Обременение рентой

Обременение квартиры в виде договора ренты. Нюансы

Обременение рентой

  В связи с невысоким уровнем пенсий и пособий, в нашей стране набирает обороты такой вид обременения квартир, как пожизненная рента.

На такие сделки со своими квартирами идут в большинстве случаев престарелые люди, для которых это жильё – единственное, а денег на его и своё содержание катастрофически не хватает.

Люди, которые решаются заключить договор ренты с пожизненным содержанием, скорее всего, одиноки или лишены поддержки родственников. Такая сделка хороша и для тех, у кого нет своего жилья, а о его покупке остаётся только мечтать.

Что говорит закон

Ренте посвящена 33 глава Гражданского кодекса. Договор пожизненной ренты на квартиру всегда заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре, этого требует статья 584. У нотариуса за удостоверение договора вы заплатите полтора процента отстоимости квартиры, а в Росреестре, при регистрации договора – тысячу.

Оформление договора пожизненной ренты требует внимательности и не допускает спешки, как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика.

В договоре участвуют две стороны – плательщик ренты и её получатель. Получатель может быть и не один, например, пожилая пара. При этом, размер ренты делится на двоих. Если кто-то из них покинет этот мир, его доля ренты прибавляется к доле оставшегося.

Что обязан оплачивать плательщик ренты

В обязанности плательщика ренты по договору входит оплата всех потребностей рентополучателя:

  • жильё (в договоре нужно указать – останется ли рентополучатель жить в этой же квартире, или в другом месте, которое подробно описать);
  • питание (можно оговорить – входит ли в перечень услуг по договору приготовление пищи);
  • одежда;
  • поддержание здоровья, уход (здесь можно огоаорить услуги по вызову скорой, доставке до больницы и обратно, гигиенический уход, уборка и т.п.).

Может быть предусмотрено и условие об оплате всех услуг по погребению рентополучателя.

 Весь объём содержания, который обязан тратить плательщик ренты на рентополучателя ежемесячно, должен быть оговорен в договоре и его денежный эквивалент не должен быть меньше двойного размера прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ, в котором расположена квартира.

В Нижегородской области, например, прожиточный минимум в последнем квартале 2014 года составлял 7454 рубля, значит объём услуг или платежей по ренте должен быть не меньше 15 908 рублей.

Так как величина прожиточного минимума ежеквартально меняется, то и рента индексируется.

Оплата потребностей может быть заменена и на денежные платежи, но это условие должно быть прописано в договоре.

Нюансы договора ренты

В судебной практике не редки случаи, когда рентополучатели, действуя недобросовестно, по нескольку раз расторгали договоры ренты. Основанием для расторжения, обычно, служит тот факт, что плательщик ренты не может предоставить письменных доказательств того, что условия договора он исполнял в полном объёме.

Поэтому нельзя просто рассчитывать на добрые отношения, чтобы не остаться ни с чем потом – собирайте все чеки, расписки, переводы и другие доказательства оплаты ренты, ежемесячно берите расписки об отсутствии претензий к уровню оказания услуг. А в договоре описывайте конкретные действия и обязательства, например, укажите: не «покупать лекарства», а «в случае заболевания оплачивать стоимость лекарств, указанных в рецепте врача».

Чтобы грамотно составить и оформить договор пожизненной ренты, образец лучше всего попросить у нотариуса или юриста, которые занимаются подобными делами.

Как можно распорядиться квартирой

  Бытует мнение, что при ренте с иждивением, в случае продажи квартиры, рентополучатель переселится к вам и вы так же будете его содержать. Это мнение ошибочное.

Так как с момента регистрации договора ренты плательщик становится владельцем квартиры, он может распоряжаться ей, как угодно, но только с согласия рентополучателя, а новому владельцу придётся платить ренту на условиях договора (статья 586 Гражданского кодекса).

Если условия ренты нарушит новый владелец квартиры, она не только вернётся рентополучателю, а ещё и нанесённый ущерб прежний и новый собственники будут компенсировать ему солидарно.

Как расторгается рента с иждивением

Прекращается рента только в двух случаях:

  • если умрёт рентополучатель;
  • договор прекратится по решению судьи по иску рентополучателя, если условие об оплате ренты будет нарушено. При этом плательщик ренты не имеет права требовать возврата потраченных средств (605 статья).

