Нежилое помещение на первом этаже жилого дома

Как бороться с коммерческими объектами на первых этажах жилых домов – Рынок жилья

Нежилое помещение на первом этаже жилого дома

16.08.2013 | 11:00 33770

Ситуация банальная: дом жил тихо и спокойно, пока в один непрекрасный день на первом этаже не поселилось кафе, бар или продуктовый супермаркет. Как показывает практика, бороться с нарушителями спокойствия сложно, но можно.

Новое соседство зачастую приносит жильцам массу неожиданностей: мусорные баки прямо под окнами, неприятный запах, круглосуточная разгрузка машин во дворе, хлопанье дверей, грохот тележек и цокот каблуков по торговому залу. Особенно страдают люди, проживающие на вторых и третьих этажах, – их лишают покоя и сна громко работающие холодильники и кондиционеры.

«К сожалению, с жалобами на магазины и предприятия общепита на первых этажах жилых домов к нам обращаются довольно часто.

Главные претензии – к незаконным перепланировкам, в результате которых идут трещины по стенам, к вывескам, мешающим своим мерцанием, и, безусловно, к шуму от различных источников», – подтверждает юрист комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко.

Оценить диспозицию
Первоначально необходимо выяснить, на каком основании владелец магазина или кафе использует помещение – выкуплено ли оно в собственность или сдано в аренду.

Для прояснения ситуации необходимо обратиться в управляющую компанию (УК), ТСЖ или ЖСК. «На арендатора воздействовать проще, чем на собственника.

Они, как правило, не вкладывают много средств в обустройство помещения, а потому не будут упираться до последнего», – уверена Анна Горбенко.

Но и с собственником, мешающим жизни окружающих, бороться можно. Прежде всего, следует узнать, переведено ли помещение из жилищного фонда в нежилой. Если в УК не хотят поделиться подробной информацией, стоит написать запрос в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга. Можно также проверить эту информацию в Управлении Росреестра, правда, за это надо будет заплатить 100 рублей.

Перевод жилого помещения в нежилое – процесс долгий и трудоемкий, а потому случается, что собственники выкупленных под коммерческие предприятия квартир нарушают букву закона.

Как рассказали в «Юридическом бюро Юрьева», сама смена категории помещения не требует согласования с жильцами дома. Но существует важное ограничение, установленное п. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ: перевод в нежилой фонд не допускается, если к помещению нет отдельного доступа.

В таких случаях нужна перепланировка. «Вот тут возникают сложности. Чтобы сделать отдельный вход, как правило, необходимо присоединить к квартире, например, часть фасада. На этот случай в ст.

40 Жилищного кодекса РФ установлено, что на такую перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме», – поясняет владелец компании Родион Юрьев.

Как показывают судебные разбирательства, бывает, что собственники коммерческих объектов либо подделывают подписи жильцов дома, либо начинают перепланировки до получения разрешения. А значит – у владельцев квартир появляются сильные аргументы против нежелательных «новоселов».

Ввязаться в бой
Параллельно с выяснением законности появления в доме шумного объекта можно начать против него «военные действия». Алгоритм примерно следующий. Сначала придется изучить федеральные и региональные законы, защищающие права горожан на спокойный отдых и комфортную жизнь.

Для Санкт-Петербурга это закон «Об административных правонарушениях» от 12 мая 2010 года, запрещающий с 23 до 7 часов в будни и до 12 часов в выходные дни петь, кричать, музицировать, двигать мебель, производить ремонтные или разгрузочно-погрузочные работы.

Каждый раз, когда среди ночи под окнами квартиры стоит грузовик, из которого выгружают товар, можно смело вызывать полицию и настаивать на составлении протокола об административном правонарушении.

Следующий шаг – рассылка заявлений во все профильные инстанции: районную администрацию, в Роспотребнадзор, а в случае бездействия чиновников – в прокуратуру и даже в приемную своего депутата.

Главным звеном на этом этапе является Роспотребнадзор. Заявление ему можно отправить либо через сайт, либо заказным письмом с уведомлением, либо отнести лично в канцелярию и потребовать регистрации.

В послании подробно опишите существующие проблемы, попросите сделать замеры шума и укажите цель замеров (обращение в суд).

Если недовольных в доме несколько, то каждому жильцу следует включиться в переписку с госорганами – это как раз тот случай, когда противника можно «закидать шапками».

