Нужно ли согласие супруга при покупке недвижимости

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры – порядок оформления

Нужно ли согласие супруга при покупке недвижимости

Правила приобретения недвижимой собственности для лиц, состоящих в браке, регулируется российским законодательством, порядком возникновения прав на недвижимое имущество и строгими требованиями к регистрации прав на него.

Поэтому перед тем, как инициировать сделку купли-продажи жилья, необходимо разобраться нужно согласие супруга на покупку квартиры.

Предполагается, что граждане, состоящие в браке, ведут общее хозяйство и действуют в согласии друг с другом при совершении крупной сделки, как лица, состоящие в близкородственных отношениях и совместно владеющие имуществом.

На деле отношения между людьми могут быть далеки от этой идеальной конструкции, поэтому если продавцом или покупателем недвижимости выступает человек, состоящий в официальном браке, требуется уделить внимание правовым нюансам, о которых речь пойдёт ниже.

Что по этому поводу говорит закон?

Имущество, нажитое за годы брака, считается общей собственностью мужа и жены. Вопросы распоряжения общей собственностью в семье регулируются ст. 35 СК РФ. Часть 3 этой статьи недвусмысленно говорит о том, что распоряжение имуществом одним из супругов, если при этом требуется государственная регистрация, возможно только по разрешению второй половины, заверенному у нотариуса.

Поскольку сделки с недвижимостью по законодательству Российской Федерации требуют прохождения процедуры государственной регистрации, можно однозначно ответить, что в общем порядке такое разрешение, если вы планируете приобрести жильё, необходимо. Законом предусмотрен ряд исключений из этого общего правила, они будут рассмотрены ниже.

Возможна ли регистрация покупки квартиры без такого соглашения?

Учитывая однозначное содержание ст. 35 СК РФ по этому вопросу, можно было бы предположить, что без наличия этого документа процедура регистрации будет автоматически приостановлена. Такой порядок действительно существовал до 01.01.

2017 года, когда в случаях, если на стадии регистрации купли-продажи жилья выяснялось, что покупатель состоит в браке, но отсутствует разрешение его мужа или жены на заключение этого договора, Росреестр по инструкции был обязан приостановить процедуру и известить второго супруга о процедуре покупки.

Но с 2017 года в силу вступили изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с п. 4, ч. 3, ст. 9 и ч. 5, ст. 38 этого Закона, в настоящее время в случае отсутствия этого документа, при государственной регистрации просто делается соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Вступившие в силу законодательные изменения не отменяют действия ч. 3, ст. 35 СК РФ, дающей право второй половине, в своё время не выразившей в надлежащей форме своего согласия на куплю-продажу недвижимости, отменить такую сделку как спорную в судебном порядке.

Как следует из разъяснений на сайте Росреестра, с начала 2017 года он не вправе требовать от покупателя и продавца наличия нотариально заверенного соглашения, и даже не вправе выяснять у покупателя или продавца было ли оно ими получено.

Росреестр вправе только ограничиться рекомендацией для приобретателя недвижимости позаботиться о предоставлении этого документа.

Очевидно, что государство сняло с себя обязанности по подстраховке безопасности и надёжности проводимых гражданами сделок с недвижимостью, предоставив им право самим позаботиться о возможных рисках и проконтролировать законность их заключения.

Документы для оформления согласия и образец договора купли-продажи в совместную собственность

Для оформления этого разрешения на покупку жилого помещения придётся обратиться к нотариусу, поскольку закон в данном случае выдвигает строго конкретное требование к его нотариально заверенной форме.

Понадобятся следующие документы:

  • паспорт обратившегося;
  • свидетельство о заключении брака.

Само собой разумеется, что все документы должны быть в подлинниках, в надлежащем состоянии, достаточном для их идентификации, а паспорт помимо всего – ещё и не просроченным.

Сам бланк разрешения готовить самостоятельно нет необходимости – его типовые формы есть у нотариуса. После того, как будет получено согласие, можно оформлять договор купли-продажи квартиры в совместную собственность. Образец документа вот тут.

Процедура оформления у нотариуса

К нотариусу обращается только тот гражданин, чьим разрешением необходимо заручиться.

За оформлением можно обратиться как к государственному, так и к частному нотариусу, хотя время ожидания приёма у первых, как правило, растягивается на гораздо больший срок, поскольку они заняты оформлением наследственных дел. Впрочем, если вы не хотите сидеть в очереди, есть возможность предварительно записаться на конкретное время.

Не забудьте помимо документов, взять также соответствующую сумму для оплаты услуг нотариуса. Информацию о её размере можно найти на стенде нотариальной конторы. Она может различаться в разных конторах за счёт разницы в тарифах на технические работы. Тариф за оформление самого соглашения единый и устанавливается Нотариальной палатой региона.

Имущество, нажитое за годы брака, считается общей собственностью мужа и жены.

Разрешение оформляется нотариусом в день обращения, при условии, что у обратившегося в порядке все необходимые документы. При совершении нотариального действия нотариус должен разъяснить его смысл и правовые последствия, что будет отражено в составленном и заверенном нотариусом документа.

