Обеспечительный платеж при покупке квартиры

Содержание

Задаток при покупке квартиры: как правильно оформить, образец, нюансы соглашения

Обеспечительный платеж при покупке квартиры

Для того чтобы правильно составить соглашение о задатке при покупке квартиры, необходимо разобраться во всех тонкостях и учесть все нюансы этого процесса. В данной статье мы расскажем, что это такое, рассмотрим все нюансы при оформлении соглашения о задатке, объясним,как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры,и определим его оптимальный размер.

Что такое задаток за квартиру?

Задаток за квартиру — это некая сумма денег, которая передается продавцу и служит гарантом того, что сделка состоится.

Иначе говоря, это частичная оплата за товар (в нашем случае это жилое помещение), которая подтверждает серьезность ваших намерений и дает гарантию того, что продажа товара приостановлена, и он достанется именно вам. Ознакомиться с понятием подробнее, с точки зрения законодательства, можно в статьях 380 и 381 ГК РФ.

Для чего нужен обеспечительный платеж?

Подтвердить серьезность намерений можно, конечно, и другими способами: внести авансовый платеж или положить деньги в банковскую ячейку, однако, в этих случаях вы не обезопасите себя от отказа заключения договора.

Задаток в этом случае — оптимальный вариант. Ведь даже если сделка не состоялась, покупатель (если она не состоялась по инициативе продавца), или продавец (если на отказ от сделки пошел покупатель) в любом случае останутся в плюсе: в первом случае продавец обязан отдать деньги в двойном размере, во втором —предоплата остается продавцу.

Кроме того, в случае если при покупке жилплощади в роли продавца выступают мошенники, правильно составленный договор задатка при покупке квартиры облегчит их поиски. Мошенники идут на различные уловки, например, берут аванс и пропадают, а в итоге — человек остается без части денег и без жилья.

Если оформление задатка при покупке квартиры произведено по всем правилам, в документе будут все данные мошенников, по которым их можно будет найти.

Пример соглашения о задатке и его образец при покупке квартиры можно найти самостоятельно, но будет лучше, если его составит грамотный юрист. Воспользоваться консультацией юриста можно не выходя из дома, достаточно описать суть вопроса на нашем сайте ниже.

Что лучше при покупке жилплощади: аванс или задаток?

Какой способ предоплаты выбрать: задаток или аванс при покупке квартиры? Давайте рассмотрим такую ситуацию: вы хотите купить жилплощадь, находите подходящий вариант, заключаете предварительный договор купли-продажи недвижимости с продавцом, в подтверждение своих намерений отдаете часть денег продавцу в виде авансового платежа.

Хозяин недвижимости тянет с заключением основного договора, ссылаясь на то, что собирает справки, а после и вовсе расторгает предварительный договор и возвращает аванс, по причине более выгодного предложения по продаже.

Вы снова в поисках, но тут, оказывается, что это время жилье данной категории выросло в цене. Итог — вы теряете и деньги, и время. Такой ситуацииможно избежать, если будет заключено соглашение о задатке при покупке квартиры, образцы которого могут предоставить юристы по вашему запросу на нашем сайте — получить образцы.

Аванс — это фактически предоплата за покупку. Если сделка по какой-то причине не состоится, то продавец просто возвращает покупателю аванс. Единственное, что можно сделать в этом случае —потребовать материальную компенсацию за понесенные убытки. Это можно сделать путем переговоров, или через суд, но гарантии положительного решения нет.

Задаток предполагает совершенно другой уровень ответственности за отказ от сделки. По сути — это обеспечительный платеж. Его задача гарантировать, что стороны выйдут на эту сделку.

Если продавец отказывается продавать жилплощадь — он обязан отдать покупателю сумму в 2 раза превышающую обеспечительный платеж, если же от сделки откажется покупатель, продавец имеет полное право оставить предоплату у себя.

Кроме того, возврат денег не запрещает потерпевшей стороне требовать возмещения материальных потерь от несостоявшейся покупки. Таким образом, даже при срыве сделки, вы не окажетесь в минусе.

Как правильно оформить договор задатка за жилое помещение?

При внесении предварительного платежа, необходимо грамотно составить договор.Для чего нужен договор задатка при покупке или продаже квартиры?

