и подтопление подвальных помещений;
  • не проведении дератизации, дезинфекции и дезинсекции подвальных помещений;
  • не устранении нарушений креплений защитных ограждений у оконных проемов на межэтажных площадках лестничных маршей, не восстановлении разрушенной тепловой изоляции центрального отопления и водоснабжения и т.д.

Таким образом, органы государственной жилищной инспекции вправе проводить инспекционные проверки. При выявлении нарушений в ходе проверок виновным выдаются предписания об их устранении. Согласно ст. 23.55 КоАП РФ органами государственной жилищной инспекции рассматриваются дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21-7.23 КоАП РФ. К ним относятся нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение в области обеспечения населения коммунальными услугами. Ответственность наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг, при установлении низкого качества работ и при наступлении отрицательных последствий переустройства, существенно ухудшающих условия использования жилого помещения.

При составлении жалобы ключевой элемент – правовой акт Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

При поступлении жалобы должностные лица Инспекции обязаны провести проверку изложенных фактических данных и принять одно из двух решений: отказать в удовлетворении жалобы либо удовлетворить ее.

Считается, что данное обращение с жалобой будет эффективным средством давления на руководство управляющей организации исходя из следующих факторов:

  • срок рассмотрения жалобы и принятия по нему решения один месяц ( при обращении в суд сроки принятия окончательного решения могут составить год и более);
  • простота обращения – жалоба составляется в произвольной форме, государственной пошлиной не облагается, нет необходимости прилагать документы, подтверждающие факт договорных отношений с управляющей организацией, факт наличия прав на жилое помещение, а также лично либо через представителя доказывать в судебном заседании факт нарушения со стороны управляющей организации;
  • обратиться может любой гражданин либо юридическое лицо (если лицо, проживающее в жилом помещении, опасается лично обратиться в Инспекцию);
  • установить факт нарушения достаточно легко – должностное лицо должно прибыть на место, произвести осмотр, по результатам составить акт проверки; на его основе принимается решение о привлечении к административной ответственности;
  • при удовлетворении жалобы на управляющая организация может быть обязана устранить нарушения в определенный срок, также штраф от 40 ООО до 50 ООО руб.;
  • Государственная жилищная инспекция вправе делать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий управляющих организаций, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, связанную с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, грубо нарушают законодательство.

В зависимости от решения Инспекции возможны два варианта дальнейших действий. Вариант первый: жалобу удовлетворили. В случае неисполнения предписаний Инспекции в установленный последней срок ставится вопрос о привлечении виновных за неисполнение предписаний жилищной инспекции путем повторного обращения в Инспекцию (жалобу желательно подавать другим жильцам дома). Обращаться можно неограниченное число раз, по любым жилым домам, входящим в сферу деятельности управляющей организации, тем самым вызвав неоднократное привлечение к административной ответственности, что в конечном счете вынудит управляющую организацию исполнить свои обязательства перед жильцами. В силу п. 2 ч. 1 ст. 4.3 КоАП РФ обстоятельством, отягчающим административную ответственность, признается повторное совершение однородного административного правонарушения, если за совершение первого административного правонарушения лицо уже подвергалось административному наказанию, по которому не истек срок, предусмотренный ст. 4.6 КоАП РФ. Вариант второй: жалобу не удовлетворили. Следует обжаловать отказ в суд (и обратиться в прокуратуру). Обжаловать как действия, так и бездействие должностных лиц (по обстоятельствам). Важно не пропустить сроки обжалования. Также следует подавать аналогичные жалобы от других жильцов, что в конечном счете вынудит Инспекцию принять необходимое вам решение.

ОСНОВНЫЕ АКТЫ, НА КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ССЫЛАТЬСЯ

В области эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда это Правила и нормы технической эксплуатации, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает: управление жилищным фондом, в том числе организацию эксплуатации; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание (п. 1.8).

Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по осуществлению контроля за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42).

Административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрена ст. 7.22 КоАП РФ.

Этими лицами являются их собственники; организации, принявшие на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющие организации), а также организации, которым указанные функции переданы управляющей организацией на основании гражданско-правовых договоров.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Согласно п. 16 Правил содержания надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ.

