Образование части помещения

Стоит ли делить объект недвижимости для сдачи в аренду или лучше сдавать в аренду часть существующего?

Образование части помещения

Собственники при сдаче помещений в аренду часто задаются вопросом: какой технический план нужно сделать, чтобы выделить помещение под аренду. В этой статье мы разъясним разницу между двумя принципиально разными действиями – раздел помещения на отдельные помещения и выделение части под аренду.

Запросы на два вида этих работ достаточно часто к нам поступают и ранее мы писали несколько статей на эти темы, например о том, как разделить нежилое помещение. По тексту будут ссылки, чтобы вам было удобнее ориентироваться.

Разделить помещение фактически означает, что объект прекращает свое существование в прежнем виде.Изменяется его конфигурация, площадь, состав и, самое главное, кадастровый номер. Обратите внимание, мы рассматриваем помещение как объект права, который может состоять из нескольких комнат, иногда даже из нескольких этажей. Объект со старым кадастровым номером перестает существовать.

Вместо исходного образуются новые объекты, которым присваиваются новые кадастровые номера. Но есть преобразуемый объект после раздела перестанет существовать, право на него тоже будет прекращено.

И вам нужно будет зарегистрировать права на новые, только что образованные помещения. А за регистрацию нового права на вновь образованных вы должны будете заплатить в соответствии с Налоговым Кодексом.

Сейчас регистрацию права на объект недвижимости юридическое лицо платит 22 000 рублей, физическое лицо платит 2 000 рублей.

Также вновь образованные объекты должны обладать признаками изолированности и обособленности. Если коротко, то каждое помещение, которое ставится на кадастровый учет, должно иметь границы – стены, и между всеми комнатами помещения должен осуществляться непрерывный доступ.

Если для того, чтобы пройти из одной комнаты вновь образуемого помещения в другую вам приходится выходить за границы помещения (в общий коридор или на улицу), то такое помещение не является изолированным. А значит, вместо него придется образовывать два или еще больше помещений.

В данном случае это также влияет на количество объектов, увеличивает размер государственной пошлины за регистрацию права на вновь образуемые объекты, и может увеличивать стоимость кадастровых работ.

В нашей практике были случаи, когда для того, чтобы выделить одну комнату в 50-100 кв. м из помещения в несколько тысяч квадратных метров, нужно было для соблюдения требований изолированности разделить исходное помещение на 40-50 отдельных объектов. Часто это сводит экономический эффект от раздела на нет.

Иными словами выходит, что делить помещение может быть накладно, и не всегда можно выделить отдельный объект, который вы захотите передать в аренду. Скорее всего, делить нужно в том случае, если вы планируете получить от сделки значительную прибыль, которая покроет все ваши затраты. Но и в таком случае процесс весьма трудоемкий, затратный и долгий.

Поэтому самым распространенным способом передачи в аренду части помещения является образование самой этой части с помощью технического плана при регистрации договора аренды.

Мы писали, когда нужен технический план для регистрации договора аренды. Для регистрации договора в Росреестре вам понадобится технический план в том случае, когда в аренду или субаренду будет передаваться помещение меньшее, чем в собственности, или меньше уже образованной части (в случае регистрации договора субаренды).

Здесь тоже могут быть нюансы, но по большей части с объектом. Так, например, в Росреестр при передаче из БТИ могли быть неправильно выгружены сведения, или может не быть четких границ между комнатами. Тогда Росреестр может приостановить регистрацию из-за отсутствия строительных конструкций (из-за того, что помещение не обособлено).

Какие документы нужны для технического плана на часть для аренды более детально мы писали раньше.

Резюмируя, можем сказать, что для регистрации аренды выделять отдельное помещение не нужно. Если конечно вы не собираетесь его в дальнейшем продать, например.

Для регистрации договора аренды на часть помещения или здания достаточно подготовить технический план для образования части и подать его вместе с документами для регистрации договора аренды.

Кадастровый учет части и регистрация договора происходит одновременно в соответствии с действующим законодательством.

Грамотный и добросовестный кадастровый инженер всегда посоветует оптимальный план решения вашей задачи. Главное, не бояться сообщить исполнителю конечную цель.

Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки технического плана, пишите нам на info@corconsult.ru.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/stoit-li-delit-obekt-nedvijimosti-dlia-sdachi-v-arendu-ili-luchshe-sdavat-v-arendu-chast-suscestvuiuscego-5ec3825809f2c676044a2e0c

Письмо Министерства экономического развития РФ от 10 октября 2017 г. N Д23и-4942 Относительно кадастрового учета части здания в целях регистрации долгосрочного договора аренды

Образование части помещения

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г.