Договор ренты с пожизненным содержанием, заключённый правильно, а тем более, между порядочными людьми, гарантирует добросовестное его выполнение, в процессе чего:

  • рентополучатель спокойно доживёт свои дни, не нищенствуя;
  • плательщик ренты приобретёт квартиру в рассрочку.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/obremenenie/chto-takoe-renta.html

Как снять обременение с квартиры через Госуслуги, МФЦ и Росреестр

Обременение рентой

Недвижимость, которой собственник не может распоряжаться в полной мере, считается обремененной. Это связано с тем, что права на квартиру, помимо хозяина, принадлежат третьим лицам.

Соответственно, без согласования с ними, собственник не может осуществлять определенные действия, связанные с этой жилплощадью.

В частности: продавать, сдавать, дарить жилье или прописывать в нем людей, которые не являются близкими родственниками собственника.

Как правило, такие «ограничения» не доставляют неудобств владельцам до тех пор, пока они не решат продать квартиру. В таком случае нужно знать, какие виды обременений бывают и как их снять.

Ипотека

При оформлении ипотеки, приобретаемая недвижимость выступает в качестве залогового обеспечения перед банком.

Соответственно, третьим лицом в этой ситуации выступает кредитно-финансовая организация, в которой взят займ.

Жилье будет обремененным вплоть до полного погашения задолженности, то есть владелец квартиры не сможет ее продать или сдать в аренду, пока ипотека не будет полностью погашена.

Важно: каждый банк выдвигает свой перечень ограничений на залоговое имущество. В некоторых случаях, без согласования с кредитором, собственники не имеют права даже проводить ремонтные работы.

После погашения задолженности, обременения с квартиры снимаются. Если квартиру нужно продать, то долг может закрыть как сам собственник-продавец, так и покупатель. В последнем случае между участниками сделки купли-продажи заключается соответствующий договор — покупатель погашает ипотеку, а разницу между стоимостью квартиры и долгом перед банком передает продавцу.

После того, как ипотека будет погашена, нужно получить в банке справку о закрытии кредита, а также письменное согласие на снятие обременения с квартиры. Полученные бумаги вместе с паспортом, свидетельством о собственности и кредитным договором необходимо передать в МФЦ. После рассмотрения бумаг, вас уведомят о том, что все ограничения с квартиры сняты.

Стоит отметить, что не во всех банках, собственник после выплаты ипотеки должен подавать документы на снятие ограничений. Например, такая кредитно-финансовая структура как Сбербанк снимает обременение автоматически: процедура происходит относительно быстро — в течение 2–3 недель с момента полного погашения долга.

Рента

Под рентой в плане обременения жилплощади подразумевается передача прав собственности стороннему лицу — плательщику ренты, который обязуется выплачивать определенную сумму второму участнику договора – получателю ренты, вплоть до его смерти.

Обычно это пожилые одинокие люди, которые, в обмен на содержание и заботу, оставляют свое имущество посторонним людям. При этом за прежним собственником сохраняется право пожизненно находиться на «переданной» территории.

Новый собственник не имеет права в полной мере распоряжаться переданным ему имуществом до кончины прежнего владельца. То есть, в такой ситуации, третьим лицом, ограничивающим права собственника, выступает получатель ренты – пожилой человек, передавший права на владение своим имуществом.

Важно: плательщик ренты несет определенные риски, связанные с «внезапным» появлением наследников прежнего владельца.

Прежде чем заключать договор, необходимо убедиться в том, что получатель ренты действительно одинок.

Снять обременения с жилплощади по договору ренты можно только после того, как прежний собственник умрет: новый хозяин квартиры должен передать через доверенное лицо или принести лично в МФЦ документы:

  • свой паспорт;
  • свидетельство о смерти иждивенца, то есть получателя ренты;
  • договор ренты;
  • заявление на снятие обременений с недвижимости.

На снятие ограничений обычно уходит от 5 до 30 дней. Если с документам все в порядке, по истечении этого срока рентодержатель получить выписку, где в графе «обременения» будет оставлено пустое поле.

Аренда

Если договор аренды заключается более чем на год, информация об этом фиксируется в Росреестре. Арендатор получает возможность распоряжаться жильем на свое усмотрение, в рамках заключенного договора, но формальным собственником все еще остается арендодатель.

