Незаконные постройки

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Незаконные постройки

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

Незаконное строительство: штрафы, как их избежать

Незаконные постройки

Еще в прошлом веке правила строительства были не такими жесткими, как сейчас, и многие постройки можно было узаконить уже после строительства.

Сейчас все совсем не так, и получить штраф за незаконное строительство может любой – и тот, кто построил дом на своем участке, и тот, кто вырубил парк для строительства очередного торгового центра.

Мы разберем, что именно считается незаконным строительством и что за него грозит.

Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.

Признать постройку незаконной могут если есть хотя бы одно из нарушений:

  • отсутствует разрешение на строительство;
  • постройка не соответствует основному назначению земельного участка;
  • при возведении сооружения были нарушены строительные нормы;
  • строительство ведется на участке без предварительного получения права на владение им.

Если будет доказано, что возведенное здание или сооружение действительно является незаконной постройкой, то на него нельзя будет получить право собственности. Это означает, что якобы собственник этого сооружения, который потратил на него собственные средства, не сможет распоряжаться им в полной мере, а тем более – осуществлять с ним любые сделки (сдать в аренду, продать и т.д.).

То есть, если строительство будет признано незаконным, эти действия также будут считаться незаконными, а любую из этих сделок – признают недействительными. Это принесет серьезные проблемы для нарушителя.

Что можно предпринять в случае незаконного строительства?

Казалось бы, вопрос простой и ответ будет однозначным – сообщить в органы надзора о правонарушениях. Но стоит учесть тот факт, что заявитель может оказаться как пострадавшим от незаконного строительства, так и виновником, поэтому одним решением не обойтись.

Незаконное строительство по инициативе третьих лиц

Совершенно не важно, что представляет собой постройка: магазин посреди сквера или соседский гараж под окнами дома, если эта постройка каким-либо образом мешает процессу жизнедеятельности, угрожает безопасности и здоровью, нарушает каким-либо образом гражданские права, то можно смело требовать, через уполномоченные органы (муниципалитет, суд), чтобы это сооружение снесли.

Если будет доказано, что постройка действительно является незаконной, тогда ее собственника обяжут ее снести и вернуть территорию в прежнее ее состояние, а также заплатить штраф.

Конечно, обычно процедура расследования, судебные разбирательства и принятие решения может занимать много времени, и все это время незаконная стройка будет причинять серьезные неудобства гражданам.

Тем не менее, действовать в таких ситуациях нужно жестко, так как добровольно ни один хозяин незаконного строения не согласится снести его по своей доброй воле.

Незаконное строительство по собственной инициативе

Основной причиной массового появления самостроя стало отсутствие полноценной законодательной базы в 90-х годах.

Тогда людям предлагали брать участки и осваивать их по своим нуждам, им обещали, что получить права собственности можно будет уже на готовые сооружения через суд.

На самом же деле, после принятия Градостроительного кодекса, где четко прописываются нормы разрешенного строительства, у граждан, которые ранее построили дома, гаражи и дачи, есть некоторые проблемы с получением права собственности на них.

Если вы собственник такой незаконной постройки, нужно как можно быстрее постараться получить на нее официальные документы, пока она не стала кому-то мешать и вас не «попросили» ее снести как можно быстрее. Тем более, что другие могут получить право собственности на участок, где обосновалась ваша постройка, и тогда будут уже обвинения в незаконном присвоении чужой территории.

Первое, чем следует заняться – это получить право на землю, где осуществилось ранее строительство, а затем узаконить постройку, которая на ней возведена.

Обратите внимание! Если ваше сооружение в действительности никому не мешает, но некоторые соседи инициируют его снос, нужно попробовать урегулировать конфликт мирным путем, и в максимально короткие сроки постараться узаконить уже построенное сооружение.

Когда не нужно разрешение на строительство?

Градостроительный кодекс РФ (статья 51) указывает на несколько случаев, когда застройщик может не получать разрешение на строительство:

  • в случае постройки гаража на собственном участке, который не предназначен для ведения предпринимательской деятельности;
  • возведение построек на участках, предназначенных для дачного или садоводческого хозяйства;
  • установка сооружений и конструкций, не подпадающих под классификацию капитального строительства (киоск, палатка, навес);
  • возведение вспомогательных сооружений.

