Незаконный постройка

Содержание

Защита прав на самовольную застройку

Незаконный постройка

Недвижимое имущество традиционно относится к одному из наиболееконсервативных и одновременно, наиболее надежных видов активов. В современномделовом обиходе Недвижимость принято разделять на коммерческую и, чтоназывается, для личного пользования. 

К коммерческой недвижимости относятсянежилые здания, строения, помещения, сооружения. К недвижимости для личногопользования традиционно относят жилые дома, квартиры, подсобные и техническиесооружения, то есть то, что используется собственниками для удовлетворенияличных потребностей в жилье и способствует этому. 

Коммерческая недвижимость, посамому смыслу своего наименования, предназначена и используется ихсобственниками и иными владельцами для ведения предпринимательской и инойэкономической деятельности. И в этом смысле, жилые многоквартирные дома,принадлежащие одному домовладельцу и квартиры в которых сдаются в коммерческийнайм физическим лицам, тоже можно отнести к коммерческой недвижимости.

Строительная отрасль относится к одной из наиболее важных икапиталоемких отраслей экономики и Россия здесь не является исключением.

Сегодня в России недвижимость представлена историческойзастройкой (здания построенные в дореволюционный и советский периоды), недвижимостью,которая была построена и введена в эксплуатацию в новейший период, то есть, послевведения в действие части первой Гражданского кодекса РФ и абсолютно новымиобъектами, которые строятся и вводятся в эксплуатацию в текущем периоде.

Как известно, в последние годы в России ужесточилась борьбас самовольным строительством, включая самовольные реконструкции. Пионером илидером в этом вопросе является Москва, достаточно вспомнить «ночь длинныхковшей», когда одномоментно, в течение одной ночи в Москве были снесены десяткиобъектов недвижимости.

При этом, права на многие из них были зарегистрированы вустановленном законом порядке, в том числе и на основании судебных актов.

Длямониторинга, выявления и пресечения фактов самовольного строительства в Москвебыла создана специализированная система органов государственной власти Москвы исоответствующая правовая база.

Понятиеи правовой режим самовольной постройки

Какизвестно, понятие «самовольная постройка закреплено в статье 222 ГК РФ, всоответствии с которой, самовольной постройкой является здание, сооружение илидругое строение, возведенные или созданные на земельном участке, непредоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенноеиспользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либовозведенные или созданные без получения на это необходимых в силу законасогласований разрешений, или с нарушением градостроительных и строительных норми правил, если разрешенное использование земельного участка, требование ополучении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанныеградостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату началавозведения или создания самовольной постройки и являются действующими на датувыявления самовольной постройки. 

Таким образом, для признания объектасамовольной постройкой достаточно наличия одного из указанных признаков.

При этом, постройка, возведеннаясобственником, который не знал и не должен был знать об установленныхограничениях пользования соответствующим земельным участком имеет иммунитетпротив признания ее самовольной.

По общему правилу, лицо, осуществившеесамовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправераспоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершатьдругие сделки, не допускается какое-либо использование самовольной постройки.

Законом предусмотрены жесткиепоследствия самовольного строительства в виде сноса или приведения всоответствие с параметрами, установленными правилами землепользования изастройки, документацией по планировке территории, или обязательнымитребованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим еелицом либо за его счет.

Однако, при определенных условиях,возможна судебная легализация самовольной пристройки через признание на нееправа собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемомвладении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельныйучасток, на котором создана постройка. Причем, при определенных условиях,данной опцией может воспользоваться как лицо, осуществившее строительство, таки собственник или иной владелец земли, на котором совершило строительствотретье лицо. 