Лицом, ограничивающим права собственника, выступает арендатор. Примечательно, что без согласования с ним, владелец имеет право продать сдаваемое имущество, но не может выгнать арендатора до истечения срока договора. Снятие обременения в таком случае происходит после окончания или досрочного расторжения соглашения между сторонами.

Как правило, после окончания срока договора, ограничения с квартиры снимаются автоматически, то есть владельцу не нужно специально подавать для этого заявление. Однако, в спорных ситуациях, может все-таки потребоваться обращение в Росреестр со стандартным набором бумаг:

  • паспорт;
  • договор аренды;
  • договор досрочного расторжения соглашения (если имеется);
  • свидетельство о праве собственности;
  • заявление.

На рассмотрение заявки так же, как и в предыдущем случае, уйдет от 5 до 30 дней.

Доверительное управление

Обременение квартиры на основании договора доверительного управления схоже с обременениями из-за соглашения между арендатором и арендодателем. Собственник передает права на управление жилплощадью доверительному лицу, при этом теряя ряд прав на распоряжение своим имуществом.

До тех пор, пока срок договора не истечет, владелец недвижимости не сможет ее продать, подарить или сдать – перечень ограничений зависит от условий, прописанных в договоре. Ограничения также снимаются автоматически после истечения срока соглашения.

Опека

Если права на квартиру имеют несовершеннолетние лица – как правило, дети собственника, то распоряжаться жилплощадью владелец сможет только с согласия органов опеки.

Это не значит, что собственник не сможет продать или сдать свою недвижимость до тех пор, пока дети не вырастут – органы опеки проверят, что, при продаже имущества, права несовершеннолетних не будут нарушены, и дадут согласие.

Арест

При аресте недвижимого имущества, так же как и при других видах обременения жилья, собственник утрачивает часть распорядительных прав. Единственное различие – в некоторых случаях ареста владельцу запрещается находиться на территории арестованного имущества, в то время как, при других видах обременения, хозяин имеет полное право проживать в квартире.

Стоит отметить, что такие случаи носят исключительный характер, например, когда есть угроза порчи или утраты имущества. В стандартных условиях, при аресте собственник может продолжать проживать в своем доме.

Арест недвижимости чаще всего связан либо с отказом от исполнения долговых обязательств, как правило, перед банком по кредиту, либо с судебным разбирательством по обремененному имуществу, например, в процессе раздела имущества между супругами.

В первом случае арест снимется после закрытия всех долгов. Должнику нужно получить в банке справку о том, что кредит погашен и направить документы в ФССП. Во втором случае обременения будут сняты после завершения судебного разбирательства.

Какие документы понадобятся для снятия обременения

Для того, чтобы снять обременения, независимо от его типа, необходимо предоставить:

  • заявление;
  • паспорт или свидетельства о рождении всех собственников;
  • документы, подтверждающие права на недвижимость;
  • бумаги, на основании которых должно быть снято ограничение.

Последний пункт зависит от типа обременения. Так, для снятия обременения с квартиры по ипотеке дополнительно нужны следующие документы:

  • справка, подтверждающая погашение задолженности;
  • уставная документация банка;
  • ипотечный договор;
  • передаточный акт.

Все эти бумаги берутся в банке. На подготовку документов потребуется время, желательно запросить документацию за 2-4 недели до подачи заявления.

Важно: так как некоторые банки снимают ограничения автоматически, перед сбором и подачей бумаг проконсультируйтесь с кредитным менеджером о необходимости таких действий.

Госпошлина за снятие обременения и ее размер

За снятие обременения с жилья госпошлина не взимается, однако, собственнику придется заплатить за заказ новой выписки из ЕГРН с пометкой об отсутствии ограничений на распорядительные права.

Для физического лица госпошлина составит от 300 рублей, для организаций – от 950 рублей за письменный вариант. Электронная выписка обойдется дешевле: 250 и 700 рублей соответственно. Оплату можно произвести в банке, терминалах оплаты или непосредственно в Росреестре.

Способы снятия обременения с квартиры

Итак, для того, чтобы снять все запреты на полноценное распоряжения имуществом, необходимо решить ситуацию, из-за которой эти запреты были наложены: погасить ипотеку, вернуть долг банку, дождаться окончания договора аренды или доверительного управления. Далее нужно собрать все документы и подать заявление. Снять обременения с квартиры можно через несколько структур:

  • портал «Госуслуги»;
  • Росреестр — онлайн или в офисе;
  • МФЦ.

