Незаконные постройки на придомовой территории

Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить самострой

Незаконные постройки на придомовой территории

Верховный суд РФ обнародовал крайне интересный анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без положенных документов – всевозможных разрешений и согласований.

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено.

То есть сначала надо “построить” дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно.

Но факт остается фактом – в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

РГ + Россия 24: ВС обязал продлевать отпуск заболевшему сотруднику

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан “темам” и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по “незаконнорожденным” сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил – это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство.

При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Верховный суд разъяснил условия работы иностранных адвокатов в России

мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей.

Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются.

Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать.

Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда – главный документ, по которому проведут госрегистрацию права.

Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю.

Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей.

В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир.

Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Разведенные супруги смогут разделить общие долги пополам Существует некое юридическое понятие – “приобретательная давность”. Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой “приобретательной давности” становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет.

Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая “давность” не распространяется. Пример – дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном.

Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент.

Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления.

И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент – не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство.

Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают “достроить” имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей.

Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Источник: https://rg.ru/2014/07/29/samostroy.html

Эксперты ОНФ помогут жителям многоквартирных домов бороться с незаконной застройкой придомовой территории

Незаконные постройки на придомовой территории

Собственники жилья зачастую слабо информированы о своих правах владения придомовой территорией многоквартирного дома, в результате в обход решений жителей таких домов там нередко возникает точечная застройка – устанавливаются торговые объекты, платные парковки. Эксперты рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни» в ближайшее время подготовят рекомендации для жильцов, в которых рассмотрят наиболее часто встречающиеся проблемы и предложат пути их решения.

В ОНФ регулярно поступают жалобы и вопросы от жителей многоквартирных домов из Махачкалы, Краснодара, Одинцовского района Подмосковья и других населенных пунктов, которые рассказывают о том, что их дворы застраиваются торговыми точками, платными парковками и в результате на придомовом участке не остается места для установки детских площадок, создания мини-скверов и прочих удобств.

Эксперты рабочей группы Народного фронта «Качество повседневной жизни» изучили подобные примеры и пришли к выводу, что точечная застройка дворов без согласия жильцов происходит, во-первых, из-за незнания жителями своих прав, во-вторых, из-за нарушений законодательства со стороны органов муниципальной власти и управляющих организаций, в-третьих, из-за низкого качества нормативно-технических документов, регулирующих эти вопросы, многие положения которых носят лишь рекомендательный характер.

Согласно Жилищному кодексу РФ, дворовая территория принадлежит собственникам многоквартирного дома.

Площадь и границы придомовой территории указываются в кадастровом паспорте, в случае его отсутствия – техническом паспорте на землю.

Однако нормативы отвода земли под многоквартирными домами пока четко не установлены и решаются в каждом конкретном случае индивидуально кадастровым инженером в зависимости от расположения конкретного дома.

Если придомовая территория не поставлена на кадастровый учет, собственникам необходимо обратиться в соответствующий орган. Формирование земельного участка под многоквартирным домом и проведение межевания обязан обеспечить уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления.

На придомовой территории можно проводить обустройство детских, игровых и спортивных площадок, зон отдыха, а также установку гаражей, ограждений, мини-скверов, озеленение, обустройство парковок, размещение рекламных щитов или сдавать территорию в аренду. Владелец квартиры может создать приусадебный участок на придомовой территории, если заручится согласием остальных жителей дома и заключит с ними договор аренды.

Общедолевое имущество может быть передано в аренду при условии принятия данного решения на общем собрании собственников. Жильцы имеют право передавать часть территории в аренду, а также размещать на ней баннеры и рекламные щиты или мини-скверы.

При этом доходы должны быть распределены между владельцами квартир пропорционально своей доле. Эти средства возможно использовать для ремонта дома, облагораживания придомовой территории.

В случае, если установка объекта на придомовой территории проведена без согласия собственников жилья, она является незаконной.

Однако активисты ОНФ выявили в регионах случаи, когда управляющие компании заключают с предпринимателями договор о размещении торгового объекта на придомовой территории, что является нарушением.

Согласно требованиям СанПиН, на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок, кроме гостевых. При этом речь идет о стационарных объектах, а на временно размещаемые объекты это требование не распространяется.

«Жильцы многоквартирных домов в основном даже не задумываются о том, что являются долевыми собственниками придомовой территории, несут за нее ответственность и сами могут решать, будет ли она лишь местом отдыха или часть территории они сдадут в аренду.