В частности, собственником самовольной постройки может статьарендатор земли, но только в том случае, если земля предоставлялась ему длястроительства именно данного объекта, но строительство было произведено безполучения соответствующих согласований и разрешений и при наличии доказательствтого, что лицо предпринимало меры к их получению. В случае, есливладелец земли и лицо, осуществившее самовольную постройку совпадают, лицо, закоторым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему еелицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

https://www.youtube.com/watch?v=1KY_lrtgu2o

Решение о признании построексамовольными и о их сносе, или приведении в соответствие с установленнымитребованиями принимаются в судебном порядке, а в случаях установленных частью 4статьи 222 ГК РФ, в административном порядке органами местного самоуправления. Авторявляется убежденным противником подобной двойственности и в принципепротивником закрепления правовой возможности административного признаниястроений самовольными и их сноса. 

В такой экономически чувствительной сфере,как недвижимость это порождает гигантское поле для административного усмотренияи злоупотреблений.

В случае же наличия необходимости оперативной реакциивластей на наличие у объектов признаков небезопасности для жизни и здоровьялюдей, в арсенале у них имеется правовой механизм административного приостановлениядеятельности.

Автор полагает, что единственный приоритет в решении вопроса о признанияобъекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе должен принадлежатьорганам судебной системы, поскольку только таким образом может быть обеспечен подлинныйбаланс защиты прав и интересов всех участников данных правоотношений.

Как уже ранее упоминал автор, мы имеемперед глазами недавние яркие примеры такой «административной деятельности» состороны органов государственной власти Москвы, когда сначала, невзирая наналичие государственной регистрации права, объекты были оперативно снесены, апотом собственники данных объектов годами пытались в судах восстановить изащитить свои права.

Способызащиты прав на самовольную постройку. Теория и практика

И сегодня,специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вестипланомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительстваи, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь необходится.

При сложившемся правовом порядке, у собственника или иноговладельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органовкак «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный.

Первыйпуть это, так называемая, процедура административной легализации, при которойвладелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельнуюкомиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект«имеющим потенциал к сохранению». 

Комиссия, к состав которой входятпредставители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решениеисходя из характера допущенных нарушений и результатов техническогообследования (техническое заключение) о безопасности объекта.

Источник: https://ardexpert.ru/article/18248

Самовольная постройка – что это и как узаконить | ГК «Абажур»

Незаконный постройка

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Четыре признака самовольной постройки:

  • постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
  • постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
  • постройка возведена без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
  • постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, оно не вправе распоряжаться такой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пленум ВС РФ на этот счет отметил, что самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте: с ней нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на неё не может быть установлено и зарегистрировано (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 2016).

Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид! Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка – в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д Если Вам, как собственнику участка, приглянулся свободный соседний, не устраивают теперь границы Вашего? Можно оформить перераспределение границ участка с государственными или муниципальными землями, т.е. «прирезку» соседнего участка к Вашему.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

  1. Решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
  2. Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Сроки для сноса самовольной постройки

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Решения о сносе самовольной постройки не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки, либо решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Признание права собственности на самовольную постройку

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Собственность только после выполнения всех предписаний о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

  • Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с ГК РФ.
  • Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Принятие решения о сносе самовольной постройки или признания права собственности на нее

При принятии решения о сносе самовольной постройки или признания права собственности на самовольную постройку следует учитывать разъяснения, данные Пленумами ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а именно:

  • собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки;
  • с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы

Источник: https://stroy54.ru/samovolnaya-postrojka-chto-eto-i-kak-uzakonit/

Новая редакция статьи 222 ГК РФ «Самовольная постройка» и комментарии к ней

Незаконный постройка

С сентября 2018 года вступила в силу новая редакция статьи о самовольных постройках. Статья не нова в Гражданском Кодексе, но в ней есть существенные дополнения.

Рассмотрим, как изменилась статья 222 ГК РФ, каково ее содержание, и какой смысл она несет.

статьи:

Часть 1 статьи 222 ГК РФ — определение понятия самовольной постройки

В этой части данной статьи раскрывается понятие самовольной постройки.

Рассмотрим, что же такое самовольная постройка, согласно ГК РФ:

Это – «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное пользование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений…».

