Нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды

Содержание

Документы для создания и ведения бизнеса

Нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

а) на неопределенный срок;

б) на определенный договором срок менее года;

в) на определенный договором срок год и более.

Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст.

651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г.

по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п.

11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.

Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п.

7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

з) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления).

Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды.

Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п.

14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды.

Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам.

Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды.

Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Абзац 3 п. 1 ст.

621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении.

Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях.

В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Читайте так же:

Перейти в сервис Turbodoc

Источник: https://turbodoc.ru/content/%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B

Что такое бессрочная аренда земельного участка, как оформить ее в законное владение?

Нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды

Наша страна обладает огромными запасами земли. Любой гражданин или организация может арендовать земельные участки и использовать их по своему усмотрению.

Владеть наделом граждане могут на протяжении всей жизни, а вот передать право пользования участком по наследству не получится.

Что такое бессрочная аренда земельного участка, как оформить такую землю в собственность? Ответы на вопросы найдете в статье.

Правовое регулирование

Бессрочная аренда земельных участков в 2020 году является довольно популярной процедурой.

Приступить к рациональному пользованию наделом можно с момента заключения арендного соглашения. Такая форма аренды поможет гражданам, которым надел нужен на время.

Правом бессрочной аренды земельного участка могут воспользоваться:

  1. Граждане, получившие на разных основаниях бессрочное право использовать землю до принятия в 2001 году Земельного кодекса.
  2. Граждане, получившие бессрочное право согласно принятому Земельному кодексу.

К первым причисляются физические и юридические лица, не заключившие право собственности на используемые ими земельные участки со времен СССР. К таким землям относятся наделы с различными видами использования — от дачных соток до промышленных зданий и заводов.

Стоит отметить, что власти страны активно поддерживают процесс оформления таких земель в права собственности, облегчая порядок регистрации имущества, распространяя «дачную амнистию».

Ко вторым, обладающим правом постоянного пользования земельным участком, согласно ст. 39.9 Земельного кодекса РФ, причисляются юридические лица:

  • федеральные и местные органы власти,
  • казенные предприятия,
  • некоммерческие организации и центры наследия бывших президентов РФ.

Эти учреждения могут пользоваться землей в своих целях по праву постоянного пользования и  без оформления права собственности. Вопрос о предоставлении земель в бессрочное пользование решает вышестоящий орган власти.

Регистрация права

Выбор земли и передача ее для хозяйственных целей проводится только с согласия собственника. Право на землю позволяет перевести участок из правительственной в личную собственность.

Зарегистрировать право на бессрочное обращение  земельным участком необходимо согласно правилам, предусмотренным на уровне свода законов.

Алгоритм регистрации права:

  1. Чтобы определить ареал земельного надела необходимо провести межевание. Этот процесс выполняют специалисты кадастровых служб или инженеры – геодезисты.
  2. После межевания участок ставится на учет в кадастр, на него оформляется специальный паспорт. Гражданину при себе надо иметь межевое дело, адресуемое в Росреестр.
  3. Также нужно оформить образец кадастрового плана местности. Ценная бумага выдается в земельном управлении местной администрации.
  4. Постановление оформляет муниципалитет при наличии всех необходимых бумаг.
  5. Регистрацию собственности проводят специалисты Росреестра или МФЦ в течение 14 дней.
  6. С помощью выписки из ЕГРН подтверждаются все проведенные изменения.

Договор

Бессрочная аренда наделов отличается по пакету документов, исходя из категории граждан, имеющих право на бессрочное пользование участков.

Ранее право бессрочного пользования передавалось с помощью локальных актов, то для юридических лиц обязательно составление договора на бессрочное пользование с вышестоящей властью, которая является собственником земельных наделов, передаваемых в аренду.

Договор бессрочной аренды земли содержит следующие аспекты:

  • наименование заинтересованных сторон с заполнением их реквизитов;
  • предмет договора;
  • размер и местонахождение участка земли;
  • вид и группа земельного надела;
  • хозяйственное назначение;
  • схема кадастра;
  • временные рамки пользования земельным участком;
  • порядок пользования наделом.

Договор на право использования участка нужно обязательно зарегистрировать.

Земельный участок с его четкими границами является предметом договора. Это значит, что бессрочно пользоваться можно только той землей, которая была подвергнута процедуре межевания (установлены границы надела и установлен номер кадастра).