Кроме того, существуют региональные программы, которые разрешают осуществлять определенное строительство без получения на то разрешительной документации.

Виды ответственности за незаконное строительство

Итак, за постройки, которые не были разрешены, но уже построены, гражданину, соорудившему их, может грозить гражданско-правовая или административная ответственность:

  1. Административная ответственность наступает вследствие выявления фактов соответствующих статье 9.4 КоАП «Нарушение обязательных требований в области строительства» и предусматривает следующие санкции:
    • для простых граждан – штраф в сумме от 2 до 5 тысяч рублей;
    • для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей – штраф в сумме от 20 до 50 тысяч рублей;
    • для юридических лиц – штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
  2. Основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности является нарушение федерального закона «Об архитектурной деятельности (пункт 3 статьи 25). Это значит, что человека могут обязать восстановить участок в первоначальный вид, а значит снести любые постройки. Основанием для сноса служит только судебное постановление, а предписания от местных администраций или окружных комиссий могут не учитываться.

Постройки могут быть зарегистрированы в Росреестре, но даже это не будет основанием для опротестования по ранее вынесенному судебному решению, если ее возвели с нарушением строительных норм.

Решение о сносе может быть принято на основании заявления собственника земельного участка, на котором было возведено сооружение без его согласия.

При этом стоит учесть, что право собственности не может быть оспорено и на него не распространяется поправка о сроке давности (3 года). В то же время собственник участка может подать в суд на признание права собственности на строение.

Застройщик при этом может претендовать на компенсацию за объект в размере оценочной рыночной стоимости постройки.

Можно ли обойтись без сноса и штрафа?

В судебной практике существуют случаи, когда решение принимается в пользу застройщика. Как правило, признание права собственности на незаконное строение можно получить в том случае, если:

  • строение возведено по всем правилам и нормам;
  • оно не мешает и не ущемляет права других граждан;
  • территория, на которой оно находится, не является чьей-то собственностью и может быть использована под соответствующее строительство;
  • застройщик выполнил противопожарные и другие нормы безопасности в процессе строения;
  • и главное: он подавал документы в суд на признание постройки законной, но по каким-то необоснованным причинам был предоставлен отказ.

Еще до 1 марта 2020 года действует так называемая «дачная амнистия», согласно которой на активно используемую незаконную постройку, например, дачный участок, можно получить право собственности по упрощенной процедуре. После окончания этого периода процедура легализации построек будет усложнена.

В завершение стоит сказать, что, если нужно что-то построить, лучше все-таки заранее побеспокоиться о получении на это разрешения. Гораздо проще решить вопросы касательно нарушенй в строительстве, чем проблемы с незаконностью постройки.

Если же строительство было завершено до принятия соответствующего закона, нужно в максимально сжатые сроки постараться получить судебное решение о признании законности постройки.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kakie-stroitelstvo-schitaetsya-nezakonnym-i-chto-grozit-za-nego

Список самостроя в г. Москва

Незаконные постройки

Как узаконить самотрой через Московскую городскую комиссию (МГК)

Легализировать объекты самовольного строительства может Московская городская комиссия города Москвы (МГК). Именно туда следует обращаться гражданам, имеющим основания считать свои постройки законными.

Тем не менее, чтобы обезопасить себя от тех или иных непредвиденных обстоятельств и добиться сохранения возведенной постройки, необходимо иметь представления о многих не типичных нюансах процедуры узаконивания самостроя, а также иметь представление об ее этапах и особенностях.

Предусмотренные нормативными документами причины для сноса самостроя в Москве.

Правительством Москвы 08.12.2015 года было принято Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В нем содержится информация по всем объектам, будь то здания, сооружения или строения, которые государство причислило к самовольно возведенным.

Все объекты коммерческой и жилой недвижимости, которые возводятся в городской черте Москвы и Московской области, как на частной, так и а городской земле, но не имеющие соответствующих документов на само строение, законодательно причисляются к самовольным постройкам, вносятся в 819 пп. и подлежат сносу.