В статье понятие расширено и добавлено: если постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных правил и норм, то она тоже будет считаться самовольной.

Учитывается время установления правил и норм. Если требования законов были утверждены на дату начала возведения или создания такой постройки, и действуют на момент выявления нарушений, то строение причислят к самовольному.

В части 1 статьи 222 ГК РФ обозначено также, что здание, сооружение или строение, построенные с нарушением установленных правил и норм законодательства на земельном участке с ограничениями по пользованию, не будут считаться самовольной постройкой, если владелец объекта был не в курсе, и не мог знать о действии указанных ограничений, наложенных на землю.

Юридический статус самостроя – почему не стоит возводить самовольную постройку?

Важно:Нарушение, квалифицируемое, как самовольное строительство, состоит в нарушении либо норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельных участков под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих собственно проектирование и строительство.Достаточно хотя бы одного нарушения, чтобы постройка считалась самовольной!

В части 2 данной статьи можно узнать о правах собственности на самовольную постройку, а также о том, как можно распоряжаться таким строением:

  1. Гражданин, создавший самовольное сооружение, не может приобрести на нее право собственности.
  2. Он не может ее продать, подарить, сдать в аренду или совершить любые юридические сделки с таким объектом.
  3. Использовать самовольную постройку запрещено.

Признание права собственности на самовольную постройку – можно ли узаконить самострой, или только снос?

Заметьте, отвечает за самовольную постройку…

  1. Гражданин, ее создавший.
  2. Лицо, в собственности которого находится земельный участок.

  3. Лицо, которому предоставлено на временное владение и пользование земельный участок государственной или муниципальной собственности.

Самовольная постройка должна подлежать сносу.

За него будет платить лицо, отвечающее за земельный участок, или за постройку такого сооружения.

Часть 3 статьи 222 ГК РФ — решение о сносе и права граждан, оформляющим в собственность самовольные постройки

В этом разделе обозначено, что право собственности на постройку, возведенную самовольно, может быть признано только судебными органами.

Как правило, переоформление сооружения в объект собственности возможно с соблюдением таких условий:

  1. Если постройка возведена в соответствии со всеми установленными требованиями.
  2. Если владелец земельного участка имеет права на строительство данного объекта на нем.

  3. Если сохранение постройки не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан.
  4. Если постройка не создает угрозу жизни и здоровью россиян.

Если будут соблюдены все условия, то гражданин, оформляющий в собственность постройку, должен будет возместить все расходы на постройку тому, кто создал это строение.

Размер компенсации определяется по суду.

Признание постройки самовольной: снос строения или порядок признания права собственности

Часть 3.1 гласит о сносе самовольного сооружения:

«Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом».

Есть и исключения. Они предусмотрены частью 4 данной статьи. Решение о сносе могут принять: органы местного самоуправления поселения, городского округа или муниципального района, если постройка находится на межселенной территории.

Часть 3.2 разрешает отменить снос самовольного сооружения, если собственник земельного участка выполнил все требования законодательства и исправил нарушения. Он вправе после исправления недочетов получить право собственности на это строение.

Стоит учитывать, что граждане, владеющие земельным участком временно (например, если земля государственная или муниципальная), могут оформить в собственность самовольную постройку, если она будет соответствовать всем условиям, прописанным выше, а также если в договоре нет противоречий по поводу прав собственности на самовольные сооружения.

В этом случае, когда не получилось оформить в собственность постройку, возведенную на муниципальной или государственной земле, гражданину должны возместить расходы, связанные с постройкой строения. А вот если требовалось привести в соответствие и исправить нарушения, то эти уже расходы не будут выплачены гражданину.

В соответствии с буквой закона, органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольного сооружения в следующих случаях:

  1. Если постройка возведена на земельном участке, на который отсутствует правоустанавливающая документация и необходимость ее наличия установлена на дату начала строительства такого объекта.