Поэтому, когда под их окнами возникают неожиданные объекты, собственники не знают, как поступить, и идут с жалобами к местным чиновникам или общественным активистам вроде нас.

Чтобы у жильцов многоквартирных домов было четкое представление о своих правах и был грамотный алгоритм действий в той или иной ситуации, мы в ближайшее время подготовим для них соответствующие рекомендации. Чтобы люди знали, что если по плану межевания несогласованный ларек стоит на территории собственников квартир, можно подать иск в суд о демонтаже торгового объекта.

А если владелец ларька договорился с муниципалитетом по той причине, что собственники не позаботились поставить придомовой участок на кадастровый учет, то сначала им придется оформить права на землю, а потом уже решать судьбу постройки», – пояснила представитель рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни» Светлана Калинина.

Но, по мнению экспертов ОНФ, проблемы застройки на придомовой территории зачастую предопределены еще и качеством нормативно-технических документов, регулирующих эти вопросы.

«Дело в том, что в своде правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» положения носят рекомендательный характер. Те пункты, которые трактуются как нормы добровольного применения, расплывчаты и зачастую отсылают на уровень региональных градостроительных нормативов.

Поэтому мы считаем, что Минстрою необходимо актуализировать нормативно-технические документы, в том числе обновить стандарты размежевания придомовых территорий и сделать их применение обязательным, чтобы предотвратить случаи строительства на придомовой территории объектов, которые создают неудобство для жителей», – отметил директор Центра технического и строительного нормирования Александр Тарада.

Источник: https://onf.ru/2016/08/19/eksperty-onf-pomogut-zhitelyam-mnogokvartirnyh-domov-borotsya-s-nezakonnoy-zastroykoy/

Павильоны вне закона: убрать нельзя оставить / Sibdom.ru

Незаконные постройки на придомовой территории

С тех пор как администрация города всерьез взялась за временные сооружения, красноярцы регулярно сталкиваются с ­самовольной установкой павильонов у себя во дворах. ­Избавиться от нежелательного соседства сложно, но можно.

Временными считаются переносные сборно-разборные сооружения, не связанные прочно с земельным участком. В эту категорию попадают киоски, павильоны, автостоянки, металлические гаражи и контейнеры.

С прошлого года в Красноярске действует схема размещения нестационарных торговых объектов, в которой кроме временных сооружений учтены передвижные бочки и торговые точки — в общей сложности более 4 тыс. объектов.

При этом сколько павильонов занимают городские участки незаконно, нарушают права владельцев земли и не платят арендную плату, не берется оценить никто.

В начале 2014 года стало известно о планах департамента градостроительства снести в течение года в Красноярске 1239 временных сооружений, срок аренды которых истек в конце 2013 года.

Примерно тысяче из них продлили аренду до июля, а за право на дальнейшее размещение объекта предложили заплатить. Ряд предпринимателей, не дожидаясь сноса, стали искать новое место, да такое, чтобы не растерять прежнюю клиентуру.

И многие нашли его буквально в десятках метров по соседству, переместив торговую точку с муниципальной земли на газон возле многоквартирного дома.

Собственники, которые заметили самовольную установку временного сооружения во дворе и спешат остановить нарушителей, имеют полное право призвать на помощь полицию. Поэтому предприниматели предпочитают «переезжать» в такое время, когда свидетелей немного и никто не помешает самовольному захвату земли.

«Горожане обращаются к нам с этой проблемой довольно часто, — рассказывает председатель координационного совета Межрегионального общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков.

 — Как правило, это жители Советского района города Красноярска, которые внезапно, проснувшись утром, обнаружили у себя на придомовой территории торговый павильон.

За месяц мы стабильно получаем не менее 10–15 звонков, от месяца к месяцу количество обращений примерно одно и то же, даже проблемные районы одни и те же».

Право на свободный двор жильцы отстаивают в судах

Основанием для установки павильона по закону служит договор аренды участка между владельцем сооружения и представителем собственника земли.

В случае, если земельный участок принадлежит муниципалитету либо форма собственности не разграничена, договор заключается с департаментом муниципального имущества и земельных отношений городской администрации.

А прежде чем устанавливать временное сооружение в границах земельного участка многоквартирного жилого дома, предприниматель должен закрепить все условия аренды договором с управляющей компанией или ТСЖ.

Все незаконно установленные сооружения их хозяева должны демонтировать за свой счет. Однако за то время, пока владельцы земли ходят по инстанциям, предприниматели до последнего ведут торговлю на самовольно захваченном участке и успевают окупить штрафы в несколько раз.