Ответ прост — это будет вашей «подушкой безопасности», в случае, если при отказе от сделки со стороны продавца вернуть задаток за квартиру путем переговоров не получится и придется обратиться в суд.

Найти пример договора о задатке на покупку квартиры и образец заполнения имеется на нашем сайте ProVashiPrava.ru, для того, чтобы скачать образец договора задатка при покупке квартиры, потребуется всего несколько секунд вашего времени.

Однако помощь грамотного специалиста даст вам гарантию в правильности составления данного документа. Вы можете воспользоваться консультацией юристов, обратившись в юридическую фирму, или же проконсультироваться на нашем сайте не выходя из дома.

Единого бланка задатка на покупку квартиры не существует, так как законом не установлена конкретная форма документа. Однако, при передаче задатка существует общий порядок восстановления данного соглашения.

В договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Ф.И.О., паспортные данные сторон сделки,
  • данные по объекту сделки: адрес, метраж жилого помещения,
  • обязательства сторон: продавец в установленный срок обязан освободить жилплощадь, если не оговорено иное — расплатиться за коммунальные услуги. Продавец же обязуется своевременно заплатить оставшуюся часть суммы,
  • цифрами и прописью указывается величина обеспечительного платежа,
  • сроки заключения основного договора.

Данный документ составляется в двух экземплярах, если участников сделки больше, то каждый участник получает по такому договору.

Порядок передачи задатка при покупке квартиры в ипотеку такой же, как при обычной покупке, единственный нюанс — необходимо уведомить об этом своего кредитора. Банк вычтет сумму обеспечительного платежа при расчете первоначального взноса.

Для того чтобы подтвердить факт передачи денег, необходимо составить расписку при покупке квартиры, за которую вносится задаток.

Составление расписки о получении задатка за квартиру

Конкретной утвержденной формы расписки нет, но есть несколько пунктов, которые стоит учитывать при составлении данного документа:

  • Расписка составляется конкретно перед моментом передачи денег,
  • Присутствовать должны все участники сделки, то есть, если квартира принадлежит нескольким хозяевам, расписку пишут все, а денежная сумма делится между ними поровну,
  • Перед составлением расписки, нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором будет сказано, что часть денег передается в качестве задатка,
  • Расписку лучше писать от руки, если она напечатана, лучше заверить ее у нотариуса,
  • В расписке нужно обязательно указать Ф.И.О., паспортные данные участников процесса купли-продажи, дату передачи денежных средств, и описание объекта сделки.

От правильного заполнения документов будет зависеть не только чистота сделки, но и в случае отказа от ее заключения продавцом, задаток, данный при покупке квартиры возвратиться или нет.

Как определить сумму задатка?

Размер задатка не установлен законом, однако, чаще всего, это около 4-5 процентов от общей суммы, указанной в договоре. Какая сумма задатка оптимальная? Здесь все будет зависеть от ваших договоренностей.

Если вы хотите быть уверенным, что сделка состоится, можно отойти от стандартных 5%, и увеличить сумму. В этом случае продавцу невыгодно будет отказываться от сделки. И наоборот, сумму можно уменьшить до минимума, если на это есть причины.

Порядок передачи обеспечительного платежа

Для того чтобы денежные средства были переданы по всем правилам, в первую очередь необходимо обеспечить присутствие всех участников сделки.

Сначала пишется расписка о получении средств (порядок написания которой рассмотрен в предыдущем пункте), после чего происходит их передача. Желательно, чтобы факт передачи денег зафиксировали (поставили подписи) 2 независимых свидетеля.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/oformlyaem-soglashenie-o-zadatke-pri-pokupke-kvartiryi-v-vide-dogovora

Передаем продавцу предоплату за квартиру по военной ипотеке

Обеспечительный платеж при покупке квартиры

26.02.2019

Участники накопительно-ипотечной системы отдают предпочтение квартирам на вторичном рынке – 80% сделок по военной ипотеке.

Покупка квартиры на вторичном рынке – это сделка возмездного отчуждения жилья, на которое у продавца оформлено право собственности. Алгоритм проведения сделки по покупке квартиры по военной ипотеке прописан в 370 Постановлении Правительства РФ.

При проведении сделки между участником НИС и продавцом, кроме предварительного и основного договора купли-продажи, нередко заключается договор предоплаты, например, аванса или задатка. Однако, в чём разница между данными понятиями, военнослужащий не всегда знает и не всегда понимает последствий.