  2. Если строение было создано на участке, вид разрешенного использования которого не допускает такого на нем строительства, а также если постройка располагается в границах территории общего пользования.

Иск о признании постройки самовольной и об обязании снести ее – образец документа

Органы местного самоуправления также могут решить – требуется ли снос – или приведение данной постройки в соответствие с установленными требованиями – в таких случаях:

  1. Если строение было возведено на участке, вид разрешенного пользования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и если данное строение располагается в границах зоны с особыми условиями использования территории. Здесь важно условие, что режим указанной зоны не допускает строительства самовольного строения.

  2. Если в отношении постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что требования о получении разрешения установлены законодательством на дату начала строительства самовольной постройки.

Органы власти не могут принимать решение о сносе в отношении построек, возведенных на земле муниципалитета или государства.

Исключения составляют случаи, когда постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заметьте, что, если суд вынес решение в отказе исковых требований по сносу самовольной постройки, то органы местного самоуправления не могут принять, наперекор судебной инстанции, решение о сносе.

Это касается не только самовольных построек, но и многоквартирных домов, жилых или садовых домов.

Что касается сроков сноса самовольного объекта, то он будет установлен, с учетом характера возведенной постройки. Но он не может составлять меньше 3 месяцев – или больше 1 года.

А вот срок для исправления нарушений и приведения постройки в соответствие с требованиями законодательства – другой. Он будет определен так же, с учетом характера строения, и не может составлять меньше полугода – или больше 3 лет.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/zakony-izmeneniya-pravovye-akty/1204-novaya-redakciya-stati-222-gk-rf-samovolnaya-postrojka-kommentarij.html

Самозастрой и его легализация

Незаконный постройка

К самовольному строительству застройщики прибегают по разным причинам и проблему права собственности на такую постройку они решают с учетом действующих правовых основ. Рынок недвижимости со временем побуждает власть вносить изменения в законодательство, регулирующее эту отрасль хозяйственной деятельности страны.

3 августа 2018 года Президентом РФ подписан закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“».

Этим законом внесены изменения, в том числе в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка», в которой уточнены правовой режим самовольных построек и внесены новеллы, которых не было в прежней редакции законодательства.

1.Важным является изменение, когда наряду со сносом самовольных построек, становится возможным приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.

2.Новым является положение, когда при отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.

3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:

— в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;

— вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.

6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

Во всех случаях решения вопроса в судебном или в административном порядке признаками самовольного строительства являются нарушения. Это несоблюдение земельного законодательства, градостроительных, строительных, архитектурных норм и правил. Которые были установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления нарушения.

Если же решение требует устранения недостатков незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных норм и правил влечет и применение административного наказания.

Исключения из правил

Но при этом, согласно указанному выше закону № 339-ФЗ теперь запрещено сносить все самовольные постройки индивидуальных жилых домов, когда:

  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
  • параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
  • эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Легализация самовольной постройки

Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки:

  • в административном порядке
  • в судебном порядке

Административный порядок легализации

Административный порядок возможен только для самовольных построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию.

Примером административного порядка признания прав на самовольную постройку является так называемая «дачная амнистия», предусмотренная законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке…». Для его применения достаточно:

  • заявления на госрегистрацию прав
  • правоустанавливающего документа на землю
  • технического плана строения

При этом, согласно Градостроительного кодекса РФ, получать разрешение на строительство не требуется.

Судебный порядок легализации

Судебный порядок признания прав на самовольную постройку используется в случаях предусмотренных законом, либо в случае гражданского спора о праве и при наследовании самозастроя.

В судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку производится в порядке искового производства.

Споры о признании права собственности на самовольную постройку для физических лиц подведомственны судам общей юрисдикции, а для юридических — арбитражным судам.

Подсудность дел зависит от цены иска (стоимости самовольной постройки). Для физических лиц иск до 50 тыс. рублей подается мировому судье, при большей цене — в районный федеральный суд по месту нахождения самовольной постройки.

