Обременение ипотека

Содержание

Как снять ипотечное обременение c квартиры

Обременение ипотека

Популярность ипотечного кредитования в современных российских условиях в значительной степени объясняется тем, что этот вариант получения средств для покупки нового жилья является для большей части граждан, по сути, единственным реальным способом финансирования подобной сделки.

Однако, важно понимать, что полное погашение имеющихся перед банком обязательств не является окончательным этапом приобретения жилья в собственность.

Завершающей стадией покупки выступает снятие обременения с дома или квартиры, что означает переход недвижимости в полное распоряжение нового владельца.

  1. Что такое ипотечное обременение и зачем его снимать?
  2. Как снять обременение?
    1. Что потребуется?
    2. Как инициировать процедуру самостоятельно?
    3. Пошаговая инструкция
    4. При военной ипотеке
    5. При долевом строительстве
  3. Особенности снятия обременения
  4. Как снять обременение в Сбербанке?
  5. Как снять обременение в ВТБ?
  6. Сроки снятия обременения
    1. Сроки Росреестра и МФЦ
    2. Сколько стоит пошлина?
  7. Стоимость снятия обременения
  8. Спорные ситуации и возможные проблемы

Что такое ипотечное обременение и зачем его снимать?

Под ипотечным обременением понимается ограничение права собственности владельца жилья или другого объекта недвижимости, купленного на заемные средства банка.

В большинстве случаев оно заключается в оформлении дома или квартиры в залог, что означает невозможность продажи или дарения указанной собственности владельцем без согласия банка.

Цель подобного мероприятия очевидна и состоит в снижении рисков выдачи ипотечного займа для финансовой организации.

Обременение в виде залога по ипотеке снимается, как правило, только после полного погашения обязательств по кредиту.

Причем занимается этим обычно сам заемщик, что вполне логично, так как именно он заинтересован в полном и как можно более быстром переходе полного контроля над собственностью к нему от банка.

Необходимость снятия обременения после выплаты долга банку очевидна – это требуется для того, чтобы владелец получил возможность использовать купленную в кредит недвижимость по собственному усмотрению.

Сегодня существует несколько вариантов осуществления рассматриваемого мероприятия.

Что потребуется?

Первым и обязательным условием снятия обременения или вывода жилья из залога является полное исполнение обязательств заемщика перед банком.

Только после погашения задолженности по ипотеке имеет смысл приступать к сбору документов для подачи в какой-либо регистрационный орган из двух возможных – Росреестр или МФЦ.

Первый вариант является традиционным, а второй стал доступным, начиная с 2017 года.

Именно он предусматривает более простую и быструю процедуру оформления снятия ипотечного обременения с квартиры или частного дома.

Для вывода недвижимости из залога от ее владельца требуется предоставить один из следующих документов:

  1. заявление установленной формы о необходимости снятия обременения. Обычно документ подписывается и уполномоченным представителем банка, и непосредственно заемщиком;
  2. заявление кредитной организации, которая является собственником закладной на имущество, приобретенное в ипотеку. Этот документ оформляется в том случае, если инициатором снятия обременения выступает банковское учреждение;
  3. заявление заемщика, которое дополняется закладной с отметкой банка о полной выплате задолженности по ипотечному кредиту. Такая форма заявления подается в том случае, если процедурой вывода жилья из залога занимается его нынешний владелец;
  4. решение суда о прекращении обязательств заемщика по ипотечному займу. Принимается во внимание в том случае, если по каким-либо причинам было инициировано судебное разбирательство по вопросам, касающимся кредитной ипотеки.

Помимо заявления, составленного по одному из 4-х описанных выше вариантов, для снятия обременения с квартиры или дома необходимо предоставить:

  1. удостоверяющий личность заемщика документ, а именно российский паспорт;
  2. копию договора по ипотечному кредитованию;
  3. документы, подтверждающие законность прав собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге;
  4. справку из кредитной организации о погашении обязательств по взятой ранее ипотечной ссуде.

В некоторых случаях требуется предоставление каких-либо дополнительных документов, так как это может быть связано с требованиями местного подразделения Росреестра. Самый простой способ узнать точный перечень необходимой документации – проконсультироваться со специалистами кредитного или юридического отделка банка, выдававшего ипотечный займ.

Эти сотрудники, как правило, прекрасно осведомлены о требованиях, которые предъявляются конкретным региональным подразделением Росреестра.

Как инициировать процедуру самостоятельно?

