Непосредственный способ управления мкд

Статья 161 ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом (действующая редакция)

Непосредственный способ управления мкд

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.

2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем).

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.2.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1.

При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.

1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” для размещения информации о проведении торгов (далее – официальный сайт в сети “Интернет”). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети “Интернет” и уполномоченный на его ведение орган.

До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети “Интернет” извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

8.1.

Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети “Интернет”. Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети “Интернет”.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Источник: https://www.zakonrf.info/jk/161/

Управление многоквартирными домами

Непосредственный способ управления мкд

К состоянию жилищного фонда, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются достаточно высокие требования.

В связи с этим эффективное управление многоквартирным домом является основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «управление многоквартирным домом», несмотря на то, что данной деятельности посвящен раздел VIII кодекса.

Дать понятие какому-либо явлению можно путем выделения его основных признаков. Так, управление многоквартирным домом отличают:

  • прежде всего деятельность. Об этом сказано в п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Управление — это всегда система тесно взаимосвязанных мероприятий организационного и материально-технического характера, имеющая определенные временные рамки. Период управления конкретным многоквартирным домом зависит от жизненного цикла дома: с момента его постройки и до момента сноса;
  • объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В случае управления многоквартирным домом объектом является многоквартирный дом как сложный имущественный комплекс;
  • субъект. Субъект управления, т.е. лицо, оказывающее воздействие на объект управления. В случае управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ субъектами управления могут быть собственники помещений в многоквартирном доме, созданные ими специализированные потребительские кооперативы или лица, привлеченные ими для управления домом, в том числе специализированные организации. В некоторых случаях субъекта управления многоквартирным домом могут выбирать органы местного самоуправления. Например, когда собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления;
  • согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых, согласованных ими условий. Собственники могут вырабатывать эти условия сами либо передать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Один многоквартирный дом может управляться только одним выбранным способом;
  • целенаправленность. Управление многоквартирным домом направлено на достижение целей, указанных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.

На основании перечисленных признаков можно предложить следующее определение управления многоквартирным домом — это согласованная, постоянная деятельность собственников жилых помещений в многоквартирном доме или уполномоченных ими лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В Жилищном кодексе РФ также отсутствует дефиниция многоквартирного дома. Этот пробел устранен Министерством юстиции. В части 2 п.

2 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав установлено, что многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме. Однако существует и иной подход.

В частности, представители Минстроя считают, что если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

Представляется, что последняя позиция является не бесспорной, так как даже в таком доме имеется общее имущество в виде чердачных помещений, коммуникаций и общего фундамента.

Таким образом, можно выделить следующие признаки, характеризующие объект управления — многоквартирный дом:

  • состоит не менее чем из двух квартир, предназначенных для проживания разных семей;
  • наличие общего имущества, предназначенного для использования собственниками или нанимателями жилых помещений в этом доме и принадлежащего на праве долевой собственности собственникам жилых помещений или находящееся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от вида жилищного фонда (ст. 19 ЖК РФ);
  • располагается на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности или в общей долевой собственности собственников жилых помещений.

Цели управления многоквартирным домом определены в ст. 161 ЖК РФ. К одной из целей относится обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Указанные цели достигаются осуществлением комплекса мероприятий.

Так, безопасные условия проживания граждан, если многоквартирный дом газифицирован, могут быть обеспечены путем осуществления комплекса работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

При этом работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются только специализированной организацией в порядке, предусмотренном Правилами2, на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, заключенного между заказчиком (субъект управления многоквартирным домом) и исполнителем (специализированная организация).

Также безопасные условия создаются соблюдением мер пожарной безопасности.

Источник: http://be5.biz/pravo/z003/19.html

Непосредственная форма управления многоквартирным домом

Непосредственный способ управления мкд

Все действия относительно управления многоквартирным домом осуществляются на собрании собственников. Владельцы могут выбирать их, изменять и отменять. По итогам составляется постановление, распространяющееся на всех владельцев помещений.

Статья 44 ЖК РФ.

Чтобы использовать самостоятельную форму управления, в доме должно числиться более тридцати квартир.

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется на основании статей ЖК РФ.

В соответствии с нормативными документами владельцы могут заключать и расторгать договора по представлению ремонтных работ и иного типа услуг по содержанию общей территории только на основании общего решения.

Такие договоры могут заключаться только в случае, если большинство собственников проали на общем собрании за одобрение идеи.

Алгоритм смены формы

Для перехода на самостоятельное управление домом потребуется следовать алгоритму:

Утверждение основной группы жильцов-активистов
  1. На этом этапе определяются владельцы, которые будут проявлять главную инициативу для ведения дела. Лучше всего, если наберется хотя бы по одному представителю из каждого подъезда, каждый из которых смог бы взять на себя ответственность за определенную часть жильцов.
  2. Первое, что должна будет сделать группа активистов – составить список собственников. Каждому жильцу потребуется объяснить, что такое самостоятельное управление МКД, и почему его стоит выбрать взамен другим формам.
  3. После оповещения должен быть передано уведомление о проведении первого сбора. Для этого отправляются соответствующие письма, где указывается вся необходимая информация.
Проведение первого собрания
  1. На этом совещании должно быть принято решение о форме управления МКД. Каждое последующее принятое решение распространяется на каждого владельца.
  2. Если для встречи используется простая очная форма, то необходимо заранее подготовить место для проведения мероприятия. Чаще всего этим местом является придомовая территория.
  3. На собрании путем ания решаются различные вопросы. Проблемой может стать только высокий процент неявки жильцов.
  4. В случае, если большинство собственников не может явиться лично, то лучше проводить собрание по заочной форме. Если на созыв откликнулось больше половины жильцов, то собрание считается состоявшимся.
Определение организации, являющейся ответственной за обслуживаниеНеобходимость заключения отдельного договора для каждого жильца с обслуживающими компаниями устанавливается статьей 164 ЖК РФ. Заключение от лица одного гражданина доступно только в случае, если владельцы оформили доверенность для проведения подобных действий.

