Объект недвижимости сущность и основные признаки

Обьект недвижимости: сущность и основные признаки

Объект недвижимости сущность и основные признаки


3

К у р с о в а я      р а б о т а

по дисциплине «Оценка недвижимости»

на тему: «Обьект недвижимости: сущность и основные признаки»

Студент: ______________________

Специальность: Финансы и кредит

Группа: ________

Преподаватель: _________________

                                    САМАРА 2011

Введение____________________________________________________   3

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки_____   5

1.1.   Классификация объектов недвижимости__________________  13

1.2.   Принципы оценки объектов недвижимости _______________  16

Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости__________________ 15

2.1.  Доходный подход­­­______________________________________ 22

2.2.  Сравнительный подход________________________________    24

2.3.  Затратный подход _____________________________________  31

Заключение_________________________________________________   35

Список использованной литературы_____________________________ 37

             Приложение_________________________________________________ 38

                                            Введение

     Представленная работа посвящена теме: «Обьект недвижимости: сущность и основные признаки»        

     Недвижимость составляет значительную часть частной, государственной и муниципальной собственности.   Деятельность по управлению недвижимостью ориентирована на собственника конкретного объекта недвижимости.

Только профессиональное управление обеспечивает комплексный подход к прогнозированию денежных потоков, связанных с эксплуатацией недвижимости, а также к организации технического обслуживания, к процессу поддержания и улучшения состояния объекта.

    Эффективное управление недвижимостью крупного города (в том числе и коммерческой) является весьма важной, сложной и актуальной задачей поскольку, с одной стороны, связано с наполнением бюджета города, а с другой  направлено на обеспечение работы многих жизненно важных систем и удовлетворение потребностей жителей, и, наконец, с третьей стороны – поскольку за короткий период действия законодательной базы о местном самоуправлении в переходной и рыночной экономике не накоплено достаточно опыта управления имуществом так называемой территориальной громады.        Социально-экономические реформы, вызвали трансформацию прав собственности, что привело к формированию многоукладного комплекса, состоящего из государственной, коммунальной, частной и других видов собственности.

      В коммунальную собственность входит имущество, которое обеспечивает социально-экономические потребности соответствующих территориальных общин. В коммунальной собственности находится также имущество, переданное в собственность области, района или другой административно-территориальной единицы в лице областных, районных, городских, сельских, поселковых советов.

 

     Целью исследования являются комплексное изучение теоретических и практических вопросов сущности недвижимости и разработка направлений и методов ее дальнейшего совершенствования.

      Задачами работы являются:

– определить сущность объекта недвижимости;

-охарактеризовать  основные признаки недвижимости;

       – классифицировать объекты недвижимости;

– рассмотреть подходы к оценке;

        При написании работы были использованы нормативные акты, научная литература и интернет источники.

       В работе была использована методологическая база, состоящая из методов доходного, сравнительного и затратного подходов.

            1.Объект недвижимости: сущность и основные признаки

        Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

    «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»(1).

     «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»(1).

      Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение  — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

     На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст.

130) определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[1].

    Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость.

Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

  Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

– созданные природой без участия труда человека, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

– являющиеся результатом труда человека;

– созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут, речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

      ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

    Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

  Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг.

При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

    Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к.

для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

     Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

      Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

       В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки.

К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

          В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

         В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст.

130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

         Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» .

        Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.

1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

   Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

       Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

     Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

     Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

     Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

     Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

        Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов.

В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично   муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

Источник: https://student.zoomru.ru/finmen/obekt-nedvizhimosti-sushhnost-i-osnovnye/128437.1007875.s1.html

Классификация недвижимого имущества

Объект недвижимости сущность и основные признаки

Страница 5 из 26

Общая классификация объектов недвижимости

Классификация. это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации.

наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

К признакам классификации недвижимого имущества относят:

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления. сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-92-80 – Звонки из всех регионов бесплатно! Это быстро и бесплатно!

К методам классификации недвижимого имущества относят:

Иерархическийметод классификации. последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов.

При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень).

Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетныйметод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды).

Фасетный метод имеет следующие особенности:

• наличие только одной ступени классификации;

• разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

• высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничи-ваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

1. Категория А. недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость. обыкновенные здания для продажи или аренды.