N 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности.

Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено на ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), рассмотрение документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятие решений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.

Росреестр руководит деятельностью своих территориальных органов, контролирует и анализирует их деятельность и разрабатывает меры по ее совершенствованию в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, кроме того Росреестр в установленном законодательством Российской Федерации порядке осуществляет полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведению ЕГРН и предоставлению сведений, содержащихся в нем (пункты 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3, 5.15).

При этом также отметим, что решение об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приостановлении или отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав принимается органом регистрации прав в каждом конкретном случае на основании представленных для такого учета документов.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке. В частности, в отношении объектов капитального строительства и их частей одним из таких документов является технический план.

Технический план согласно части 1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения либо новые необходимые для внесения в ЕГРН об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение прав (обременение) распространяется на часть здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, в целях определения пределов действия установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав заполняется раздел “Сведения о части (частях) объекта недвижимости” технического плана (пункт 45 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее – Требования N 953). При этом в графической части технического плана специальными условными знаками обозначаются границы установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав (границы части объекта недвижимости). В представленном техническом плане образуемые части здания, расположенные на одном (первом) этаже здания в границах одной комнаты, описаны в соответствующих разделах технического плана и в виде контура части здания, и в ином виде. Согласно сведениям публичной кадастровой карты в данном здании 8 этажей, в связи с чем границы образуемых частей здания в соответствующих разделах технического плана не могут быть отражены в виде контура части здания.

Обращаем внимание, что, по мнению Департамента недвижимости, положение подпункта 34 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ применяется при осуществлении государственного кадастрового учета исключительно в отношении помещения, если оно не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).

Требования к обособленности или изолированности части здания, сооружения, помещения Законом N 218-ФЗ, Требованиями N 953 не установлены.

Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или прекращением существования части здания, сооружения, помещения, на которую распространяются ограничения (обременения) прав, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием либо образованием помещения, положение пункта 34 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ не применяется.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Исходя из положений пункта 34 части 1 статьи 26 и части 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ, при оценке правомерности приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации ограничения прав в случае предоставления в аренду недвижимого имущества существенное значение имеет предмет такого договора аренды, который может представлять собой как часть здания (если объектом вещных прав является здание, в том числе в случае если такая часть здания не представляет собой комнату или совокупность комнат, учтенных в качестве помещения), так и помещение в здании (если объектом вещных прав является помещение). Из информации, изложенной в обращении и приложенных к обращению копиях документов, не представляется возможным сделать однозначный вывод относительно того, какой объект является предметом описываемого договора аренды – части здания или помещение. В частности, как следует из заключения кадастрового инженера, включенного в состав технического плана, технический план подготовлен в связи с образованием двух частей здания, расположенного по адресу: г. Москва, п. Московский, Киевское ш., 22 км, домовл. 6, стр. 1.

Однако в уведомлении о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 26 января 2017 г. указывается, что согласно представленному договору аренды нежилых помещений в аренду передается именно нежилое помещение.

Учитывая вышеуказанные противоречия в представленных документах, а также принимая во внимание описанные особенности осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации в зависимости от предмета договора аренды (часть здания или помещение) подготовка обоснованной правовой позиции Департамента недвижимости по затронутому в Вашем обращении вопросу не представляется возможной.

Дополнительно полагаем существенным отметить, что в целях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации в отношении частей объектов недвижимости, требования о необходимости приложения к техническому плану такого объекта заключения о состоянии несущих конструкций Законом N 218-ФЗ не предусмотрено.

Даны разъяснения по вопросу кадастрового учета части здания в целях регистрации долгосрочного договора аренды. В частности, указано следующее.

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в т. ч.

в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), то кадастровый учет такой части здания или сооружения совершается одновременно с госрегистрацией договора аренды без соответствующего заявления.

При передаче в аренду части здания или сооружения госрегистрация прекращения права на них и снятия объектов с кадастрового учета не проводится.

При оценке правомерности приостановления кадастрового учета и (или) госрегистрации ограничения прав в случае предоставления в аренду недвижимого имущества существенное значение имеет предмет договора, который может представлять собой как часть здания, так и помещение в нем.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71682340/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.