Непосредственное управление собственниками помещений в мкд

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020

Непосредственное управление собственниками помещений в мкд

Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.

При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).

Законодательная база

Порядок и правила непосредственного управления МКД регулируются следующими законами и постановлениями:

  1. Минимальный перечень услуг и работ от 3 апреля 2013 года № 290.
  2. Постановление Правительства РФ о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года.
  3. Постановление Правительства РФ о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года № 416.
  4. Статья №164 ЖК РФ «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме».

Плюсы и минусы

Непосредственное управление в целом не характерно для России. Не только потому, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, но и по причине некоторых недостатков. Рассмотрим плюсы и минусы.

Плюсы:

  • Возможность для жильцов полностью контролировать, куда и как идут деньги, которые они платят на ремонт и благоустройство дома. При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
  • Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их. И нет нужды согласовывать это с государственными структурами и УК.
  • Все вопросы по управлению решаются на общем собрании. Каждый собственник имеет право предложить выгодное по его мнению решение той или иной проблемы. Это дает жильцам чувство, что условия, в которых они проживают, полностью соответствуют их пожеланиям и интересам.
  • Жильцы могут выбрать для решения всех вопросов одно ответственное лицо, которое будет вести деятельность от имени всего МКД, отчитываясь о проделанной работе только перед собственными соседями. Также можно нанять третье лицо, которое не является собственником жилой площади в данном МКД, если никто не хочет брать на себя ответственность.

Минусы:

  • Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.
  • По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД. Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.
  • Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
  • Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
  • Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
  • Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов.

Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом

Существует всего 2 условия, которые позволяют жильцам перевестись на самостоятельное управление многоквартирным домом:

  • Первое — собственно желание сменить способ управления МКД.
  • Второе — организация ОСС с последующим анием и внесением результатов в протокол.

Из требований, чтобы переход на НУ состоялся, только необходимость набрать более 50% собственников за переход.

Сколько допустимо минимальное и максимальное количество квартир?

По закону многоквартирный дом имеет право перейти на непосредственный способ управления, если в нем не более 30 квартир. Минимальное количество не установлено.

Такие узкие рамки вхождения не позволяют перейти на НУ почти всем типовым домам, которые выше 4 этажей.

Потому сегодня сменить способ управления ЖКХ имеют возможность только небольшие двух- и трехэтажные новостройки, а также жилье комплексы уровня выше среднего.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД.

Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала.

В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Традиционная с начала 2000 годов форма управления частными компаниями в многоквартирных домах зачастую малоэффективна. Особенно это остро ощущается в старых, нуждающихся в капитальном ремонте зданиях.

Собственники жилья все чаще приходят к закономерному решению сменить способ управления своим многоквартирным домом, чтобы не зависеть от деятельности нерадивых управляющих организаций.

Измученные бездействием, а порой безалаберным отношением к своим обязанностям, этих компаний, которые курируют этот дом, они вынуждены это сделать.

Реализация способа самоуправления

Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 ст.

161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).

Создание инициативной группы

Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.

В их обязанности также входит следить за своевременной оплатой услуг, организация общих собраний собственников (ОСС) и контроль качества благоустройства. Желательно, чтобы каждый подъезд дома имел как минимум одного представителя в инициативной группе.

Как привлечь соседей?

Решение о смене способа управления многоквартирным домом принимается на общем ании жильцов. Чтобы переход на непосредственное управление состоялся, необходимо набрать более 50% «за» от общего количества.

Решение добровольное, повлиять на мнения собственников можно только аргументированными доводами в пользу большей выгоды НУ в сравнении с .

Необходимо объяснить, что никто так не позаботится о жильцах и условиях их проживания, как они сами.

Дополнительный весомый довод — никто не сможет присвоить себе деньги за коммунальные услуги, если не давать их в распоряжение посторонних служб.

Проведение собрания

Одним из важных моментов процедуры перехода на непосредственное управление многоквартирным домом является проведение собрания жильцов.

Решение о том, где и когда должно быть проведено первое собрание жильцов, принимает коллектив инициативной группы. Есть правила, которые нужно соблюдать.

О своем решении группа сообщает собственникам, объявляя, кто инициировал собрание, а также указывая дату и время мероприятия. Также в обязательном порядке составляется список вопросов, стоящих на повестке.

