Непосредственный способ управления плюсы и минусы

Новости

Непосредственный способ управления плюсы и минусы

Плюсы и минусы непосредственного управления

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом.

Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг.

Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).

Необходимо отметить и еще ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:

·                     каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?

·                     законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;

·                     очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали.

А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?

·                     не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;

·                     не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;

·                     заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.

Источник: https://hislav.admin-smolensk.ru/news/plyusy-i-minusy-neposredstvennogo-upravleniya/

Выборы способа управления многоквартирным домом: непосредственная форма

Непосредственный способ управления плюсы и минусы

Непосредственный способ управления многоквартирным домом позволяет жильцам избежать сложных бюрократических процедур.

А также сэкономить средства на посредников при управлении.

Прямое (непосредственное) управление домом имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при выборе данного способа.

Способы управления домом

Порядок и способы управления жилыми домами приведены в разделе 8 Жилищного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление осуществляется в следующих целях:

  • формирование безопасных условий для проживающих в доме лиц,
  • содержание в надлежащем состоянии общей собственности,
  • организация поставок коммунальных ресурсов (водоснабжения, электроснабжения, газификации и т. д.).

К общему имуществу относятся нежилые помещения, чердаки и подвалы, лестничные пролеты, а также инвентарь для уборки прилегающей территории.

Существует три способа управления жилыми домами:

  1. прямое (непосредственное) руководство,
  2. управление через жилтоварищество или строительный кооператив (ЖСК),
  3. управление через лицензированные фирмы (УК).

При выборе способа управления важно учитывать особенности каждого из вариантов, финансовое положение и количество жильцов дома, а также региональные особенности.

О правилах пользования жилыми помещениями в МКД читайте тут.

Чем руководствоваться при выборе?

Доверять обслуживание дома специализированным управляющим организациям следует при достаточном финансовом обеспечении жильцов.

Поскольку организации требуют оплаты услуг по их содержанию и извлекают значительную прибыль за организацию работ.

К плюсам данной формы руководства относятся:

  • минимальное участие жильцов в обслуживании дома,
  • наличие дополнительных сервисных услуг,
  • отсутствие проблем с поставщиками ресурсов.

О том, как написать жалобу в прокуратуру на управляющую компанию, читайте в нашей статье.

Большинство современных лицензированных УК образовались из советских жилконтор и имеют опытных сотрудников, а руководство таких фирм обладает договоренностями со многими поставщиками.

Это позволяет избежать прекращения подачи услуг всему дому из-за отдельных должников, что нередко случается при управлении через жилтоварищество.

Кроме того, управляющие фирмы обладают собственными средствами, позволяющими компенсировать задолженности и избегать отключения услуг у добросовестных плательщиков.

К минусам привлечения специализированных фирм относятся высокая стоимость услуг и трудность в осуществлении контроля за потраченными средствами жителей.

В жилищных товарищества возможности контроля над действиями руководства больше за счет ревизионной комиссии, набираемой из числа ответственных и уважаемых жильцов дома.

А также права каждого владельца помещения изучать финансовую и иную документацию в ТСЖ.

Выбор прямого управления происходит в небольших домах жильцами, имеющими опыт в обслуживании дома при желании сэкономить средства, а также при отсутствии необходимости создавать юридическое лицо в виде жилтоварищества или кооператива ввиду небольшого объема работ.

Выбор прямого способа руководства домом происходит в следующем порядке:

  1. Инициативная группа оповещает жильцов об общем собрании,
  2. Организуется собрание владельцев жилых и нежилых помещений,
  3. На собрании ставится вопрос на ание о выборе прямого способа управления домом,
  4. Заполняется протокол собрания,
  5. Заверенная копия протокола направляется в местное отделение жилищного надзора,
  6. Регистрация протокола в жилищном надзоре.

Образец протокола общего собрания собственников при выборе способа управления МКД.

Оповещения могут происходить как путем обхода квартир, так и расклеиванием объявлений в специальных местах.

Важно знать, что вопросы повестки, указанные в объявлении, не могут быть изменены в ходе собрания.

За выбор прямого управления должны проать обладатели не менее половины всех квадратных метров дома, после чего сведения о проавших и их паспортных данных заносятся в протокол, который должны подписать все участники ания.

Непосредственное управление начинается с момента регистрации протокола в жилнадзоре.

В отдельных случаях перед регистрацией проводится выездная проверка состояния дома и общего имущества инспектором жилищного надзора.

Непосредственное управление

Суть прямого управления выражается в отсутствии посредников между владельцами помещений в доме и сторонними компаниями, обслуживающими дом и предоставляющими жильцам коммунальные ресурсы.