Следовательно, для привлечения к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ необходимо доказать, что лицо является ответственным за содержание жилых домов и (или) жилых помещений и им нарушены правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, в том числе противоправное бездействие в виде нарушения Правил технической эксплуатации жилищного фонда.

Управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями (ст. 162 ЖК РФ).

Важно:

  • управляющая организация наделена функциями заказчика по комплексу работ, связанных с. жилищно-коммунальным обслуживанием, и с момента принятия в управление многоквартирных домов несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств;
  • жалобу можно подавать только на нарушение правил содержания исключительно общего имущества, т. е. имущества находящегося за пределами конкретной квартиры (чердаки, подвалы, перекрытия, крыша, внешние швы, стыки конструкции дома, эл. щитовые, лифты и т. д.);
  • жалобы на каждый вид нарушений лучше подавать отдельно;
  • жалобу может подать любой гражданин, а не только лицо, проживающее в жилом помещении;
  • одновременно с подачей жалобы желательно обратиться в прокуратуру с заявлением об установлении контроля за проведением проверки жилищной инспекции по заявлению с целью устранить возможность сговора (так называемое «телефонное право») должностных лиц, проводящих проверку, и сотрудников управляющей организации;
  • необходимо контролировать сроки проведения проверки, дабы иметь возможность обжаловать результаты в суд;
  • корреспонденцию необходимо отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • по возможности необходимо непосредственно участвовать при проведении осмотра должностным лицом жилищной инспекции, организовать транспорт для доставки должностного лица. Это в интересах самих жильцов, т.к. в практике были случаи составления акта проверки в кабинете, без выезда на место;
  • ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ – довольно действенный аргумент в общении с управляющими компаниями; судебная практика по данной категории дел показывает, что суды при обращении управляющих компаний с иском о признании действий государственных жилищных инспекций, наложивших крупный штраф, незаконными отказывают обратившимся в удовлетворении иска. Ссылки управляющих компаний на недостаточность финансирования во внимание судами принимаются, но от административной ответственности не освобождают.

Источник: http://www.hram-ks.ru/j_pam5.shtml

Блог

Нарушение прав жильцов многоквартирного дома

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

М. Бакунин.

В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро.

Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро.

Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие – не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний.

А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона.

Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.

2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С.

возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст.

304 – 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.

Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С.

, как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/ogranichenie-polzovaniya-pridomovoy-territoriey-mnogokvartirnogo-doma/

Нарушение прав жильцов многоквартирного дома

Нарушение прав жильцов многоквартирного дома

› Юридические советы

МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ:

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛЕНИГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ:

РЕГИОНЫ, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НОМЕР:

Права жильцов и управляющей компании в многоквартирном доме

Жильцы в многоквартирном доме наделены правами и обязанностями. Помимо владельцев жилые площади могут заселяться другими гражданами, также обладающие ими. Подробности о правомочиях жильцов и их взаимодействии с управляющими компаниями рассмотрим далее.

Права собственников квартир

В Жилищном кодексе (ЖК РФ) прописано: помещения многоквартирного дома прежде всего предназначены для проживания. Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме формулируются в виде следующих основных их видов.

  • Владение: удерживание площади с ограничением доступа посторонним.
  • Пользование: из помещения разрешено извлекать прибыль или просто проживать в нем.
  • Распоряжение, возможность совершать сделки дарения, продажи и обмена.

Важно! Главный принцип при трудовой деятельности на дому — не задевать права и интересы других жильцов, соседей. То есть — запрещен шум, нельзя использовать ядовитые препараты.

Собственник имеет право сдать лишнюю площадь в аренду физическому или юридическому лицу лишь для проживания. При этом должно быть официально заключено соглашение.

Имеют место и другие запреты на действия без официального разрешения.

1. Нельзя демонтировать коммуникации. Некоторые работы проводят лишь специалисты из служб.

2. Запрещается изменять планировку квартиры. Иногда это может разрушить часть здания.

Права жильцов, не являющихся владельцами

Кроме собственника на площади квартиры могут проживать или находиться другие лица, не имеющие права владения (например, зарегистрированные члены семьи). Они имеют право на аналогичное владельцу пользование площадью. Но заниматься деятельностью, сдавать квадратные метры в аренду они могут только по согласию собственника.