В марте 2014 года в администрации Октябрьского района открыли «горячую линию» и месяц принимали от жителей района телефонные звонки о временных сооружениях, установленных, по их мнению, незаконно.

Специалисты администрации района проверили документы о размещении 30 временных сооружений, и оказалось, что лишь на семь объектов имеются разрешительные документы, остальные установлены незаконно.

Собранную информацию районные специалисты направили в департамент градостроительства администрации города для решения вопроса о демонтаже. Собственники многоквартирных домов защищают дворы собственными силами.

«К сожалению, в последнее время все больше незаконных временных сооружений стало появляться на придомовых территориях, — отметил руководитель администрации Октябрьского района Владимир Мелехин.

 — Очень часто в ходе общения с жителями наблюдается определенный дефицит правовых знаний, в том числе по вопросу установки временных сооружений на дворовой территории.

Предприниматели часто используют существующую ситуацию в корыстных целях, незаконно размещая на территории общей долевой собственности ларьки и павильоны, при этом лишая жителей спокойствия и благополучия, а самое главное — права полноценно распоряжаться своим земельным участком».

В помощь красноярцам юристы администрации Октябрьского района разработали порядок действий для жильцов, настроенных бороться против самовольной установки павильона на придомовой территории, и подготовили типовой иск «Об устранении препятствий в пользовании земельным участком». С ним можно ознакомиться в юридическом отделе, отделе по работе с населением, отделе недвижимости и земельных отношений районной администрации.

Если собственники многоквартирного дома дали согласие на установку временного сооружения во дворе дома, важно знать условия

1. Проводилось ли общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

 2. Принято ли решение общего собрания о размещении временного сооружения большинством – не менее 2/3 собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

3. Указаны ли в протоколе общего собрания собственников:

– кадастровый номер земельного участка;

– точное размещение временного сооружения, желательно с приложением топографической схемы (зачастую собственник объекта, принимая решение об установке временного сооружения на определенном участке, устанавливает его на другом);

– условия вывоза твердых бытовых отходов (ТБО) и уборки прилегающей к временному сооружению территории (зачастую предприниматели не заключают договор со специализированной организацией на вывоз ТБО, складируют мусор на общую мусорную стоянку, осуществляя, таким образом, вывоз мусора за счет средств жильцов);

 – срок действия договора, на который жители дают разрешение, обсудив в последующем процедуру продления;

 – размер арендной платы и куда она вносится, на что будут тратиться денежные средства, полученные от аренды участка, и т.д.

4. В протоколе необходимо также предусмотреть условия заключения договора аренды управляющей компанией (ТСЖ), обязать управляющую компанию в случаях заключения договора аренды земельного участка согласовать проект договора с советом многоквартирного дома (бывают случаи, когда решения собственников не переносятся в договор аренды или таковой вообще не заключается).

 В Красноярске есть прецеденты победы собственников

«Несмотря на то, что администрация старается упростить процедуру сноса, на мой взгляд, стоит придерживаться, возможно, и более усложненной, но проверенной процедуры, — советует председатель координационного совета Межрегионального общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков, — на общем собрании принять решение обязать управляющую организацию устранить посторонний объект с придомовой территории. Управляющая организация (УК, ЖСК либо ТСЖ) выйдет от имени собственников в суд с целью признать установку временного сооружения незаконным».

Фактически убрать павильон с придомовой территории сложнее, чем с муниципальной земли, объясняет Роман Казаков: «Если соблюдать стандартные процедуры, то для того, чтобы добиться сноса временного сооружения, необходимо провести общее собрание. А это, как мы знаем, довольно затруднительно.

Плюс ко всему, практика показывает, что управляющие компании типа «ГУК «Жилфонд» часто подделывают протоколы решения общих собраний с целью «легализовать» нахождение павильона на придомовой территории.

Таким образом, собственникам сначала нужно оспорить поддельный протокол, а уже потом добиваться сноса».

Юридические процедуры довольно затруднительны и трудоемки, многих отпугивает их продолжительность и сопутствующая бумажная волокита. Не все готовы пройти судебные разбирательства и довести дело до конца.

Однако есть в Красноярске и успешные примеры, обнадеживает Роман Казаков: «В нашей практике имела место помощь трем многоквартирным домам в Советском районе, где мы вместе с жителями в течение восьми месяцев все же добились сноса незаконно установленного временного сооружения».

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1371/

Споры о праве на придомовую территорию

Незаконные постройки на придомовой территории

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г.

Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м.

, предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком. 

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом.

