Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних

Содержание

Сделки с имуществом уязвимых категорий граждан следует удостоверять нотариально

Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних

Московский нотариус Елена Образцова рассказала “РГ”, что в России сделки с имуществом уязвимых категорий граждан подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Она подчеркнула, что роль нотариуса при защите прав и интересов таких категорий граждан чрезвычайно велика, особенно в связи с действиями по отчуждению имущества, охране наследства, во время тяжелой и необратимой болезни.

При этом, по ее мнению, в российском законодательстве не хватает некоторых правовых механизмов по защите граждан, которые существуют в других государствах.

Например, в некоторых странах человек может нотариально оформить доверенность на того, кому готов поручить опеку над собой при потере дееспособности, эта доверенность действует, даже если человек вследствие болезни не отдаёт отчёт своим действиям. В доверенности, в частности, можно дать право не только распоряжаться имуществом, но и разрешить близкому принимать решение о проведении медицинской операции, если сам человек будет не в состоянии это сделать.

– Кого вы считаете уязвимыми категориями?

Елена Образцова: К уязвимым физическим лицам относятся в том числе несовершеннолетние, неграмотные, недееспособные физически и психически, инвалиды.

– Есть какие-то особенности в защите их прав?

Елена Образцова: Инвалидам и неграмотным лицам разрешено осуществлять свои права наравне с незащищенными физическими лицами. Если они не могут поставить подпись – может быть привлечен рукоприкладчик.

Замминистра юстиции: Обратиться к нотариусу можно будет без паспорта

Что касается несовершеннолетних, то в кодексе содержится понятие “степень зрелости” и распространяется его действие на некоторые аспекты, в частности на вопросы, не связанные с собственностью.

– Какие, например?

Елена Образцова: Например, обязанность выслушивать ребенка и принимать во внимание его мнение сегодня является важным нормативным направлением, и участие нотариуса в этой функции имеет решающее значение. С 14 до 18 лет они самостоятельно действуют с согласия законных представителей.

– Какова роль нотариуса в защите лиц, которые уже перешли в категорию уязвимых и не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом?

Елена Образцова: Законодательство разных стран имеет различное регулирование этого вопроса. Во многих правопорядках, в том числе и России, есть институты опеки и попечительства, которые применяются в определенных случаях. Назначение опекуна или попечителя производится специализированными органами.

– Может ли человек, чувствующий, что его состояние ухудшается, сам выбрать себе опекуна?

Елена Образцова: Законодательство пока не предусматривает в России доверенности, позволяющей назначить лицо или лиц, которые будут заботиться о человеке и его имуществе.

Но человек может оформить заявление в органы опеки и попечительства с просьбой назначить ему опекуном конкретное лицо при потере дееспособности.

Полагаю, при наступлении таких обстоятельств данное пожелание будет учтено.

– А выбрать опекуна своему ребенку в случае, если с родителями случится несчастье, возможно?

Елена Образцова: Тот же самый подход: в завещании нельзя указать опекуна своего несовершеннолетнего ребенка. Решение о назначении опекуна принимает только форму опеки или попечительства в связи с интересами опекаемого лица. Факторы, которые учитываются: это принадлежность, возможность взять на себя ответственность за опеку, материальные условия и жилье.

Граждане смогут создавать у нотариуса цифровые архивы личных документовВместе с тем в органы опеки может быть обращена просьба о назначении конкретного лица опекуном своего ребенка. Речь идет о воле родителей или одного из родителей, которая будет учитываться в первую очередь при принятии решения об опеке.

– Если рассуждать теоретически, какие еще правовые механизмы можно было бы предусмотреть в законодательстве на подобный случай?

Елена Образцова: Во многих странах существуют определенные виды доверенностей – нотариальные доверенности на передачу распорядительных прав.

Такие доверенности появились в правоприменительной практике как альтернатива институту попечительства, более сложному по своей процедуре и вследствие этого невостребованному среди граждан.