Ежегодно количество объектов недвижимости, подлежащих сносу, неуклонно растёт в несколько раз.
Если ваш объект уже попал в 819 пп., то

Количество объектов, которые подлежат сносу, в несколько раз увеличилось с тех пор, как было подписано Постановление! Сперва должностными лицами планировалось осуществить снос ста четырех незаконно построенных объектов. Но последняя редакция нормативного документа увеличила число подлежащих сносу построек до трехсот восьмидесяти шести.

В 2019 году московской Мэрией была предложена компенсация в размере 55,5 тысяч рублей, выдаваемый за каждый метр квадратный сооружения, если будет проводиться самостоятельный его демонтаж.

Следует иметь ввиду, что 11.12.2013 года были внесены поправки в Постановление правительства Москвы № 819-ПП. В данном нормативном документе расширен перечень строение, зданий и сооружений, которые могут попадать под понятие “самовольная постройка”.

Гражданское законодательство, исходя из изложенной в ст.3 ГК РФ информации, состоит из таких нормативных актов, как Гражданский кодекс и федеральные законы его дополняющие.

На федеральном уровне власти и министерства могут издавать собственные акты, в которых будет содержаться иное толкование ГК РФ с некоторыми пояснениями.

При этом имеется оговорка о том, что данные нормативные документы должны издаваться в определенных пределах, предусмотренных ГК РФ.

С 11.12.2013 года сносу также подлежат имеющиеся на определенной земельной территории постройки, которые никак не могут быть отнесены к объектам капитального строительства. Это дополнительное требование, установленное Постановлением, в разы увеличило количество незаконного самостроя.

Сносить такие строения имеют право по следующим двум основаниям:а. При осуществлении регистрации сооружений и построек, как объекта недвижимого имущества;

b. При наличии у гражданина свидетельства о государственной регистрации права собственности, оформленное по всем нормам современного законодательства.

ГК РФ передает права на издание актов, которые включают в себя информацию о нормах и правилах гражданских прав, правительству Москвы. Исполнительная власть, тем не менее, не имеет права транслировать акты, которые расширяют нормы, четко установленные гражданским законодательством. Таким образом, незаконно вносить дополнительные причины для сноса “самостроя” в нормативные документы.

Судебная практика

В феврале 2016 года был осуществлен первый не добровольный снос объектов по указу вышестоящих органов власти. Данные постройки были включены в список, опубликованный в Постановлении №829-ПП и 819-ПП. Через суд удалось вывести из перечня объекты, правовая принадлежность которых была доказана, но по факту их уже успели снести.

Все заинтересованные в этом деле граждане отстаивали свои права через Арбитражный суд города Москвы и через Московский городской суд. Было открыто судебное дело о рассмотрении пункта Приложения и отнесения его к противоречащим нормам российского законодательства. Кроме того, собственники настаивали на взыскании понесенных убытков.

В итоге, Верховным судом РФ было признано незаконным изданное Постановление Правительства Москвы в части сноса незаконных объектов. Некоторые жалобы остались не удовлетворенными.

Судебная практика по данной части вопроса собрана в нескольких источниках, ознакомиться с которыми можно самостоятельно. Примеры дел представлены в следующих инстанциях:

Арбитражный суд. Дело № А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018.Суд общей юрисдикции. Дело № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016.
Высший Суд Российской Федерации. Дело № 5-АПГ17-147.

Внесенные в перечень объекты, подлежат исключению и в порядке административного решения через рассмотрение МГК (бывшая ГЗК).

Происходит это через утверждение нового нормативного документа, оспаривающего имеющееся Постановление.

В судебной практике встречаются и такие случаи, когда именно через судебный иск удается добиться положительного решения о признании Постановления № 819 недействительным в части включения некоторых сооружений в перечень.

Для обоснования изложенной позиции Верховным судом РФ была дана ссылка на пункт 26 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 года и приложено разъяснение к этому пункту.

В нем оговаривается тот момент, что если гражданин не имеет на руках разрешение на строительство, то это еще не является основанием для сноса построенного или демонтированного им сооружения.

Таким образом, разрешение может отсутствовать, а стройка признаваться законной в том случае, когда происходит признание права собственности на объект.

Важно знать, что имеющаяся регистрация права собственности на объект еще не гарантирует законное его возведение. В данном случае является обязательным то условие, что суд на законных основаниях устанавливает обстоятельства, которые признают постройку незаконной.

