Новое в управлении многоквартирными домами

Минстрой рассказал, как изменятся правила управления многоквартирными домами

Новое в управлении многоквартирными домами

Документ вносит немало изменений в процесс управления МКД и после ряда экспертиз будет вынесен на рассмотрение Правительства.

В Министерстве строительства и ЖКХ РФ представили новый переработанный вариант правил управления многоквартирными домами. Документ призван не только облегчить жизнь жителям МКД и сделать их взаимодействие с управляющими организациями прозрачнее. Но и создать единую законодательную базу по всем вопросам управления многоквартирниками.

Сейчас все основные принципы управления такими домами закреплены в Жилищном кодексе РФ. А также в некоторых подзаконных актах. Что делает некоторые законодательные аспекты не синхронизированными.

Кроме того, часть положений сегодня просто-напросто устарела.

Например, связанных с отсутствием четких границ ответственности ЖЭКов перед собственниками и контролирующими органами, с отсутствием единого представления о качестве, количестве и стоимости услуг по управлению, эксплуатации и ремонту МКД.

Со временем все это привело к разработке и созданию новых единых правил управления МКД, которые в июне 2020 Минстрой уже представлял общественности. Однако после экспертизы документ был отправлен на доработку. И сейчас чиновники представили новую доработанную версию.

ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЮТ ИЗ СЕБЯ НОВЫЕ ПРАВИЛА УПРАВЛЕНИЯ МКД

В целом новый единый свод правил управления МКД во многом похож на так называемые старые правила. Однако в нем есть ряд важных изменений и дополнений. Как структурных, так и правовых. О которых подробнее мы поговорим ниже.

Всего в новом своде правил управления МКД мы выделили восемь важных аспектов:

1. В новом документе отдельно прописан ряд важных определений. Например, что такое процесс управления домом, что представляет из себя обслуживание МКД и аварийно-восстановительные работы, что такое текущий ремонт и т.д.

2. Также в своде правил прописан приоритет в работе инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, если таковая в доме имеется.

То есть при ее наличии перечень работ и услуг, порядок их оказания, сроки и периодичность устанавливаются именно такой инструкцией.

А если ее в доме нет, то по вопросам всего вышеназванного следует обращаться именно к новым правилам (перечень работ выбирается из приложения к документу).

3. Предусмотрен тут и поэтапный переход до 2023 года по размещению всей технической документации на дом в системе ГИС ЖКХ. Что позволит при необходимости быстро получить все данные по любому многоквартирнику. А также избежать проблем с возможной утерей данных, с передачей этих данных новым управляющим организациям (например, при замене УК).

При этом, если техническая документация по дому утеряна, внести ее в базу будет невозможно. Однако при желании собственники МКД смогут принять на общедомовом собрании решение восстановить данные за отдельную плату. И тогда информация по их дому будет загружена на портал.

4.

Благодаря новому своду правил, для прекращающих управление тем или иным МКД управляющих организаций может появиться возможность заключить с новой УК договор уступки права требования по обязательствам, которые остались не выполнены. Например, если у старого ЖЭКа остался неизрасходованный фонд текущего ремонта и он хочет передать его новой управляющей организации, а не перечислять обратно на счета собственников.

Или наоборот, если работы были проведены, но собственники их еще не оплатили. В подобных случаях, благодаря новым правилам, можно будет избежать процедуры выставления долговых квитанций, что сэкономит нервы собственников и время коммунальщиков.

5. Кроме того, появился и раздел об организации доступа к общему имуществу третьих лиц. Это позволит урегулировать доступ в дом «посторонних» лиц, что особенно актуально в крупных городах.

Поскольку различным службам (например, интернет-провайдерам или коммунальным организациям) может понадобиться доступ к различным инженерным или коммунальным коммуникациям дома.

Которые чаще всего находятся под замком или в закрытых внутридомовых помещениях.

6. Прописали в новом документе и сроки ликвидации неисправностей и аварий. Также установлены особенности аварийно-восстановительного и текущего ремонта в новостройках.