Земельный участок передается от владельца к пользователю в конкретные сроки, прописанные в договоре и заверенные актом приема – передачи.

Согласно договору, владелец земли ведет контроль за целевым использованием надела и вправе расторгнуть договор в том случае, если:

  • надел используется не по назначению, указанному в документе;
  • участок используется без соответствия категории;
  • окружающая среда испытывает негативную нагрузку от деятельности, проводимой на арендуемой земле;
  • при использовании земли были нарушены права других лиц.

Владелец земельного участка может аннулировать договор бессрочной аренды с нарушителем, или подготовить предписание об устранении всех нарушений, которые образовались в связи с халатностью в использовании земли (убрать нелегальный мусор, прекратить вырубку деревьев).

Документы, которые необходимо собрать и предъявить для учета прав на бессрочное использование земли:

  1. Обращение собственника об оформлении возможности долгосрочно (бессрочно) использовать землю.
  2. Распорядительный акт (копия) на земельный участок (отправляется на государственный учет минимум в двух образцах, после государственной регистрации один из них возвращается собственнику).
  3. Подлинник плана кадастра территории, зарегистрированный ответственным за кадастровый учет, органом, и его официальный дубликат.
  4. Кадастровая схема земельного участка (дубликат) после ее представления на государственный учет, возвращается обратно правообладателю.
  5. Другие документы, которые есть у собственника — подлинники и дубликаты государственных актов и свидетельств.

Количество официальных бумаг, которые могут понадобиться при государственной регистрации, может меняться исходя из конкретного случая.

Фирмы и организации обязаны представить бумаги, подтверждающие компетентность его представителя:

  • отчет из официального документа единого собрания акционеров о выборах исполнительного органа организации (председателя правления, генерального директора, председателя совета директоров), которая будет заверена юридическим лицом;
  • дубликат приказа собственника о выборе управляющего звена (директора) или дубликат официально заключенного с ним контракта, заверенный печатью фирмы.

Частное лицо предъявляет паспорт.

Некоторые различия для частных и юридических лиц

Фирмы и учреждения должны были переоформить все закрепленные за ними земельные участки, чтобы не нарваться на штрафы, сумма которых варьирует от 20 до 100 тысяч рублей.

Однако далеко не все юридические лица смогли это сделать в срок и поэтому законодатели поменяли время на переоформление. Процесс переоформления затянулся с:

  • железнодорожным полотном,
  • высоковольтными линиями,
  • техническими строениями,
  • дорожной инфраструктурой.

Всю землю, использованную под эти строения необходимо переоформить в течение 2020 года. Для того, чтобы оформить право имущества, необходимо выкупить землю у городского управления.

Кроме того, земельный участок можно арендовать.

В данном варианте при использовании сельскохозяйственных земель необходимо внести плату – 0,3% от кадастровой стоимости, 1,5% при использовании земель, взятых из оборота, и 2% для оставшихся наделов.

Частное лицо на арендованной в бессрочный срок, земле занимается подсобным хозяйством – выращивает фрукты и овощи. Такие дачи также можно перевести в собственность.

Чтобы воспользоваться таким правом, надо:

  • собрать необходимые документы,
  • заказать процедуру межевания земли,
  • оформить кадастровый номер,
  • заплатить государственную пошлину и направить бумаги в палату для регистрации.

В случае если земля принадлежит к СНТ, то процесс может усложниться. Здесь право собственности должны оформить все представители общества. Доказать вступление в товарищество можно предъявив членский билет.

Процедура оформления ЗУ из постоянного пользования в собственность

Для переоформления надела в собственность необходимо обратиться в администрацию по месту жительства. Физическое лицо должно предоставить единый номер и выписку из ЕГРН. Эти документы можно получить в региональном отделе Федерального управления кадастра и картографии.

Кадастровый специалист выполняет техническую составляющую – оформляет землю на учет, создает схему и паспорт земельного участка.

Рамки территории должны быть согласованы с владельцами смежных территорий. В случае договоренности сторон оформляется специальный документ. В противном случае, придется начать судебный процесс.

Регистрация права обеспечит наличие выписки из ЕГРН и бумаги о бессрочной аренде. Пакет документов предъявляется в муниципалитет, где решается вопрос о предоставлении земли.