По общему правилу нотариальная доверенность на передачу распорядительных прав выдается одним лицом другому с целью опеки о самом доверителе, управления его имуществом и совершения различного рода действий в случае возникновения какой-либо чрезвычайной ситуации, например, болезни или утраты дееспособности.

– Иными словами: человек сам может выбрать себе будущего попечителя, если сам будет уже не в состоянии заботиться о себе?

Елена Образцова: Да. Доверитель наделяет выбранное им лицо, как правило, близкого родственника, правом управления своим имуществом и распоряжения имущественными правами, а также правом принятия решения о применении в отношении доверителя мер медицинского характера.

Основная особенность нотариальных доверенностей на передачу распорядительных прав состоит в том, что они имеют бессрочный характер, действуют пожизненно до смерти гражданина, и не прекращают свое действие в случае недееспособности доверителя.

– Часто одинокие пожилые люди становятся мишенью для мошенников. Как защищены уязвимые категории граждан от потери недвижимости?

Елена Образцова: К сожалению, в Российской Федерации в отличие от многих стран мира нет обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью.

Если бы все сделки с недвижимостью подлежали бы обязательному нотариальному удостоверению, все граждане, в особенности уязвимые категории, были бы защищены от мошеннических действий.

Благодаря Единой информационной системе нотариус является участником межведомственного электронного взаимодействия с государственными структурами: Росреестром, налоговой службой, МВД, ЗАГСом, банками, иными инстанциями.

Возможность оперативного доступа к информационным базам госструктур позволяет формировать нотариальный документ на основе достоверных юридических сведений. Нотариус несет личную имущественную ответственность за оформленную им сделку с недвижимостью. И, конечно, же он в первую очередь выявляет волю сторон – действительно ли человек понимает условия документа, который подписывает, а также обязательно разъясняет сторонам последствия совершаемой сделки.

– Но все-таки некоторые сделки с недвижимостью надо обязательно оформлять через нотариуса.

Елена Образцова: Да, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении некоторых видов сделок.

В том числе обязательному нотариальному оформлению подлежат: договор ренты, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Также в обязательном порядке оформляются через нотариуса сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Таким образом, в Российской Федерации сделки с имуществом уязвимых категорий граждан, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Тем не менее, без введения обязательного нотариального оформления всех сделок с недвижимостью, защита представляется неполной.

Нотариусы стали чаще выявлять мошенников в сфере имущественных отношений

– Теперь поговорим в целом. Как лучше сделать, когда хочешь, чтобы в будущем имущество попало в хорошие руки: переписать имущество на родных, оформить завещание, еще что-то? Какие есть варианты?

Елена Образцова: С такими вопросами в нотариальной практике сталкиваюсь ежедневно. Каждый раз приходится решать индивидуально: составить ли гражданину завещание, или оформить какой-либо договор.

Если завещание, то с какими условиями? Если договор, то какой? Дарение? Договор передачи недвижимости по ренте (в российском праве есть договоры постоянной и пожизненной ренты, а также передачи по договору пожизненного содержания с иждивением).

– А как решить, что лучше в конкретной ситуации?

– Елена Образцова: Мы подробно расспрашиваем клиентов об обстоятельствах, имеющих значение для выбора правильного варианта. На это решение могут повлиять: личность клиента, возраст, его состояние здоровья, его род деятельности. Также на выбор влияют экономические факторы, доход, имеющаяся собственность. Надо учитывать семейное положение, есть ли супруг, дети.

Спрашиваем желание распорядиться своим имуществом, будет ли переход права собственности на имущество, в какой момент необходимо оформить распоряжение при жизни или после смерти. Рассчитываем налоги, платежи в связи с оформлением. Изучаем многое другое. Исходя из ответов на эти вопросы мы можем предложить клиенту тот или иной инструментарий для решения его проблемы.

Универсального же рецепта, как поступать, нет.

Нотариусы будут вести реестр недееспособных

Если человек хочет распорядиться своим имуществом при жизни, пока он здоров и отдает отчет своим действиям, мы можем порекомендовать ему совершить сделку по отчуждению объекта. Это может быть купля-продажа, дарение,рента и т.п.