Если на руках имеется требование о признании нормативного акта о сносе недействительным, то для рассмотрения дела судья обращает внимание на следующие обстоятельства:

На объект должна быть осуществлена регистрация права. Эта процедура должна оформляться в соответствии с установленным законодательством.Не должно быть документа, свидетельствующего о выдаче самого разрешения на строительство.

В ЕСПЧ подан первый иск, опровергающий законность сноса объектов, которые признаны самостроем

09.02.2016 года в Европейский суд по правам человека была подана жалоба от ООО «Созидание» под номером дела №71215/17. Иск был принят к рассмотрению по делу о противозаконных действиях о сносе некоторых самовольных построек.

Жалоба содержала указание на нарушение закона и применение противоправных действий в отношении имеющихся объектов.

Данный иск был удовлетворен в части признания прав собственности в законном порядке по решению суда, но снос все-таки осуществлен, и при этом не было получено компенсации за причиненный ущерб.

Есть ли шанс узаконить самострой в административном порядке?

Самовольно возведенные или реконструированные постройки могут соответствовать всем полагающимся нормам и правилам, касающимся противопожарной безопасности. Они могут полностью соответствовать всем требованиям гражданского права. При этом, также могут быть совершенно безопасными в ходе их эксплуатации, а также не создавать угрозу здоровья и жизни населения.

По законодательству РФ есть веское основание для вычеркивания объекта их списка при отсутствии какого-либо одного документа: разрешения на реконструкцию или разрешения на строительство.

Именно поэтому, легализовать самовольные постройки самостоятельно обходится в наше время очень дорого. При этом горажданин тратит уйму времени на улаживание формальных нюансов.

Самое обидное тогда, когда легализировать самострой не удается, несмотря на все предпринятые попытки.

Усовершенствованные законодательные акты, узаконенные на территории Москвы, раскрыли новый уровень возможностей проведения оценки самовольных построек. Это послужило точкой отчета к началу узаконивания самостроя с их сохранением. Достигается подобное путем составления решений административного характера.

Правовой статус ГЗК

Согласно ст. 23 Закона города Москвы от 20.02.2006 года № 65, созданная Градостроительная комиссия оперативно принимает решения при поступлении следующего списка вопросов:

отношения с земельными долями;градостроительные мероприятия;деятельность, касающаяся инвестиций;непосредственный процесс строительства объектов;реконструкция уже имеющихся объектов капитального строительства;

осуществление работ по поддержанию неприкосновенности и сохранению недвижимых объектов культурного наследия.

Исполнительными органами власти принимаются специальные поручения, подписанные уполномоченными секретарями. Решения Комиссии подлежат оформлению протоколами. Они вступают в законную силу сразу же после опубликования. В этот же момент они подтверждвют и доказывают полномочия лиц, ответственных за вынесенное решение.

Принцип деятельности ГЗК, ее полномочия и правовые статусы регламентированы в Постановлении Правительства Москвы от 16.11.2010 года за № 1019-ПП.

Как легализовать самострой через ГЗК?

Для того чтобы легализовать самовольную постройку в установленном порядке через ГЗК, необходимо пройти следующие этапы:

Соответствующее заявление направляется в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. В инспекции собирается весь необходимый документооборот.ГЗК проводит заседание.

На нем разбираются детали дела, выявляются обстоятельства и собирается доказательная база.Составление заключения Государственной инспекцией. Здесь же, если это нужно, производится расчет штрафа, который должен будет заплатить проигравший дело.

В случае принятого положительного решения составляется документ, подтверждающий право проводить реконструкцию или строительство рассматриваемого объекта.Выдается выписка, в которой обосновывается целесообразность сохранения объекта в прежних установленных границах.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.Проведение регистрации прав в соответствующем отделе Росреестра.

Условия положительного решения

Чтобы узаконить самовольную постройку, нужно иметь следующие документы:

Заключение о соответствии объекта. Является подтверждающим факт безопасности жизни и здоровья граждан.

Кроме того, он подтверждает соответствие объекта всем правилам и нормам градостроительной документации.Архитектурно-градостроительное решение.

