Нежилые

Нежилые помещения как объект гражданских прав

Нежилые

Литвин, Ю. А. Нежилые помещения как объект гражданских прав / Ю. А. Литвин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 28 (266). — С. 128-130. — URL: https://moluch.ru/archive/266/61543/ (дата обращения: 15.10.2020).



Гражданские правоотношения — вид правоотношений, которые складываются в отношении материальных и нематериальных благ, при этом, участками которых выступают носители прав и обязанностей, обладающие независимостью друг от друга и, соответственно, имущественной обособленностью.

Ввиду постоянного научно-технического, и, как следствие, экономического, прогресса развития всех сфер жизнедеятельности социума, правовая его составляющая должна содействовать субъектам хозяйствования в достижении своих целей. С таким положением вещей будет целесообразно понимать какими средствами и способами регулируется данная сфера правоотношений, в частности, какое место занимает нежилое помещение в структуре российского законодательства.

Сейчас вопросы правового положения помещений как объектов гражданских прав имеют свои особенности, а также получили некоторую востребованность. Неоднозначность в определении понятия помещений, анализ действующего законодательства, которое регламентирует данные правоотношения и связанные с ними, к тому же наличие пробелом, актуализирует необходимость в глубоком изучении данной темы.

Целью данной статьи является определение нежилых помещений как объектов гражданских прав.

Проблемы в правовом регулировании помещений часто привлекает к себе внимание ученых-теоретиков и специалистов в данной области, то есть широко исследуется в научной юридической литературе.

Опубликованные монографии, научные статьи и научные работы, дают анализ разных аспектов данной области, а также разрабатывают разного рода рекомендации относительно совершенствования действующего законодательства Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) прямо не относит нежилые помещения к объектам недвижимого имущества. Статья 130 ГК РФ гласит, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [2]. Из этого мы делаем вывод, что и жилые, и нежилые помещения можно понимать, как «иное имущество», указанное в этой статье.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям, предусмотренным законодательством)».

Некоторые авторы, которые придерживаются концепции развития гражданского законодательства относительно недвижимости, приводят некоторые свои аргументы для защиты такого довода [6].

Они считают, что нежилые помещения невозможно рассматривать как часть здания в связи с тем, что здания не выступают неделимыми вещами и понятное дело часть зданий не могут выступать предметами сделок.

Из этого следует, что собственники зданий, которые желают совершить сделки с нежилыми помещениями, обязаны выделить такие помещения и зарегистрировать право собственности на них.

Что же касается именно нежилых помещений, то в данном случае следует отметить, что сейчас не находится единого мнения относительно нежилых помещений, как самостоятельных объектов гражданского экономического оборота. И все же исследования в последние годы дали нам возможность определить нежилые помещения, и следует отметить, что ни одна из концепций не получила исключительность.

Нежилые помещения — это индивидуальные и обособленные строения, которые используются по единому хозяйственному предназначению, что разделяется на виды согласно месту распоряжения и цели использования, то есть на функциональные назначения.

Такое разделение нежилых помещений можно отнести к признаку самостоятельности объекта гражданских прав, что влечёт за собой регламентирование определённого правового режима определения, создания, раздел, выдел и ликвидации такого объекта.

При наличии этого признака можно так же учитывать и оборотоспособность таких объектов, а именно совершение юридически значимых действий, которые, несомненно, повлекут результат: совершение сделок, государственная регистрация права на объект.

Если следовать Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, «в случае признания помещений в здании самостоятельным объектом в обороте недвижимого имущества, отрицается существования здания как объекта недвижимого имущества» [6].

Этот принцип прослеживается с точки зрения государственной регистрации прав на исследуемые объекты недвижимости.

При желании собственника произвести отчуждение одного или нескольких помещений, находящихся в его здании, то ему необходимо будет выделить желаемые помещения. При выделении частного от общего, право собственности на общее здание прекращается.

Такая же ситуация будет и наоборот: при владении нескольких помещений по отдельности можно объединить их и зарегистрировать как общее здание.

Сущность государственной регистрации недвижимости состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. Государственная регистрация призвана гарантировать стабильность прав на недвижимое имущество. Следовательно, нет оснований говорить о том, что государственная регистрация имеет первостепенное значение для возникновения права на недвижимое имущество.

Учитывая вышеизложенное, государственная регистрация способствует стабильности гражданского оборота в целом, создавая гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Государственная регистрация как юридически значимое действие не ограничивает имущественную самостоятельность субъектов хозяйствования.

Государственная регистрация права на объект как государственная услуга является формальным действием подтверждения права и, следовательно, средством защиты частных интересов, в том числе судебной, которые возникают в следствии договорных отношений, объектом которых является недвижимость. Государственная регистрация права призвана лишь удостоверить и усилить юридическую силу того или иного правоудостоверяющего документа.

Для определения нежилого помещения как объекта гражданских прав необходимо учитывать, что это помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан, оно имеет своё целевое (функциональное) назначение.