– Если человека при жизни все устраивает, но он озаботился тем, что будет с его имуществом после смерти, есть какие-то варианты, кроме обычного завещания?

Елена Образцова: В России альтернативные способы распоряжения правами получили развитие в области наследственного права.

Традиционный институт завещаний недавно был дополнен сразу тремя законодательными новеллами – совместными завещаниями супругов, наследственными договорами и наследственными фондами.

Так, совместное завещание позволяет супругам по обоюдному усмотрению завещать общее имущество, а равно имущество каждого из них любым лицам.

– А договор что из себя представляет?

Елена Образцова: Наследственный договор представляет собой соглашение между возможным наследодателем и возможными наследниками, которое заключается еще при жизни наследодателя.

– Договор можно заключить только с родственниками или с кем угодно?

Елена Образцова: Наследодатель вправе заключить наследственный договор с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию. Особенность наследственного договора заключается в том, что действия, обязанность совершения которых возлагается на контрагента, могут подлежать совершению в любое время: как после смерти наследодателя, так и при его жизни.

– Теперь расскажите о третьей новой форме: наследственном фонде.

Елена Образцова: Наследственный фонд представляет собой фонд, создаваемый во исполнение завещания гражданина и на основе его имущества.

После смерти лица, учрежденный им наследственный фонд будет являться равноправным наследником наряду с другими.

Такой фонд осуществляет деятельность по управлению полученным в порядке наследования имуществом этого гражданина бессрочно или в течение определенного срока в соответствии с условиями управления наследственным фондом.

Источник: https://rg.ru/2020/05/17/sdelki-s-imushchestvom-uiazvimyh-kategorij-grazhdan-sleduet-udostoveriat-notarialno.html

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних: продажа, обмен, покупка, дарение, приватизация

Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних

Согласно действующему российскому законодательству лицами, не достигшими совершеннолетия, считаются граждане в возрасте до восемнадцати лет. А Гражданский кодекс разделяет их на две категории: малолетние или граждане РФ в возрасте до четырнадцати лет, и несовершеннолетние или лица в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Вторая категория наделена большими полномочиями в сфере сделок с недвижимым имуществом.

 Лица, достигшие четырнадцати лет, могут самостоятельно подписывать документы, но их действия должны быть согласованы с родителями (опекунами или усыновителями).

А для граждан, находящихся в возрасте младше четырнадцати лет, права на самостоятельное подписание договоров не предусмотрено законодательством. Вместо них должны подписываться родители или другие лица, воспитывающие и содержащие этого ребёнка.

В каких сделках можно участвовать несовершеннолетним?

Чтобы избежать возможных проблем, необходимо знать основные правила и порядок заключения подобных сделок.

Законодательство даёт право любому гражданину на владение недвижимым имуществом. Касается это и детей в любом возрасте — они могут становиться владельцами или совладельцами домов и квартир. Конечно, сделки, проводимые с их участием, требует более продолжительного времени на оформление. Также требуются дополнительные документы (ими расширяется стандартный пакет документов).

Малолетние и несовершеннолетние лица могут участвовать в продаже или приобретении жилья, а также других видов недвижимого имущества.

Участвовать в сделках эти категории граждан могут, если у них имеется право собственности — они являются полноправными хозяевами или владеют частью жилья (его долей). Разрешённые для них виды сделок — это:

  • продажа третьим лицам;
  • передача недвижимого имущества в качестве дара;
  • обмен жилой площади (при обязательном улучшении условий проживания для ребёнка!);
  • передача имеющихся во владении квадратных метров по договору аренды;
  • оформление в залог (обычно это делается для получения ипотечных средств);
  • оформление отказа от имеющегося во владении недвижимого имущества (или от приватизации);
  • разделение имеющегося жилья или выделение из него доли в натуре.

Если один из родителей не живёт с ребёнком, второму родителю необходимо документально доказать, что уехавший супруг или супруга больше не общается с этим несовершеннолетним гражданином. При наличии такого подтверждения будет достаточно разрешения только одного из родителей, с которым по факту живёт ребёнок.