Стоит отметить, что, так или иначе, документы попадают в Росреестр. Просто можно передать бумаги через сторонние сервисы, а можно напрямую. Для того, чтобы подать заявление онлайн, необходимо иметь электронную подпись. Если ее нет, придется обращаться лично в выбранную организацию.

Госуслуги

Через портал «Госуслуги» можно снять обременения только после прохождения трехэтапной регистрации. Последним этапом будет подтверждение личности. Сделать это можно, обратившись лично в организацию, направив нотариально заверенное прошение или с помощью ЭП.

После регистрации или авторизации на сайте перейдите в раздел «Услуги и сервисы», а затем в «Государственная регистрация прекращения права, обременения объекта недвижимости» (доступна не всем). Откроется анкета, которую надо внимательно заполнить и прикрепить сканы необходимых документов. После этого заявление подтверждается и отправляется.

МФЦ

Этот способ предполагает личный визит в организацию со всеми документами. Собственнику необходимо взять талон к специалисту, заполнить анкету и передать ему бумаги. Сотрудник взамен даст расписку о принятии документации.

Об окончании процедуры собственника уведомят по телефону или по электронной почте. Забрать выписку с ЕГРН с новыми сведениями можно в том же МФЦ после обработки запроса.

Росреестр

Подать документы можно напрямую в Росреестр. Сделать это также можно несколькими способами:

  • Отправить заявление и документацию по почте, предварительно заверив у нотариуса все бумаги.
  • Оставить заявку онлайн — способ подходит только обладателям электронной подписи.
  • Обратиться в офис. Лучше прийти на прием по предварительной записи.

Помимо этого, можно заказать выездное обслуживание, однако, услуга предоставляется безвозмездно только ветеранам и инвалидам 1 и 2 групп. В остальных случаях необходимо оплатить услуги курьера.

Сроки снятия обременения

Если с документами все в порядке, тогда обременение с недвижимости будет снято в течение одного месяца. Учитывайте, что 2–4 недели может уйти на получение справок, сбор бумаг и их нотариальное заверение, поэтому о сборе документов необходимо позаботиться заранее.

Как проверить снятие обременения

Узнать бесплатно, снято ли обременение с жилплощади, можно на сайте Росреестра, однако, сведения там не всегда актуальны, так как информация обновляется нерегулярно.

Можно заказать платную выписку в ЕГРН — в ней данные будут проверенными и верными. Еще один способ — обратиться в МФЦ. Для этого нужно взять свой паспорт, составить заявление на получение данных по квартире и оплатить услугу.

Получить данные может не только собственник недвижимости, но и посторонний человек. Это особенно актуально покупателям жилплощади, которые не хотят связываться с «проблемными» квартирами.

Источник: https://vKreditBe.ru/snyatie-obremeneniya-s-kvartiry/

Осторожно — недвижимость с обременением «рента»! – Методический журнал «Юридическая работа в кредитной организации»

Обременение рентой

Размещено на сайте 27.05.2013В настоящее время встречается недвижимость, обремененная рентой и ипотекой в пользу получателя ренты. Несмотря на то, что договор ренты фактически прекращается со смертью получателя ренты, обременения значатся как существующие до определенного момента. Рассмотрим порядок погашения регистрационной записи об обременениях в виде ренты и ипотеки, а также последствия для банка — залогодержателя недвижимости, обременения с которой сняты ненадлежащим образом.Т.А. Андронова, банковский эксперт, к.ю.н.Приводятся извлечения из статьи. Полную версию материала читайте в журнале. Подписаться

