Объект жилого назначения это

Объекты жилой недвижимости. Классификация.(Ликбез для «риелторов», со

Объект жилого назначения это

Определение жилой недвижимости.

Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.

Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Характеристики жилой недвижимости:

§ первичное жилье – место постоянного проживания;

§ вторичное жилье – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

§ третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Классификация жилой недвижимости:

Читая различные объявления о купле или продаже квартир и домов, новости о строительстве

Эконом-класс

Самые недорогие, обычные квартиры, которые, согласно данным аналитиков, занимают порядка 68% от всего рынка жилой недвижимости. Часто понятие «эконом-класс» путают с такой категорией, как «социальное жилье». Это не совсем верно.

Недвижимость «эконом-класса» свободно продается на рынке, и приобрести ее сможет любой желающий, необходима лишь определенная сумма денег.

А вот социальное жилье выдается государством льготным категориям граждан, бюджетникам, ценным сотрудникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, переселенцам из аварийных и ветхих домов, погорельцам и так далее.

Если выделить основные характеристики жилья «эконом-класса», то окажется, что требований к таким квартирам выдвигается совсем немного:

  • высота потолков — от 2,5 до 2,7 метров;
  • квартир в жилом комплексе такого класса всегда больше 100, обычно он многоэтажный — порядка 20 этажей, а на одной лестничной площадке может располагаться до 11-12 квартир;
  • находится в типичном, не слишком привлекательном с точки зрения расположения, спальном районе, чаще всего где-нибудь на окраине города;
  • жилье «эконом-класса» часто строится из панелей, однако в последнее время застройщики все же стали делать выбор в пользу монолитно-каркасного или монолитно-блочного строительства, так что сегодня «экономки» могут располагаться в зданиях, выстроенных по самой разной технологии;
  • всего один небольшой открытый балкон;
  • типовая планировка — квартиры на каждой лестничной площадке похожи на своих соседей сверху и снизу, об индивидуальных проектах и речь не идет;
  • обычный, часто шумный и медленный лифт, который тоже можно отнести к «эконом-классу»;
  • в подобных жилых комплексах первые два этажа часто отводят под коммерческую недвижимость, здесь могут разместиться и офисы, и шумные развлекательные центры. С одной стороны, развитая инфраструктура — это хорошо, с другой — о тишине и спокойствии приходится только мечтать;
  • наличие автопарковки в жилом комплексе «эконом-класса» вовсе необязательно, но в последнее время застройщики все чаще привлекают покупателей обустроенным на придомовой территории паркингом — машиномест здесь обычно меньше, чем квартир в доме;
  • мусоропровода в таких домах чаще всего нет. Впрочем, данная характеристика в настоящее время уже непоказательна — от устройства мусоропроводов отказались и в других, более престижных зданиях, так как это считается неэстетичным и нарушает общую атмосферу чистенького, блистающего новой отделкой подъезда;
  • минимальная площадь жилья — 20 квадратных метров на одного человека, то есть однокомнатные квартиры могут иметь совсем небольшую площадь и представлять собой квартиры-студии, где кухня совмещена с единственной комнатой.
  • Главное достоинство квартир «эконом-класса» — их достаточно низкая цена. Это самая доступная категория недвижимости, рассчитанная на средний уровень достатка. Как правило стоимость этих квартир составляет от 60-80% от среднерыночной стоимости м2. (По большому Сочи среднерыночная ставка составляет 92 000 руб./м2 данные за 2017 год).

Бизнес-класс

Безусловно, куда более комфортная и обладающая рядом дополнительных достоинств в сравнении с «эконом-классом» недвижимость.

Так, к данной категории квартир могут относиться не все новые жилые комплексы, а только те, которые возведены по монолитно-каркасной технологии или из силикатного кирпича. Квартир в таких зданиях может быть много — до 150, однако на одной площадке может располагаться не более восьми.