Процесс передачи предоплаты для большинства людей выглядит как простая формальность – оформление соглашения или договора и передача денег продавцу. Но есть юридические нюансы, без знаний которых военнослужащий может потерять свои деньги и необходимо вникнуть в суть оформленной «бумажки» – договора задатка или договора аванса.

Передаём задаток

Задаток представляет собой частичную оплату жилья в качестве подтверждения исполнения обязательств по договору купли-продажи. То есть задаток предполагает не только внесение средств, но и обеспечение условий договора. Определение задатка достаточно полно приводится в гражданском кодексе.

Пример. В предварительном договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 3,5 млн руб. Задаток составляет 200 000 руб. При проведении окончательных расчетов участник НИС должен будет доплатить 3,3 млн руб.

Соглашение о задатке выполняет обеспечительную функцию (продавец и покупатель подтверждают реальную готовность провести сделку), платёжную функцию (задаток учитывается в общей стоимости недвижимости) и страхующую функцию (ст. 381 Гражданского кодекса).

ст. 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

По факту, при срыве сделки по вине военнослужащего, задаток в полном объёме остаётся у продавца. При срыве сделки из-за продавца, он возвращает военнослужащему задаток в двойном размере. Если сделка развалилась по обоюдному согласию, тогда задаток возвращается военнослужащему.

Передаём аванс

Аванс, в отличии от задатка, не носит ни гарантирующей функции, ни страхующей. Передача аванса не требует составления письменного соглашения или договора, и может быть оформлена простой распиской.

Недобросовестные риелторы называют аванс задатком без составления соответствующего договора и просят передать средства для подтверждения желания приобрести квартиру, что не имеет никакой юридической силы.

В случае устной договорённости об авансе или оформлении денег обычной распиской военнослужащий не имеет никаких гарантий. Например, продавец может необоснованно повысить стоимость квартиры, перенести дату сделки на неопределённый срок или вовсе отказаться от сделки.

Обеспечительный платёж

Ещё одна возможность «забронировать» квартиру — внести обеспечительный платёж. Этот вид предоплаты включён в ГК РФ в 2015 г.

Он представляет собой способ обеспечения, схожий с задатком, однако условия возврата устанавливаются индивидуально сторонами сделки.

Несмотря на то, что обеспечительный платёж пока не очень распространён, он позволяет защитить интересы как продавца, так и покупателя.

ст. 381.1. ГК РФ Обеспечительный платеж

1.

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Какой способ предоплаты выбрать?

В тех случаях, если сделка действительна интересна обеим сторонам, то выбор в сторону задатка или обеспечительного платежа очевиден. Так будут установлены все условия, ответственность и последствия срыва сделки.

Стоит обращать внимание на наименование договора о задатке. Сам договор может называться «авансовым», а в тексте указаны условия задатка. Чем больше пунктов содержит документ, тем будет проще действовать при возникновении тех или иных препятствий для совершения сделки.

В договоре указываются личные данные о сторонах; подробные сведения о предмете сделки; размер предварительного платежа и срок, на который он вносится; действия сторон до окончания срока, например, оформление ипотечного кредита покупателем; полный перечень документов; способы уведомления сторонами друг друга; порядок действий сторон при возврате внесённых средств; фактический срок освобождения недвижимости. Также стоит включить причины, по которым может быть расторгнута сделка и чем больше оснований для отказа, тем больше гарантий. Например, со стороны продавца это может быть незаконная перепланировка или отказ супруги, если недвижимость приобреталась в браке. Со стороны покупателя неодобрение банком квартиры или даже отказ в выдаче кредита. В договоре указываются дата и место проведения сделки, кем производится оплата затрат на регистрацию перехода права собственности и расходы на нотариуса (при наличии).

Также военнослужащий и продавец должны понимать реальные сроки проведения сделки по военной ипотеке. Срок действия предварительного договора лучше заложить с запасом. Ошибки при составлении договоров для Росвоенипотеки чреваты приостановкой рассмотрения всего пакета документов, а следовательно, увеличением сроков окончательного расчёта.

Как правильно вносить предоплату?

Для начала требуется убедиться в том, что продавец является собственником недвижимости, при чём единственным либо имеет разрешение на продажу от других членов семьи (действительность доверенности можно проверить в режиме онлайн).

