Непосредственное управление мкд до 30 квартир

Содержание

Способы управления МКД – МосТСЖ

Непосредственное управление мкд до 30 квартир

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКДЧасти 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Непосредственное управление многоквартирным домом 2020: понятие, условия, плюсы и минусы, как перейти

Непосредственное управление мкд до 30 квартир
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Часть 2 статьи 161 ЖК РФ предоставляет жителям МКД право самостоятельного выбора формы управления. Два способа являются традиционными – это обслуживание здания через управляющую компанию или ТСЖ.

Третий вариант подразумевает отсутствие посредников и называется непосредственным управлением.

Поскольку россияне не слишком хорошо знакомы с его особенностями, стоит выяснить, что такое непосредственное управление, какие у него плюсы и минусы и как перейти на эту форму.

Что такое непосредственное управление МКД?

Непосредственным управлением, или НУ, признается такой способ обслуживания дома, при котором все коммунальные вопросы решают собственники квартир и нежилых помещений. Ответственность за состояние и обслуживание здания при этом ложится на плечи всех жильцов либо инициативной группы. Вопрос о том, кто именно возьмет на себя управленческие функции, решается на общем собрании.

Чтобы жители МКД могли перейти на НУ, достаточно провести общее собрание, проать и зафиксировать результаты в протоколе. Для смены формы управления достаточно кворума в 50% + 1 голос. Если в доме имеются квартиросъемщики, проживающие по договору социального найма, за них на собрании присутствуют работники муниципалитета.

Есть и еще одно важное условие. Согласно законодательству право на непосредственное управление имеют только жильцы дома, в котором не больше 30 квартир. В связи с этим такой способ хозяйствования обычно возможен в двух- или трехэтажных зданиях старой постройки, а также в малоквартирных жилых комплексах класса «люкс»

С момента перехода на НУ собственники каждой квартиры должны самостоятельно заключать договоры с поставщиками ресурсов. Квартплаты в ее привычном понимании больше не будет: деньги жильцов поступают напрямую в водоснабжающие, энергоснабжающие и другие организации.

Для обслуживания жилья нанимается сторонняя компания, но она работает не по договору управления, а по договору подряда. Если в доме больше 12 квартир – жильцы обязаны заключить такое соглашение.

Коммунальные долги становятся личной проблемой владельца помещения, остальные собственники за них никак не отвечают. Соответственно, исчезает и прослойка в виде управляющей компании, которая часто не торопится перечислять поставщикам их деньги.

Для размещения финансов на общие расходы (например, средств на капитальный ремонт) жители могут открыть банковский депозит. Такие счета можно легко проконтролировать, а благодаря наличию процентов деньги будет защищены от инфляции.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Процедура перехода на непосредственное управление состоит из следующих этапов:

  • Формирование инициативной группы из нескольких человек (желательно выбрать по одному представителю из каждого подъезда). В ее задачи входит организация общих собраний, взаимодействие с подрядчиками и контроль качества благоустройства.
  • Проведение общего собрания. На нем обсуждается целесообразность перехода на новую форму, определяются ответственные лица и проводится ание.
  • Составление протокола. В нем указывается повестка дня, перечисляются участники, перечень выдвинутых предложений. К протоколу должны быть прикреплены приложения: реестр собственников, копии направленных жителям уведомлений, бюллетени ания.

После принятия решения предстоит уведомить о нем муниципалитет и заключить договоры с подрядчиками. Поскольку МКД не является юридическим лицом, заключать их придется каждому владельцу квартиры. Чтобы избавиться от этой необходимости, можно поручить эти действия ответственному лицу с оформлением нотариальной доверенности.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

причина, по которой люди выбирают такую форму управления – отсутствие посредников. Это позволяет жильцам заключать соглашения напрямую с подрядчиками, а значит, больше никто не сможет недобросовестно распоряжаться чужими средствами. Имеются и другие преимущества:

  • Собственники не ограничены в выборе подрядчиков, а при необходимости имеют право в любое время их заменить.
  • Все актуальные вопросы решаются на общем собрании, и вес имеет каждый голос. Таким образом, на процесс управления влияют все без исключения собственники.
  • Экономия на коммунальных платежах оказывается существенной. Люди избавляются от такой проблемы, как странные приписки в квитанциях и начисления за несуществующих жильцов.
  • Проблемы решаются более оперативно, а при желании можно выбрать для решения вопросов одного или нескольких инициативных соседей.