Конечно, ход дела нужно контролировать: не лениться перезванивать в Роспотребнадзор и интересоваться, в какой стадии находится жалоба. Правда, в ходе подготовки данного материала двухнедельные попытки автора дозвониться до этой организации не увенчались успехом, а потому лучше морально подготовиться к неоднократным личным визитам.

В конечном итоге Роспотребнадзор обязан назначить время и провести замеры шума. Но, как показывает опыт, на этом этапе могут возникнуть проблемы. Например, покой нарушают ночью, а замеры назначены на день. Следует настоять на своем и направить в Роспотребнадзор заказное письмо с просьбой провести замеры в нужное время.

Контрольный замер, на основании которого готовятся документы в суд, должен проводиться по согласованию с прокуратурой (согласовать мероприятие – проблема Роспотребнадзора) и с оповещением владельца источника шума.

В соответствии с ФЗ-294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», госорганы должны предупредить предпринимателей о своем визите не менее чем за 24 часа.

Вследствие этого, пишут участники интернет-форумов, в день проверки происходят удивительные истории: дни рождения в ресторанах справляют без музыки и в тишине, самые громкие холодильные установки замолкают на всю ночь.

Предположим, взаимодействие с органом госнадзора не приносит нужных результатов. Тогда можно привлечь негосударственную организацию, аккредитованную Роспотребнадзором на право проведения независимой экспертизы шума. Естественно, это потребует некоторых финансовых затрат, но их компенсацию можно включить в судебный иск.

битва
Допустим, измерения подтвердили, допустимый уровень шума в квартире превышен. Напомним, что в Санкт-Петербурге максимальное значение в дневное время составляет 55 дБА, в ночное – 45 дБА.

На первый раз Роспотребнадзор ограничится предписанием с требованием устранить безобразие. Допустим, владелец объекта выполнил предписание надзорного органа только формально, и спать в квартире по-прежнему невозможно.

Остается набраться терпения и начинать весь «квест» заново – опять слать заявления в Роспотребнадзор с требованием повторных замеров.

Не следует забывать, что действие, равно как и бездействие, должностных лиц можно обжаловать в суде.

Очень часто конфликты разрешаются именно на этом этапе: собственники коммерческого помещения перепрофилируют бизнес на менее шумный или делают нормальную звукоизоляцию. В противном случае остается идти в суд.

Здесь как раз пригодится вся задокументированная история вопроса: результаты замеров, предписания Роспотребнадзора, протоколы полиции, переписка с чиновниками.

К заявлению также можно приложить фото и видеосъемку, которая подтвердит, что интересы владельцев квартир грубо и перманентно нарушаются.

С большой степенью вероятности решение будет принято в пользу владельца квартиры, и бизнесмена обяжут привести свой объект в соответствие с нормами общежития. Но это еще не финал.

«Если ответчик не исполняет решение суда, принятое в вашу пользу, необходимо обращаться к судебным приставам-исполнителям.

Однако необходимо запастись терпением, так как в судебном порядке разрешение вопроса о нарушении прав владельцев квартир на покой в лучшем случае займет не меньше шести месяцев, в худшем – растянется на годы», – предупреждает Анна Горбенко.

Многие граждане теряют терпение и отказываются от затяжных юридических баталий. Одни переходят к «партизанским действиям»: натравливают на магазин или кафе все мыслимые и немыслимые проверяющие органы, портят вывески, создают ему негативный имидж в интернете.

Это худший вариант для обеих сторон. Другие, настроенные менее воинственно, просто продают «нехорошую» квартиру и переезжают в более тихое место.

Но, предупреждает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, объект, под которым «завелось» заведение торговли или общепита, теряет в цене 10-15%.

До победного конца доходят только самые стойкие. Такие примеры есть. В конце весны 2013 года суд на месяц остановил работу магазина торговой сети «Дикси» в Приморском районе и предписал привести уровень шума холодильников в норму.

Другой пример успеха: в 2011 году жильцы одного из домов на Конюшенной улице в Пушкине добились переоборудования продуктового магазина, открывшегося в подвале. Шум кондиционеров и холодильных установок прекратился.

Но в обоих случаях противостояние жильцов и коммерческого объекта длилось не один месяц.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/119015/

Бизнес на первом этаже жилового дома: что открыть, магазин или другие варианты — «Майндс Кэпитал»

Нежилое помещение на первом этаже жилого дома

10.02.2019

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Коммерческие помещения на первых этажах всегда пользовались популярностью, позволяя получить максимальный поток клиентов при правильном выборе бизнеса.