С этой целью можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, стоит проверить саму недвижимость, не является ли она объектом спора и/или не находится ли в залоге – это можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра.

Нет необходимости вносить слишком крупную сумму. Если продавец запросил действительно большую предоплату, стоит узнать причину. При внятном и убедительном ответе лучше оформить предварительный договор купли-продажи. Однако даже грамотно составленный договор не поможет, если внести большой задаток, а продавец окажется мошенником, поэтому рекомендуется настаивать именно на небольшой сумме.

Для подтверждения передачи и получения средств пишется расписка к договору.

Составить и написать её должен продавец лично в письменной форме, ведь доказать подлинность документа лишь с подписью сложнее, чем полностью написанного от руки.

В расписке указываются личные данные обеих сторон; сумма и дата предоплаты; прописывается, что средства переданы на основании и условиях договора; подпись продавца.

Таким образом, при совершении покупки квартиры без знаний юридических особенностей сделки с предоплатой при любой подозрительной ситуации лучше отказаться от её проведения или обратиться к специалистам.

Источник: https://www.voenpereezd.ru/novosti/oformleniya-predoplaty-pri-pokupke-kvartiry-po-voennoy-ipoteke/

Образец соглашения об обеспечительном платеже по купле прдаже недвижимости

Обеспечительный платеж при покупке квартиры

Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается. А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то предусматривается выплату задатка в двойном размере.

Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки. Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре. В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  1. Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  2. Полная стоимость квартиры.
  3. Дееспособность и правоспособность продавца,
  4. Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  1. Оплата банковской ячейки.
  2. Кто несёт затраты на заключение основного договора.
  3. Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации.

Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Документ полностью Ёфицирован.

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года. Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________,

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В период действия настоящего Договора не совершать никаких действий, направленных на отчуждение третьим лицам прав на Квартиру или ее части, а также Продавец обязуется немедленно ставить в известность Покупателя о притязаниях третьих лиц на Квартиру, принимать немедленные меры и действия по отклонению или отзыву притязаний третьих лиц на Квартиру, при их возникновении.

Данные средства до подписания Основного договора являются «обеспечительным платежом», который в день подписания сторонами Основного договора засчитывается Продавцом как «полная оплата стоимости Квартиры» по Основному договору.

Указанный в настоящем пункте «обеспечительный платеж» не является каким-либо видом задатка и к нему не применяются нормы ГК РФ о задатке.

Основной договор заключается Продавцом только при поступлении на расчетный счет Продавца обеспечительного платежа в полном размере.

2.2.2. В срок до «___» _____________ 2020 года, при условии надлежащего исполнения Покупателем обязательств по п.2.2.1, п.2.2.4, п.3.2 настоящего Договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последним до подписания Основного договора, заключить с Продавцом Основной договор на условиях, установленных настоящим Договором.

2.2.3. Покупатель обязуется заключить договор с эксплуатирующей Дом организацией (далее – Договор на эксплуатацию и обслуживание Дома), при этом Договор на эксплуатацию и обслуживание Дома должен быть заключен Покупателем в момент подписания Основного договора в сроки, определенные в п.2.2.2 настоящего Договора.

2.2.4. Покупатель обязуется предоставить Продавцу все необходимые, в соответствии с действующим законодательством РФ, документы для регистрации права собственности Покупателя на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в течение ________ дней с момента подписания Основного договора купли-продажи.

3.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Для того чтобы избежать проблем в виде неисполнения обязательств со стороны продавца, а именно отказа заключать договор купли-продажи квартиры в договор необходимо внести условия начисления и выплаты неустойки, предусмотренные ст.ст. — ГК РФ. Размер неустойки может быть установлен по соглашению сторон. Если этот пункт отсутствует, то применяются правила .

Кроме того, согласно за нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку. Риск случайной гибели наступает у покупателя с момента фактического исполнения продавцом договора – .

Документ полностью Ёфицирован. г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы, гр. _______________________________________, (Ф.И.О.

полностью) проживающий (ая) по адресу:___________________________________________________, паспорт серии _________ N ___________, выдан «__» ______________ 200_ г.

__________________________________________, код подразделения _________, (наименование выдавшего органа) именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр.

____________________________________________________ (Ф.И.О.

полностью) проживающий (ая) по адресу:______________________________________, паспорт серии ________________ N __________, выдан «___» ____________ 200_ г.