Обязанности совета МКД

В ЖК РФ сказано, что любой многоквартирный дом, в котором насчитывается более четырех квартир, должно быть товарищество собственников, жилищный кооператив или совет дома. Состав формирования зависит от председателя, который выбирается на общем собрании.

При создании самоуправления МКД, его регистрация не требуется в государственных органах. Собрание совета допускается только одно на каждый дом.

Все владельцы становятся ответственными за организационную деятельность относительно вопросов эксплуатации и содержания дома и придомовой территории. Все имеющиеся идеи по улучшению должны быть представлены для общего рассмотрения.

Для координации работы выбирается уполномоченное лицо, которым чаще всего становится председатель совета.

Если потребуется сбор комиссии собственников, которая будет ответственна за различную помощь для уполномоченного лица, то избрание должно будет проходить также на общем собрании.

Способы управления многоквартирным домом

Председатель

Подобный статус обязывает лицо не только руководить советом и составлять отчетность, но и:

  • вести переговоры с компаниями по предоставлению выгодных условий для ремонта и содержания имущества, которые позже будут вынесены на рассмотрение общему собранию жильцов;
  • вести переговоры с поставщиками коммунальных услуг, после чего каждый из собственников должен будет заключить индивидуальный договор с компанией;
  • заключать договора и выполнять прием услуг и работ на основании доверенности, переданной каждым жильцом МКД;
  • контролировать процесс предоставления услуг и выполнения всех пунктов договоров компаниями;
  • представлять интересы собственников в судебном заседании;
  • составлять акты по нарушениям.

Общее собрание хозяев

Независимо от выбранного способа управления МКД, законодательство определяет общая встреча собственников, как главный орган управления. Жильцы имеют право решать все организационные моменты по управлению и эксплуатации дома.

Читайте  Порядок постановки на кадастровый учет объекта недвижимости

Законодательством определены формы, при помощи которых владельцам на общем собрании принимаются решения:

Очное аниеОбязательно личное присутствие каждого из жильцов.
ЗаочноеПроводится опрос в письменной или электронной форме, результаты которого передаются администратору собрания.
Очно-заочноеОбъединение двух форм ания.

Решение жителей дома считается правомочным только в случае, если в ании приняло участие более половины зарегистрированных.

На первом собрании рассматриваются следующие вопросы:

  • принятие самостоятельной формы управления домом;
  • избрание жителя или третьего лица, которое будет представлять интересы собственников;
  • заключение договоров с обслуживающими компаниями.

О каждой проводимой встрече владельцы должны уведомляться за 10 дней.

Вместе с этим объявляются:

  • адрес подачи решений (при заочной или очно-заочной форме);
  • данные инициатора собрания;
  • точное время проведения;
  • причина созыва;
  • способы ознакомления с материалами вопроса;
  • форма проведения (может измениться).

Законодательство устанавливает минимальное количество собраний в год – одно. Но жители имеют право проводить внеочередные созывы неограниченное количество раз.

Правила финансирования

Если управление МКД осуществляется самими собственниками, то каждый из них должен заключить индивидуальный контракт с подрядчиками и компаниями, предоставляющими ресурсы.

Индивидуальные договора необходимо заключать, чтобы избежать ситуации, когда к ответственности привлекается весь коллектив, а не отдельные жильцы. А общее коммунальное потребление остается безответным.

Все средства, определенные в общее пользование владельцами жилья, распределяются самими жильцами на советах. Здесь же осуществляется выбор подрядчиков, слежение за качеством представляемых услуг и работ.

Заключение договора

Определены соглашения двух типов:

РесурсоснабжающиеЭто предоставление газа, воды, электричества и других ресурсов. Оформляется индивидуально каждым жителем. Ответственность компания, предоставляющая ресурсы, будет нести перед каждым клиентом в отдельности на основании заключенного договора.
Ремонтно-экплуатационные Сюда включена уборка, вывоз мусора, обслуживание лифтов и инженерных сетей.

Ответственные за них указываются в соответствующем договоре, они берут на себя обязанности по слежению за их исправным состоянием. Наружные сети должны обслуживаться ресурсоснабжающими компаниями, но когда они переходят во внутренние сети, то ответственными становятся жители дома.

Плюсы и минусы

ПреимуществаСюда можно отнести:

  • управление полностью осуществляется только собственниками квартир, которые напрямую заинтересованы в качестве получаемого результата, а все решения могут быть приняты только при согласии более половины жильцов;
  • средства дома используются только для нужд этого здания;
  • с каждым жителем составляется отдельный договор на предоставление услуг от соответствующих компаний, что позволяет использовать средства каждого из плательщиков только в его интересах;
  • если услуга предоставляется некачественно или не в полном объеме, то каждый житель может требовать перерасчета без посторонних посредников;
  • не требуется уплачивать деньги за пользование услугами управляющей компании.
НедостаткиСюда можно отнести:

  • не в каждом доме можно реализовать такой способ управления (домам с большим количеством квартир будет неудобно проводить советы и ания);
  • из городского и регионального бюджетов не будут выделяться средства для ремонта дома.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://rusfinancist.net/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-izmenenija.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.