Следует учитывать, что прямое руководство может применяться только по отношению к небольшому отдельному дому, число изолированных жилых помещений в котором не превышает тридцати.

Прямое руководство основывается на следующих принципах:

  • отсутствие необходимости создавать юридическое лицо,
  • непосредственное участие каждого владельца помещения в процессе руководства,
  • отсутствие руководящих органов.

Все вопросы решаются на общем сборе владельцев квартир, которое считается легитимным, если в назначенный день явились обладатели более половины всех собственников.

Количество пропорционально квадратным метрам, находящимся в собственности голосующего лица. Например, если один жилец владеет квартирой площадью 45 м², а другой – долей в 15 м², то голос первого жильца приравнивается к трем голосам второго.

https://www.youtube.com/watch?v=62F4rCSCkgE

По итогам собраний заполняются протоколы с решениями и указанием количества , отданных за принятие таких решений.

Исполнителями являются сами жильцы, которые могут поручить выполнение ряда действий одному лицу.

Такое лицо может действовать от имени всех жильцов только на основании доверенности, оформленной в нотариальной конторе, в отличие от председателя жилтоварищества, имеющего право выступать от имени жильцов МКД без доверенности.

Договор

При прямом управлении все жильцы заключают индивидуальные договоры с поставщиками ресурсов, а также со сторонними фирмами, выполняющими уборку общей территории и обслуживание внутридомовых коммуникаций.

Отдельного договора на управление не требуется, так как руководство осуществляется самими жильцами.

В целях упрощения допускается заключение коллективного договора на получение коммунальных ресурсов.

При этом в качестве стороны, получающей услуги, выступают все собственники помещений (или часть таких собственников).

В коллективном соглашении должны быть приведены следующие пункты:

  1. ФИО, данные паспорта каждого из владельцев жилплощади дома,
  2. количество квадратных метров, занимаемых каждым собственником,
  3. перечень предоставляемых услуг,
  4. стоимость услуг,
  5. права и обязанности сторон,
  6. порядок разрешения споров,
  7. дополнительные условия и требования,
  8. ответственность контрагентов за нарушение условий.

Пример договора между собственниками МКД и ремонтной организацией при непосредственной форме управления.

В качестве ответственности обычно начисляется пеня за просрочку оплаты или перебои в поставках ресурсов в размере 1-5% от просроченного платежа или стоимости непредоставленных ресурсов.

С каждой из ресурсоснабжающих фирм (водоканал, горгаз и т. д.) нужно заключать отдельный коллективный договор.

Для заключения договоров на поставку ресурсов жильцам потребуются следующие документы:

  • паспорт,
  • копия протокола собрания о выборе прямого способа управления домом,
  • копия техпаспорта на дом,
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилплощадь.

На протоколе должна стоять отметка жилищной инспекции о регистрации способа управления домом.

Обычно такая отметка ставится на оригинале протокола, а для заключения договоров используются заверенные копии.

Представители компаний-поставщиков ресурсов должны со своей стороны предъявить лицензию на предоставление коммунальных услуг населению, а также справку из ЕГРЮЛ, копию ИНН и учредительные документы.

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/neposredstvennyiy-sposob-upravleniya-mnogokvartirnyim-domom-plyusyi-i-minusyi

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности. Опыт России

Непосредственный способ управления плюсы и минусы

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом.

А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

 Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным. Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.

1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

 При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех.

Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится. Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя.

Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

 Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций.

Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией. Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали.

А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Спросить будет не с кого.

 Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК.

При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски. Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования.

Она будет только выполнять конкретные заявки жителей. Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло. Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление».

Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится.

Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья.

Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений.

Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников.

 Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы.

Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.

Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы. А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять.

Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше».

Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод. Помните, что для эффективного управление необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Источник: tvernews.ru

Источник: https://gkhsp.kz/neposredstvennoe-upravlenie-domom-plyusy-i-minusy-samostoyatelnosti-opyt-rossii/

Непосредственное управление: преимущества и недостатки

Непосредственный способ управления плюсы и минусы
МКД вызывает массу споров.

В Череповце началась, можно сказать, массовая кампания по переходу домов на так называемое непосредственное управление.

Причем в большинстве случае инициатива идет от управляющих компаний, которым надоело отвечать перед ресурсоснабжающими организациями за долги собственников жилья за воду, тепло, электричество.

Чем хороша или плоха такая форма управления для жильцов многоквартирных домов, могут ли они отказаться от перехода на нее?