_____________________________________________________________________, (наименование выдавшего органа) код подразделения _________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Я, гр. _____________________________________, обязуюсь передать в (Ф.И.О.

Продавца полностью) собственность, а я, гр. ________________________________________________ (Ф.И.О.

Покупателя полностью)

Предоплата при покупке квартиры

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно .

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю.

Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя.

Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в . Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание и «цепочек», т.к.

Ситуация с обеспечительным платежом при продаже недвижимости — покупатель отказывается, но причиной отказа выставляет продавца

Со своей стороны предложил покупателю вариант 50% на 50% , т.е. возрат 25 тр, но он отказывается и говорит это дело принципа.

Заранее спасибо за помощь. Если дело дойдет до суда — на чьей стороне правда?

04 Сентября 2016, 19:04, вопрос №1366655 Вячеслав Валерьевич, г.

Москва Уточнение клиента При первичной встрече у застройщика, девушка оформила комплект документов на 01.09 на имя мамы покупателя, с моей стороны подписи договора не было, т.к.

потребовалось забирать документы о купле-продажи из области, где они у меня были, но при этом покупатель оплатил договор переуступки права. Сделку перенесли на 01.09 на устных договоренностях, когда покупатель вернулся 31.

08 — я позвонил ему и предупредил, что на 01.09 не попадаю, и согласовал дату 06.09.

04 Сентября 2016, 18:54 Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 5931 ответ 1423 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Каравайцева Елена Юрист, г. Новоалтайск Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Вячеслав Валерьевич!

Если договор не заключен в срок установленный договором, то ОП подлежит возврату. Статья 381.1. Обеспечительный платеж 1.

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или

Договор обеспечительного платежа при покупке квартиры образец 2020 год

В силу п.п.

2,3,4 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Источник: https://fz-127.ru/obrazec-soglashenija-ob-obespechitelnom-platezhe-po-kuple-prdazhe-nedvizhimosti-79677/

Как правильно обеспечить сделку с недвижимостью

Обеспечительный платеж при покупке квартиры

  • Новости
  • Обзорные материалы

Как правильно обеспечить сделку с недвижимостью

15 июля 2013 Алексей Крайнев Юрист по налоговым, трудовым и гражданским правоотношениям

Заключая сделки с недвижимостью, стороны, как правило, стремятся обеспечить исполнение договора, для чего используют задаток, залог, неустойку и другие способы. Однако при этом нередко используются такие договорные конструкции, которые приводят к признанию сделки или определенных условий договора ничтожными. Давайте попробуем разобраться, как правильно обеспечить сделку с недвижимостью.

Гражданский кодекс предусматривает разные возможности обеспечить исполнение договора. Тут и залог, и поручительство, и неустойка. Но, пожалуй, самый распространенный способ — задаток.

Напомним, что задаток представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора передает другой стороне в счет причитающихся с нее платежей по этому договору. При этом данная сумма подтверждает факт заключения договора и обеспечивает его исполнение.

Другими словами, договор исполняется, то задаток засчитывается в платеж по договору. А если допущено нарушение, то он играет роль штрафа, переходя к пострадавшей стороне. Так, если условия нарушает сторона, внесшая задаток, сумма задатка останется у его получателя.

Если же договор нарушила сторона, получившая задаток, то она возвращает его в двойном размере. Все эти нюансы зафиксированы в статье 380 Гражданского кодекса. Как говорится, все просто и понятно: нарушил — плати.

Задаток и предварительный договор

Казалось бы, задаток и есть самый лучший способ обеспечить исполнение договоров по купле-продаже недвижимости. Однако на практике все не так просто. Дело в том, что недвижимость — сложный объект, который перед покупкой требует как юридической, так и технической экспертизы.

В то же время каждый объект недвижимости уникален, поэтому и покупатель, и продавец заинтересованы как можно раньше юридически оформить намерение заключить сделку. Поэтому на практике при покупке недвижимости широкое распространение получил предварительный договор.

Суть этого предварительного договора — закрепить обязанность сторон заключить в будущем основную сделку купли-продажи по согласованной уже на стадии предварительного договора цене. Как в такую конструкцию встроить задаток?

Самый простой и очевидный способ — взять с покупателя некую сумму в качестве задатка уже на стадии заключения предварительного договора — является неверным.

