Общедомовое имущество

Содержание

Что относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме: подробный состав и право пользования

Общедомовое имущество

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

  • специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
  • лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
  • другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
  • земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
  • другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества.

Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Управляющая организация не имеет права распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Как расходуются средства, полученные от использования общего имущества МКД?

По решению общего собрания собственники МКД могут направить средства, полученные от использования общего имущества, на:

  • благоустройство общего имущества и прилегающей территории МКД;
  • проведение ремонтных работ;
  • на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая организация не может распоряжаться средствами, полученными от использования общего имущества МКД, без решения общего собрания собственников жилья.

Информация по использованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома содержится в Главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491

Некоммерческое партнерство «Фонд содействия реформам местного самоуправления», 2014

Значение общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме велико. Его надлежащее функционирование напрямую влияет на комфортное существование жильцов. Немаловажна и финансовая сторона – обязанность содержать совместное имущество основана на законе.

Состав общего имущества дома регламентирован правовыми нормами, и все же споры по поводу отнесения того или иного предмета или оборудования к совместной собственности всех жильцов возникают часто. Каковы же признаки общего имущества и порядок пользования им?

Определение порядка пользования общедомовыми ресурсами

Порядок пользования совместными ресурсами жильцами определяется жилищными и гражданскими нормативными актами. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных законом пределах. У жильцов имеется одинаковый объем прав на его эксплуатацию и, соответственно, обязанностей по его надлежащему содержанию.

Общее имущество может быть уменьшено (посредством реконструкции) исключительно с согласия всех его долевых собственников. Другим лицам могут передаваться в пользование общие объекты по решению собрания собственников. Условием передачи является отсутствие ущемления прав и законных интересов других участников гражданских правоотношений.

Например, жильцы решили сдать подвал, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, в аренду для торговли. Для принятия такого решения о распоряжении подвалом потребуется созвать собрание собственников.

Последующее пользование арендаторами общим имуществом многоквартирного дома должно осуществляться не в ущерб правам собственников. Использование третьими лицами общего имущества допускается только с согласия всех собственников.

Если МКД разрушен, снесен, у собственников остается право общедолевой собственности на земельный участок. Доля в таком общем имуществе пропорциональна части в общедолевой собственности на имущество на дату разрушения (сноса).

Что будет, если пользоваться имуществом без согласия?

Без согласия собрания использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме неправомочно. Использование общего имущества собственников многоквартирного жилого дома возможно с соблюдением регламентированных кодексом о жилищных правоотношениях норм.

Использование общего долевого имущества жильцов многоквартирного дома в нарушение правовых норм может быть признано незаконным.

Например, заказчиком по энергосервисному контракту должно выступать ответственное за содержание жилого дома лицо, имеющее право заключить контракт только при имеющемся письменном согласии каждого собственника. В противном случае договор будет признан ничтожным (на основании Закона об энергоснабжении).

Кто занимается управлением этими ресурсами?

Каким образом построить процесс содержания общедомового имущества согласно предъявляемым требованиям? Кто непосредственно воплощает мероприятия по содержанию в реальность?

Осуществляется это посредством заключения соглашения (договора) с управляющей фирмой. Общим собранием собственников определяется подходящая управляющая компания, на основании заключенного соглашения ей делегируются полномочия по содержанию.

УК, представляя собственников, подписывает контракты с ресурсоснабжающими предприятиями, с организациями, производящими ремонт, работы по содержанию дома. Компания осуществляет мероприятия, определенные собранием собственников.

Управление общедомовым имуществом можно осуществлять через образование ТСЖ. Товарищество собственников жилья решает задачи по содержанию аналогично УК. Собственники, не вошедшие в ТСЖ, заключают с товариществом соглашение о содержании, ремонте имущества. Такой вариант управления удобен для домов с небольшим количеством квартир.

Способ управления устанавливается на собрании. Решение собрания собственников правомочно при наличии двух третей .

Кем и за какие средства осуществляется ремонт?

Услуги, работы, условия их производства, финансовую составляющую обязаны утвердить собственники помещений на своем собрании. Ремонт проводится управляющими компаниями, если так постановили собственники. Имущественные ресурсы ремонтируются за счет собственников.

Законодатель регламентировал для собственника включение в плату за жилое помещение:

  • затрат на содержание помещения (на текущий ремонт);
  • авансирование капремонта.