Как оформить землю в собственность, если она в бессрочной аренде? Постоянная бессрочная эксплуатация земельного участка оформляется по облегченному алгоритму:

  • написание обращения в муниципалитете о переводе земельного надела в собственность;
  • принятие разрешения;
  • регистрация нововведений в Росреестре.

Если у заявителя будет подготовлен весь пакет документов, то решение по его вопросу будет принято в течение месяца. Право нужно оформить в Росреестре.

Бывает, что учреждения госструктуры отказывают в выдаче надела. Такие действия неправомерны. Документ об отказе может стать причиной обращения в суд для разъяснения сложившейся ситуации.

Стоит отметить, что собственники земли могут завещать эту землю родственникам, правом наследования обладают также все постройки, находящиеся на участке. Данная процедура будет иметь свои нюансы.

Наследники могут взять только объекты, находящиеся на земле. Саму землю необходимо приватизировать. Если собственник приступил к процедуре регистрации участка, но не смог ее завершить, родственники могут доделать эту процедуру до конца.

Отказать при оформлении в собственность могут в следующих случаях:

  1. Объект нельзя оформить в соответствии с его параметрами.
  2. За правом собственности обратились недееспособные физические и юридические лица.
  3. Пакет бумаг собран не полностью, либо документы не отвечают нормам законодательства.
  4. Акт, оформленный в местной администрации, признан недействительным.
  5. Имущество признано недействительным.
  6. У лица нет полномочий распоряжения землей, нет прав на землю.
  7. Сведения о наделе не оформлены в единой службе Госреестра.
  8. Земля не учтена в кадастровых документах.

В статье 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации отмечены основания для приобретения земли в бессрочную эксплуатацию. Период пользования землей не имеет временных рамок. Оформить участок из бессрочного пользования в собственность можно при желании в любое время.

Лишиться прав на землю можно по предложению пользователя, когда человек сам отказался от надела, или принудительно. В первом случае гражданину необходимо написать заявление в Росимущество, на тот случай если все права на землю зарегистрированы, и в местную администрацию, если таких прав нет.

В обоих случаях необходимо предъявить:

  • документ, удостоверяющий личность,
  • документ на землю,
  • документ местных властей о передаче земли в бессрочное пользование.

Исполняющие органы власти принимают решение по земельному вопросу и после законной регистрации, решение вступает в права.

В принудительном случае, нужно сохранить документ из суда или постановление муниципалитета. Чаще всего землю изымают, когда возникает острая необходимость в использовании данной земли  для нужд государственных учреждений.

В других случаях пользователь земельных угодий может не выполнить условия договора – применять надел не по назначению, не проводить необходимые работы на земле, не разрабатывать землю в течение трех лет после приобретения.

Стоит отметить, что зарегистрировать право на бессрочную аренду земли в настоящее время возможно только юридическим лицам. В случае, когда физическое лицо имеет право на землю, нужно оформить участок в собственность. Договор заверяется в нотариальной конторе и содержит акт о приеме-передаче надела.

Заключение

Пользоваться наделом на правах бессрочной аренды, несомненно, удобно и выгодно, однако и здесь могут ожидать «подводные камни».

Среди плюсов – экономия денежных средств, освобождение от имущественных налогов, перспектива будущего приобретения участка в рассрочку. Наиболее выгодно оформлять бессрочный арендный договор при строительстве социальных и благотворительных объектов.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/bessrochnaya

Аренда помещения на неопределенный срок

Нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды

Аренда помещения на неопределенный срок может заключаться сторонами договора по их усмотрению, так как срок является диспозитивным условием.

В этой статье мы разберем в каких случаях можно использовать договор аренды, заключенный на неопределенный срок? Как заключить такой договор аренды? Требуется ли регистрация договора аренды помещения на неопределенный срок и как его расторгнуть?

Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком

Арендатор и арендодатель могут заключить договор аренды помещения на неопределенный срок всегда, если:

  • они не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений. В этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
  •  они заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время (обычно за 3 месяца).

При аренде определенного вида имущества заключить договор аренды на неопределенный срок невозможно в силу требования законов, например:

  • государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
  • объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
  • лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
  • водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.

Заключение договора аренды на неопределенный срок

Аренда помещения на неопределенный срок – это неопределенный промежуток времени, в течении которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться помещением. Именно за этот период времени он вносит арендную плату.