В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е.

в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания. 

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно.

Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в.

Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.

) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным.

Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее.3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве. 

Такие споры можно разделить на четыре большие категории: 

  • о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
  • об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
  • об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
  • о границах участков, предназначенных для размещения МКД. 

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием.

Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7.

При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение5.

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г.

№ 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.

Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.

№ 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса).

При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования.

В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016). 

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст.

305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет – при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка»  вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст.

85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД.

Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/spory-o-prave-na-pridomovuyu-territoriyu/

Незаконные постройки во дворе жилого дома

Незаконные постройки на придомовой территории

Когда гражданин сталкивается со случаем незаконного строительства, у него сразу возникает вопросу — куда жаловаться, и какой штраф ждет нарушителя? Здесь есть несколько вариантов. Как правило, этим занимаются либо судебные инстанции, либо муниципальная администрация. Для верности, жалобу можно написать и туда, и туда.

Размер штрафа рассчитывается в зависимости от степени серьезности нарушений и сумма варьируется от 1000 до 10000 рублей.

При определенных условиях суд может потребовать и большей выплаты, сноса объекта за счет ответчика, или даже вынести решение об уголовной ответственности.

Ответственность за незаконное строительство

Если проводимое строительство признается незаконным, то застройщика призывают к ответственности в соответствии с законом. В этом случае имеется три варианта исхода дела.

При гражданско-правовой ответственности застройщик привлекается по статье 222, пункт 2, ГК РФ. При этом незаконно возведенный жилой дом необходимо снести. Эту процедуру должен провести сам собственник, или же полностью оплатить снос объекта.

При административной ответственности налагается денежный штраф. Минимум составляет 1000 рублей, в случае наличия экологических, технический или проектных нарушений по статье 8.1 КоАП РФ.

Стандартный максимум — 10000 рублей, при постройке дома на земельном участка без права пользования. Также суд может взыскать по статье 8.1 КоАП РФ до 1,5% от общей кадастровой стоимости земли и недвижимости.

Для привлечения к уголовной ответственности при незаконном строительстве должно иметь место мошенничество того или иного рода.

Самое меньшее, что ждет в этом случае ответчика — штраф, исправительные работы на срок до 240 часов или лишение свободы до 1 года по части 1, статье 159.4 УК РФ.

Следует помнить, что к данному виду ответственности владелец постройки может привлекаться только при планирующейся или проводимой предпринимательской деятельности на указанном участке.

Погасить долг следует незамедлительно, так как предусмотрен рост штрафа при просрочке. Срочный кредит в день обращения — выход из сложившейся ситуации.

Куда жаловаться на строительство без разрешения

Чтобы привлечь к правовой ответственности гражданина, проводящего строительство без разрешения, можно подать иск в суд, с требованием о запрещении возведения постройки, либо об ее сносе за счет застройщика. Также можно обращаться с жалобой в администрацию. Все это приведет к разбирательству, согласно Гражданскому или Уголовному Кодексу.

Но куда обратиться с жалобой на незаконное строительство недвижимости, если имеют место серьезные правовые нарушения? Тут вопрос решается в соответствии с УК РФ, и тут жалоба пишется в прокуратуру по статье 10 от 17 января 1992 года или к дознавателю, по вышеупомянутой части 1 статьи 159 УК РФ. При наличии состава серьезного преступления, заявление пишется на имя следователя ОВД РФ, в соответствии с частями 2 и 3, статьи 159 УК РФ.

К слову, здесь поможет и статья про нецелевое использование земельного участка.

Образец жалобы на строительство без разрешения

Кроме доказательных документов и бумаг, необходимо написать и оформить заявление в архитектуру о незаконном строительстве дома.

В качестве инстанции-адресата может выступать прокуратура, мировой судья, кадастровая палата или местная администрация.

Оформление документа будет одинаковым.

Исходить заявление о постройке без разрешения должно не от одного человека, а от коллектива, с максимально возможным количеством подписей. Только тогда эта бумага будет иметь силу при судебном разбирательстве.

Точной формы подобной жалобы нет, однако в ней должна содержаться следующая информация:

  • От кого исходит обращение. Например, от жителей отдельного дома или жилищного массива;
  • Кому обращено заявление. Кадастровая палата, архитектура, местный суд, администрация района или прокуратура;
  • Дата подачи жалобы. Стандартный пункт любого документа;
  • Причины подачи заявления. Среди самых распространенных вариантов — опасность, которую представляет сооружение для здоровья или жизни граждан, а также ущемление их прав. Наконец, отсутствие разрешения на возведение недвижимости у застройщика.