Дело в том, что в судебной практике сложился подход, что предварительный договор не может предусматривать каких-либо денежных выплат, поскольку основная его суть — обязать стороны заключить в будущем основной договор.

На этом основании суды неоднократно признавали ничтожным условие о задатке по предварительному договору (см, например, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.10 № 13331/09, Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.12 № Ф09-2852/12).

В то же время анализ судебных решений приводит к выводу, что под запрет подпадают не любые денежные выплаты, а лишь те, которые не соответствуют предмету предварительного договора.

Проще говоря, по предварительному договору нельзя брать деньги (не важно, в каком виде — аванс или задаток) в качестве сумм, причитающихся с покупателя по основному договору. Оно и понятно — ведь основного договора еще нет.

А вот включить в предварительный договор условие о том, что денежная сумма будет обеспечивать исполнение сторонами своих обязанностей именно по данному предварительному договору (т.е. обязанности заключить основной договор), вполне можно.

Но и тут есть подводный камень. Давайте еще раз вернемся к определению задатка (ст. 380 ГК РФ).

В ней сказано, что задаток — это денежная сумма, передаваемая стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору.

Но как мы только что выяснили, именно по предварительному договору с покупателя никаких платежей не причитается. Таким образом, вводить задаток по предварительному договору нельзя.

В то же время, стороны могут включить в этот договор другую форму обеспечения исполнения обязательства. Ведь в Гражданском кодексе приведен лишь примерный перечень способов, обеспечивающих исполнение обязательств.

Более того, в ГК РФ прямо сказано, что стороны вправе договориться о любом другом обеспечении (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

А значит, никто не мешает включить в предварительный договор условие об обеспечении его исполнения способом, обладающим признаками задатка, но таковым не являющимся.

Для этого в предварительном договоре нужно четко зафиксировать условия обеспечительной меры.

И, по сути, единственным отличием от задатка в данном случае будет то, что полученная продавцом сумма не будет зачтена в дальнейшем в счет оплаты недвижимости.

А значит, нужно обязательно указать в предварительном договоре, что при заключении основного договора эта сумма подлежит возврату покупателю.

Формулируем условие об обеспечении

Формулировки предварительного договора могут выглядеть следующим образом: 1. В качестве обеспечения исполнения Сторонами обязательств по настоящему предварительному договору Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. 2.

 Если за неисполнение настоящего предварительного договора ответственен Покупатель, сумма, указанная в п. 1 настоящего предварительного договора, остается у Продавца. 3. Если за неисполнение настоящего предварительного договора ответственен Продавец, он обязан уплатить Покупателю сумму, указанную в п.

 1 настоящего договора, в двойном размере.

4. В случае заключения договора в соответствии с настоящим предварительным договором, сумма, указанная в п. 1 настоящего предварительного договора, возвращается Покупателю в полном размере.

Налоги с обеспечительной суммы

С тем, как правильно взять с покупателя «задаток» до заключения основного договора мы разобрались. Заметим, кстати, что точно такая же логика применима и к другим предварительным договорам, а не только тем, которые связаны с приобретением недвижимости.

Так, часто заключаются предварительные договоры при приобретении товаров, которые к моменту заключения договора еще не изготовлены (например, автомобилей); при аренде помещений; при оказании услуг или выполнении работ, требующих значительных финансовых или временных затрат на подготовку.

Собственно, налоговые последствия перечисленных договоров будут аналогичными описываемым ниже.

Итак, для стороны, выдающей обеспечение, никаких налоговых последствий не возникает — в расходах эта сумма не учитывается. На наш взгляд, в данном случае можно применить пункт 32 статьи 270 НК РФ, поскольку по своей сути введенный нами способ обеспечения очень близок к задатку. Каких-либо обязательств по НДС тоже не возникает, т.к. нет реализации.

Для стороны, получающей «задаток», тоже все достаточно просто. Так как в этом случае получаемая сумма лишена платежной функции и подлежит возврату покупателю в момент заключения основного договора, никаких споров о том, связана эта сумма с оплатой или нет, не возникает.

А значит, не возникает и обязанности включить эту сумму в налоговую базу по НДС на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 НК РФ. В доходы по налогу на прибыль эта сумма также не попадает.

Здесь мы снова расширительно толкуем НК РФ, а именно подпункт 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ, распространяя на наш способ обеспечения правила о задатке.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2013/7/7560

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.