Когда разрешение не требуется?

Правовой смысл процедуры нотариального удостоверения согласия на заключение мужем или женой договора купли-продажи квартиры состоит в том, что это касается совместной собственности, приобретённой за время брака.

Соответственно, разрешение, удостоверенное нотариусом, которому государство доверило право оценивать законность сделок, дееспособность их участников и обязанности по разъяснению правовых последствий нотариально совершаемых действий, служит гарантией того, что покупка соответствует доброй воле второго супруга и не нарушает его права и законные интересы.

Если условие, при котором собственность считается совместно нажитой, выпадает, исчезает и необходимость в нотариальном удостоверении документа на совершение купли-продажи недвижимости.

В случае с покупкой жилья это возможно в следующих случаях:

  1. На мужа или жену супругом-покупателем оформлена доверенность на распоряжение недвижимым имуществом с правом на заключение договора купли-продажи. Доверенность в данном случае оформляется нотариально, соответственно, смысл в получении сверх неё ещё и заверенного нотариально соглашения отпадает.
  2. Имеется брачный договор, условиями которого предусмотрено, что сделки с недвижимостью одного супруга могут не требовать согласия на их совершение второго.

В этих случаях даже отсутствие оформленного в соответствии с требованиями ст. 35 СК РФ соглашения не влечёт правовых рисков по возможным спорам о законности приобретения недвижимости.

Особого внимания к документам и оформлению купли-продажи имущества требует покупка квартиры с прописанными детьми. При обращении в суд с жалобой на нарушения прав несовершеннолетних и сделка будет признана недействительной.
Порядок покупки строящегося жилья в ипотеку в этой статье. При соблюдении юридически правильного алгоритма действий такая сделка проходит без каких-либо осложнений.

Оспаривание сделки купли-продажи

Отсутствие разрешения на приобретение недвижимости может быть как следствием правовой неграмотности, так и следствием намеренных действий покупателя.

Правовые риски для сторон

Даже если покупатели не имеют намерения оспорить заключённый ранее договор и расторгнуть его, сведения в ЕГРН об отсутствии такого соглашения могут в будущем создать проблемы при попытке продать приобретённую ранее квартиру. Так как покупатели будут опасаться связываться с потенциально спорной сделкой, которая может быть признана таковой согласно ст. 166 ГК РФ, если суд установит, что она нарушает права и законные интересы второго супруга.

Соответственно, лицо, без ведома которого была куплена квартира, вправе на основании ч.3, ст. 35 СК РФ оспорить эту покупку в суде.

Серьёзность этого вопроса подтверждается сложившейся судебной практикой по таким делам: суды однозначно занимают позицию «слабой» стороны в имущественных отношениях.

«Пострадавший» супруг не должен будет доказывать в суде, что продавец квартиры при оформлении договора купли-продажи с его супругом знал или должен был знать об отсутствии у покупателя такого согласия.

Что представляет собой процедура?

Сама процедура оспаривания законности договора купли-продажи достаточно проста, важно только не пропустить сроки исковой давности, которые составляют по такого рода делам 1 год (ч. 2, ст. 181 ГК РФ).

В суд по месту нахождения купленной квартиры пострадавшим супругом подаётся исковое заявление, в котором излагаются обстоятельства дела, и указывается на факт отсутствия его согласия на покупку квартиры, или ненадлежащее оформление такого соглашения.

В исковом заявлении истец просит суд признать сделку недействительной в силу её спорности.

Аннулирование сделки купли-продажи квартиры означает, что продавец и покупатель квартиры будут обязаны возвратить друг другу всё полученное в результате купли-продажи недвижимости.

Дополнительная информация об оформлении согласия супруга на приобретение жилья в этом видео:

Заключение

Резюмируя всё вышесказанное, если вы приобретаете квартиру без участия вашей второй половины, только на своё имя и имущественные отношения между вами не урегулированы брачным договором, не забудьте оформить нотариальное разрешение мужа или жены на совершение сделки (если в дальнейшем не хотите столкнуться с проблемами при попытке продать купленную когда-то квартиру). Если же вы – продавец и ваш покупатель квартиры состоит в браке, настоятельно рекомендуется заручиться нотариально заверенным разрешением его супруга, иначе есть вероятность столкнуться в дальнейшем с очень неприятным судебным разбирательством с почти стопроцентным проигрышем дела и необходимостью расторгать заключённый ранее договор, и возвращать покупателю полученные денежные средства. Твёрдое нежелание оформить и предоставить вам необходимое нотариальное разрешение на совершение сделки – плохой знак, говорящий о том, что имущество приобретается без ведома второго супруга, что с высокой степенью вероятности в дальнейшем повлечёт судебный спор.

Информацию об ответственности риэлтора при покупке квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html

Почему при покупке недвижимости больше не требуется разрешение супруга

Нужно ли согласие супруга при покупке недвижимости

Как известно с марта вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской федерации. Они коснулись, в частности, и оформления недвижимости. 