Например, производственное, хозяйственное, административное. С перечнем целевых назначений нежилых помещений можно ознакомиться в письме Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.

1977 года № 15–1-103 «О классификации помещений зданий гражданского назначения».

Как упоминалось ранее, не определено нормативное понятие и правовое положение нежилых помещений, поэтому способы приобретения данных объектов аналогичны способам приобретения зданий, сооружений: договор купли-продажи, договор аренды и т. д. Следовательно, нормативное регулирования таких договоров будет соответствовать нормам ГК РФ, но объектом будет выступать нежило помещение.

Таким образом, нежилое помещение как объект гражданских прав имеет следующие особенности правового режима:

  1. Особое правовое регулирование отношений, которые складываются при использовании данного объекта.
  2. Особое правовое положение нежилых помещений в многоквартирных домах: ограниченная оборотоспособность.
  3. Уникальное целевое использование не регламентированное современными нормативно-правовыми актами.
  4. Особенности совершения сделок.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/266/61543/

Нежилой фонд: юридическое определение, виды помещений, их назначение, нормативные документы при оформлении и особенности перевода жилых помещений в нежилые

Нежилые

Недвижимое имущество может носить статус жилого или нежилого. Нежилой фонд – это отдельные помещения, не предназначенные для проживания.

Чтобы понять, что такое помещение, отнесенное к данной категории, нужно рассмотреть его юридическое определение. Оно содержится в Федеральном законе № 122, в соответствии с которым помещением признавался объект, входящий в состав зданий, сооружений. Кроме того, здание может состоять из одного помещения. Выделяют также пристройки к сооружениям, имеющие собственное хозяйственное значение.

Характеристика нежилых помещений

Основной характеристикой является отсутствие возможности проживания в нем, не получится прописаться в таком помещении на постоянной или временной основе.

Не стоит путать общее имущество жилых домов: лестничные пролеты, подвальные и чердачные помещения, с нежилым фондом.

Последний характеризуется действительным выделом в натуру, а также тем, что на такой объект оформлено право собственности. Выдел в натуру означает присвоение в ГКН собственного номера и адреса.

Причина популярности

Нежилые помещения пользуются большим коммерческим спросом. Нередко предприниматели покупают на первом этаже квартиры с целью перевести их в нежилой фонд. Такие меры позволяют организовать парикмахерскую, магазин или мастерскую в оживленном районе с гарантированной высокой проходимостью, не прибегая к строительству отдельного сооружения.

Назначение

В квартире нежилого фонда можно вести практически любой бизнес. Исключение составляют лишь виды деятельности, нарушающие противопожарные требования и нормативы Санэпидемстанции. Запрещено организовывать промышленное производство в жилом доме.

Важно отметить, что ведение своей деятельности индивидуальными предпринимателями возможно без смены статуса жилого помещения.

Это допустимо при отсутствии создания дискомфорта или ущемления прав соседей, а также если граждане, осуществляющие деятельность, проживают или прописаны в квартире. Важно также, чтобы помещение не было признано ветхим или носило статус аварийного.

Исключение составляют гостиницы, апартаменты и хостелы, при организации которых помещение остается частью жилого фонда.

Если осуществляется смена статуса квартиры, расположенной на втором этаже, нужно, чтобы помещения на нижнем этаже также были нежилыми.

Особенности перевода жилых помещений в нежилые

Перевод, как любая административная процедура, носит заявительный характер. Обращаться нужно в многофункциональный центр, при себе иметь:

  1. Заявление на перевод.
  2. Подтверждение права на объект недвижимости.
  3. Технический план помещения.
  4. Проект перепланировки, если он необходим.
  5. Поэтажный план дома (если осуществляется перевод квартиры).

Заявление пишется в свободной форме. В МФЦ клиенту предложат фирменный бланк с определенными полями для заполнения.

Перепланировка помещения – это его конструктивное изменение, которое характеризуется изменением его габаритов. Согласно проекту, изменяться могут технические параметры помещения: интеграция нескольких комнат в одну, изменение их площади.

Возможно изменение качественных параметров: обшивка помещения звуко-, тепло- или гидроизоляционными материалами, установление или замена внутренних сводов.

В проект перепланировки нежилого помещения в жилом фонде включается информация о замене или переносе инженерных коммуникаций: санитарных узлов, проводки электричества, радиаторов и батарей.

Требование наличия отдельного входа

Наличие отдельного входа– это обязательное требование при переводе квартиры в нежилой фонд. Кроме того, если общая площадь помещения больше или равна 100 кв. м., то в проект перепланировки включается требование об оборудовании еще одного выхода.

Разрешение на обустройство отдельного входа выдается местной администрацией. Прежде чем подать такое заявление, нужно согласовать проект перепланировки с такими службами, как СЭС, пожарная инспекция. Специалисты проверят соответствие противопожарным и строительным стандартам и поставят отметку о согласовании в соответствующей части проекта.