2. Категория Б. недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В. избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

жилая. для личного использования (потребления);

коммерческая. для бизнеса, включая и продажу;

инвестиционная. для вложения капитала;

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

• коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

• личная жилая собственность;

• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

• объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную. здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки. участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

https://www.youtube.com/watch?v=snMahwfRoFc

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

Признаки недвижимости:

  • недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
  • прочно связана с землей как физически, так и юридически;
  • долговечность объекта инвестирования;
  • стоимость недвижимости высока;
  • каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
  • потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
  • новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
  • строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
  • способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

  • полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
  • фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
  • стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
  • неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
  • ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • здание (сооружение);
  • обособленные водные объекты;
  • многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети;
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости. земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

  • земельные участки, предназначенные под застройку;
  • природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

1. Понятие, признаки и классификация недвижимости

— другие исключительные права

В общем случае — недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Источник: https://pravootveta.ru/klassifikatsiya-nedvizhimogo-imushhestva/

Объект недвижимости: сущность и основные признаки

Объект недвижимости сущность и основные признаки

Министерство образования и науки Российской Федерации

Новосибирский государственный технический университет

Факультет дистанционного образования

Контрольная работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Объект недвижимости: сущность и основные признаки»

Дата ____________

Новосибирск – 2011

Реферат

Контрольная работа состоит из введения, теоретической части, практической части, заключения и списка используемой литературы. Объем работы – 19 страниц. Работа содержит 4 рисунка,  1 таблицу.

Введение……………………………………………………………………….4

1. Теоретические аспекты объекта недвижимости…………………………5

1.1 Сущность объекта недвижимости……………………………………….5

1.2 Основные признаки объекта недвижимости……………………………7

1.3 Понятие рыночной стоимости объекта недвижимости и краткая характеристика основных подходов к его оценке…………………………………9

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости………………….13

2.1 Описание и анализ объекта недвижимости……………………………13

2.2 Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости…………………14

Заключение……………………………………………………………………18

Список используемой литературы………………………………………….19

Введение

Тема контрольной работы – «Объект недвижимости: сущность и основные признаки».

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования.

Однако практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.  Подытоживая все вышесказанное, можно утвердительно говорить об актуальности темы контрольной работы, поскольку в настоящее время данная тема требует постоянного мониторинга и изучения.

Цель исследования – изучение теоретических аспектов, связанных с объектом недвижимости. Для достижения данной цели в курсовой работе решаются следующие задачи:

– изучение сущности объекта недвижимости;

– исследование основных признаков объекта недвижимости;

–  изучение понятия рыночной стоимости объекта недвижимости и анализ основных подходов к его оценке;

– описание и анализ объекта недвижимости;

– проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объектом исследования данной работы является 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 – этажного жилого дома. Предмет исследования – определение рыночной стоимости квартиры.

1 Теоретические аспекты объекта недвижимости

1.1. Сущность объекта недвижимости

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, то есть является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. [1]

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. Сущностные характеристики объектов недвижимости приведены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Сущностные характеристики объектов недвижимости.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая.

Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене. [5, с. 95]

Укрупненная классификация объектов недвижимости приведена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Укрупненная классификация объектов недвижимости.

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.  [2, с. 114]

1.2 Основные признаки объекта недвижимости

Имея в качестве составной части земельный участок, все объекты недвижимости обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:

Стационарность, неподвижность – признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и так далее.

Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость.

Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости.

Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости. [6, с.55] Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Объекты недвижимости подразделяются по функциональным признакам на: производственные и непроизводственные объекты.

Кроме основных родовых и функциональных признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости. 

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат. [6, с. 56]

1.3 Понятие рыночной стоимости объекта недвижимости и краткая характеристика основных подходов к его оценке

Процесс оценки – это логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная   цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Процесс оценки – это последовательность этапов, выполняемых специалистом для определения стоимости объекта недвижимости.

Основная задача первого этапа в процессе оценки – определение цели оценки или, в более общем виде, – идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. [4, с. 83]

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода к оценке зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых подходов и методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости: сравнительный; доходный и затратный (Рисунок 3).

Рисунок 3 – Группировка подходов и методов к оценке недвижимости.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять из себя не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости. [4, с. 85]

Основу затратного подхода к оценке объектов недвижимости составляет совокупность методов оценки, базирующихся на анализе затрат на восстановление или замещение объекта оценки с учетом износа.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Доходный подход – это совокупность методов оценки объекта недвижимости, базирующихся на определении ожидаемых доходов от него.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. [4, с. 87]

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В основе подхода лежит принцип замещения.

Подход предполагает анализ рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости на активных рынках. Первый этап оценки с использованием сравнительного подхода подразумевает изучение рынка.

На втором этапе проводится сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, а также сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Третий этап включает корректировку цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. На четвертом этапе устанавливается стоимость объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. [8, с. 64]

Источник: https://www.freepapers.ru/110/obekt-nedvizhimosti-sushhnost-i-osnovnye/299221.2240942.list1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.