Для надежности, лучше сдать копию и оригинал бумаги, а также одну копию оставить на руках.

Пример жалобы на самовольное строительство

Объекты незаконного строительства

Чтобы получить разрешение на сооружение того или иного объекта недвижимости, необходим целый пакет документов, вкупе с соответствующим заявлением. Их оформление — долгий, утомительный и затратный процесс.

Поэтому многие пытаются сэкономить время и силы, и пропустить этот момент. Как итог — привлечение к ответственности того или иного рода.

Но следует разобраться, при каких обстоятельствах те или иные объекты строительства считаются незаконными?

В случае постройки частного дома застройщик должен получить соответствующее разрешение в местной администрации, предоставив правоустанавливающие документы на земельный участок. За нарушения в этом случае гражданин может быть привлечен только к административной ответственности.

Для разрешения на постройку многоквартирного дома необходим значительно больший перечень бумаг из муниципальной администрации.

Основа — те же правоустанавливающие документы на участок, плюс согласие от всех остальных правообладателей строительства, справки от пожарной и санитарной инспекции, подтверждение проектной документации сооружения.

Если все эти нормы не соблюдены, строение подлежит немедленному сносу за счет ответчика.

Оформление пакета документов для сооружения коммерческой недвижимости на земельном участке — самая сложная задача.

Тут требуются дополнительные выписки из ЕГРИП, ЕГРЮЛ, градостроительный план имеющегося участка, вся проектная документация, плюс указанные в предыдущих случаях документы.

При несоблюдении всего этого, строение, опять же, подлежит сносу за счет самого застройщика.

Перечень случаев, когда строительство может быть признано незаконным:

  • Если здание, сооружение или другое строение было возведено на участке, не предназначенном для строительства.
  • При отсутствии разрешения на строительство со стороны соответствующих органов, которые должны соотнести запрос с градостроительными и строительными нормами.
  • У лица, осуществившего постройку, отсутствует разрешение на строительство от владельца данной территории и/или он не является ее владельцем.
  • Строительство осуществляется с применением незаконных источников доходов и рабочих ресурсов, или с нарушением ряда градостроительных и строительных норм. Это может включать сооружение незаконной пристройки в условиях сложившейся застройки.

Образец разрешения на постройку

Штрафы за незаконное строительство

Если говорить о суммах штрафов при незаконном строительстве, то их размер варьируется в зависимости от вида возводимого сооружения, а также степени тяжести нарушений.

При несанкционированной постройке частного дома, все ограничивается 1000-5000 рублей и полной оплатой сноса строения. Но это если говорить про штраф за незаконную постройку на своем участке.

На чужом сумма может быть увеличена за счет компенсации в адрес владельца.

В том случае, когда объект незаконного строительства — это многоквартирный жилой дом, или же нарушение заключается в отсутствии прав на землю, сумма может возрасти до 10000 рублей.

В некоторых случаях взимается определенная часть от кадастровой стоимости сооружения — от 1 до 1,5%.

И это логично — ответственность за незаконное строительство жилого дома должна быть выше, по очевидным причинам.

Если же застройщик допустил серьезные нарушения, которые могут привести к обрушению здания — его могут привлечь даже к уголовной ответственности.

Когда речь идет о постройке коммерческой недвижимости или мошенничестве того или иного рода — размер штрафа сильно вырастает. Тут суммы составляют около 0,5-1 миллиона рублей.

Кроме того, собственник может быть привлечен к исправительным работам или лишению свободы, сроком до 1 года.

Поэтому не всегда удастся отделаться просто штрафом за самовольное строительство.

Если же говорить про штраф за незаконное строительство юридическому лицу, то он значительно выше, если сравнивать с суммами, на которые могут оштрафовать физических лиц.

Если обычные граждане за незаконное строительство должны выплачивать от 2 до 5 тысяч рублей, то юридические лица выплачивают от полумиллиона до одного миллиона рублей.

Разница существенная.

Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/zemelnyj-uchastok/kuda-zhalovatsya-na-nezakonnoe-stroitelstvo-i-kakoj-shtraf.html

Гараж во дворе — частного, многоквартирного дома, как установить, убрать незаконные, куда жаловаться

Во дворе собственного дома или на придомовой территории многоэтажки можно увидеть различные постройки (сарай, гараж), которые должны быть зарегистрированы.

Источник: https://nskoblaka.com/nezakonnye-postroyki-vo-dvore-zhilogo-doma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.