Для того чтобы заключить договор аренды на неопределенный срок можно:

       1. Включить такое условие в договор аренды

Пример условия:

“Настоящий договор аренды нежилого помещения заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за ___ месяца.”

       2. Не включать условие о сроке аренды в договор

Если стороны не согласуют в договоре срок, то будет считаться, что данный договор аренды заключен на неопределенный срок. А это означает, что в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ любая сторона может в любое время отказаться от договора аренды. Но необходимо предупредить об этом другую сторону за три месяца (если иное не предусмотрено договором).

Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. И если стороны не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то срок аренды будет равен сроку действия договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Подробнее о сроке аренды и сроке действия договора аренды читайте в этой статье.

3. Продлить договор, заключенный на определенный срок (пролонгация/возобновление)

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

  • пользование имуществом после истечения срока действия договора;
  • отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Имеются случаи, когда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны заключают новый договор. Условия в него включают аналогичные.

Если новый договор впоследствии признан не заключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор?

Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность.

Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора не  заключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный не заключенным, первоначальный договор продолжает действовать.

Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок

Договор аренды помещения на неопределенный срок не требует государственной регистрации в Росреестре, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК подлежит регистрации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее одного года.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” к неопределенному сроку не применяется понятие “не менее года”.

Поэтому, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не требуется регистрировать, поскольку согласно п. 2 ст.

651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года.

Аналогичный вывод суды делают и в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

Государственная регистрация возобновленного договора аренды

 Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель – принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст.

621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация договора не требуется.

Расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок

По общему правилу каждая из сторон сделки в любое время может расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, путем одностороннего отказа. Этой стороне просто необходимо  предупредить другую сторону за три месяца, если иное не предусмотрено договором. При этом согласование оснований отказа в соглашении не требуется.

 Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, в случае отказа от него сторона обязана предварительно уведомить об этом контрагента. В договоре аренды помещения на неопределенный срок может быть согласован срок такого уведомления.

Пример условия:

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца”.

Для отказа необходимо направить другой стороне соответствующее уведомление, тем способом, указанным в договоре. Если способ не установлен, то отправить нужно общепринятым способом – по почте России (телеграф) и электронной почте (факс).

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке.

Сторонам рекомендуется согласовать способ направления уведомления об отказе от договора и адрес, по которому оно должно быть отправлено. Кроме того, важно указать, с какого момента уведомление считается доставленным. Подробнее об этом см здесь.

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в частности срок направления уведомления об отказе от договора, не согласован, то договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Заключение

Аренда помещения на неопределенный срок устанавливается в случае, если стороны не пришли к конечному соглашению по поводу определенного срока аренды или заинтересованы в перспективе долгосрочной аренды (более 10 лет). Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, а при отказе от правоотношений следует досрочно предупредить противоположную сторону о прекращении договора за 3 месяца, если иное не установлено данным договором.

Источник: https://zemarenda.ru/arenda-pomeshheniya-na-neopredelennyj-srok/

Регистрация договора аренды недвижимости. Что надо знать

Нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды

Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.

Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ.

Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору  имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно.

Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).

 Отличия аренды от найма квартиры

Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности. Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма.

Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения.

В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды.

Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).

Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации, независимо от срока действия.

То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий.

В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.

В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.

Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:

  • Если договор аренды заключен на срок менее одного года.
    Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок, регистрировать договор не потребуется. Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.
  • Если договор аренды заключается на неопределенный срок.
    В договоре аренды может быть установлено напрямую, что он заключен на неопределенный срок, а кроме того, в силу. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указали срок аренды (намеренно или случайно), то считается, что договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п.

31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

Если договор аренды не прошел государственную регистрацию, является ли он действительным?

Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.

Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д.

То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет.

В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.

Проблема регистрации договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года

Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат  применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года.

Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года. Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались.

Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.

: действительны ли договоры аренды, которые были заключены в эти дни и не прошли государственную регистрацию?

В Постановлении Пленума от 25.12.2013 № 98, ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости, заключенный 2 и 3 марта 2013 г.

на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам.

Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/registraciia-dogovora-arendy-nedvijimosti-chto-nado-znat-5c06f2c3ace17c00ae02ecf0

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.