О преимуществах выбора красноречиво свидетельствует уровень вакантности на рынке Москвы, который в 2018 году составил всего около 5%.

В статье поговорим о том, что открыть на первом этаже, каковы особенности и нюансы работы в таких помещениях, что необходимо учесть при аренде или покупке.

Бизнес на первом этаже жилого дома и не только

Коммерческие помещения на первых этажах можно разделить на два типа: расположенные в жилом доме или любом другом здании (например, ТЦ).

В многоквартирных зданиях старой застройки организация бизнеса обычно предусмотрена в квартирах, которые были выведены из жилого фонда и переоборудованы соответствующим образом.

Такая практика постепенно уходит в прошлое: почти все помещения на первых этажах, подходящие для бизнеса, уже циркулируют на рынке коммерческой недвижимости, а в новых ЖК изначально предусмотрено место для предприятий торговли и сферы услуг.

Планируя бизнес на первом этаже жилого дома, необходимо учитывать, что новостройки по нескольким причинам остаются хорошим выбором:

  • единственный источник качественных коммерческих точек в жилых домах;
  • девелоперы заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве;
  • множество вариантов по площади (от 5 м2) и назначению.

При этом застройщики не стремятся продавать помещения, предпочитая контролировать разнообразие инфраструктуры ЖК. В условиях кризисных явлений девелоперы активно идут на компромиссы, стараясь привлечь как можно больше арендаторов.

Часто бизнес на первом этаже называют просто street retail, но это не совсем верно. В классическом понимании, стрит-ритейл – это коммерческая площадь с отдельным входом, предпочтительно обеспеченная витринным остеклением.

Поэтому помещения, куда можно попасть только через общую дверь, не являются street retail. Такой вариант обойдется значительно дешевле, поэтому его можно рассматривать как альтернативу для магазинов средней категории.

Учитывайте, что в торговых и офисных центрах отдельный вход – редкость, а его отсутствие не снижает стоимости аренды.

Что открыть на первом этаже

Решая вопрос о том, что можно открыть на первом этаже, необходимо ориентироваться на два основных критерия:

  • наличие целевой аудитории – предполагает анализ покупательской способности, потребностей потенциальных клиентов, наличие в непосредственной близости прямых конкурентов;
  • характеристики коммерческой площадки – специфика бизнеса выдвигает свои требования к размерам, оборудованию помещения, которые детально описаны в СНиП 31-01-2003.

Если речь идет о первом этаже многоквартирного здания, напрямую запрещена любая деятельность, причиняющая неудобства его жителям. Следует отказаться от идеи торговли рыбой, резиной, автомобильными маслами, открытия ночного клуба и т.д.

В силу отсутствия надлежащих условий запрещено оборудовать в упомянутых помещениях бактериологические и диагностические лаборатории, химчистки, прачечные (исключение составляют пункты приема) и прочие потенциально опасные для здоровья предприятия.

Если вы раздумываете, что открыть на первом этаже жилого дома, хорошим выбором будут такие варианты:

  • строительно-отделочные материалы, шторы, домашний текстиль (особенно актуально для новых ЖК);
  • детский магазин или развивающий центр;
  • кафе, бар вместимостью до 50 человек;
  • парикмахерская, салон красоты, солярий;
  • туристическое агентство;
  • аптека;
  • отделение банка;
  • продовольственный магазин формата «у дома»;
  • ателье;
  • офис, представительство организации.

Что касается первых этажей в нежилых постройках, здесь обычно предусмотрены условия практически для любого бизнеса. Вопрос о специфике якорных и вспомогательных арендаторов решает исключительно владелец здания.

Возможность открыть магазин на первом этаже торгового центра чаще других получают крупные продуктовые ритейлеры сетевого типа, магазины одежды, обуви, аксессуаров, украшений, подарков, косметики.

В административных и офисных зданиях предпочитают размещать точки по продаже канцелярских товаров, салоны связи, компактные кофейни и т.д.

Что нужно учитывать, открывая бизнес на первом этаже

Чтобы бизнес на первом этаже дома приносил максимальную прибыль, необходимо учесть ряд ключевых параметров.