К другим характеристикам зданий «бизнес-класса» относятся:

  • высота потолков — от 2,8 до 3 метров;
  • минимальная площадь на одного обитателя — 40 квадратных метров, так что маленьких однокомнатных квартир по 30-35 квадратов в подобных комплексах быть просто не может;
  • обязательно наличие обустроенного паркинга, где на каждую квартиру должно приходиться как минимум одно место для автомобиля;
  • балконов может быть два, например, одна остекленная лоджия и сравнительно небольшой открытый балкон;
  • многие жилые комплексы «бизнес-класса» предлагают своим обитателям и дополнительные услуги, например, круглосуточную охрану территории и службу консьержей. Это, конечно, сразу сказывается на величине ежемесячной квартплаты, однако ценится жителями, как показатель более высокого статуса жилья и гарантии безопасности.

Согласно статистике, на сегодняшний день 25% жилых комплексов относится к категории «бизнес-класса», это жилье пользуется спросом среди тех покупателей, которые стремятся к дополнительному комфорту, могут себе позволить заплатить стоимость, на 10-20% превышающую цену на жилье в ЖК категории «эконом», но не «дотягивают» до уровня покупателей элитной недвижимости. Квартиры этого класса стоят 

от 90-120% от среднерыночной стоимости м2.

Премиум-класс

Сразу стоит отметить, что именно с категории «премиум» начинается по-настоящему элитная недвижимость, в целом сегмент «элит» включает в себя всего две разновидности жилья — «де-люкс» и «премиум».

Между собой подобные объекты все же различаются, так, «премиум-класс» обладает следующими характеристиками:

  • технология строительства зданий такого типа строго ограничена — только монолитный каркас или кладка из керамического кирпича;
  • в домах «премиум-класса» не бывает 100 и более квартир, обычно их число строго ограничено — до 30-40 жилых площадей, при этом на одной площадке может быть не более четырех;
  • высота потолков — от 3 до 4 метров;
  • наличие и лоджии, и балкона обязательно, кроме того, обычно есть еще и просторная терраса;
  • в обязательном порядке в жилом комплексе «премиум-класса» есть подземный, теплый паркинг, который предусматривает обычно два машиноместа на каждую отдельную квартиру;
  • территория обособлена, закрыта, находится под круглосуточной охраной;
  • проект строительства дома «премиум-класса» — это всегда индивидуальное предложение архитектурного бюро, учитывающее и особенности местности, и пожелания заказчика;
  • чаще всего жилье «премиум-класса» представляет собой точечную застройку или здания, возникшие в престижных, центральных районах на месте снесенного ветхого жилья;
  • квартиры в жилых комплексах данной категории отличаются улучшенной планировкой, часто покупателям предлагается жилье со свободной планировкой, с возможностью самостоятельно решать, сколько жилых комнат будет в квартире и как именно они будут располагаться;
  • жилое здание «премиум-класса» обязано предложить своим обитателям повышенный уровень комфорта — бесшумные лифты, видеокамеры в местах общего пользования, безукоризненную отделку лестничных площадок и холла, услуги службы консьержей и так далее.

На сегодняшний день жилые комплексы «премиум-класса» — это всего 5% от всей жилой недвижимости, предложение не для всех, отличающееся достаточно высокой ценой и престижным местом расположения.

Квартиры этого класса стоят от 120-150% от среднерыночной стоимости м2.

Де-люкс

Самые-самые квартиры во всех отношениях — наиболее дорогие, самые престижные, эксклюзивные и привлекательные, однако недоступные подавляющему большинству россиян. Чтобы получить право быть отнесенным к категории элитной недвижимости класса DeLuxe жилой комплекс обязан иметь следующие характеристики:

  • не более 30 квартир в здании, всего одна-две квартиры на площадке;
  • жилые комплексы класса «де люкс» всегда возводятся по индивидуальным проектам, учитывающим особенности окружающего пейзажа. Часто это исторические, бережно реконструированные дома в центре мегаполиса;
  • высокоскоростной интернет, кабельное и спутниковое телевидение, домофоны, самые современные инженерные коммуникации, единая система кондиционирования и вентиляции, автономное отопление — все это непременный атрибут дома класса DeLuxe;
  • в квартирах в зданиях такого типа всегда есть и лоджия, и балкон, и терраса, а зачастую — и зимний сад;
  • высота потолков превышает 3,1 метра;
  • в подземном или расположенном в отдельной пристройке паркинге предусмотрено не менее двух машиномест, а иногда и больше, на одну квартиру;
  • в инфраструктуру жилья могут входить сауна, бассейн, ландшафтный дизайн территории и так далее;
  • самое главное отличие от категории жилья «премиум-класса» — уборкой в квартирах класса «де люкс» занимается персонал комплекса, конечно, с согласия владельцев. Такая услуга должна автоматически входить в список достоинств комплекса.

Согласно данным аналитических компаний, всего 2% жилой недвижимости может быть отнесено к категории DeLuxe, это наиболее дорогостоящее жилье, чаще всего — Клубные дома, расположенные в городе.

Сегодня многие эксперты отмечают, что новые жилые комплексы, которые по своим характеристикам могут быть отнесены к элитной недвижимости, то есть категориям «премиум» или «де люкс», возводятся не в престижных районах, а на окраинах.

Обусловлена такая ярко выраженная тенденция последних лет тем, что здания в центре города далеко не всегда могут похвастаться закрытой придомовой территорией, обособленностью от других зданий.

Да и свободных мест в центрах городов остается все меньше, и чтобы удовлетворить спрос девелоперы вынуждены осваивать новые территории.

Впрочем, сами специалисты отмечают, что застройка района зданиями «бизнес», «премиум» или DeLuxe класса может сама по себе сделать район более престижным, что повысит его статус.

Еще один нюанс — как видим, среди характеристик категорий недвижимости не встречаются такие особенности, как «высококачественные строительные и отделочные материалы».

Из прочих «народных» классификаций можно выделить следующие:

На основании градо строительных ориентиров выделяют:

– дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период; 

– дома постройки 1917 — конца 1930х гг.; 

– «сталинские» дома; 

– дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960х гг.); 

– дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980х гг.; 

– современные жилые дома.

В зависимости от материала наружных стен здания различают:

– дома с кирпичными стенами; 

– панельные; 

– монолитные; 

– деревянные; 

– смешанного типа. 

Итак, мы разобрались в нюансах классификации жилой недвижимости.

Надеемся, что данная классификация поможет Вам воспользоваться услугами настоящих профессионалов.

Почему сложился стереотип, что тренинги не эффективны

Квартиры в Сочи: цены будут падать?

Источник: https://www.4sochi.com/single-post/klas-ziloy-nedviz

Понятие и классификация объектов жилой недвижимости

Объект жилого назначения это

Понятие жилой недвижимости

Термин “жилая недвижимость” не применяется в Гражданском кодексе РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18) употребляется термин “жилые помещения”, который, на наш взгляд, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин “жилое помещение” имеет несколько значений:

жилое помещение – это помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК);

жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) – это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК);

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п.2 ст. 15 ЖК РФ).

Жилым помещением признается (п.5 ст. I Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47):

Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении. (Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости 2 критерия. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан» либо «предназначенность для проживания людей».

Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания.

Под предназначенностью следует понимать сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектируемой документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета.

Именно их функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические и конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие, в конечном счете, к определению статуса помещения – жилое или нежилое.

Критерии оценки жилья как пригодного для проживания людей приведены в Положении «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Постановлением РФ от 28 января 2006 года №47.

При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность «проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья».

[43]

Предназначенность помещения для жилищных целей – это «изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан».

[34] Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Однако это обстоятельство не влияет на отношения собственности.

Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.

В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение». Некоторые цивилисты формулируют его как помещения пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический – оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В. Витрянский и В.

Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В.

Камышанский дает такое определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)».

На наш взгляд, введение термина «жилая недвижимость» поможет избежать этих трудностей.

В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная.

В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий цели использования.

Вопрос о возможности применения термина «жилая недвижимость» тесно связан с проблемой соотношения понятий «здание» и «помещение», которая в юридической литературе и в законодательстве решается неоднозначно.

