Объекты жилой и коммерческой недвижимости

Содержание

Коммерческая недвижимость: что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

Объекты жилой и коммерческой недвижимости

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КНПрименение КН
Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

  • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

  • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
  • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
  • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

  • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
  • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

  • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
  • осуществление приватизации;
  • разрешение спорных моментов;
  • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
  • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
  • оптимизация налогообложения;
  • перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

  • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
  • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
  • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы.

Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Источник: https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/

Какая бывает недвижимость?

Объекты жилой и коммерческой недвижимости

На сегодняшний день вся недвижимость разделяется на три основных вида – земельные участки, коммерческие объекты и жилье.

Земельные участки

Рассмотрим первую категорию: земельный участок может иметь разное назначение с точки зрения эксплуатации. Это наиболее неоднозначный вид имущества, что объясняется широким спектром способов его применения.
Например, сельскохозяйственный участок может сменить правовой статус в землю под индивидуальное строительство и со временем на его месте появится загородный дом.

Жилая и коммерческая недвижимость

Вторая категория: жилье и коммерческая недвижимость, подобные объекты могут иметь разные степени готовности к эксплуатации. Также стоит отметить, что один вид недвижимости может переходить в другой.

Жилье

Жилье – это понятие подразумевает под собой строение с удобствами, обеспечивающими проживание человека.

Виды жилой недвижимости подразделяются на категории элитная, типовая, бизнес-недвижимость и т.д.

Соответственно стоимость различается в зависимости от принадлежности имущества к одной из перечисленных групп.
Также предусматривается разделение жилья на городское и загородное.

Городское: квартиры ( в отдельных домах), танхаусы (предназначенные для проживания нескольких семей, владельцы могут иметь индивидуальный вход и собственный участок возле дома), кондоминиум (имеет в своем составе несколько домов или часть одного здания, помещения в котором используются разными владельцами, может предусматривать наличие в составе земельных участков).
Жилая недвижимость делится на новую и вторичную.

Новостройки

Новая недвижимость является одним из самыхудачных вариантов жилья, новые строительные технологии, архитектурные идизайнерские решения, усовершенствованные строительные материалы позволяют создаватьобъекты, полностью отвечающие тенденциям современности.

Новое жилье можетпродаваться, находясь на стадии строительства или “под ключ” –полностью готовое к заселению. Важным преимуществом новой недвижимости являетсято, что она не требует реконструкции и ремонта, как вторичное жилье.

Все видыпервичной недвижимости отличаются комфортабельностью, качеством и достаточновысокой стоимостью.

Вторичная недвижимость

Вторичная недвижимость, как правило, представлена на рынке в большем разнообразии, чем новое жилье. Выбор здесь значительно богаче, как в плане района, так и в плане типа жилья. Практически всегда вторичное жилье требует существенного ремонта.

Перед продажей вторичное жилье должно пройти тщательную юридическую проверку и проверку по оплате коммунальных услуг со стороны предыдущих владельцев. Вторичное жилье значительно дешевле нового аналога.

Квартиры в современных городах могут находиться в домах, построенных до 1917 года, в так называемых “сталинках”, “хрущевках”, “брежневках” и домах “улучшенной планировки”.

Коммерческая недвижимость

Основные категории коммерческих объектов отличаются характером эксплуатации: торговые, складские, офисные и производственные помещения или комплексы площадей.

Общей объединяющей эти категории объектов характеристикой является ориентированность на извлечение материальной выгоды.

Это виды недвижимости, которые тем или иным способом способствуют накоплению денежных средств.

Например, торговая площадь соединяется с помещениями для хранения товара. Производственные комплексы предназначены на изготовление продукции, складские помещения используются для хранения готовых для продажи или дальнейшего логистического обращения изделий, а торговые объекты непосредственно реализуют товар.

Отдельно стоит выделить офисные помещения, которые могут выполнять разные задачи от предоставления тех или иных услуг до выполнения управляющих функций. Бизнес-центры подразделяют на три класса – “А”, “В”, “С”.
Объекты класс “А” – престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения.

В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.
Объекты класс “В” – предназначенные для инвестиций, то есть для сдачи в аренду.

Они не так престижны, как объекты класса “А”, в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания ( система кондиционирования или парковка).
Объекты класс “С”– это “избыточная недвижимость”. Земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса.

У нас в стране это объекты, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.