  • Количество жителей и конкурентную среду. Если речь идет о спальном районе, то на каждые 5 тыс. человек рентабельно открывать 1 аптеку, 3-6 продуктовых магазина, 2-3 медицинских учреждения (в том числе, стоматологический кабинет), 5 парикмахерских, 1-2 детских магазина, 2-3 учебные организации. В центре такой статистикой можно пренебречь, поскольку значительная часть клиентов приезжает сюда специально.
  • Планы девелопера – решая, что открыть на первом этаже дома, следует узнать схему застройки, которая появится в непосредственной близости в ближайшие годы. Самостоятельно добиться полной и правдивой информации чрезвычайно сложно, поэтому стоит прибегнуть к услугам профессионального риелтора, который специализируется на коммерческих помещениях.
  • Расположение входа – на самый большой поток заказчиков могут рассчитывать арендаторы и владельцы помещений на «первой линии» непосредственно рядом с метро, оживленными проспектами. Более привлекательны помещения с отдельным входом со стороны улицы. Быстро подыскать оптимальный вариант в Москве поможет опытный риелтор, который располагает большой базой данных коммерческих объектов города.
  • Возможность оборудовать витрину, разместить полноразмерную вывеску – бизнес в квартире на первом этаже должен быть как можно более полно представлен потенциальным клиентам на улице.
  • Наличие огороженной территории – открывая собственное дело в ЖК с запирающимся ограждением, вы автоматически отсекаете посетителей «с улицы», хотя аренда помещения в этом случае обойдется дешевле.
  • Режим работы – на первых этажах жилых зданий придется закрываться к 23:00. В торговых и офисных центрах при наличии общего входа ограничение накладывает общее расписание. Если вы хотите получить полную свободу в режиме работы бизнеса, стоит воспользоваться помощью риелтора, который подберет классический вариант стрит-ритейла.

Помощь эксперта при подборе помещения, заключении договора аренды, помогает уберечься от недобросовестного арендатора/арендодателя, подыскать самый выгодный вариант.

Внимание! В целях повышения качества обслуживания на сайте используются cookie, и отслеживается активность посетителей.

Источник: https://mindscapital.ru/articles/biznes-na-pervom-etazhe-doma-kak-podobrat-pomeshchenie-chto-otkryt

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Нежилое помещение на первом этаже жилого дома

Квартира на первом этаже​ Katerina Kalamata

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

Как я перевела квартиру в нежилой фонд.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте.

На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех.

Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Покупка квартиры на первом этаже

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы.

С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве.

Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота.

Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata

Сбор бумаг

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

  • · техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
  • заключение районной СЭС о возможности переоборудования
  • заключение районного МЧС о возможности переоборудования
  • заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т.к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Сложности: как я убирала газ

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли.

За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем.

После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

Проект и переоборудование

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные.

Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства.

Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте.

Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд.

Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Сам ремонт

Разрешение получено – привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась.

Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ.

Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново.

Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

Как я сдавала:

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов.

Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом.

За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион.

Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис​ Katerina Kalamata

Взялась бы я опять переоформлять жильё в нежилое?

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны.

Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности.

К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

  1. Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.

  2. Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.

  3. Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.

  4. Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.

  5. Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.

  6. Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс – это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.

  7. Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Источник: https://vc.ru/life/87407-kak-perevesti-kvartiru-na-pervom-etazhe-v-nezhiloy-fond

Выгодно ли покупать помещение на первом этаже новостройки

Нежилое помещение на первом этаже жилого дома

Коммерческие помещения – магазин, офис, хостел, склад – всегда давали больше дохода от аренды, чем квартиры.

Может, частным инвесторам с небольшими бюджетами нужно рассматривать только их? Купить подешевле, пока дом строится, потом сдавать под мелкий бизнес, а то и открыть свой – отличная же идея? Мы решили обсудить ее с руководителем управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксаной Моисеевой.

Как меняется стоимость помещения в зависимости от цикла строительства/жизни дома?

На инвестиционной стадии, то есть на ранних этапах строительства дома коммерческая недвижимость (по крайней мере, в наших проектах) растет в цене на 1,25% в месяц, или примерно на 15% в год. К моменту ввода дома в эксплуатацию этот рост прекращается, но через пять лет после заселения с учетом развития транспортной инфраструктуры стоимость коммерческих помещений может вырасти еще на 5−10%.