На практике договоры пожизненного содержания с иждивением не редкость в силу того, что довольно часто плательщикам ренты бесплатно в собственность предоставляется квартира рентополучателя.
Погасить ограничение (обременение) возможно, предъявив в регистрационный орган копию свидетельства о смерти рентополучателя или в судебном порядке.
Суды придерживаются мнения, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона (договора ренты) по заявлению одной стороны — рентоплательщика с приложением копии свидетельства о смерти рентополучателя без предъявления решения суда о признании обременения отсутствующим неправомерно.
В силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) ограничениями (обременениями) в отношении объекта недвижимого имущества признаются ипотека, аренда, рента, доверительное управление и иные обстоятельства, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости.Необходимо отметить, что действия по внесению записи об обременении (ограничении) являются действиями по государственной регистрации права, а погашение записи об обременении таковым действием не является. При этом положения Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не предусматривают порядка осуществления действий по погашению записи об обременении объекта недвижимого имущества, за исключением погашения записи об ипотеке. Учитывая данное обстоятельство, представляется, что единственным основанием погашения записи о любом обременении (за исключением ипотеки) является вступившее в силу соответствующее решение суда. Однако даже наличие решения суда, в соответствии с которым запись об обременении должна быть погашена, не может исключить риск оспаривания действий регистрирующего органа из-за отсутствия надлежащим образом установленного порядка погашения записи об обременении.Представляется, что данный пробел должен быть восполнен путем принятия соответствующих изменений в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, разработки и принятия Росреестром инструкции по погашению записей об ограничениях (обременениях) в отношении объектов недвижимости.
Так какой же способ снятия ограничений (обременений) на квартиру в виде ренты и ипотеки следует выбрать? Считаем, что стоит предпочесть второй способ — погашение регистрационной записи по судебному решению. Конечно, этот способ отнимет значительное количество времени, но, с другой стороны, именно он принесет стабильность и большую безопасность для банка в будущем. Данный способ применяют многие регистрационные органы субъектов РФ, в пользу него складывается и судебная практика. То, что, например, в Москве регистрационную запись об ипотеке и ренте возможно погасить на основании свидетельства о смерти получателя ренты, вовсе не означает, что банк не может выбрать для себя иной путь в решении этого вопроса. Ведь, применив первый способ снятия ограничений (обременений), банк может оказаться в очень уязвимом положении. Не составит сложности смоделировать следующую ситуацию: банк выдает кредит под залог квартиры, ограничения (ипотека и рента) с которой сняты по свидетельству о смерти, в дальнейшем собственник не может выплатить кредит, и банк решает реализовать свое право на квартиру путем продажи. Учитывая то обстоятельство, что собственник не хочет расставаться со своей квартирой, он может обратиться в суд с просьбой восстановить ограничения, так как они были сняты не предусмотренным законодательством способом. Банкам-залогодателям следует учесть, что в суде данные ограничения (обременения) на квартиру с большой вероятностью восстановят. И как в таком случае банк будет снимать восстановленные ограничения? Как будет реализовывать данную квартиру, которая, впрочем, станет неликвидной, так как на ней есть обременения? Во избежание данных возможных проблем банку следует перед выдачей кредита под залог квартиры проверить чистоту регистрационных документов и, если в документах есть ограничения (обременения) в виде ренты и ипотеки, которые еще не погашены, попросить собственника квартиры снять эти обременения в судебном порядке. Тем самым банк обезопасит себя, так как собственник квартиры уже не сможет оспорить снятие ограничений (обременений) в суде.

Источник: http://www.reglament.net/bank/legal/2013_2/get_article.htm?id=2489

» Обременение недвижимого имущества по договору ренты | Фин Эксперт Групп

Обременение рентой

Аннотация. Авторы статьи рассматривают определенные сложности, возникающие с теоретической и правоприменительной точек зрения, при передаче прав собственности недвижимости, при заключении договоров ренты и существовании рентных отношений в последующем, а также выработку предложений и оптимальных путей решения по совершенствованию законодательства, регулирующее рентные отношения.

Ключевые слова: рента, договор, получатель, плательщик, право собственности, недвижимое имущество.

Один из способов получения дохода от имеющейся в собственности недвижимости является заключение договора ренты. В настоящее время заключение договоров стало распространенным явлением, поскольку гражданским законодательством открыты широкие возможности для применения рентных обязательств.

Реализуя эти возможности и, не противореча сегодня общим положениям гражданского законодательства, распространена практика заключения договоров ренты на обременение под выплату недвижимого имущества.

Однако ученые-цивилисты утверждают, что этот вид договора не всегда оправдывает ожидания сторон заключения такового договора, так как это связано с алеаторной сущностью рентного договора.

Очевидно, что существуют сложности в толковании и применении на практике рентных отношений, опосредующих переход права собственности недвижимости, что обуславливает актуальность проблемы.

Основой исследования данной проблематики составили труды таких ученых-цивилистов, как О.В. Бумажникова[5], К.Г. Токарева[4], А.В. Иваненко, В.Д. Разумченко, М.Х. Жураев[3].