Для юридических лиц — в арбитражный суд региона, в котором находится самовольная постройка.

Особенности легализации в третейском суде

Кроме того, по желанию и выбору сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, подведомственные арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут быть рассмотрены в третейском суде независимыми арбитрами независимо от места нахождения арбитров или самовольной постройки.

Внимание! Третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.

Например, истец из Севастополя может предъявить к ответчику из Брянска иск о признании права собственности на самовольную постройку ответчика, расположенную на острове Сахалин. И такой иск вправе будет рассмотреть независимый арбитр из Ростова-на-Дону, например.

Для исполнения такого третейского решения (регистрации права в Росреестре) требуется получение исполнительного листа арбитражного суда или суда общей юрисдикции. Такие исполнительные листы выдаются взыскателю по его заявлению:

  • по месту жительства или месту нахождения должника
  • либо, если его место жительства или место нахождения неизвестно, то по месту нахождения имущества должника — стороны третейского разбирательства
  • по соглашению сторон третейского разбирательства заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть подано в арбитражный суд или в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда
  • либо в соответствующий суд по месту нахождения стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.

Например, на решение ростовского арбитра относительно права на самовольную постройку на Сахалине заявитель из Севастополя может получить исполнительный лист в соответствующем суде по месту жительства должника — в Брянске или по месту нахождения его имущества — на Сахалине, или по месту нахождения заявителя — в Севастополе.

Если в третейский суд неправильно сформулирован иск и требования заявлены неверно, то с получением исполнительного листа могут возникнуть проблемы.

В таких случаях государственные суды могут отказать в выдаче исполнительного листа. Суд может указать, что независимый арбитраж или не вправе рассматривать эти иски из-за наличия публичного элемента.

Или решение арбитража будет квалифицировано как нарушение основополагающих принципов российского права.

Важно! Поэтому особое внимание при формировании иска следует уделить части 2 ст. 222 ГК РФ, где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=3hXCdfgkTlM

Реализация судебных решений о правах на самовольную постройку, вынесенных арбитражным судом или судом общей юрисдикции или третейским судом заключается в регистрации прав в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для этого требуется через территориальный офис Росреестра или МФЦ подать на регистрацию следующие документы:

  • заявление о госрегистрации
  • удостоверение личности заявителя или доверенность на представителя
  • решение арбитражного суда или суда общей юрисдикции о признании права или решение третейского суда о признании права вместе с определением о выдаче исполнительного листа

При этом надо учитывать, что без исполнительного листа и определения компетентного суда о выдаче исполнительного листа, регистрационные действия на основании третейского решения не производятся.

Таким образом, основанием для регистрации прав на самовольную постройку, признанную третейским судом, является определение госсуда на основании которого выдан исполнительный лист.

Правоприменительная практика

Согласно ст.

 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Таким образом, самовольная постройка обладает любым из перечисленных признаков:

  • оно создано без соответствующего на то разрешения
  • с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм
  • возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию

при условии, что эти признаки были установлены на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.

То есть, застройщик-нарушитель с самого начала осуществлял строительство с этими нарушениями, знал о них, продолжал такое строительство с нарушениями. Он не исправляя нарушения вплоть до выявления их на любом этапе строительства или его окончания.

Позиции судов

В действующей правоприменительной практике в настоящее время существует несколько позиций когда строение имеет признаки самовольной постройки, а именно:

  • самовольной постройкой может быть признан объект недвижимости, возведенный без согласия собственника земли (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15−6246);
  • основанием для признания сооружения самовольной постройкой является частно-правовое нарушение (когда строительство ведется на земле в отсутствие права на землю). Либо публично-правовое нарушение (когда строительство ведется без необходимых разрешений). Либо содержательное

Источник: https://advokatfap.ru/samovolnaya-postrojka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.