Этот потенциал мы сегодня используем для стимулирования спроса. Так, если раньше мы выводили в продажу нежилые помещения за полгода до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то теперь – за полтора года.

Спрос стимулируется за счет выгодной схемы бизнес-ипотеки, размер месячного платежа которой примерно сопоставим со ставкой аренды, и комфортной рассрочки.

Какова сегодня средняя доходность от коммерческого помещения, от каких факторов она зависит? Что выгоднее с точки зрения инвестора – сдавать внаем квартиру или помещение на первом этаже того же дома аналогичной площади? Сильна ли разница в налогообложении?

Средняя доходность от сдачи в аренду коммерческого помещения составляет около 12−13%, но, конечно, конкретная цифра напрямую зависит от площади и качества продукта – это расположение, транспортная доступность, плотность населения, конкурентное окружение, перспективы развития локации и, как я уже говорила, универсальность.

На качество также влияет тип планировки, высота потолков, наличие витрины, места для размещения вывески, выделенная электрическая мощность и т. д. От сочетания всех этих характеристик зависит востребованность помещения у разных групп арендаторов.

Вообще, идеальный формат для арендного бизнеса – несколько небольших лотов рядом, чтобы при необходимости их можно было объединить.
В наших проектах около 30% составляют оптовые сделки – и обычно это именно несколько небольших соседних лотов.

Если денег на действительно качественный актив не хватает, а помещение нужно только для сдачи в аренду, лучше купить однокомнатную квартиру. Ликвидное маленькое помещение площадью 35 кв.

метров на стадии строительства (примерно за полгода до ввода в эксплуатацию) обойдется примерно в 6,2 млн рублей. Доход будет скромнее, но и вложений, и налоговых выплат меньше.

Кроме того, как показывает практика, даже ликвидному коммерческому помещению нужно более квалифицированное управление, требующее пусть не так много, но все же специальных знаний.

Налогообложение зависит от статуса владельца.

Например, если свое помещение сдает в аренду индивидуальный предприниматель (ИП), то он платит 13% НДФЛ и стандартный имущественный налог для физлиц. Имущественный налог на коммерческую недвижимость в 2018 году составляет 2% от кадастровой стоимости.

Насколько велика разница в привлекательности коммерческих помещений Новой Москвы и внутри МКАД?

Главное отличие в том, что внутри МКАД коммерческие помещения очень разные и по формату, и по качеству самого продукта, и по локации. Арендная ставка тоже сильно разнится, и ликвидный объект может стоить слишком дорого.

Когда люди при поиске такого помещения не обращают внимания на объекты за МКАД – это большая ошибка.

Ведь именно там сегодня идут самая масштабные жилые стройки, развивается транспортная инфраструктура, формируются новые кластеры и общественные пространства.

Понимая хороший потенциал новых территорий и еще недостаточную его раскрученность, застройщики серьезно работают над качеством и характеристиками коммерческих помещений, чтобы привлечь надежных операторов.

Витрины, высокие потолки, эффективная планировка, технологии, места для размещения вывесок, помощь в продвижении объектов в мобильных приложениях, услуги профессиональной управляющей компании – все это делается для улучшения качества жизни и развития бизнеса в составе ЖК.

Застройщики буквально соревнуются в инновационных подходах.

При этом арендные ставки в Новой Москве могут быть выше, чем в некоторых районах в границах МКАД.

И это тоже логично, коль скоро в активе у застройщика высокое качество, хорошая проходимость и понятный социальный срез потенциальных потребителей товаров и услуг.

  Так, средняя арендная ставка в наших проектах составляет 19 500 руб. за кв. м в год, что гарантирует окупаемость в рамках 8,5 лет.

Оригинал статьи тут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirkvartir/vygodno-li-pokupat-pomescenie-na-pervom-etaje-novostroiki-5c080b8a43dc7b00ac4d5f04

Магазины и услуги

Нежилое помещение на первом этаже жилого дома

В каких случаях и на каких условиях стоит инвестировать деньги в коммерческие площади в новостройках

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

По установленным в Москве правилам часть площадей в новостройках должна быть выделена под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи в столичных новых домах по большей части нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники.

Так же как и квартиры, эти помещения для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. «РБК-Недвижимость» разбиралась, насколько это выгодное вложение средств.