Формирование и контроль фонда общих денежных средств собственников

Фонд денежных средств собственников – это спецсчет, где аккумулируются деньги, направляемые на капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме. Спецсчет пополняется ежемесячными платежами собственников на капремонт, неустойкой, процентами банка.

Целевое назначение счета не позволяет направлять ресурсы на другие нужды, кроме капремонта.

Право на спецсчет принадлежит собственникам. Размер доли каждого пропорционален сумме платежей на капремонт всех собственников – владельцев каждой квартиры. О выделении доли финансовых ресурсов нельзя заявить. При продаже квартиры (помещения) покупатель становится собственником части фонда капремонта.

Проведение общего собрания владельцев квартир

Общее собрание собственников помещений в МКД представляет собой управляющий орган. Собрание проводится посредством:

  • личного присутствия каждого владельца жилого помещения;
  • заочного ания;
  • смешанной формы.

Ежегодно (обычно во II квартале) должно проводиться собрание. Собственник может инициировать созыв внеочередного собрания. Такое собрание правомочно при наличии более 50% всех собственников. В случае отсутствия необходимого количества участников годовое собрание созывается повторно.

Мероприятия в отношении общих ресурсов реализуются по результатам итогов ания участников собрания: решения принимаются большинством , отдельные вопросы требуют 2/3 или полного единогласия. Итоги ания подтверждаются протоколами согласно установленным требованиям.

Решения, как и протоколы, фиксирующие итоги ания, удостоверяют факты, следствием которых может стать изменение прав и обязанностей в отношении общедомовой собственности.

Составление акта осмотра многоквартирного дома

Для надлежащего содержания общедомовых ресурсов УК проводит регулярные осмотры. В определенных ситуациях может осуществляться и внеплановый осмотр. Он оперативно выявляет несоответствие состояния имущества требованиям закона и безопасности: дефекты здания, порчу отдельных составляющих, состояние конструкций и внутреннего техоборудования.

Итоги осмотра заносятся в акт, содержащий подробные данные о состоянии всех общедомовых объектов, задачи для устранения обнаруженных несоответствий, анализ причин проявления дефектов (в целях выявления некачественной работы обслуживающих организаций). На основании акта осмотра собственники определяют мероприятия для устранения несоответствий.

Доказано: эффективное использование общего имущества многоквартирного дома позволяет сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг.

Следующая

Источник: https://ZHKH-RF.ru/pravo-sobstvennosti-na-obshhee-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome/

Статья 39 ЖК РФ. общего имущества в многоквартирном доме

Общедомовое имущество

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

См. все связанные документы >>>

1. Статус собственника помещения многоквартирного дома предполагает не только обязанность нести бремя расходов на содержание собственного помещения, но и обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

N 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность” утверждены Правила, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В судебной практике разъяснено, что п.

11 Правил предусмотрен исчерпывающий перечень видов деятельности, включенных в услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома (Постановление ФАС Московского округа от 17 апреля 2013 г.

по делу N А40-99977/11-87-807).

В соответствии с п. 17 указанных Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень соответствующих услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. А в п.

11 этих Правил разъясняется, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I – IV класса опасности;

д(2)) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями (подп. “д(2)” введен Постановлением Правительства РФ от 27.02.2017 N 232);

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подп. “а” – “д” п. 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);

л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг).

Следует также учитывать Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

N 290 “О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения” (вместе с “Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме”).

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. ч. 5, 6 ст.

155 ЖК РФ).

3. Под правилами, о которых идет речь в ч. 3 комментируемой статьи, имеются в виду уже упоминавшиеся в части первой комментируемой статьи Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

4. Принципы формирования органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 августа 2010 г. N 646.

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-II/Glava-6/Statya-39/

Общедомовое имущество

Общедомовое имущество

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и постановлению Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относятся:

  1. Чердаки, техэтажи, подвалы, лестничные площадки, лестницы, коридоры подъездов, встроенные и пристроенные парковки.
  2. Крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, фундамент.
  3. Помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам (досуговые, культурные, спортивные).
  4. Общедомовые инженерные системы электро-, водоснабжения и канализации (стояки), включая сантехнические шкафы, электрощитки, системы пожарной сигнализации и дымоудаления, и т.п.
  5. Участок земли, на котором стоит многоквартирный дом в установленных границах кадастрового учета, а также коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка.
  6. Окна и двери в подъезде на всех этажах, парапеты, а также перила лестниц.
  7. Трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

Балкон – это общедомовое имущество или нет?