Из общего правила есть свои исключения. Разрешения родителей, опекунов, усыновителей, а в отдельных случаях и органов опеки, не требуется для лиц, достигших шестнадцати лет:

  • и состоящих в браке (создавших отдельную семью);
  • или официально устроившихся на работу.

Виды допустимых сделок

Продажа или обмен — наиболее распространённые сделки, в которых принимают участие и дети.

Но при этом следует учитывать, что одного родительского согласия на продажу или обмен будет недостаточно и сделка будет признана недействительной (ничтожной)! Родители или другие лица, несущие за ребёнка ответственность, обязаны связаться с инспектором из органов опеки и объяснить, с какой целью и почему заключается данная сделка. Этот специалист рассмотрит все основания и даст своё письменное согласие либо откажет в удовлетворении просьбы (всё зависит от конкретного случая!).

Если идёт речь об уменьшении имеющихся квадратных метров, крайне важно правильно обосновать инспектору необходимость смены квартиры. Например, мать может пояснить, что новая квартира размещается в престижном районе, а не на окраине города, и что рядом с домом расположена хорошая школа.

То же правило касается любых сделок. При любых обстоятельствах не должны ущемляться права детей! В противном случае органы опеки откажут в выдаче письменного разрешения.

Следует также не забывать о двух важных особенностях:

  • Если сделка была незаконной и привела к ущемлению прав ребёнка, оспорить её через суд можно даже спустя много лет. Рано или поздно справедливость восторжествует, а виновные в нарушениях будут наказаны.
  • Разрешение органов опеки получается только для несовершеннолетних владельцев или совладельцев недвижимого имущества. Для обычного жильца никаких согласований с органами опеки перед оформлением сделки проводить не требуется.

Приобретение жилья любым способом будет также проводиться с учётом интересов детей.

Если мать решила использовать для покупки хотя бы часть материнского капитала, она обязана выделить детям долю (сделать их совладельцами). Выполнение этого правила самым тщательным образом контролируется надзорными органами. А любые нарушения грозят наложением штрафа.

Также следует не забывать о том, что продавать ребёнку жильё ближайшие родственники не могут. Для этого существуют другие механизмы. Например, передача в качестве наследства. Часть квартиры можно завещать либо ребёнок станет её совладельцем в установленном законодательством порядке (после смерти владельца).

Передача недвижимости в дар — оптимальный способ передачи прав на квадратные метры. При этом даритель может быть на 100% уверен в том, что никто не сможет оспорить договор и лишить ребёнка жилья.

При проведении приватизации детей автоматически включают в долю. Если этого по какой-либо причине не сделали опекуны или родители, ставший взрослым ребёнок может оспорить законность приватизации через судебные органы.

Оформление

Для проведения сделки, в которой будут участвовать дети, необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

После получения письменного разрешения сделка проводится по стандартной процедуре. Ребёнок может самостоятельно подписывать договор с согласия родителей либо за него подписываются законные представители (родители, усыновители, опекуны).

На завершающем этапе проводится стандартная регистрация в государственном реестре. При этом в подписании участвует представитель ребёнка или он сам (если достиг возраста в 14 лет).

Список требующихся документов в этом случае обширен и формируется, в том числе, из письменного согласия родителей и разрешения, выданного органами опеки. В каждом конкретном случае лучше уточнить полный перечень документов у нотариуса или юриста.

Уплата налогов

Любой владелец или совладелец недвижимого имущества обязан по закону уплатить налог. Не являются исключением и дети. Но так как они не имеют отдельного источника доходов и работы, ответственность за них несут родители или опекуны.

Они должны выплатить все причитающиеся налоги за своих детей. Квитанция для оплаты выписывается на собственника, то есть, ребёнка. Но оплату квитанции осуществляют законные представители малолетнего или несовершеннолетнего ребёнка. Исключения представляют ситуации, когда дети работают или вступили в брак. В этом случае они сами отвечают за уплату налога.