В начале двухтысячных спрос на первые этажи в столице был очень высок. Подобных предложений в новостройках недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации — от банков до магазинов и салонов красоты — с удовольствием их приобретали и зачастую переплачивали.

«У нас был случай, когда один коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости за квартиру на первом этаже, — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская.

— Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять.

На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад, а что осталось — это предложения не на первых линиях, часто далеко от метро, не самые интересные».

Сегодня столичные застройщики намеренно выделяют помещения новостроек под коммерческие объекты. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в 90% новых домов в Москве и области нет квартир на первых этажах. Помещения под магазины и парикмахерские либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.

Кто покупает нежилые помещения

Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах столичных новостроек — жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса. По данным ГК «Атлант», на эту категорию покупателей приходится более 65% спроса.

Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос.

В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.

«Выбор помещения в собственном районе обусловлен по большей части удобством его расположения: владельцу не приходится тратить много времени и сил на длительные переезды, работа и дом находятся рядом, — отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Кроме того, предприниматель лучше видит все потребности жителей района, соответственно, может оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».

Еще одна категория покупателей помещений на первых этажах — сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади.

«Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места.

То есть отталкиваются от существующего в районе спроса на их услуги, в некоторых случаях от трафика, а также от стратегии развития своего бизнеса в целом», — пояснил Роман Лябихов.

Третья из основных категорий покупателей и арендаторов — компании, ориентированные на временный спрос, уточняют эксперты ГК «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры.

Они используют коммерческие помещения на первых этажах новостроек либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах.

Они ориентируются в основном на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает — и в большинстве случаев они «переезжают» в другую новостройку.

Таким образом, в среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на пять — десять лет.

Сколько стоят помещения под магазины

Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала (соответственно, и пешеходного трафика), интересов жителей, конкурентной среды.

«Востребованные помещения продаются практически по цене квартир — стоимость 1 кв. м может достигать 180–220 тыс. руб., — рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Цены сильно зависят от ликвидности объекта. На ликвидные помещения торг минимален. А в случае с менее ликвидными можно договориться и на скидку, и на рассрочку до конца строительства».

Ликвидные площади всегда продаются быстро, отмечают эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 кв. м и с определенными технологическими и конструктивными особенностями.

«Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход», — рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

Арендные ставки на первых этажах также зависят от класса объекта и интенсивности трафика. Минимальные ставки составляют 3–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «В среднем можно говорить о затратах на аренду в размере 20–25 тыс. руб. с 1 кв. м в год в типовых проектах комфорт-класса в спальных районах», — отметил Ступеньков.

Выгодно ли инвестировать

Вложения в коммерческую недвижимость в среднем возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Срок окупаемости такого помещения составляет семь — десять лет, отмечает Олег Ступеньков.

«Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7–8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади», — отмечает эксперт.

Если инвестор готов к большему риску и имеет возможность вложить в недвижимость от 15 млн руб., то коммерческие площади — подходящий для него вариант, считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.

Во-первых, для заработка в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, не имеющий каких-то глубоких знаний о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов торговых площадей занимает больше времени.

«Количество потенциальных интересантов всегда ниже, а значит, приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Порой приходится идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, к примеру на перепланировку», — отмечает Литинецкая.

В-третьих, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам — в отличие от рынка арендного жилья, на котором всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

«Кроме того, инвестор коммерческих помещений должен быть стратегом, — считает Литинецкая. — Одна из ошибок, которую совершают многие инвесторы, это покупка торгового помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории.

В итоге оказывается, что улица, которая была главной в первые годы развития проекта, через пять — семь лет становится второстепенной и менее проходной. И это приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта.

В итоге уровень доходности падает».

Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений или квартир на первых этажах с отдельным входом, которые могут использоваться для коммерческой деятельности, очень зависит от пешеходного трафика, подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным — не менее 30% таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными, отмечает он.

«На вторичном рынке ситуация похожая, — рассказал Таганов. — В непопулярных локациях у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными. Сегодня магазины шаговой доступности не способны конкурировать с экономичными сетевыми супермаркетами, которые активно популяризируются в последнее время».

Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать не в коммерческие помещения, а в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, считает Мария Литинецкая.

Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.

Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей-инвесторов все же рассматривают в качестве объекта именно жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, отголоски которого до сих пор испытывает на себе рынок коммерческой недвижимости.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5aa658469a794711fdb8f512

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.