Мероприятие по снятию ипотечного обременения, наложенного на квартиру или другой вид недвижимости, инициируется либо банком, либо самим заемщиком. Наиболее часто на практике встречается второй вариант, так как именно владелец жилья больше всего заинтересован в выводе квартиры или дома из-под залога.

Для запуска процедуры достаточно собрать указанный выше перечень документации.

Причем главным документом является справка из банка о полном погашении долгов по ипотеке или отметка, сделанная ответственным сотрудником финансового учреждения на залоговых документах, об отсутствии у заемщика неисполненных обязательств по ипотеке.

После этого составляется заявление установленной формы, а затем документы подаются в МФЦ или территориальное подразделение Регистрационной палаты, как часто называют Росреестр.

Пошаговая инструкция

Процедура, позволяющая вывести из-под залога квартиру или другой жилой объект, предусматривает следующие действия, производимые заемщиков:

  • Обращение в финансовое учреждение за документом о полном выполнении обязательств по кредиту. Это может быть как справка об отсутствии задолженности, так и отметка на закладной.
  • Подготовка пакета документации, нужной для предъявления в Росреестр или МФЦ.
  • Оформление заявления о необходимости снятия обременения и подача его вместе с остальной документацией в Росреестр или МФЦ.
  • Подача заявления на получение «чистой» выписки из ЕГРН. Наличие этого документа подтверждает права нового владельца распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Особенности снятия обременения

На практике применяется несколько видов ипотечных договоров. Некоторые из них имеют характерные нюансы, связанные со снятием обременения с жилья, приобретенного в ипотеку.

При военной ипотеке

В ситуации, когда жилье покупалось по программе военной ипотеки, одним из участников сделки выступает Росвоенипотека. Именно поэтому при осуществлении мероприятия по снятию обременения с дома, таунхауса или квартиры необходима подача соответствующего заявления.

Оно обычно направляется в региональное подразделение Росреестра по почте.

При долевом строительстве

В случае, если ипотечный кредит оформлялся на приобретение жилья по договору долевого участия, к пакету документации прилагается:

  1. заявление, подписанное уполномоченным представителей застройщика;
  2. акт, подтверждающий ввод жилого дома в эксплуатацию;
  3. акт, подтверждающий факт передачи квартиры конечному собственнику.

Как правило, в подобной ситуации рассматриваемой процедурой занимается сам застройщик.

Процедура вывода жилья из-под залога, разработанная и активно применяемая на практике Сбербанком, является стандартной. В большинстве случаев клиенту предоставляется право выбора варианта осуществления этого мероприятия: самостоятельно или при непосредственном контроле специалистов банка.

Обычно выбирается второй вариант, предусматривающий личное присутствие в офисе МФЦ или Росреестра как заемщика, так и представителей Сбербанка. Важно отметить, что необходимые документы всегда оформляются в центральном офисе, расположенном в городе проживания заемщика, независимо от конкретного подразделения, оформлявшего ипотечный кредит.

Как снять обременение в ВТБ?

Вывод из-под залога жилья, приобретенного при помощи ипотеки в Банке ВТБ, происходит следующим образом. Первым делом после последней выплаты по займу следует договориться о встрече со специалистами банка.

После этого клиент либо в течение 10 дней получает закладную с отметкой банка об исполнении взятых на себя обязательств и дальше занимается мероприятием самостоятельно, либо вместе с ответственным сотрудником кредитного учреждения готовит требующиеся документы и подает общее заявление в МФЦ или региональное подразделение Росреестра.

Сроки снятия обременения

Общая продолжительность процедуры складывается из двух частей. Первая представляет собой подготовку документов, которой занимается банк и заемщик. Обычно она занимает 1-2 недели.

Сроки Росреестра и МФЦ

Вторая часть предусматривает время, необходимое для проверки и выдачи конечного результата специалистами МФЦ или Росреестра. Это происходит, как правило, в течение 3 рабочих дней.

В некоторых случаях при сильной загрузке процедура может незначительно затянуться до 5 дней, о чем клиенты предупреждаются заранее.

При необходимости получения свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН продолжительность мероприятия увеличивается на сроки, установленные в региональных подразделениях МФЦ и Регистрационной палаты.

Стоимость снятия обременения

Важной особенностью работы МФЦ выступает бесплатное предоставление услуги по снятию обременения на приобретенное в ипотеку жилье. Поэтому заемщику требуется только уплата госпошлины.

Сколько стоит пошлина?

Размер госпошлины за снятие ипотечного обременения составляет 200 рублей. При получении нового свидетельства о собственности потребуется заплатить еще 350 рублей.