В местную администрацию необходимо предоставить:

  1. Заявление о выдаче разрешения на обустройство отдельного входа.
  2. Свидетельство на право собственности.
  3. Технический план помещения.
  4. Проект перепланировки помещения с согласованием пожарной инспекции и СЭС.
  5. Протокол общего собрания жильцов дома с отраженным в нем положительным решением.

Отдел архитектуры администрации рассматривает поступившие документы и в установленный местным регламентом срок (который составляет, как правило, 30 дней) дает заявителю согласие на оформление отдельного входа либо мотивированный отказ.

В случае отказа заявитель вправе исправить замечания и обратиться с аналогичным заявлением повторно.

В случае получения положительного согласования он осуществляет строительно-монтажные работы и обращается в администрацию за актом о проведенной перепланировке.

Акт составляется с участием представителей Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуры, строительного отдела и комитета по ЖКХ.

После получения акта о перепланировке нужно обратиться в БТИ или иную специализированную организацию за внесением изменений в технический план, затем внести изменения в ГКН и изменить сведения в свидетельстве на право собственности.

Необходимо ли согласовывать перевод квартиры с соседями?

В законе отсутствует основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое на основании несогласия соседей. Однако, если в проекте перепланировки затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома, например, часть лестничного пролета или земельного участка, на котором расположен дом, такое согласие все же потребуется.

Перед тем как подавать заявление на перевод, желательно организовать общее собрание собственников квартир в жилом доме. В ходе проведения собрания нужно быть готовыми работать с возражениями.

Возможной причиной недовольства соседей может стать снижение рыночной стоимости их квартир в случае продажи – мало кому понравится соседство с магазином.

В случае протечки водопроводных труб ущерб, нанесенный юридическому лицу, будет значительно выше – и это тоже немаловажно.

Перепланировка квартиры в офис сопровождается шумом и строительной пылью. Нагрузка на инженерные сети также возрастет, а как правило, многоквартирные дома имеют большой процент физического износа. Перевести нежилой фонд обратно в жилой затруднительно, такое редко встречается на практике.

На общем собрании собственников дома жильцы имеют право выдвинуть ряд условий, при обязательном выполнении которых они дают свое согласие на осуществление перевода. Соответственно, эти условия должны быть отображены в протоколе и впоследствии соблюдены, иначе жильцы вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию или в суд за защитой своих прав.

Если на собрании жильцов присутствовало более 50% граждан и они дали свое согласие на проведение ремонта помещения, такой протокол имеет юридическую силу и подтверждает согласование вносимых изменений с собственниками помещений в жилом доме.

Переводить нельзя оставить жилым

Многим кажется, что купить квартиру, присвоить ей статус нежилого помещения и сдавать в аренду, получая стабильный доход – это простой и не затратный способ получения прибыли. Так ли все просто на самом деле?

Становясь собственником помещения в многоквартирном доме, нужно быть готовым к разделу с собственниками квартир в этом доме всех обязанностей по управлению нежилым фондом.

Например, оплата коммунальных расходов, участие в собраниях собственников с правом голоса по вопросам содержания общего имущества. При этом на поиск арендатора может потребоваться время, а платить за коммунальные услуги придется постоянно.

Стоимость таких услуг для владельцев нежилых помещений в несколько раз выше. Получать доходы от аренды объектов нежилого фонда реально. Но поиск клиента занимает определенное время.

Когда инвестиции в нежилой фонд не принесут желаемого дохода

За последние несколько лет многие желающие получить доход от сдачи в аренду нежилых помещений прогорели на том, что устанавливали большую стоимость за места с небольшой проходимостью.

Плюс ко всему, появившиеся в изобилии торговые и офисные центры привлекательны для арендаторов гораздо в большей степени.

В них за счет развитой инфраструктуры, наличия кафе и детских комнат предпринимателю обеспечена проходимость.

Многие думают, что нежилые помещения привлекательны для сетевого бизнеса, но продуктовые сети интересуются большими площадями с наличием отдельного выхода, оборудованными пандусами и парковками для грузовой техники. Такой вариант использования нежилого фонда для небольших помещений не подойдет.

Прежде чем сменить статус приобретаемой квартиры, следует просчитать все возможности и риски.

Получение прибыли от использования нежилого фонда в жилых домах напрямую зависит от района, в котором он расположен.

Значение имеет транспортная доступность, самым большим спросом пользуются магазины и офисы, мимо которых пешеходы идут к станции метро или автобусной остановке.

В удаленных районах вложения в подобного рода объекты не всегда окупаются.

К примеру, в новостройках, где первые этажи отводятся под нежилые помещения, и перевод помещения в нежилой фонд не нужен, в половине случаев остаются невостребованными.

Источник: https://FB.ru/article/408860/nejiloy-fond-yuridicheskoe-opredelenie-vidyi-pomescheniy-ih-naznachenie-normativnyie-dokumentyi-pri-oformlenii-i-osobennosti-perevoda-jilyih-pomescheniy-v-nejilyie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.