Документ должен быть грамотно составлен и подписан Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Как исключается из перечня объект?

Объекты подлежат исключению из перечней, которые опубликованы в Постановлении № 819-ПП, в случае соблюдения всех этапов проверки и положительного решения комиссии. При этом, обязательно должны быть выполнены все условия сторон и оплачены имеющиеся штрафные санкции.

Отдельным пунктом ГЗК описывается процедура обязательного исключения объектов из перечня, которую проводят специально поставленные для этих целей должностные лица. Все вопросы, касающиеся осуществления вопросов исключения объектов из перечня, осуществляются, как показывает практика, в течение 30 рабочих дней.

Бывает так, что в момент исключения объектов из списка город распечатывает на собственников иски, которые утверждают, что их объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу.

В данном случае, город, при предоставлении противоположного решения комиссии, обязан сразу же отозвать все имеющиеся и противоречащие официальным документам иски.

Вся информация об исключении тех или иных самовольных построек подлежит включению в отдельный пункт протокола ГЗК.

При невыполнении заинтересованным лицом принятых на него обязательств, например, сдача экспертизы или оплата штрафных санкций, Протокол тут же подлежит отмене!

Выводы

В заключении отметим, что узаконивание самостроя через МГК – непростое дело. Необходимо пройти огромный комплекс всевозможных процедур правового характера.

При этом придется четко распланировать свое время, чтобы завершить процедуру в срок. Положительный результат могут предвещать только опытные специалисты, которые имеют соответствующие навыки и базовые знания в этой области.

Именно они осуществляют консультирование и помогают правильно составлять те или иные бумаги.

Источник: https://keogroup.ru/samostroi-moskvy/

Защита прав на самовольную застройку

Незаконные постройки

Недвижимое имущество традиционно относится к одному из наиболееконсервативных и одновременно, наиболее надежных видов активов. В современномделовом обиходе Недвижимость принято разделять на коммерческую и, чтоназывается, для личного пользования. 

К коммерческой недвижимости относятсянежилые здания, строения, помещения, сооружения. К недвижимости для личногопользования традиционно относят жилые дома, квартиры, подсобные и техническиесооружения, то есть то, что используется собственниками для удовлетворенияличных потребностей в жилье и способствует этому. 

Коммерческая недвижимость, посамому смыслу своего наименования, предназначена и используется ихсобственниками и иными владельцами для ведения предпринимательской и инойэкономической деятельности. И в этом смысле, жилые многоквартирные дома,принадлежащие одному домовладельцу и квартиры в которых сдаются в коммерческийнайм физическим лицам, тоже можно отнести к коммерческой недвижимости.

Строительная отрасль относится к одной из наиболее важных икапиталоемких отраслей экономики и Россия здесь не является исключением.

Сегодня в России недвижимость представлена историческойзастройкой (здания построенные в дореволюционный и советский периоды), недвижимостью,которая была построена и введена в эксплуатацию в новейший период, то есть, послевведения в действие части первой Гражданского кодекса РФ и абсолютно новымиобъектами, которые строятся и вводятся в эксплуатацию в текущем периоде.

Как известно, в последние годы в России ужесточилась борьбас самовольным строительством, включая самовольные реконструкции. Пионером илидером в этом вопросе является Москва, достаточно вспомнить «ночь длинныхковшей», когда одномоментно, в течение одной ночи в Москве были снесены десяткиобъектов недвижимости.

При этом, права на многие из них были зарегистрированы вустановленном законом порядке, в том числе и на основании судебных актов.

Длямониторинга, выявления и пресечения фактов самовольного строительства в Москвебыла создана специализированная система органов государственной власти Москвы исоответствующая правовая база.

Понятиеи правовой режим самовольной постройки

Какизвестно, понятие «самовольная постройка закреплено в статье 222 ГК РФ, всоответствии с которой, самовольной постройкой является здание, сооружение илидругое строение, возведенные или созданные на земельном участке, непредоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенноеиспользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либовозведенные или созданные без получения на это необходимых в силу законасогласований разрешений, или с нарушением градостроительных и строительных норми правил, если разрешенное использование земельного участка, требование ополучении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанныеградостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату началавозведения или создания самовольной постройки и являются действующими на датувыявления самовольной постройки. 