Уклонение от уплаты будет считаться нарушением положений Налогового кодекса, который в подобных случаях не делает различий между взрослыми и несовершеннолетними гражданами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/sdelki-v-sfere-nedvizhimosti-s-uchastijem-nesovershennoletnih.html

Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних / Общественная палата

Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних

27 января 2020

Несовершеннолетние граждане – это особые субъекты гражданских правоотношений. Особенности правового статуса несовершеннолетних определяются семейным, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации.

Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются непростыми.

Не все знают особенности правового положения несовершеннолетних, а несоблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно совершать сделки: они заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия должны осуществляться с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них  сделки совершают родители или другие законные представители.

Совершая сделки, где одной из сторон является несовершеннолетний, прежде всего, необходимо определить, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.

Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени малолетних и в их интересах все юридически значимые действия, а также дают согласие на совершение сделок несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то данное учреждение на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение является его опекуном, а от имени и в интересах ребенка действует руководитель учреждения либо иное лицо на основании доверенности руководителя учреждения.

При заключении сделок с участием несовершеннолетних возникает вопрос, в какой форме должны совершаться эти сделки – в простой письменной или в нотариальной? В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних законодатель предусмотрел, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Данные положения закреплены в части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, в нотариальной форме должны совершаться все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (продажа, мена), а также сделки по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.).

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно.

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего;

— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК РФ);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);

— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК);

— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.

В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным? Это:

— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;

— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;

— передача имущества несовершеннолетнего в залог;

— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в  приватизации, отказ от наследства;

— раздел имущества несовершеннолетнего;

— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;

— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего.

Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя.

Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в Российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст.

37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным её близким родственникам.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;

— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.

И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

Информация предоставлена пресс-службой Управления Росреестра по Ульяновской области

Источник: https://opuo.ru/blog/2020/01/27/rosreestr-informiruet-registraciya-sdelok-s-uchastiem-nesovershennoletnix/

Недвижимость и несовершеннолетние. Особенности заключения сделок

Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних

27.05.2016

С 1 июня все сделки с несовершенно летними регистрируются нотариально

С нового 2016 года произошли изменения в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь сделки по продаже долей и сделки с участием несовершеннолетних собственников будут проводиться в нотариальной форме.

Это конечно осложнит и так не очень простые операции с недвижимостью с участием органов опеки. Думаю оплата нотариата ляжет теперь на плечи продавцов таких квартир, поскольку покупатель и так будет вынужден ждать решения органов опеки и попечительства.

Но есть один плюс в этой схеме — регистрация такой сделки будет длиться 5 рабочих дней вместо 10 рабочих дней, но стоимость оформления сделки, безусловно вырастет.

Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются не простыми. Несовершеннолетние дети имеют некоторые отличия от прав родителей и не все знают эти особенности, а не соблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки.

Всем законным представителям несовершеннолетнего, которым предстоит совершить сделку с недвижимостью от его имени или с его участием должны ознакомиться с  основными особенностями проведения операций.

Для начала дадим определение. Несовершеннолетним признается лицо, не достигшее 18 летнего возраста. В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние).

Первая категория отличается от второй тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Касаемо сделок с недвижимостью, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки лишь с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей.

Если сделка была совершена без письменного согласия законного представителя, то такую сделку суд может признать  недействительной.

В случае если ребенок до совершеннолетия был объявлен полностью дееспособным, то он самостоятельно отвечает по своим обязательствам.

В прилагаемых документах должно быть указано, по какому решению суда или органа опеки и попечительства ребенок объявлен полностью дееспособным.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители.

При отсутствии родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет).

Данные представители совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Основные права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью

В случае продажи недвижимости несовершеннолетнего ребенка (квартиры, доли в квартире), в обязательном порядке требуется согласие органов опеки и попечительства.

Согласие на проведение сделки от органов опеки можно получить при условии предварительной покупки в интересах несовершеннолетнего иной недвижимости, в которой  доля собственности ребенка не должна уменьшиться, а жилищные условия не должны ухудшаться.