С юридической точки зрения одним из способов получения дохода, от имеющейся в собственности недвижимости, является передача права собственности по договору ренты.

В соответствии со ст.

583 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется, в обмен на полученное имущество, периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме[1].

Основная цель ренты заключается в продолжительных отношениях, в рамках которых обладатели (арендодатели) дорогостоящего или уникального недвижимого имущества, стремятся жизнеобеспечить себе постоянный и стабильный доход, не подвергая себя риску обесценивания и обеспечению жесткими юридическими гарантиями[6]. Кроме того, согласно ст.

584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Иначе, незаверенный у нотариуса договор, не будет считаться действительным. Следует обратить внимание, что при заключении договора ренты в отношении недвижимости у имущества появляется обременение по выплате ренты, которое тоже подлежит государственной регистрации. Так, Министерство Юстиции Республики Крым опубликовало поправки в нормы ГК РФ о договоре ренте.

Согласно изменениям, государственной регистрации будет подлежать не сам договор, а обременение имущества рентой[7]. Исходя из содержания п.1 ст.586 ГК РФ, рента обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения или иное недвижимое имущество, которое передано под выплату. А также, ст.

130 ГК РФ гласит о других видах недвижимого имущества, связанных с землей, к примеру, многолетние насаждения. Или определенные виды регистрируемого имущества – воздушные и морские суда и пр.

При этом законодатель не только формально устанавливает, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под его выплату, но и дает объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права получателя ренты наделяются, характерным для вещных прав, свойством следования за вещью, согласно п.3 ст.

216 ГК РФ, а также прикрепляются, к переданному под выплату, недвижимому имуществу и сохраняются, несмотря на то, кто будет являться текущим собственником недвижимого имущества.

Однако, возникает вопрос, не существует ли риск, что побудительные мотивы действий участников имущественного оборота, а именно получателя ренты, будут использованы в корыстных целях обмануть добросовестного плательщика рентных платежей, злоупотребляя его доверием и, обвинив его в неплатежеспособности или преднамеренном уклонении выплаты ренты в разумный срок?[8] В настоящее время на практике встречаются все чаще такие логичные вопросы об использовании залогодателем договора ренты в меркантильных интересах и корыстных целях. И, тем самым, порождают судебные споры и подтверждают алеаторную сущность рентного договора[5]. Так, предлагается обратить внимание на один из аргументов в подтверждение указанной позиции Минюста Республики Крым.

Как сообщает Средство Массовой Информации (далее – СМИ), в Министерстве Юстиции Республики Крым необходимость изменений в институте ренты возникла в связи с тем, что были выявлены нарушения прав пожилых граждан при заключении и исполнении договоров ренты[7].

Полагаем, также целесообразно обратить внимание на иск Железнодорожного городского суда Московской области о расторжении договора ренты, прекращении права собственности и передаче имущества. Гражданка Ч. обратилась в суд с названным иском, указав, что между ней и Гражданкой М.

был заключен пожизненный договор ренты, по условиям которого истец передала ответчице однокомнатную квартиру.

Однако, со слов истца, Гражданка М. нарушает условия договора, а именно, не оплачивает коммунальные услуги и перечисляет денежные средства без учета индексации минимального размера оплаты труда (далее – МРОТ). Гражданка Ч.

, мотивируя данными обстоятельствами, просит расторгнуть рентный договор. Но, оппонируя Гражданке Ч., Гражданка М.

предоставила письменное возражение, поясняя Суду, что договор исполняла надлежащим образом и несколько лет переплачивала сумму платежей.

В результате, Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к выводам, что со стороны истца суду не представлено доводов, на основании которых суд может расторгнуть договор. В частности, Гражданка Ч.

не предоставила доказательств в подтверждение отсутствия у нее доходов, согласно условиям рентного договора, или неуплаты ренты в срок. Напротив, как установлено в судебном заседании, Гражданка М. надлежащим образом выплачивает рентные платежи. Таким образом, Суд решил, заявленные Гражданкой Ч.

исковые требования к Гражданке М. о расторжении договора, прекращении права собственности, передаче имущества, необоснованными и, подлежащими отклонению в полном объеме[2].