Главные вопросы, обсуждаемые на ООС:

  1. Целесообразность перехода на НУ. Если по итогам ания было решено совершить смену способа управления, переходят к следующему вопросу.
  2. Выбор лица, ответственного за управление. Этот человек будет вести дела и заключать договоренности с РСО.
  3. Когда коллектив определился с лидером, нужно выбрать подрядчиков, которые будут предоставлять коммунальные услуги.

Составление протокола

Устная договоренность жильцов юридической силы не имеет, потому решение о переходе на НУ протоколируется. Протокол имеет четкую структуру:

  • Реквизиты протокола: название, дата собрания, адрес дома, вид собрания и форма ания (очная, заочная).
  • Вводная часть. Здесь перечислены все участники: инициатор, председатель, секретарь, список собственников, которые принимают участие. Также задокументировано общее количество , площадь дома.
  • Повестка дня. Указывается перечень вопросов, которые нужно обсудить на собрании. Вопросы на повестке в протоколе должны соответствовать вопросам, указанным в извещении участников о собрании.
  • Ниже указывается, кто и с каким вопросом выступал, какие были выдвинуты предложения, и какие решения по ним были приняты.
  • К протоколу прикрепляются приложения, где прописан реестр вручения приглашений на ОСС, реестр всех собственников, бланк регистрации собственников, которые участвовали в ОСС и прочие документы, имеющие отношение к собранию.
  • Подпись, ФИО и голос каждого участника ания.

Порядок заключения договоров

МКД не является организацией, то есть юридическим лицом. Он не может вести деловые отношения с подрядчиками.

И подписывать договоренности о предоставлении услуг приходится отдельно каждой квартире. Во избежание такого неудобства, все собственники могут написать доверенность на ответственное лицо.

Тогда оно сможет подписывать документы о сотрудничестве, представляя интересы сразу всех собственников.

Чтобы заключить договор, требуются следующие документы:

  1. Протокол ОСС, подтверждающий, что МКД желает перейти на НУ.
  2. Копия протокола, где указано ответственное лицо.
  3. Технический паспорт жилого дома. Можно предоставить копию.
  4. Составить заявление на заключение договоренностей с РСО.
  5. Доверенности собственников квартир на имя уполномоченного лица, которое подпишет договор.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Предлагаем ознакомиться: Расторжение брака в суде подлежит

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Распределить обязанности можно двумя способами: устно либо официально, внеся соответствующий вопрос в повестку ОСС:

Источник: https://nedvizhimost23.ru/zhkh/neposredstvennyj-sposob-upravleniya-plyusy-i-minusy.html

53. Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление собственниками помещений в мкд

Принепосредственном управлениимногоквартир­ным домом собственникамипомещенийв таком доме договоры оказания услугпо содержанию и (или) вы­полнению работпо ремонту общего имущества в такомдоме с лицами, осуществляющимисоответст­вующие виды деятельности,собственники помеще­ний в таком домезаключают на основании решений общегособрания указанных собственников (всеили большинство собственников помещенийв таком доме выступают в качестве однойстороны заключаемых договоров).

Договорыхолодного и горячего водоснабжения,водоотведения, электроснабжения,газоснабжения(в том числе поставки бытового газа вбаллонах), отопления(теплоснабжения, в том числе поставкитвердого топлива при наличии печногоотопления) заключаются каждым собственникомпомещения, осуществляющим непосредственноеуправление мно­гоквартирным домом,от своего имени.

Наосновании решения общего собраниясобствен­ников помещений в многоквартирномдоме,выполняющих непосредственное управлениетаким домом, от имени собственниковпомещений в таком доме в отношениях стретьими лицами вправе действоватьодин из собственников помещений в такомдоме или иное лицо, имеющее полномочие,удостоверенное до­веренностью,выданной в письменной форме ему все­миили большинством собственников помещенийв таком доме.

54. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Порядок проведения, компетенция

Общеесобрание собственников помещений вмно­гоквартирном доме(совместное присутствие собственниковпомещений в данном доме для обсужденияво­просов повестки дня и принятиярешений по вопросам, поставленным наание) – орган управлениямногоквартирным домом.