Спорные ситуации и возможные проблемы

Ипотечное кредитования заслуженно относится к числу наиболее долговременных и сложных финансовых операций.

Поэтому нередко при завершении сотрудничества клиента и банка, которое выражается в снятии обременения с жилья, возникают спорные или конфликтные ситуации.

Например, при наличии финансовых проблем в кредитной организации процедура может весьма серьезно затянуться. В этом случае целесообразно заемщику получить от банка все нужные документы и дальше заниматься решением вопросы самостоятельно.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/kak-snjat-ipotechnoe-obremenenie/

Как снять обременение с квартиры

Обременение ипотека

Я уже писала, как купила квартиру в Подмосковье.

Светлана Данильченко

выплатила ипотеку и сняла обременение с квартиры

В 2018 году я выплатила ипотеку и сняла с квартиры обременение. Теперь она полностью в моей собственности. Расскажу, что такое обременение и как его снять.

Обременение — это ограничения собственника в правах пользования и распоряжения квартирой. Представьте кандалы: двигаться можно, но с большим трудом. Обременение может возникать в силу закона или по условиям договора. Видов обременений много, например: залог, арест, аренда, доверительное управление. Каждый вид обременения по-своему ограничивает права собственника.

Обременение может быть добровольное и принудительное. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

По факту я не почувствовала на себе тяжесть обременений. Видимо, потому что я их не нарушала.

Все эти ограничения с владельца снимаются, когда он выплатит ипотечный кредит. Если вы внесли последний платеж по ипотеке или закрыли ее досрочно, вам не могут отказать в снятии обременения.

Но погашение кредита — полдела. Теперь нужно снять обременение с квартиры: это не происходит автоматически.

Есть два способа снять обременение: лично в МФЦ или в интернете через сайт Росреестра. Второй способ подходит, только если у вас есть квалифицированная электронная подпись. У меня такой подписи нет, поэтому я подавала документы через обычный МФЦ.

Упрощенно процесс такой:

  1. Собираем документы: справку о закрытии кредита и закладную заказываем в банке, дома находим свидетельство о собственности на квартиру (если оно выдавалось), кредитный договор и паспорт.
  2. Подаем все это в МФЦ.
  3. Дожидаемся уведомления о погашении обременения.
  4. Проверяем все на сайте Росреестра.
  5. Празднуем.

Теперь подробнее.

После закрытия ипотеки я позвонила в банк и уточнила, какие документы нужны для снятия обременения. В моем случае потребовались справка о закрытии кредита и погашенная закладная на квартиру.

Справку сделали прямо при мне в отделении банка на следующий день после внесения платежа по кредиту.

Свою справку я отдала в МФЦ, поэтому прикладываю пример из интернета

Примерно через полторы недели мне пришло смс о готовности закладной. Выдают ее в специальном ипотечном отделении банка по паспорту. Я забирала там же, где подписывала ипотечный договор.

Я отстояла очередь, подошла к специалисту банка, мне подготовили документы и отправили в кассу. Там выдали закладную на квартиру, сшитую с кредитным договором, и отправили обратно к первому специалисту.

Тот выдал нотариально заверенную копию доверенности, на основании которой сотрудник банка подписал закладную. Копия доверенности подтверждает, что сотрудник банка имел право подписать мои документы.

Получение всех документов в банке бесплатно.

1 июля 2018 в России ввели электронные закладные для ипотеки. Теперь вместо бумажной закладной при оформлении ипотеки могут выдать электронную. После закрытия кредита аннулировать такую можно просто в интернете.

Моя закладная. Штамп в левом нижнем углу говорит о том, что она погашена

Все собранные документы нужно отвезти в МФЦ и отдать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В отделении МФЦ я заполнила заявление и отдала все документы специалисту. Взамен мне выдали опись документов. В ней же был указан срок, в который справка о снятии обременения будет готова. Обычно справку делают за 5—10 рабочих дней.

Так выглядела моя опись уже после того, как я забирала документы

Лучше проверять готовность документов через сайт или по телефону. 25 июля я проверила на сайте статус документов. Они были готовы и доставлены в МФЦ. Я снова записалась через интернет на прием на 6 августа, чтобы не стоять в очереди.

Для получения справки нужны только опись документов и паспорт. Справку, подтверждающую, что обременение снято, мне выдали за пять минут.

Это моя справка
Если у вас есть электронная подпись, можно сделать все это в интернете. Для этого на сайте Росреестра в категории «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» выберите пункт «Погашение регистрационной записи об ипотеке».