В определении Верховного Суда РФ от 17 января 2012 года № КАС11-789 балконная плита отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Дословно определение Верховного Суда звучит следующим образом:

«Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме».

Исходя из этого, общедомовым имуществом является только балконная плита, а ограждающие балкон конструкции, остекление и отделка помещения являются уже личной собственностью владельца квартиры.

Относится ли полотенцесушитель к общедомовому имуществу?

Полотенцесушитель в квартире, который практически всегда подключен к центральной системе горячего водоснабжения или к системе отопления, является общедомовым имуществом, поскольку, согласно п. 5 постановления Правительства РФ №491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из:

  • стояков;
  • ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
  • отключающих устройств;
  • общедомовых приборов учета холодной и горячей воды;
  • первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
  • механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Является ли батарея в квартире общедомовым имуществом?

В п.

6 постановления Правительства РФ №491 сказано, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом батарея отопления является общедомовым имуществом.

Стояк канализации относится к общедомовому имуществу?

В соответствии с п.

5 постановления Правительства РФ №491, внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, относится к общему имуществу дома. Следовательно, канализация – это общедомовое имущество.

Использование общедомового имущества собственником квартиры или нежилого помещения

Сразу скажем, что использовать в личных целях общедомовое имущество многоквартирного дома без согласия собственников запрещено. Управляющая компания или собственник отдельно взятой квартиры также не имеют права распоряжаться по своему усмотрению общим имуществом дома.

При этом п.4 ст.36 ЖК РФ позволяет собственникам проводить общее собрание и выносить решение о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме в аренду (требуется согласие 73% собственников) или в личную собственность (согласие 100% собственников). Стоит отметить, что на текущий момент приобрести часть общедомового имущества в собственность невозможно.

Поэтому перепланировка квартиры или нежилого помещения с использованием общедомового имущества может проводиться только с согласия собственников многоквартирного дома – в том случае, если вы затрагиваете общее имущество в плане присоединения части его площади к квартире.

► Например, когда вы хотите избавиться от внутриквартирного мусоропровода, который часто встречается в старых домах, путем заложения ствола мусоропровода, то должны будете договориться об этом с 73% собственниками дома. Тоже самое придется сделать, если потребуется присоединить к квартире части лестничной клетки, чердака или подвала, либо устроить на первом этаже отдельный вход с крыльцом.

В то же время, перенос радиаторов отопления в пределах квартиры или демонтаж подоконного блока, которые также относятся к общедомовому имуществу, такой процедуры не требуют. Данный вопрос, касаемо устройства новых и переноса старых приборов отопления, остается в ведении эксплуатирующей организации дома, то есть управляющей компании или ТСЖ.

Для получения согласия придется устроить поквартирный обход с протоколом собрания собственников, на котором они должны будут поставить свои подписи. Собрав нужный процент подписей, протокол вместе с другими документами для согласования перепланировки передается в надзорный орган, где по ним будет приниматься решение.

Источник: https://apb1.ru/obshchedomovoe-imushchestvo.html

Что относится к общедомовому имуществу

Общедомовое имущество

Понятие «общедомовое имущество» — неотъемлемая часть абсолютно любого многоквартирного дома (МКД), поэтому если вы решили приобрести в качестве недвижимого имущества жилье в многоэтажке, следует знать, что помимо квартиры, которая будет вашей на праве личной собственности, к вам перейдет право пользования лестничными маршами, лифтами, частью территории вокруг дома и другими площадями, отнесенными законодателем к общему имуществу, на равных с другими жителями дома правах.

Что такое внутридомовые системы и входят ли они в общее имущество

Внутридомовые системы входят в состав общего имущества многоквартирного дома и представляют собой всевозможные коммуникации в части инженерии, оборудование электрического и технического назначения, а также различные агрегаты, призванные подавать ресурсы от центральных источников коммуникационного обеспечения к внутриквартирным источникам (газ, вода, электричество и т. д.). Для того чтобы разобраться с тем, какая все-таки часть внутридомовых систем отнесена к общему имуществу жильцов, а какая является личной, следует разграничить территориальность.

Так, все, что находится внутри квартиры, принадлежит непосредственно собственнику жилого помещения и содержится за счет владельца помещений. Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и соответствующего пункта Правил содержания общей долевой собственности № 491, датированных 13.08.2006, в состав общего имущества входят:

  • установки и агрегаты, отвечающие за отопление;
  • газовые счетчики и агрегаты;
  • электрические приборы и оборудование;
  • иное оборудование, которое находится внутри дома, но вне пределов квартир, и призвано обслуживать не менее двух жилых объектов.