Источник: https://mgu.msk.ru/kakaya-byvaet-nedvizhimost/

Недвижимое имущество – что это такое и ключевые особенности

Объекты жилой и коммерческой недвижимости

Недвижимое имущество – это собственность, состоящая из земли и расположенных на ней зданий, а также природные ресурсы, включая дикую флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения полезных ископаемых.

Недвижимость – это материальный актив и вид собственности. В качестве примеров недвижимого имущества можно привести землю, здания и другие сооружения, а также права пользования этой землей и всеми сооружениями. Арендаторы тоже получают право проживания на земле или в зданиях относящихся к категории недвижимости, но в этом случае они не считаются владельцами недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это не то же самое, что личная собственность, и путать эти два понятия не следует. К личной собственности относятся нематериальные активы, такие как инвестиции, а также материальные активы, такие как мебель и бытовая техника вроде посудомоечной машины.

Кроме того, даже арендаторы могут претендовать на некоторые элементы обустройства дома как на личную собственность, при условии, что они купили и установили это имущество с разрешения арендодателя.

Основные моменты

  • Недвижимое имущество – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, растения, животных и природные ресурсы.
  • Недвижимое имущество имеет три основные категории: жилого, коммерческого и промышленного назначения.
  • В плане инвестирования жилое недвижимое имущество дешевле и выгоднее для физических лиц, хотя коммерческая недвижимость является более ценной и стабильной.
  • В качестве инвестиционного инструмента недвижимость позволяет получать доход и рост капитала.
  • Инвестировать в недвижимое имущество можно напрямую – покупая землю или дома – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS).

Виды недвижимого имущества

Хотя средства массовой информации часто говорят о «рынке недвижимости«, все примеры недвижимого имущества можно сгруппировать в три обширные категории по способам его использования.

А именно

  1. К жилой недвижимости относятся неосвоенные земли, частные дома, кондоминиумы и таунхаусы. Они могут быть предназначены для одной или множества семей и заселены собственниками или сдаваться в аренду.

  2. Коммерческое недвижимое имущество – это нежилые помещения, такие как офисные, складские и торговые здания. Эти помещения могут быть отдельно стоящими зданиями или находиться в торговых центрах.
  3. Промышленное недвижимое имущество – это заводы, бизнес-парки, шахты и фермы.

    Эти объекты, как правило, гораздо больше по размерам и могут иметь доступ к транспортным узлам, таким как железнодорожные линии и гавани.

Преимущества жилой недвижимой собственности и домовладения

Домовладение (проживание собственника в приобретённом объекте недвижимости) является наиболее распространённым видом инвестиций в недвижимость в США.

По данным Национального совета по многоквартирному жилищному строительству (National Multifamily Housing Council, NMHC), около двух третей жителей владеют своими домами.

Зачастую они оплачивают покупку, взяв ипотечный кредит, в котором приобретаемое имущество выступало в качестве залога по долгу.

В издании своего ежегодного анализа стоимости жилья от 2019 года сайт Zillow оценил общую стоимость всех американских домов в 2018 году в 33,3 трлн долларов, что на 71% выше размера валового внутреннего продукта страны (ВВП) в 19,4 трлн долларов.

Людям, которые берут ипотечные кредиты на жилье, чтобы реализовать свою мечту о владении недвижимостью, доступно несколько различных вариантов.

Ипотечные кредиты могут быть как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно имеют более высокие проценты, чем ипотечные кредиты с переменной ставкой, что в краткосрочной перспективе может сделать их более дорогими.

Кредиты с фиксированной процентной ставкой стоят дороже, поскольку они защищены от вероятности будущего повышения процентной ставки.

Банки публикуют графики амортизации, где показано, какая часть ежемесячных платежей заёмщика идет на выплату процентов, а какая – на погашение основного долга по кредиту.

«Шаровые» кредиты — это ипотечные займы, которые не амортизируются со временем, сокращаясь до нуля.

Вместо этого заёмщик выплачивает проценты в течение определённого периода (например, пяти лет), а в конце срока должен погасить остаток кредита в виде аккордного платежа.

Кроме того, ипотека может быть сопряжена с большими затратами, в которые входят транзакционные сборы и налоги. Эти дополнительные расходы часто включаются в сумму кредита.

После того, как потенциальный домовладелец докажет свое право на получение ипотеки от банка или другого кредитора, ему необходимо выполнить несколько дополнительных действий и убедиться в том, что имущество продаётся законно и находится в хорошем состоянии.