В редакции «ГЧ» не умолкает телефон, наши читатели в недоумении и затруднении: как теперь вовремя перечислить плату за воду и электроэнергию? Так, Нина Слесарева (УК «Комфорт») сообщила, что их дом перевели на непосредственное управление.

Данные счетчика о потребленных ресурсах в домоуправлении отказались принять, вывесив список организаций, с которыми жильцы теперь должны заключить договоры, потом сообщать туда данные и вносить плату.

«До „Водоканала“ дозвонилась с большим трудом, — говорит Нина Николаевна, — где в конце концов данные согласились принять. А передать показатели электросчетчика так и не смогла, не дозвонилась».

Другой наш читатель, Виктор Леонидович, считает, что при переходе на непосредственное управление инициаторами были ресурсоснабжающие компании, они и обязаны должным образом организовать получение денег от населения.

«Повесили объявление, где теперь можем заключить договор и заплатить. Ни по одному указанному телефону не дозвониться, — жалуется Ольга Панфилова. — Отправились сами: и на проспекте Луначарского в „Водоканале“ очередь аж на улице, и на улице Сталеваров, 56 (ОАО „Вологда-энергосбыт“)».

Поясним, что, собственно, представляет собой «непосредственная форма управления домом».

Собственники жилья лично заключают договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями (РСО) и рассчитываются за представленные ресурсы (тепло, воду, электричество, газ) непосредственно с поставщиками, а не с управляющей компанией, которая собирает все платежи при более привычной на сегодняшний момент форме управления домом, а потом рассчитывается с «ресурсниками». С УК в этом случае заключается договор подряда на техническое обслуживание дома. Тарифы за энергоресурсы при этом не меняются, но платить придется по разным счетам.

В Череповце на данный момент 210 жилых домов из 1 630 выбрали непосредственную форму управления домом, и граждане активно заключают договоры с РСО. Лидирует в этой «гонке» УК «Жилремстрой»: из 202 своих домов она перевела на непосредственное управление 136.

Надо отметить, что УК порой очень настойчиво навязывают череповчанам переход на непосредственное управление, при этом не всегда предоставляя жильцам полную информацию о плюсах и минусах такой формы.

Безусловно, у каждой формы управления многоквартирным домом есть свои плюсы и минусы. Что положительного в непосредственном управлении? Вы отвечаете только за себя и несете ответственность непосредственно перед поставщиком услуг.

Платежи граждан при этом должны стать более «прозрачными». Впрочем, для добросовестных плательщиков ничего не меняется. А вот должники за «коммуналку» могут почувствовать серьезное давление.

И уже не от одной управляющей компании, а одновременно от нескольких организаций с довольно мощными юридическими службами.

Есть надежда и на то, что УК будет более качественно исполнять свои обязанности по техническому обслуживанию дома. Но здесь в большей степени прослеживается математическая зависимость.

Проблема долгов граждан по оплате за услуги сейчас является более серьезной, чем невысокий (по мнению УК) тариф на техобслуживание домов.

В результате УК, чтобы погасить долги перед РСО и не получать с их стороны штрафные санкции, порой вынуждена использовать все имеющиеся денежные средства, включая и те, что должны идти на обслуживание дома. При непосредственной форме такой необходимости не будет, и все деньги пойдут по назначению.

Минусы у непосредственного управления тоже имеются. Но приведенные в начале нашей статьи жалобы горожан — явление, скорее всего, временное. Так сказать, сложности переходного периода.

А вот более важная проблема — невозможность пожаловаться на УК в Жилищную инспекцию, полномочия которой не будут распространяться на договор подряда, коим фактически станут регулироваться ваши отношения с коммунальщиками.

То есть заставить УК выполнять свои обязанности будет сложнее.

Названную проблему можно уменьшить при заключении нового договора с УК. И здесь нужно быть особенно внимательными и дотошными. Приведем пример.

«По новому договору подряда управляющая компания снимает с себя всякую ответственность за техническое состояние дома, и жители оказываются наедине со своими проблемами, — пишут в своем письме в „ГЧ“, а также к депутатам жильцы дома № 27 на проспекте Строителей.

— Например, один из пунктов договора гласит: „Несвоевременная либо неполная оплата работ по договору любым из заказчиков дает право подрядчику на приостановление выполнения работ по договору на сумму задолженности“.

Если сосед перестал платить за содержание и ремонт дома, то подрядная организация перестает убирать подъезды, вывозить мусор, ремонтировать протекающие трубы и т. д. Страдать будут добросовестные собственники.

А поскольку должников у нас всегда хватало, то можно представить, во что превратятся наши дворы… И так можно разобрать каждый пункт договора».