Таким образом, для признания объектасамовольной постройкой достаточно наличия одного из указанных признаков.

При этом, постройка, возведеннаясобственником, который не знал и не должен был знать об установленныхограничениях пользования соответствующим земельным участком имеет иммунитетпротив признания ее самовольной.

По общему правилу, лицо, осуществившеесамовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправераспоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершатьдругие сделки, не допускается какое-либо использование самовольной постройки.

Законом предусмотрены жесткиепоследствия самовольного строительства в виде сноса или приведения всоответствие с параметрами, установленными правилами землепользования изастройки, документацией по планировке территории, или обязательнымитребованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим еелицом либо за его счет.

Однако, при определенных условиях,возможна судебная легализация самовольной пристройки через признание на нееправа собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемомвладении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельныйучасток, на котором создана постройка. Причем, при определенных условиях,данной опцией может воспользоваться как лицо, осуществившее строительство, таки собственник или иной владелец земли, на котором совершило строительствотретье лицо. 

В частности, собственником самовольной постройки может статьарендатор земли, но только в том случае, если земля предоставлялась ему длястроительства именно данного объекта, но строительство было произведено безполучения соответствующих согласований и разрешений и при наличии доказательствтого, что лицо предпринимало меры к их получению. В случае, есливладелец земли и лицо, осуществившее самовольную постройку совпадают, лицо, закоторым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему еелицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о признании построексамовольными и о их сносе, или приведении в соответствие с установленнымитребованиями принимаются в судебном порядке, а в случаях установленных частью 4статьи 222 ГК РФ, в административном порядке органами местного самоуправления. Авторявляется убежденным противником подобной двойственности и в принципепротивником закрепления правовой возможности административного признаниястроений самовольными и их сноса. 

В такой экономически чувствительной сфере,как недвижимость это порождает гигантское поле для административного усмотренияи злоупотреблений.

В случае же наличия необходимости оперативной реакциивластей на наличие у объектов признаков небезопасности для жизни и здоровьялюдей, в арсенале у них имеется правовой механизм административного приостановлениядеятельности.

Автор полагает, что единственный приоритет в решении вопроса о признанияобъекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе должен принадлежатьорганам судебной системы, поскольку только таким образом может быть обеспечен подлинныйбаланс защиты прав и интересов всех участников данных правоотношений.

Как уже ранее упоминал автор, мы имеемперед глазами недавние яркие примеры такой «административной деятельности» состороны органов государственной власти Москвы, когда сначала, невзирая наналичие государственной регистрации права, объекты были оперативно снесены, апотом собственники данных объектов годами пытались в судах восстановить изащитить свои права.

Способызащиты прав на самовольную постройку. Теория и практика

И сегодня,специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вестипланомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительстваи, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь необходится.

При сложившемся правовом порядке, у собственника или иноговладельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органовкак «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный.

Первыйпуть это, так называемая, процедура административной легализации, при которойвладелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельнуюкомиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект«имеющим потенциал к сохранению». 

Комиссия, к состав которой входятпредставители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решениеисходя из характера допущенных нарушений и результатов техническогообследования (техническое заключение) о безопасности объекта.

Источник: https://ardexpert.ru/article/18248

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Незаконные постройки

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

                                                              Оглавление

  1. Понятие самовольного строительства;
  2. Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
  3. Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
  4. Заключение.

Понятие самовольного строительства

 Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

– возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

– построены без обязательных разрешений и согласований;

– возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

– заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

– в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

– в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

– в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

– в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны).

Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений.

Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

       Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

       При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

       Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

– подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

– заказать технические планы;

– получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

– согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

        Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

      Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

– оформление разрешения на строительство;

– признание права собственности в судебном порядке;

– получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

– установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

      При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

       Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

      При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

       Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

        Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

– земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

– имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

– на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

– сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         В судебные органы необходимо представить:

– проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

– договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

      В соответствии с п. 3.

2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

     При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

      В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

– договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

– проект строительства (реконструкции) здания;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

        Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/4/8/legalizaciya_sohranenie_obektov_nedvizhimogo_imuschestva_obladayuschih_priznakami_samovolnogo_stroit

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.