Несмотря на плюсы, такая форма далека от совершенства и имеет следующие недостатки:

  1. Управление многоквартирным домом ведется практически бесконтрольно. Получить финансовую и другую помощь местных властей будет проблематично. Например, если потребуется установить пандус в подъезде, делать это придется силами и средствами жильцов.
  2. Каждому собственнику придется уделять время для решения коммунальных вопросов.
  3. Найти представителя, который согласится безвозмездно составлять документы и заниматься различными организационными вопросами, бывает непросто.
  4. При этой форме управления все действия, связанные с улучшением качества жизни, оказываются добровольными. К примеру, если кто-то отказывается от установки видеодомофона, принудить человека сдать деньги невозможно. Остальные собственники будут вынуждены оперировать имеющейся суммой.

Как показывает практика, непосредственное управление – довольно удобный способ обслуживания здания. Он позволяет сэкономить на коммунальных платежах, забыть о такой проблеме, как бюрократизм и некомпетентная работа управляющих компаний. Но особых перспектив у НУ сейчас нет.

Это связано с тем, что место жилых зданий в 2-3 этажа все чаще занимают высотки. Для их жителей использование такой формы управления невозможно, да и неэффективно. Но даже в малоэтажных домах результаты самостоятельности бывают разными, ведь многое зависит от слаженности действий собственников

Если у вас остались вопросы по процедуре непосредственного управления МКД, задайте их нашим юристам!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zkh/plyusy-i-minusy-neposredstvennogo-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Непосредственное управление мкд: пошаговая инструкция, собрание собственников, переход на самоуправление

Непосредственное управление мкд до 30 квартир

Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.

Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.

Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.

ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Принцип работы

Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

  • Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
  • Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
  • Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

Порядок утверждения

Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.

Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для ания за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.

Отличительные черты

Перед тем, как утвердить непосредственное управление в своем доме, жильцы должны получить информацию о его особенностях.

  • Собственники квартир напрямую оплачивают коммунальные услуги их поставщикам. При этом им не нужно тратить деньги на взносы в ТСЖ или на содержание Управляющей компании.
  • Ценным является то, что бухгалтерия ведется открыто, все жители МКД знают про доходы и расходы, что исключает риск воровства денежных средств.
  • Могут возникать проблемы из-за недобросовестных соседей, нежелающих своевременно оплачивать коммунальные услуги. Долги могут взыскиваться в судебном порядке, но за это время нужно будет решать сложные проблемы с поставщиками.
  • Государством не предусмотрено никаких программ для субсидирования домов, в которых ведется непосредственное управление. Госпрограммы распространяются только на те МКД, которые выбрали для себя Управляющую компанию или ТСЖ. Поэтому жителям даже малоэтажных многоквартирных домов стоит выбрать один из двух указанных способов управления.
  • В доме могут быть оказаны дополнительные услуги, но за них собственники квартир расплачиваются по своему желанию.

Оплата в обязательном порядке производится только за услуги основные. Если кто-то из жильцов инициировал ремонт подъезда без предварительного сбора денег, может случиться так, что за ремонт придется платить ему лично.

ВАЖНО! Управлением домом осуществляется на безвозмездной основе, инициативная группа или одно лицо, которому жители доверили управление, работают бесплатно.

Преимущества и недостатки

Несмотря на то, что жильцам домам с небольшим количеством квартир предложено несколько современных способов управления домом, многие из них по-прежнему предпочитают непосредственную форму. При ней они не ощущают столько бюрократических уловок, над данным способом нет и административных надстроек.