Кроме того получить согласие можно и представив документы, гарантирующие приобретение недвижимости в пользу несовершеннолетнего сразу после продажи собственности ребенка.

Для получения согласия на продажу недвижимости необходимо предоставить в органы опеки и попечительства пакет документов по отчуждаемой квартире и по приобретаемой квартире.

Предварительное согласие органов опеки и попечительства требуется на такие операции с недвижимостью несовершеннолетнего как:

  • принудительное обращение взыскания;
  • отчуждение по договору ренты;
  • отчуждение по договору мены;
  • отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое);
  • совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

При приватизации жилого помещения у несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Все несовершеннолетние члены семьи нанимателя, зарегистрированные в квартире, должны быть включены в число собственников квартиры по приватизации. Отказ от приватизации квартиры несовершеннолетних возможет только с согласия органов опеки и попечительства.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

На вселение к родителям в жилое помещение по договору социального найма их несовершеннолетних детей  не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. А равно как и при вселении и регистрации в любые другие жилые помещения, где проживают родители.

Приобретая квартиру на имя несовершеннолетнего или если он совершает сделку самостоятельно без одновременной продажи принадлежащей ему квартиры (доли в квартире), разрешения от органов опеки и попечительства не требуется.

При решении  вопроса о выдаче разрешения, сотрудники органа опеки и попечительства исходят из интересов ребенка. По каждому конкретному случаю решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка и не нарушены ли его имущественные права.

P.S

Совершая операции с недвижимости на вторичном рынке вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы на квартиру.

При сделках с недвижимостью, права на которую имеет несовершеннолетний ребенок, категорически противопоказаны небрежность и спешка.  

Запрашивайте от продавца все необходимые документы от органов опеки и попечительства. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя для совершения сделки, то также требуйте его.  

В случае необходимости посетите самостоятельно орган опеки и попечительства. Так вы обезопасите себя от возможной подделки документов и узнаете подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего.

Источник: www.pravo.ru

Источник: http://64an.ru/news/s-1-iyunya-vse-sdelki-s-nesovershenno-letnimi-registriruyutsya-notarialno

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних

Действующим законодательством установлено четкое правило – продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование не делает совершение сделки невозможным, но влечет определенные трудности при ее совершении. Какие этапы придется пройти законному представителю ребенка, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли родителям продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В соответствии со статьей 37 ГК РФ все сделки с имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимым, можно совершать, только получив одобрение органов опеки и попечительства. Нормы данной статьи распространяются на всех законных представителей детей (родителей, опекунов, попечителей).

Случаи, при которых возможна продажа жилого помещения, собственником или сособственником которого является ребенок, регламентированы статьей 20 Федерального Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»:

  • обращение взыскания на имущество;
  • продажа жилья в связи с переменой места жительства;
  • заключение договора мены или ренты в целях получения выгоды для несовершеннолетнего.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Распорядиться своим недвижимым имуществом ребенок может в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

  • при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);
  • при вступлении в брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Интересы ребенка в возврате до 13 лет представляют его законные представители без специальных полномочий. Его участие при совершении сделки не требуется. С 14 лет сделка купли-продажи совершается несовершеннолетним при наличии письменного согласия его законных представителей.

Согласие органа опеки

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

  1. Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
  2. Подготовить пакет документов.
  3. Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
  4. Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
  • заявление на выдачу разрешения;
  • документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
  • предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
  • реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Внимание! Разрешение или мотивированный отказ орган опеки должен выдать не позднее 15 дней с момента подачи заявления о предоставлении разрешения (п. 3 ст. 21 Закона № 48) в виде муниципального правового акта (приказ, распоряжение, постановление).

Согласие отца

Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.

Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.

Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

  • свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
  • справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
  • свидетельство о смерти родителя;
  • решение суда о лишении родительских прав;
  • решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

  • заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
  • получить разрешение органа опеки и попечительства;
  • заключить основной договор;
  • заверить договор у нотариуса;
  • зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
  • предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.