7. Также в новой редакции свода правил исключили предлагавшуюся в прошлой его версии норму, которая принуждала проводить аварийно-восстановительные ремонтные работы исключительно за счет специального целевого фонда. Теперь такой ремонт хотят приравнять общего имущества МКД. Который собственники ежемесячно оплачивают по отдельной строке в своих квитанциях.

8. Наконец новый документ будет регулировать вопрос определения размера платы за управление домом. Так, если собственники выбрали способ управления МКД, но о размере платы с ЖЭКом не договорились, правилами будет разрешено пользоваться муниципальной ставкой. Которая в каждом муниципалитете установлена своя.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Это еще не финальная редакция новых правил управления МКД. Прежде чем внести документ на рассмотрение Правительства РФ, ему еще предстоит пройти оценку регулирующего воздействия и антикоррупционную экспертизу. А значит, не исключено, что в свод правил будут внесены дополнительные изменения.

ru.123rf.com

Федор Тищенко

Источник: https://spravedlivo.center/articles/minstroj-rasskazal-kak-izmenyatsya-pravila-upravleniya-mnogokvartirnymi-domami/

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 году – договор, решение, закон

Новое в управлении многоквартирными домами

Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.

При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).

Законодательная база

Порядок и правила непосредственного управления МКД регулируются следующими законами и постановлениями:

  1. Минимальный перечень услуг и работ от 3 апреля 2013 года № 290.
  2. Постановление Правительства РФ о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года.
  3. Постановление Правительства РФ о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года № 416.
  4. Статья №164 ЖК РФ «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме».

Плюсы и минусы

Непосредственное управление в целом не характерно для России. Не только потому, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, но и по причине некоторых недостатков. Рассмотрим плюсы и минусы.

Плюсы:

  • Возможность для жильцов полностью контролировать, куда и как идут деньги, которые они платят на ремонт и благоустройство дома.
    При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
  • Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их. И нет нужды согласовывать это с государственными структурами и УК.
  • Все вопросы по управлению решаются на общем собрании. Каждый собственник имеет право предложить выгодное по его мнению решение той или иной проблемы. Это дает жильцам чувство, что условия, в которых они проживают, полностью соответствуют их пожеланиям и интересам.
  • Жильцы могут выбрать для решения всех вопросов одно ответственное лицо, которое будет вести деятельность от имени всего МКД, отчитываясь о проделанной работе только перед собственными соседями. Также можно нанять третье лицо, которое не является собственником жилой площади в данном МКД, если никто не хочет брать на себя ответственность.

Минусы:

  • Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.
  • По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД. Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.
  • Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
  • Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
  • Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
  • Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.

IV. Оргвыводы

▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям.

Что же касается «коррумпированной управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами.

Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.

▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.

▪ За счет привлечения подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.

▪ Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет. У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ.

Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь.

Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату.

▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении.

Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши.

Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?

Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом

Существует всего 2 условия, которые позволяют жильцам перевестись на самостоятельное управление многоквартирным домом:

  • Первое — собственно желание сменить способ управления МКД.
  • Второе — организация ОСС с последующим анием и внесением результатов в протокол.

Из требований, чтобы переход на НУ состоялся, только необходимость набрать более 50% собственников за переход.

Сколько допустимо минимальное и максимальное количество квартир?

По закону многоквартирный дом имеет право перейти на непосредственный способ управления, если в нем не более 30 квартир. Минимальное количество не установлено.

Такие узкие рамки вхождения не позволяют перейти на НУ почти всем типовым домам, которые выше 4 этажей.

Потому сегодня сменить способ управления ЖКХ имеют возможность только небольшие двух- и трехэтажные новостройки, а также жилье комплексы уровня выше среднего.

Порядок выбора формы управления МКД

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений. После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию. За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.

Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  • владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  • отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ
  • отсутствует договор с УК

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома. Конкурс длится не более чем 40 календарных дней. По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия. После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов.

Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания. Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов.

Для изменения инициативной группой организуется ание, результатом которого является выбор одного из трех способов управления. Выбор считается законным если положительно проало не менее 50% собственников.

Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд.

Реализация способа самоуправления

Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 ст.

161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).

Создание инициативной группы

Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.

Источник: https://tbti.ru/zhkh/neposredstvennoe-upravlenie-sobstvennikami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.