Источник: https://iamforextrader.ru/nedvizhimoe-imushhestvo/

Объекты недвижимости

Объекты жилой и коммерческой недвижимости

Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.

Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.

К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее архитектуры.

Современные объекты недвижимости

А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, храмы, соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.

Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года

Типы объектов недвижимости

Все объекты недвижимости делятся на два типа:

  • Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения ( лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
  • Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений ( частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).

Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.

Основные признаки недвижимости

Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:

  • Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
  • Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
  • Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически ( здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
  • Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
  • Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности ( местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
  • Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
  • Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
  • Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
  • Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.

Свойства объектов недвижимости

Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:

  • Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
  • Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
  • Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
  • Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
  • Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью ( то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

  • Коммерческая ( ведение бизнеса)
  • Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
  • Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.

Готовность к эксплуатации

  • Введенные в эксплуатацию
  • Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
  • Незаконченные постройки

Возможность воспроизведения

  • Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
  • Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.

Искусственные объекты ( постройки)

Общественная недвижимость:

  • Больницы
  • Поликлиники
  • Театры
  • Музеи
  • Дома культуры
  • Библиотеки
  • Школы
  • Высшие учебные заведения
  • Вокзалы

Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.

Кировский железнодорожный вокзал

Коммерческая недвижимость:

  • Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения ( цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
  • Здания и сооружения, основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
  • Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
  • Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
  • Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
  • Гаражи для аренды
  • Склады

Жилая недвижимость

Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:

  • Городское жилье
  • Загородное жилье
  • Типовые постройки
  • Элитные сооружения

По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:

  • Вторичное жилье
  • Загородный дом
  • Дача
  • Многоквартирный дом
  • Квартира
  • Комната
  • Индивидуальный ( частный) дом

Естественные  ( природные) объекты

Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:

  1. Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
  2. Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.

Сделки по продаже земли осуществляются под строгим контролем государства

Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит».  Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.

Войны за плодородные земли шли с глубокой древности

Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:

  • Участки недр
  • Водные объекты
  • Природные леса
  • Многолетние насаждения
  • Земельные участки

В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.

Продажа земельных участков за городом под строительство

Источник: http://design-fly.ru/terminologiya/obekty-nedvizhimosti.html

Жилая и коммерческая недвижимость – что выгоднее для инвестора?

Объекты жилой и коммерческой недвижимости

Большинство людей рано или поздно задумывались об инвестициях в недвижимость. Наиболее распространенным и простым вариантом является покупка квартиры или апартаментов для последующей сдачи в аренду.

Однако в последнее время даже среди начинающих инвесторов становится популярным покупка коммерческой недвижимости, которая ранее была доступна только профессиональным инвесторам или очень состоятельным людям.

В чем разница между этими двумя видами недвижимости и что лучше выбрать? Разберемся в данной статье.

Простота

Покупка квартиры или апартаментов в инвестиционных целях достаточно проста. Для подобных инвестиций не нужно иметь ученую степень по экономике или финансам, а множество открытых источников (Циан, Авито и т.д.

) делают ценообразование прозрачным и понятным даже для начинающего инвестора.

Каждый из нас хоть раз в жизни сталкивался с покупкой или арендной собственной квартиры и способен хотя бы на базовом уровне оценить привлекательность того или иного объекта.

Один из самых надежных и стабильных классов активов (в случае с готовым объектом)

Даже если завтра все люди перейдут на удаленную работу, и офисы будут никому не нужны, если все покупки будут совершаться онлайн, и торговые центры опустеют, людям все-равно нужно будет где-то жить. Именно поэтому жилая недвижимость, особенно в крупных городах, всегда будет иметь определенную ценность, что делает ее очень надежным видом вложений.

Низкий порог входа (доступность)

Покупка квартиры в инвестиционных целях доступна достаточно широкому кругу лиц. Небольшую студию даже в Москве можно приобрести дешевле 5 миллионов рублей, а с использованием ипотеки порог входа составит менее 1 миллиона рублей.

Огромный ликвидный рынок

Рынок жилой недвижимости очень большой, активный и в достаточной мере ликвидный (особенно в крупных городах вроде Москвы).

Большое количество продавцов и покупателей позволяют относительно быстро покупать или продавать объекты, а значит инвестор всегда может без труда “выйти” из своей инвестиции или наоборот найти интересный объект для вложений.

Аналогичным образом большой размер рынка позволяет оперативно найти или заменить арендатора и избежать простоя.