Одни считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение», так как последнее является частью первого. Другие авторы рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Некоторые цивилисты допускают использование понятия «жилое помещение» в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть.

Неоднозначно решает данный вопрос и законодатель. В соответствии со строительными нормами помещение определяется как «пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями».

С этой точки зрения в качестве частей здания выступают именно строительные конструкции, а не помещения. В ст.1 Федерального закона №122 «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

жилые помещения указаны в качестве самостоятельных объектов недвижимости наряду со зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

Полагаем, что правильнее применительно к отношениям собственности и найма применять термин «жилая недвижимость», а не «жилое помещение». Термин «жилая недвижимость» шире понятия «жилое помещение».

Оно включает в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

То есть, применение термина «жилая недвижимость» позволяет рассматривать обозначаемые им объекты как имущественный комплекс со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Определение жилой недвижимости можно сформулировать следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Классификация жилых домов по материалам и конструкциям

По материалу и технологии создания несущих конструкций все дома (особенно это касается современных построек) принято разделять на три группы:

– кирпичные,

– монолитные и монолитно-кирпичные,

– сборно-железобетонные (блочные и панельные). [39]

Кирпичные дома

Кирпичные дома встречаются как на вторичном рынке, так и среди новостроек. Этот материал считается наиболее экологически чистым и хорошо сохраняющим тепло. Дома из него традиционно более престижны, чем из ж/б панелей. К тому же возведение стен из таких небольших элементов, как кирпичи, открывает широкие возможности для создания индивидуальных архитектурных решений дома.

Старые кирпичные дома – это дореволюционная застройка, особенно в центре Москвы, а также так называемые «сталинки». Несомненные достоинства домов дореволюционного периода – высокие потолки, просторные квартиры, нестандартная планировка. Иногда это вообще штучные помещения, особенно в исторических зданиях.

К недостаткам подобного жилья можно отнести встречающиеся в них деревянные перекрытия, как правило, несколько проведенных реконструкций, а нередко и наличие перегородок от бывших коммунальных квартир.

Неприятными сюрпризами для владельца могут стать ветхие перекрытия, прогнившие трубы, нестандартные окна и двери, ликвидированные вентиляционные каналы.

«Сталинские» дома (30-60-е годы XX века) – довольно широкое понятие. К ним относят и небольшие «имперские» здания в центре, и многоквартирные постройки «советского ампира», и 3-9-этажные массовые дома, в которых высокие потолки, но преобладают коммуналки с одной кухней и ванной.

В некоторых домах из кирпича сложены только внешние стены, а перекрытия деревянные или из ж/б. Конструктивные особенности зданий также весьма разнообразны.

В «элитных» домах, построенных для партработников, обыкновенно просторные квартиры с большими окнами и подсобными помещениями, что является привлекательной чертой.

Но отрицательный момент в том, что за 50-60 лет с момента постройки обветшали коммуникации, и заменой труб в одной квартире всех проблем уже не решить. Однако в силу массовости таких домов уже существуют отработанные методы их реставрации и перепланировок.

Кирпичное строительство сегодня – весьма затратный способ по сравнению с панельным или монолитным. Поэтому в Москве многоэтажные кирпичные жилые дома в последние годы не строятся.

Сборно-железобетонные дома (блочные и панельные)

Первым продуктом индустриального домостроения считаются знаменитые пятиэтажки 1960-х годов. По современным меркам это весьма некачественное жилье, малогабаритное и неудобное. К тому же такие дома были рассчитаны всего на 30 лет эксплуатации, но стоят и поныне.

Тем не менее, проблему острейшего дефицита жилья они когда-то решили. С развитием отрасли, в конце 1970-х – начале 1980-х гг.

, московские районы начали массово застраиваться многоэтажными домами, которые, как конструктор, собирались на строительной площадке из готовых заводских элементов.

Источник: https://studbooks.net/1013736/pravo/ponyatie_klassifikatsiya_obektov_zhiloy_nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.