Новое в процедуре государственной регистрации прав на недвижимость комментирует начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Волгоградской области Максим Дмитриевич Арутюнов. 

– Максим Дмитриевич, что принципиально изменилось в государственной регистрации прав с вступлением в силу новых норм Гражданского кодекса?

– С 1 марта 2013 года вступили в силу следующие положения Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», касающиеся проведения государственной регистрации прав:

1. Законодательно закреплена возможность предоставления документов на государственную регистрацию любой стороной сделки, в том числе через нотариуса, если сделка совершена в нотариальной форме. Таким образом, нотариус теперь может выступать не только заявителем, то есть представлять от своего имени заявления, а через него могут представляться заявления сторон (любой стороны) сделки.

2. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. 

3. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона, то есть после 1 мата 2013 года.

Таким образом, с 1 марта 2013 года на основании договоров купли-продажи, дарения, ренты будет осуществляться только государственная регистрации перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека).

Вместе с тем, указанные договоры, заключенные до 1 марта, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их регистрации.

– Поясните подробнее, как изменились правила регистрации на основании нотариально – удостоверенного договора?

– Как уже отмечалось выше, если сделка совершена в нотариальной форме, представить документы на государственную регистрацию вправе любая сторона сделки, в том числе через нотариуса.

Поскольку иное не установлено законом, нотариально удостоверенной сделкой может являться, в том числе и сделка об отчуждении объекта недвижимого имущества.

Учитывая, что государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления отчуждающей стороны и заявления приобретателя о регистрации его прав, оба этих заявления в указанном случае вправе подать любая сторона договора.

Что упрощает процедуру предоставления документов на государственную регистрацию прав.

– С чем связано то, что для покупки недвижимости больше не требуется разрешение супруга? Как будет защищено, в таком случае, совместное имущество супругов?

– Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Поскольку с 1 марта 2013 года договор купли-продажи как сделка не подлежит регистрации, соответственно и согласие супруга покупателя на регистрацию сделки не требуется.

Вместе с тем, согласие супруга продавца на распоряжение недвижимостью никто не отменял.

– В связи с новыми нормами в ГК, что поменялось в процедуре государственной регистрации бесплатной приватизации жилья?

– Изменения в Гражданский Кодекс не коснулись вопросов государственной регистрации прав на основании договоров приватизации жилья.

– Как изменения в ГК отразились на оформлении в собственность, купле-продаже земельных участков?

– Изменений в процедуре государственной регистрации прав на земельные участки тоже нет.

– Какой пакет документов нужно собрать для покупки (продажи) квартиры с 1 марта 2013, что изменилось?

– Пакет остается тот же самый за исключением, заявлений о государственной регистрации сделки и документа подтверждающего оплату государственной пошлины за регистрацию сделки, поскольку сделка теперь не регистрируется. Также не требуется согласие супруга покупателя на приобретение недвижимости.

– Что изменилось в оформлении участков по «дачной амнистии» ?

– Ничего.

– Зачем в Единый реестр прав будут вноситься возражения предыдущего собственника, чем это мотивировано?

– Действительно, пунктом 7 ст.8.1. ГК РФ установлено, что в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. 

Отметка о возражении аннулируется, если в течение трех месяцев со дня внесения ее в государственный реестр лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. 

Следует отметить, что порядок внесения в ЕГРП отметки о возражении на сегодняшний день ни Законом о регистрации ни Законом № 302-ФЗ не установлен, представляется, что такая отметка подлежит внесению в ЕГРП только после установления в Законе о регистрации порядка ее внесения.

Кроме того, лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Как представляется, отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права соответствует вносимой в настоящее время согласно положениям п.6 ст.12 и п.2 ст.28 Закона о регистрации записи о заявленном в судебном порядке праве требования. 

Внесение записи о праве требования служит принципам публичности и достоверности.

– Изменения ГК внесены на фоне активного развития госучреждениями обслуживания по Интернет. Каких в целом результатов удалось добиться за последние два года внедрения Интернет услуг?

– В Управлении с 1 марта 2012 года внедрен и функционирует сервис предварительной записи на прием «Офисы и приемные». Этот сервис предоставляет возможность гражданам и юридическим лицам самостоятельно осуществить запись на прием по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на сайте Росреестра.

Следует отметить, что в Управлении предварительная запись на прием осуществляется в 41 офисе. За период с 1 марта 2012 года по 10 апреля 2013 года имеется около 22000 записей на прием.

На сайте Управления размещена информация о необходимых для государственной регистрации документах, сведения о размере государственной пошлины и сроках предоставления государственных услуг.

Кроме того, «дорожной картой» декларирована возможность с 2014 года подачи документов для государственной регистрации в электронной форме, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Основным препятствием на сегодняшний день для осуществления приема документов в электронном виде является отсутствие законодательного закрепления такой возможности.

Источник: http://www.jurinfo-gazeta.ru/issues/4-169/pochemu-pri-pokupke-nedvizhimosti-bolshe-ne-trebuetsya-razreshenie-supruga

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.