Расторгнуть этот договор и отменить переход на непосредственное управление жильцы данного дома пока не могут, несмотря на решение общего собрания собственников. Так что спешить в таком вопросе нельзя.

— Договор подряда с УК не должен отличаться от того договора, который есть сейчас, в нем должно учитываться все, весь комплекс услуг, начиная от паспортиста и заканчивая техническим состоянием и содержанием дома в полном объеме, — поясняет начальник департамента ЖКХ Сергей Васюнов. — Департамент сейчас разработал такой договор подряда и рекомендовал его использование УК. Он мало чем отличается от договора управления по перечню работ. Так что гражданам следует поинтересоваться, тот ли это договор, прежде чем его подписывать.

Еще один минус непосредственного управления — такие дома не смогут рассчитывать на помощь государства при проведении капитальных ремонтов. Впрочем, эта помощь, скорее всего, будет оказываться только ветхому жилому фонду для его расселения.

— Собственники жилья обязательно должны понимать, что непосредственная форма управления домом имеет такое же право на существование, как ТСЖ и УК, — говорит Сергей Васюнов. — И жители дома вправе сами выбрать любую из них, взвесив все за и против.

Я еще раз обращаю внимание работников УК: собрания о смене формы управления домом должны проходить строго в соответствии с законодательством.

В некоторых домах это приводит к ситуациям, когда граждане, особенно те, что не принимали участия в ании, возмущены и резонно задают вопросы, в частности, почему их силком загоняют в эту форму управления.

Процесс запущен. Череповчане получают первые квитанции по отдельным видам коммунальных ресурсов. Обратите внимание — из квитка УК соответствующие строчки должны исчезнуть. Если это не так, то нужно сообщать о данных фактах в департамент ЖКХ. Строка «на общедомовые нужды» при этом останется в старом квитке, так как эта информация должна быть доведена до собственников.

— Мы стремимся к тому, чтобы горожане получали не пять разных квитков, а один листок, на котором будут указаны все пять квитанций, — говорит Сергей Васюнов.

— Но это дело будущего, когда в полном объеме заработает расчетно-кассовый центр (РКЦ). Тогда все расчеты пойдут через него. В кассах домоуправлений также будут приниматься все платежи, — говорит директор МУП «Водоканал» Сергей Ильин.

— Схема должна быть такая, — объясняет Сергей Васюнов. — Есть РКЦ. Он заключит договоры с управляющими компаниями. На данный момент 80 % населения платит через ЖЭУ. Эти кассовые центры сохранятся. Так что для населения все останется как и было: получили квитанции — пришли в ЖЭУ, заплатили. Не хотите так — идете в банк, но вносить плату будете по пяти квитанциям на разные счета.

Что касается заключения договоров: если УК предлагает собственникам перейти на непосредственную форму управления, то она могла бы и помочь с этим вопросом — взять договоры в РСО и дать возможность гражданам их подписать в своих ЖЭУ, а не делать так, как сейчас — раздавать адреса РСО и отправлять туда людей.

Но даже если сейчас человек не подпишет договор, то ничего страшного не случится.

Другое дело, что череповчане переживают — как бы не оказаться в числе должников (неправильно переданы данные, УК просто не перевела деньги в РСО и пр.).

— Такие ситуации маловероятны, — заверил Сергей Ильин. — Все данные сверяются с УК. Мы и сейчас работаем с должниками. Может быть, должники и беспокоятся?

Что касается электричества, то схема перехода следующая. Сотрудниками ОАО «Вологдаэнергосбыт» уже сняты контрольные показания приборов учета в домах. Эти показания будут начальными для расчетов с «Вологдаэнергосбытом», граждане видят их в первой квитанции, которая многим уже доставлена.

Оплачивать электроэнергию можно как привычными способами — через банковские и почтовые отделения, так и новыми — без комиссии в центре клиентского обслуживания организации. А если нет желания рисковать попасть в длинную очередь, то можно заплатить онлайн на сайте компании.

Первые три месяца с даты перехода на непосредственную форму управления показания квартирных приборов учета передавать не нужно.

В этот период данные квартирных и общедомовых электросчетчиков одновременно во всем доме будут снимать сотрудники поставщика энергии.

Как указывают в компании, накопленная таким образом информация позволит сформировать точный баланс электропотребления по каждому дому и правильно рассчитать платежи за общедомовые нужды.

Владимир Сентябрев

Источник: https://35media.ru/articles/2014/01/28/neposredstvennoe-upravlenie-preimushhestva-i-nedostatki-

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.