Все решения по обслуживанию дома жильцы принимают оперативно, учитываются пожелания, замечания и предложения всех проживающих в многоквартирном здании.

Преимуществ у этой формы много.

  • Жильцы дома смогут добиться экономии на коммунальных расходах, так как работают без посредников, напрямую с поставщиками, могут контролировать объем предоставленных услуг.
  • Вопросы по содержанию, обслуживанию, ремонту собственники жилья в доме решают на свое усмотрение.
  • Нет и такого момента, как коллективная ответственность.

Есть и недостатки в данной форме управления.

  • За дополнительные услуги платят те, кто согласен на такие расходы.
  • Нет возможности участвовать в госпрограммах.
  • Ремонт помещений общего пользования, благоустройство дома и придомовой территории – все это ложиться на плечи владельцев квартир.
  • Иногда в таких домах могут даже возникать конфликты, связанные с распределением денег, это ухудшает атмосферу в доме и взаимоотношения между соседями.

Со временем собственники квартир могут изменить свой взгляд на используемую форму управления домом и выбрать другую, которая разрешена Федеральным Законом №255, принятого в 2015 году. Они могут создать Товарищество собственников жилья или подписать договор с Управляющей Компанией.

Репортаж с экспертом в области коммунального хозяйства: все &#171,за&#187, и &#171,против&#187, непосредственного управления МКД.

Жильцы самостоятельно заключают договора с поставщиками коммунальных услуг, со строительными организациями. Им нужно быть очень внимательными и грамотными в правовом отношении, чтобы не столкнуться с проблемами.

Основной закон, который регулирует непосредственное управление, это статья 164 Жилищного Кодекса. При данной форме управления учитывается несколько нормативных положений.

  • Правила осуществления деятельностью по управлению МКД. Они были утверждены Постановлением № 416 Правительства РФ от 15.05.2013.

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/neposredstvennyiy-sposob-upravleniya-mnogokvartirnyim-domom-chto-eto-znachit-i-kak-na-nego-pereyti

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление мкд до 30 квартир

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилья (НУСЖ) — это один из способов управления общей собственностью многоквартирного дома, на ряду с ТСЖ, ЖСК и управляющими компаниями. Этот способ считается самым простым, хотя имеет достаточно нюансов.

В этом случае все равно нужно создавать юридическое лицо со всеми его атрибутами. На созданном счете нужно копить средства для покрытия расходов по ремонту и эксплуатации дома, а также копить средства на капитальный ремонт дома на счету у регионального оператора или на спецсчете.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором имеется не более 30 квартир, могут выбрать способ управления своего дома в форме «непосредственного управления собственниками помещений» (п.2 ст.161 ЖК РФ).

При таком способе управления многоквартирного дома, договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества и договора на выполнение работ, связанных с ремонтом этого имущества, должны заключаться только по решению общего собрания собственников помещений в этом доме. При этом собственники помещений выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

А договора на поставку коммунальных ресурсов (вода, газ, электричество, отопление) и услуги по водоотведению и вывозу твердых бытовых отходов заключаются каждым собственником от своего имени.

Жилищный кодекс РФ предписывает, что в домах с непосредственным управлением решение общего собрания собственников принимается в зависимости от количества квартир имеющихся в многоквартирном доме.

 Если в доме не более 12 квартир, то договоры на ремонт и оказание услуг по содержанию общего имущества заключаются на основании решения общего собрания всеми или большинством собственников помещений и они ВСЕ выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Если в доме более 12 квартир, тогда решения принимаются более чем пятьюдесятью процентами от общего количества  собственников и ЭТИ собственники(обладающие более чем пятьюдесятью процентами ) выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.


В многоквартирных домах с непосредственным управлением, на основании решения общего собрания, может выбираться один из собственников помещения, или иное лицо, и ему наделяются полномочия действовать от имени всех собственников.

Такие полномочия обязательно должны быть выданы в письменной форме в виде доверенности заверенной нотариусом.