Кисключительной компетенции общегособрания собственни­ков помещений вмногоквартирном доме относятся:

1)принятие решений о реконструкции много­квартирного дома (в том числес его расширением или надстройкой),строительстве хозяйственных по­строек и других зданий, строений,сооружений, ре­монте общего имуществав многоквартирном доме;

2)принятие решений о пределах использованияземельного участка, на котором расположенмногоквартирный дом, в том числе введениеограничений пользования им;

3)принятие решений о передаче в пользованиеобщего имущества в многоквартирномдоме;

4)выбор способа управления многоквартирнымдомом.

Решенияобщего собрания собственников помеще­нийв многоквартирном домепо вопросам, предусмотренным вышеуказаннымип.

1–3 и поставлен­ным на ание,принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирномдоме (решения по остальным вопросампринимаются боль­шинством от общего числа прини­мающихучастие в данном собрании собственниковпомещений в многоквартирном доме).

Решенияобще­го собрания собственниковпомещений в многоквар­тирном домеоформляютсяпротоколами в порядке, установленномобщим собранием собственников по­мещенийв данном доме.

Дляопределения правомочности собраниятребу­ется знать общую площадь всехжилых и нежилых помещений,принадлежащих собственникам вмно­гоквартирном доме (позволяетрассчи­тать голоса, принадлежащиекаждому из участвую­щих в собраниисобственников, и определить нали­чиекворума).

Общеесобрание собственников помещений вмно­гоквартирном доме не вправепринимать решенияпо вопросам, не включенным в повесткудня данного собрания, а также изменятьповестку дня данного собрания.

Решения,принятые общим собранием собственниковпомещений в многоквартирном доме, атакже итоги аниядоводятся до сведения собствен­никовпомещений в данном доме собственником,по инициативе которого было созванотакое собрание (последний размещаетсоответствующее сообщение об этом впомещении данного дома, определенномрешением общего собрания собственниковпомеще­ний в данном доме и доступномдля всех собственни­ков помещений внем, не позднее чем через 10 дней со дняпринятия этих решений).

Протоколы,общих собраний собственников поме­щенийв многоквартирном доме и решения такихсобственниковпо вопросам, поставленным на голосо­вание,хранятся в месте или по адресу, которыеоп­ределены решением данного собрания.

Решениеобщего собрания собственников помеще­нийв многоквартирном доме,принятое в установленном порядке, повопросам, отнесенным к компетенциитакого собрания, является обязатель­нымдля всех собственников помещений вмного­квартирном доме, в том числедля тех собственни­ков, которые неучаствовали в ании.

Собственникпомещения в многоквартирном доме вправеобжаловать в суд решение,принятое общим собранием собственниковпомещений в данном доме с нарушениемтребований ЖК РФ (в случае, если он непринимал участие в этом собрании илиал против принятия такого решенияи если таким ре­шением нарушены егоправа и законные интересы).

Заявлениео таком обжаловании может быть поданов суд в течение 6 месяцевсо дня, когда указан­ный собственникузнал или должен был узнать о принятомрешении (суд с учетом всех обстоятельствдела вправе оставить в силе обжалуемоерешение, ес­ли ание указанногособственника не могло повлиять нарезультаты ания, допущенныенарушения не являются существенными ипринятое решение не повлекло за собойпричинение убытков указанномусобственнику).

Вмногоквартирном доме, все помещения вкото­ром принадлежат одному собственнику,решения по вопросам, относящимся ккомпетенции общего соб­раниясобственников помещений в многоквартирномдоме, принимаются этим собственникомединолично и оформляются в письменнойформе.

Решениеобще­го собрания собственниковпомещений в многоквар­тирном домеможет быть принято без проведениясо­бранияпутем проведения заочного ания– передачи в место или по адресу, которыеуказаны в сообщении о проведении общегособрания собствен­ников помещений вмногоквартирном доме, в пись­меннойформе решений собственников по вопросам,поставленным на ание.

Принявшимиучастие в общем собрании собствен­никовпомещений в многоквартирном доме,проводимом в форме заочного ания,считаютсясобст­венники помещений в данномдоме, решения которых получены до датыокончания их приема.

Врешении собственника по вопросам,поставлен­ным на ание, должныбыть указаны:

1)сведенияо лице, участвующем в ании;

2)сведенияо документе, подтверждающем правособственности лица, участвующего вании, на помещение в соответствующеммногоквартирном доме;

3)решенияпо каждому вопросу повестки дня,выраженные формулировками «за», «против»или «воздержался».

Источник: https://studfile.net/preview/7321647/page:33/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.