Возможность самостоятельного использования

В крайнем случае, даже если по каким-то причинам купленную в инвестиционных целях квартиру не удается сдать в аренду или продать, в ней всегда можно жить самому или оставить детям.

Да, в таком случае экономическая целесообразность подобной инвестиции сильно снижается, если не пропадает вовсе, но для многих это является достаточно важным фактором.

А зачастую изначальная стратегия как раз и заключается в том, чтобы купить квартиру детям и сдавать её в аренду, пока они не вырастут.

Действительно, жилая недвижимость выглядит как надежный и простой инструмент для сбережения денег доступный достаточно широкому кругу людей.

Однако, в подавляющем большинстве случаев, к сожалению, она способна лишь сохранить вложенные деньги, но не приумножить их.

С точки зрения профессионального инвестирования, этот класс активов имеет достаточно низкую привлекательность и рассматривается больше как проверенный инструмент для сбережения капитала, но не для его увеличения.

Конечно же есть отдельная категория людей, которая профессионально занимается покупкой жилой недвижимости и получает доходность намного выше, чем в среднем по рынку (до 20% годовых или иногда даже больше по очень удачным объектам).

Однако данный вид деятельности уже больше походит на полноценный бизнес, а не на инвестиции, так как требует высокого уровня вовлеченности, профессиональных знаний и опыта, что делает его неактуальным для большинства обычных людей, кто ищет пассивный доход.

Альтернативным вариантом вложения денег в недвижимость является приобретение коммерческой недвижимости – офисов, торговых площадей, складов, отелей и т.д. (виды коммерческой недвижимости будут подробно рассмотрены в одной из следующих статей).

Она намного дороже и сложнее по сравнению с жилой, но именно её покупают профессиональные инвестиционные фонды, институциональные инвесторы или просто очень состоятельные люди.

Опытные инвесторы не случайно отдают предпочтение именно коммерческой недвижимости (конечно же имея в своих портфелях небольшую долю и жилой недвижимости тоже), так как она во многом превосходит жилую и имеет ряд уникальных преимуществ.

Высокая арендная доходность

Ключевым преимуществом коммерческой недвижимости по сравнению с жилой является намного более высокая арендная доходность.

Сегодня, сдавая квартиру в аренду, собственник может рассчитывать на 4-5% годовых (или чуть выше для апартаментов) от рыночной стоимости недвижимости в виде арендных платежей, что сопоставимо с доходностью по банковскому вкладу.

Качественная коммерческая недвижимость за счет арендного потока приносит доходность на уровне 7-11% годовых, то есть в два раза выше.

Источник: Knight Frank Research, 2020

Более того, высокая арендная доходность коммерческой недвижимости позволяет эффективно использовать заемные средства для повышения доходности инвесторов, так как чаще всего ставка по кредитам для таких объектов ниже ставок капитализации.

В то время как арендная доходность по жилой недвижимости чаще всего ниже ставки по ипотеке, а значит инвестор наоборот уменьшает свою экономическую выгоду за счет использования долга.

Конечно же ситуация существенно улучшается, если покупка осуществлялась на этапе строительства и недвижимость успела вырасти в цене, так как доходность в такой ситуации будет выше.

Даже те, кто прекрасно понимает эту логику, зачастую просто напросто вынуждены использовать ипотеку при покупке квартир просто потому, что это единственный доступный для большинства людей способ инвестирования в недвижимость, поскольку денег на покупку объекта без использования долга у них не хватает.

К сожалению, модель Роберта Кийосаки работает намного хуже в России, чем в Америке за счет разницы в ставках капитализации между жилой и коммерческой недвижимостью.

В США арендная доходность многоквартирных домов (Multifamily), являющихся классом коммерческой недвижимости, находится ниже чем доходность офисов, торговых центров или складов (за счет более низких рисков), однако разница составляет лишь несколько процентных пунктов (смотрите график ниже).

Детальную статистику по ставкам капитализации для отдельных квартир или жилых домов (Single Family Rental) определить немного сложнее, так как она очень сильно зависит от конкретного объекта, однако аналитики (например эти или эти) утверждают, что в среднем по рынку она на 1-2 процентных пункта выше, чем для многоквартирных домов и составляет в среднем 6-7%. Учитывая, что ставки по ипотеке в США на текущий момент составляют 3-5% годовых, покупка квартиры или дома в ипотеку с последующей сдачей в аренду действительно имеет экономический смысл.