Дальше система предложит внести ваши данные. В конце нужно приложить к заявке сканы тех же документов, которые я приносила в МФЦ, и подписать заявку своей электронной подписью.

Снять обременение можно через интернет, если у вас есть электронная подпись

Я сняла обременение чуть больше чем за месяц. 21 июня погасила ипотеку, 6 августа получила уведомление о погашении обременения в МФЦ. Можно быстрее, если делать все в интернете или записываться заранее.

Чтобы быть уверенным в том, что с квартиры снято обременение, можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ за 400 рублей или проверить на сайте Росреестра бесплатно. Я проверила на сайте.

Росреестр сообщает, что обременения нет: последний раздел «Права и ограничения»

Делать это можно через неделю после того, как МФЦ подтвердил вам снятие обременения. Таким же образом проверяется, не наложено ли обременение на другую квартиру.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ya-medlenno-snimau-obremenenie/

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Обременение ипотека

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

  1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
  2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
  3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
  4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
  5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.

Источник: https://ipoteker.ru/vnimanie-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Квартира с обременением

Обременение ипотека

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение».

Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение).

Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас.

Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение.

То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны. 

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс.

Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности.

Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире! 

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации. 

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека.

Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения.

Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая. 

  1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. 
  2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности. 
  3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами). 
  4. Заключается основной договор купли-продажи. 
  5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). 
  6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант.

Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же “Дельта-Кредит”) согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру.

При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает.

Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети. 

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной.

Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то… увы.

Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне. 

 

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит.

Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции.

Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт.

Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти.

Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»).

Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя. 

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга. 

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%. 

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки». 

совет покупателям 

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-s-obremeneniem-287570/

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Обременение ипотека

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

  1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
  2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
  3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

  1. Получить согласие банка на осуществление сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением.
  2. Определить размер невыплаченной суммы банку. На этом этапе банк может поставить условие: потребовать от прежнего владельца выплатить ипотеку в размере не меньше 50% от стоимости жилья. И только после того как заемщик выполнит требование банка, тот даст свое согласие на осуществление сделки.
  3. Если стороны получили согласие банка, тогда следующий шаг – снятие обременения. Для этого продавец и покупатель должны оформить и подписать предварительное соглашение, где следует указать, что покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть задолженности банку. Документ обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
  4. После полной выплаты задолженности стороны заключают сделку купли-продажи. Покупатель получает от банка письменное уведомление о том, что ипотека полностью погашена. Внимание! Стоимость жилплощади по новому договору должна быть выше, чем по ипотечному договору. А разница в сумме выплачивается продавцу после процедуры перерегистрации прав собственности в Росреестре.
  5. Покупатель регистрирует право собственности на жилье в Росреестре, обязательно предоставив документ о том, что банк одобряет сделку.
  6. После регистрации сделки покупатель погашает оставшуюся сумму по ипотеке.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2020 году?

Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:

  • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
  • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
  • заемщик должен иметь официальную работу;
  • он должен получать достойную зарплату.

Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

  1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
  2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
  3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
  4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
  5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

  1. При добровольной продаже жилья продавец может оспорить сделку. Если продавец не имеет средств на погашение ипотечного договора, то он может выразить желание продать недвижимость. Банки дают свое согласие на такой шаг, правда покупатель должен будет приобрести такое жилье по цене не ниже рыночной, чтобы банк мог отбить свои деньги. Проблемы у нового собственника жилья могут возникнуть в том случае, если бывший заемщик захочет оспорить сделку. Например, он может подать иск в суд, сообщив о том, что банк заставил его продать квартиру. В этом случае суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру заемщику. Чтобы покупатель не столкнулся с такой неприятной ситуацией, он должен подписать с продавцом дополнительное соглашение, согласно которому текущий владелец жилья обязуется не предъявлять никаких претензий покупателю.
  2. При принудительной продаже жилья покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несмотря на то что при продаже жилья банком с публичных торгов его стоимость будет значительно ниже, все же без рисков не обойтись. Прежний владелец может попытаться воспрепятствовать продаже квартиры, например, обжаловать действия банка, процедуры проведения торгов. Если вдруг окажется, что в такой квартире проживал несовершеннолетний или квартира была незаконно перепланирована, то у нового владельца могут возникнуть большие проблемы.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

Минусы приобретения такого жилья:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.

Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

Источник: http://ipoteka-expert.com/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.