Таким образом, анализируя различные точки зрения ученых-цивилистов, важно отметить, что в научной литературе неоднократно уже отмечалось о том, что договор ренты относится к реальным и рисковым сделкам.

В связи с чем, предопределилась необходимость императивного включения законодательных обременений прав плательщиков и получателей ренты с целью установления повышенных гарантий надлежащих рентных отношений и стабильности прав на обременение рентой недвижимого имущества. Важно отметить, несмотря на первоначальную лаконичность и понятность нормы ст. 586 ГК РФ, возникает много вопросов, расхождений, которые создают сложности правоприменения.

При буквальном прочтении п.1 ст. 586 ГК РФ может сложиться представление, будто норма абсолютно не обеспечивает должную защиту интересов получателя ренты в ситуациях, когда плательщик иным образом распоряжается рентной недвижимостью, например, передавая в доверительное управления, в аренду и т.п.

Или, затрагивая еще одну ложку дегтя, неочевиден ответ на вопрос о том, в каком объеме в п. 1 ст.

586 ГК РФ обязательства плательщика рентного имущества переходят к приобретателю, то есть, отвечает ли последний по долгам плательщика, накопленным к моменту перехода права собственности на объект применения? Рассмотрим детально затронутые вопросы.

Что касается обеспечения должной защитой интересов получателя ренты при передаче плательщиком рентного имущества в доверительное управления, в аренду и т.п, то, предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия, наступают только при условии, что плательщик ренты производит отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица.

Если же плательщик ренты передал имущество в аренду или безвозмездное пользование, или в доверительное управление, при этом, сохраняя право собственности за собой, то норма ст. 586 ГК РФ на рентные отношения не будет распространяться. По смыслу и содержанию п. 2 ст.

586 ГК РФ плательщик, передавший недвижимость в собственность третьего лица, перестает иметь статус плательщика, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты.

По закону он несет субсидиарную, то есть дополнительную ответственность с новым собственником, переданному первоначально под выплату ренты, недвижимости.

Следовательно, если при возникших нарушениях из-за нового собственника недвижимости, обремененного рентой, он не будет выплачивать рентные платежи получателю вследствие, возможно, неплатежеспособности или преднамеренного уклонения, то получатель ренты вправе предъявить требование о выплате предыдущему плательщику ренты. А требование, в свою очередь, должно быть удовлетворено, согласно норме о субсидиарной ответственности, предусмотренной ст. 399 ГК РФ. На наш взгляд, такое обременение направлено на создание гарантий стабильности рентных отношений и стабильности права на обременение рентой недвижимого имущества. Хотя, не исключена возможность негативных последствий для прежнего плательщика ренты, которому может не сообщить новый собственник рентного имущества о полном размере рентного долга[3].

Поэтому вопрос является неоднозначным и нуждается в прямой законодательной оговорке. Также гражданским законодательством установлено двойное обременение недвижимого имущества путем одновременного обременения рентного и залогового обязательств, согласно ст. 587 ГК РФ.

Например, если передается земельный участок – объект недвижимости, то получатель ренты наделяется законным правом залога недвижимости (ипотеки). Данное дополнительное обременение вызывает критику у ученых-цивилистов и чрезмерно затрудняет участие, переданной под выплату, ренты недвижимого имущества в дальнейшем имущественном обороте. Так, С.С.

Музафаров отмечает, что без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту[4].

Таким образом, рассмотрев особенности обременения рентой недвижимого имущества, можно сделать выводы о том, что обременение может возникнуть как у собственника, так и у несобственника недвижимого имущества.

Ограничения могут быть установлены, как на основании решения уполномоченного органа, так и установлены в силу закона. В результате ограничений могут возникнуть не только ограниченные вещные права, но и обязанности, и запреты.

В свою очередь, двойное обременение, то есть рентой и залогом, способно вызвать критику, которая чрезмерно затрудняет участие переданной под

выплату ренты недвижимости в дальнейший имущественный оборот, и предоставляющее получателю ренты избыточную правовую защиту.

В порядке совершенствования законодательства видится необходимым и достаточным, создание института ренты, которое в праве может стать регулирующим органом, снижающим риски рентных отношений, так как рентный договор имеет большие преимущества по сравнению с другими вариантами приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Источник: http://www.finexg.ru/obremenenie-nedvizhimogo-imushhestva-po-dogovoru-renty/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.