Источник: CBRE 2020 U.S. Real Estate Market Outlook
https://www.cbre.us/research-and-reports/2020-US-Real-Estate-Market-Outlook-Capital-Markets

Долгосрочные договоры аренды

Следующим преимуществом коммерческой недвижимости являются долгосрочные договоры аренды. Например, минимальный срок договора для офисов обычно составляет 3 года, а срок договора с продуктовым магазином может достигать 10-15 лет.

Конечно же краткосрочные договоры на 11 месяцев тоже встречаются, однако их чаще всего используют мелкие и ненадежные арендаторы, которых инвестору лучше вообще избегать.

Конечно же не стоит забывать, что даже 15-летний договор можно легко расторгнуть, но даже в этом случае срок уведомления арендатором собственника составляет 3-6 месяцев, в отличие от стандартных 30 дней, распространенных в жилой недвижимости.

Крупные надежные арендаторы

Арендаторами коммерческой недвижимости являются компании, а не частные лица, чья платежеспособность и надежность существенно выше (за исключением совсем мелких арендаторов, с которыми инвестору лучше вообще не связываться), а значит собственник может быть уверен в регулярных арендных платежах. Наверняка, мало кто будет спорить, что Пятерочка является более надежным арендатором (хотя далеко не беспроблемным), чем молодая семья. А риск того, что арендатор перестанет платить, испортит мебель, а потом вообще исчезнет в жилой недвижимости несравнимо выше, чем в коммерческой.

Индексация арендной платы

Ежегодное увеличение арендной платы (или привязка аренды к выручке арендатора в случае с торговыми площадями) в коммерческой недвижимости является обязательной частью договора аренды.

Поэтому инвестор может рассчитывать как на постоянно увеличивающийся арендный поток, так и на соразмерный рост стоимости объекта (при условии неизменности ставки капитализации).

В то время как в жилой недвижимости достаточно часто арендная плата остается неизменной годами, а её повышение воспринимается крайне негативно.

Более гибкие возможности кредитования

Для крупных объектов коммерческой недвижимости доступны более гибкие кредиты, зачастую практически не требующие погашения тела долга, а лишь уплаты процентов, что позволяет инвестору получать высокую арендную доходность.

Более того, ставки по таким кредитам могут быть ниже, чем ставки по ипотеке для физических лиц.

Подобные условия по кредитам делают использование долга для коммерческой недвижимости более привлекательным, чем для жилой и ещё больше увеличивают инвестиционную привлекательность этого класса активов.

С инвестиционной точки зрения коммерческая недвижимость действительно выглядит очень привлекательно. Однако этот класс активов доступен только опытным и действительно состоятельным инвесторам.

Цены на качественную коммерческую недвижимость с надежными арендаторами в Москве начинаются от 50-100 млн руб., а разобраться в этом сегменте недвижимости намного сложнее, чем в привычной многим жилой недвижимости.

Чтобы инвестиция была действительно выгодной, нужно понимать множество тонкостей и проводить глубокий анализ перед каждой сделкой.

Как частному инвестору вложить деньги в коммерческую недвижимость?

Инвестиционная платформа SimpleEstate была создана специально для того, чтобы сделать инвестиции в коммерческую недвижимость простыми и доступными даже для начинающего инвестора с небольшим капиталом. Мы отбираем только лучшие объекты коммерческой недвижимости, проводим тщательную проверку и берем на себя все заботы по управлению.

Покупка осуществляется за счет средств множества инвесторов, что существенно снижает порог входа. Сотрудники и основатели компании с многолетним инвестиционным опытом вкладывают свои собственные деньги в предлагаемые объекты, а значит максимально заинтересованы в успехе каждой инвестиции.

Все это происходит с помощью удобной онлайн-платформы, позволяющей совершать сделки и отслеживать результаты не выходя из дома.

В следующих статьях мы подробно рассмотрим различные классы коммерческой недвижимости, разберемся с ключевыми терминами и понятиями, а также различными вариантами инвестиций в коммерческую недвижимость.

Также Вы можете ознакомиться с нашей предыдущей статьей 7 причин инвестировать в недвижимость.

Подписывайтесь на канал SimpleEstate, чтобы не пропустить полезную информацию о профессиональном инвестировании в коммерческую недвижимость.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ea529776c97ad19a08242ee/jilaia-i-kommercheskaia-nedvijimost-chto-vygodnee-dlia-investora-5ea551655bba1914159d38cf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.