У подобных жильцов есть и обязанности:

  • оплата части площади и коммунальных услуг, кроме налога;
  • содержание ее в порядке при использовании по назначению.

Внимание! Примером наличия права проживания, при котором гражданин не является членом семьи, является прекращение семейных отношений — развод с собственником жилья.

Супруг владельца не может претендовать на пользования квартирой. Но для такой ситуации есть определенные правила и запреты:

  • несовершеннолетний ребенок не выселяется;
  • право может быть восстановлено судом при отсутствии у гражданина другого жилья.

Права по отношению к общему имуществу

Жилищное законодательство относит к общему для жильцов имуществу:

  • лестницы, площадки между ними, коридоры;
  • лифты;
  • крышу и чердак;
  • подвал;
  • придомовая площадь.

Все жильцы владеют этим имуществом. Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме включают возможность перепланировки, реконструкции. Например, делают пристройки.

Жильцы решают, что будут размещено на придомовом пространстве. Решения принимаются на общем собрании с обязательным составлением протокола при согласии большинства, а иногда и с участием местной администрации.

Голоса тех, кто не имеет права собственности, не учитываются.

Нельзя без согласования с остальными жильцами:

  • передавать части придомовой площади в собственность конкретным лицам;
  • самовольно строить гаражи, сажать растения, делать другие работы.

Управляющая компания

Права и обязанности управляющей компании многоквартирного дома включают:

  • выполнение своих функций (контроль за качеством услуг, прием платежей, поиск исполнителей ремонтных работ, соблюдение безопасности);
  • использование полномочий;
  • предоставление доступа к информации заинтересованным лицам, извещение организаций о незаконных видах эксплуатации дома;
  • взимание задолженностей;
  • ограничение услуг при наличии долгов;
  • пользование эксплуатационными резервами;
  • требование возмещения за различный ущерб.

Можно перечислить следующие обязательства:

  • по текущему и капитальному ремонту;
  • содержанию придомовой территории;
  • технический контроль;
  • перерасчет оплаты за жилье и коммунальные услуги, а также их обеспечение;
  • финансы: калькуляция, инвестиции, зарплата сотрудникам.

Источник: https://ec-pirao.ru/narushenie-prav-zhilcov-mnogokvartirnogo-doma/

Вс защитил права жителей многоквартирного дома при межевании двора

Нарушение прав жильцов многоквартирного дома

Верховный суд России защитил жильцов многоквартирных домов от тайного урезания дворов: без учета их мнения и с нарушением градостроительных норм. В конкретном деле он обязал захватчиков чужой земли убрать возведенный посреди двора забор. Теперь подобные правовые позиции должны дойти до всех нижестоящих судей, а также чиновников и застройщиков.

История, которая дошла до Верховного суда страны, типична. В жилом комплексе, состоящем из пяти корпусов, один решил обособиться.

ТСЖ того корпуса оформило в свое пользование большой участок вокруг дома и перегородило свою как бы придомовую территорию.

Железный занавес был установлен посреди общего двора, ведь изначально жилой комплекс строился как единый квартал. Теперь один из корпусов стал первым среди равных. Внутри – детские площадки, спортгородок, клумбы.

Жильцам же других домов, как говорится, ни пройти ни проехать.

Названа стоимость самых дешевых квартир в домах под снос в Москве

“Собственники помещений корпусов 1, 3, 4, 5 фактически оказались лишены элементов благоустройства и озеленения придомовой территории, предназначенных для обслуживания и эксплуатации всех пяти корпусов жилого комплекса”, говорится в материалах Верховного суда.

Забор ограничил жильцам остальных четырех корпусов многоквартирного дома проход через придомовую территорию жилого дома, а также въезд и выезд транспортных средств, в том числе специальной техники: “скорой помощи”, пожарных и других.

Как такое получилось? Формально все было по закону: был разработан проект межевания территории, проведены публичные слушания, чиновники утвердили новые границы участков. А после того, как нужные печати были поставлены, в ноябре 2017 года во дворе появился забор.