В случае возникновения претензий к общедомовой собственности со стороны третьих лиц, интересы всех собственников будет отстаивает собственник, получивший доверенность от жильцов.

Большим преимуществом непосредственного управления, конечно, является снижение расходов на содержание аппарата управления. Главное тут, это найти управляющего который решал бы все возникающие проблемы с управлением дома по своей инициативе.

 Здесь каждый собственник лично отвечает за своевременность уплаты своих коммунальных платежей перед каждым поставщиком и в случае судебного иска его исполнение будет возлагаться непосредственно на должника. При ТСЖ, в таких случаях, судится будет его правление.

 И сразу в доме возникнет конфликт между жильцами из-за перекладывания неплательщиком своих проблем на плечи всех жильцов дома.

Конечно не имея опыта управления ЖКХ, необходимой технике и инструментов, учитывая сложности в организации качественной эксплуатации и ремонта, непосредственное управление проигрывает профессионалам из управляющих компаний.

Однако если брать в расчет, зачастую, нечестную игру УК, когда они многократно завышают расходы на содержание и ремонт взятых ими в управление домов, совершают приписки якобы выполненных работ, то при активных собственниках умеющих нанимать необходимые ремонтные бригада и контролируя их работу можно достичь большой экономии средств необходимых для нормальной эксплуатации и ремонта общей собственности дома.

Поэтому непосредственное управление многоквартирным домом хорошо осуществлять в небольших домах имеющих до 50 квартир где объем работы связанный с управлением дома небольшой.

Особенности управления жилым домом очень сложны, но не видны простому жителю многоквартирного дома. Кроме чисто технических существуют и организационно-правовые и для их решения требуются профессионалы.

Привлечение для их решения дилетантов в виде собственников помещений это вынужденная мера в обуздании алчности многих существующих структур в ЖКХ.

По последним шагам и заявлениям правительства РФ мы видим, что правительство РФ серьёзно обеспокоено положением сложившимся в этой сфере и будем надеяться, что со временем сапоги у нас будут тачать сапожники, а пироги печь пирожники и управлять ЖКХ наконец возьмутся профессионалы.

Источник: https://ya-sob.family-counselor.ru/archives/240

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы

Непосредственное управление мкд до 30 квартир

0

13.02.2020 10:40 13 Февраля 2020 в 10:40

Одним из трех способов управления многоквартирным домом является непосредственное управление. Несмотря на его критику, этот способ управления активно развивается и имеет определенное законодательное регулирование, а также свои особенности в части предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Условия непосредственного управления

Непосредственное управление может применять в многоквартирном доме только в случае наличия в нем до 30 квартир. При 31 квартире – непосредственного управления уже быть не может. В настоящее время рассматриваются поправки в ст. 161 ЖК РФ, которые изменят число квартир с 30 до 60, в 2 раза.

Если такой закон будет принят, то перейти на непосредственное управление сможет еще большее количество домом.Главное преимущество непосредственного управления – дешевизна, затраты на само управление домом практически отсутствуют, но связаны только с текущим содержанием и благоустройством.

Основной минус непосредственного управления – не проработанность законодательного регулирования полномочий лица, которое может действовать от имени всех собственников.Несмотря на то, что в соответ. с п. 3 ст.

164 ЖК РФ в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений, во-первых, уполномоченный общим собранием, во-вторых, удостоверенный доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме, фактически правоприменение этой нормы хромает.

Многие юридические лица не соглашаются на заключение договоров при непосредственном управлении по причине рисков, связанных с возможным невыполнением обязательств.

Жилищные услуги

В случае непосредственного управления для многоквартирного дома обязательно заключение следующих договоров:1.На обслуживание лифтового хозяйства (если оно есть).2.На обслуживание ВДГО (если оно есть).3. На обслуживание пожарной сигнализации (если она есть).4.

На уборку общего имущества (мытье подъездов и содержание придомовой территории).5.Договор на банковское обслуживание.6.Иные договора, связанные с особенностями и конструктивными элементами многоквартирного дома. В соответ. с п. 1 ст.

164 ЖК РФ, все данные договора: – заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников- все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Размещение информации в ГИС ЖКХ осуществляют организации, с которыми заключены указанные договора (п. 2.1 ст. 164 ЖК РФ).Нужно отметить, что уже на этом этапе может быть много проблем с выстраиванием договорных отношений.

Например, не все банки пойдут на данные условия (чтобы большинство собственников выступало одной из сторон договора). Банк открывает счет либо на юридическое, либо на физическое лицо. В данном случае – счет открывается на физическое лицо, которое уполномочено остальными собственниками.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Здесь начинается много финансовых и налоговых рисков для такого лица (потому что в гражданском и налоговом праве специального регулирования применительно к такой форме управления не предусмотрено).Второй момент – выставление квитанция за жилищные услуги. Если у дома несколько договоров с разными контрагентами, то целесообразно это сформировать в одном платежном документе (суммировав расходы в тарифе). Но в пользу кого взыскивать неоплаты по должникам? Юридического лица нет, а взыскание в пользу физического лица не вполне урегулировано.

Коммунальные услуги

С регулированием предоставления коммунальных услуг при непосредственном управлении все гораздо понятнее и даже удобнее людям.

Во-первых, договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (п. 2 ст. 164 ЖК РФ). В свою очередь коммунальная услуга по обращению с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 11.1. ст. 161 ЖК РФ).То есть, договора на поставку коммунального ресурса для оказания коммунальных услуг и содержание общего имущества в МКД с уполномоченным собственником не заключаются.Во-вторых, именно РСО несет ответственность за оказание коммунальных услуг перед собственниками. Это следует из п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ. Это хорошая норма, которая подчеркивает ответственность за качество услуг.Несмотря на то, в ЖК РФ указано про заключение договора на предоставление коммунальных услуг в РСО с каждым собственником помещения, в п. 26 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 такой порядок дополнен.В случае, если в доме реализуется схема с доверенностью и решением общего собрания (п. 3 ст. 164 ЖК РФ), то уполномоченное лицо вправе обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора в отношении всех собственников со следующими документами:- заявлением о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, подписанное таким лицом;- копией решения общего собрания о передаче уполномоченному лицу полномочий по заключению с ресурсоснабжающей организацией договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, от имени собственников;- копией доверенности, выданной уполномоченному лицу в письменной форме всеми или большинством собственников;- данные: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон, адрес электронной почты (при наличии);- адрес помещения в многоквартирном доме, с указанием общей площади помещения или жилого дома (домовладения) и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги в соответствии с настоящими Правилами;- наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);- сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета;- меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);- срок действия договора.В случае соблюдения условий, изложенных в п. 3 ст. 164 ЖК РФ и предоставления документов, указанных в п. 26 Правил № 354, один уполномоченных собственник заключит договор с РСО от имени всех остальных своих соседей. Это довольно удобная практика.

Проблемы непосредственного управления

Механизм непосредственного управления несовершенен. Во-первых, он очень некачественно отрегулирован законодателем. Во-вторых, слишком большая роль отводится личному компоненту (уполномоченному собственников) без реальной для него ответственность.

Дом – это сложный объект капитального строительства, инженерная система со множеством элементов и управление такой системой не может сводиться к отдельно взятой личности. Механизм управления должен балансировать и сам себя регулировать в случае необходимости.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Программа для ТСЖ и УКот 1024 ₽/мес.

Учет, начисления ЖКУ, 1С:Бухгалтерия и работа с жильцами

Подробнее

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти

Другие публикации в блоге

Как управлять апартаментами: варианты работы в условиях отсутствия законодательного регулирования

Рассмотрение претензий о залитии в УО, ТСЖ

Как ухаживать за зелеными насаждениями на придомовой территории

Источник: https://www.gkh365.ru/blog/blog3/direct-management-of-a-house-the-pros-and-cons/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.