На публичных слушаниях присутствовал один жилец, причем из того корпуса, вокруг которого строился забор

Как нередко бывает, для жильцов остальных корпусов стало новостью, что, оказывается, были публичные слушания, якобы кто-то интересовался их мнением. Но как бы то ни было, пришлось судиться.

Нижестоящие инстанции поддержали чиновников и огороженный корпус. Мол, раз все формальности соблюдены, то забору быть. Но это лукавая логика, и закону она не соответствует. Верховный суд детально объяснил, в чем были неправы те, кто решил забрать себе часть общего двора.

Правовые вопросы управления МКД эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

“Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила ранее вынесенные судебные акты и приняла новое решение, – рассказал “РГ” старший юрист адвокатского бюро Денис Глухов.

– Судьи указали, что собственники помещений в многоквартирных домах становятся совладельцами земельного участка под ним с момента его формирования в кадастре.

Нарушения же их прав, как собственников земельного участка, проектом межевания могут устраняться в порядке негаторного иска, требование о соблюдении срока исковой давности к которому не применяется”.

Что нужно знать об электронном сервисе по заказу выписок из ЕГРН

По его словам, Судебная коллегия отметила, что нарушение проектом межевания нормативов определения площади участков, выделяемых под домом, не может быть признано законным. А тайные публичные слушания не могут служить прикрытием для неправомерного перераспределения земли.

“Из определения ВС стало понятным, что исключительно формальный подход судей нижестоящих инстанций к рассмотрению такого спора недостаточен: коллегия критически оценила формальное проведение публичных слушаний, указав на обязательность учета мнения населения, высказанного в ходе данной процедуры, так как иное противоречит ее существу”, – говорит Денис Глухов.

В данном случае слушания проводились в режиме секретной операции, на них присутствовал только один жилец, и по стечению обстоятельств это был жилец того самого корпуса, который огораживал себя забором. Надо ли говорить, что жильцу все понравилось. Но было ли это мнением общественности?

Видимо, по причине своей природной скромности, организаторы слушаний не стали широко распространяться, что такое обсуждение проводится. Ни плакатов, ни объявлений, ничего не было. Просто тихо послушали сами себя и все.

При этом в суде ответчики привели дивный довод, мол, результаты слушаний все равно не могли повлиять на окончательное решение. Нижестоящие суды с этим согласились. Мол, чиновники вправе учесть имеющиеся замечания, однако данные замечания не являются обязательными к принятию. Но судьи, особенно нижестоящие, тоже люди, и они могут ошибаться.

Автовладельцам разрешат оформлять в собственность парковочные места

“Между тем публичные слушания – это форма реализации прав населения, проживающего на соответствующей территории, на участие в процессе принятия решений органами местного самоуправления посредством публичного обсуждения общественно значимых вопросов, – отметил Верховный суд. – Целью публичных слушаний является выявление общественного мнения по вопросам, вынесенным на публичное слушание”.

Конечная цель такого обсуждения, продолжает Судебная коллегия, выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта.

“Регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания”, – подчеркнул Верховный суд.

Иными словами, мнение людей надо услышать и учесть, а формальные публичные слушания в данном случае этого не позволили.

“Безусловно, для последующей практики определение крайне ценное, имеет подробную аргументацию для собственников жилых помещений, а также будет полезно городским административным структурам для принятия дальнейших распоряжений в вопросах городского землеустройства”, – говорит Денис Глухов.

Прямая речь

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

Хотя разъяснения даны по поводу конкретного дела, выраженные в документе правовые позиции Верховного суда России крайне важны. На них теперь должны ориентироваться нижестоящие судебные инстанции. Именно так и вырабатывается единая судебная практика: по схожим вопросам принимаются уже выработанные на примере других дел и ставшие стандартными решения.

Проекты застройки должны работать на благо: создавать комфортную среду, развивать инфраструктуру, не нарушая права граждан, живущих по соседству. Возникающие спорные вопросы должны решаться цивилизованным способом, создавая комфорт для новых проектов, нельзя разрушать уже сложившиеся условия других.

* Это расширенная версия текста, опубликованного в номере “РГ”

Источник: https://rg.ru/2019/09/04/vs-zashchitil-prava-zhitelej-mnogokvartirnogo-doma-pri-mezhevanii-dvora.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.