Отопительная система имеет некоторое исключение из общих правил.

Так, часть расположенного внутри конкретной квартиры оборудования, которое обслуживает только ее и имеет перекрывающее устройство, позволяющее вывести батарею из общего состава системы без каких-либо последствий для остальных, будет считаться личным имуществом владельца помещений МКД, а не общим имуществом дома. Если учет использования тепла либо другого вида коммунальных благ производится не индивидуально, а на весь объект, то вся система относиться к общей домовой собственности и ее границы будут определяться наружными стенами здания.

О чем гласит законодательная база рф

Главным нормативно-правовым актом, регламентирующим правовое положение общедомового имущества, является Жилищный кодекс РФ.

Здесь закреплено понятие общей долевой собственности, статус такого имущества, а также указан перечень объектов, входящих в состав общедоступных помещений.

Реестр упомянутого имущества может изменяться только в том случае, когда поправки вносятся в сам нормативный документ соответствующими законами. Согласно действующей редакции Жилищного кодекса в число объектов, относящихся к общедомовому имуществу, входят:

  • нежилое помещение (одно или несколько), которое проживающие из нескольких квартир используют для обслуживания своей собственности (вся территория внутри дома, но вне границ жилища). Обязательным условием отнесения помещения к рассматриваемлй категории является наличие линии коммуникаций;
  • помещения нежилого назначения, находящиеся на праве личного имущества у нескольких собственников жилых квартирных помещений в пределах одного МКД. Например, сюда относятся помещения на первых этажах, которые можно сдавать по арендному договору для занятий спортом, проведения мероприятий, организации торговых объектов, а также помещения для игр малышей и досуга взрослых;
  • фундамент, несущие устойчивые конструкции, крыша, стояки, этажные перекрытия, в том числе и балконные;
  • любое обслуживающее оборудование, находящееся как в доме, так и на его придомовой территории, предназначенное для удовлетворения потребностей людей, проживающих в доме, в необходимых коммуникационных ресурсах;
  • участок местности, на котором непосредственно располагается многоквартирный дом, а также все объекты инфраструктуры, находящиеся на его территории.

Участок земли, являющийся общедомовым имуществом граждан, проживающих в доме, расположенном в его границах. Пределы участка определяются на основании земельного законодательства РФ. Участок местности по площади не может быть меньше, чем это установлено законом, без согласия на то всех совладельцев многоквартирного жилого дома.

По решению общего собрания всех жильцов многоквартирного дома общая площадь может быть передана в пользование или аренду третьим лицам. Важным моментом считается то, что в случае уничтожения либо повреждения самого дома, собственники жилых помещений, находящихся в нем, сохраняют за собой право владения и пользования всеми сохранившимися объектами общего хозяйства.

Условия по содержанию общего имущества

Правила содержания общедомового имущества определены законом, где закрепляется порядок использования и ответственность каждого за неправомерные действия или нарушение правил общей эксплуатации. Каждый владелец квартиры в высотном доме должен знать основные требования по содержанию, а также участвовать в финансировании расходов на уход за общим имуществом.

общедомового имущества измеряется в денежном выражении, т. е. каждый владелец жилых помещений многоквартирного дома должен вносить определенную сумму на уход за общей территорией. Ее расчет производится на основании размера занимаемой площади.

Также возможно финансирование как из государственного бюджета, так и за счет собственных средств участников кооператива.

Во втором случае помощи от государства ждать не стоит, а при необходимости выполнения каких-либо ремонтных работ надеяться лишь на совладельцев МКД.

На основании Постановления Правительства РФ № 491 (13.08.2006 с дополнениями и изменениями) общее имущество домовладельцев должно содержаться с четким соблюдением условий и правил, установленных законодательством и санитарно-эпидемиологическими нормами. Собственники недвижимого имущества в многоэтажке должны обеспечивать надежность конструкций, а также безопасность эксплуатации объекта.

Кроме того, ни один из собственников не имеет право каким-либо образом ущемлять или ограничивать пользование общим имуществом иным лицам, т. е. должны соблюдаться права и свободы всех домовладельцев.

Еще одним условием по содержанию общего имущества является обеспечение постоянного доступа к коммуникационным системам для своевременного получения услуг лицами, проживающими в указанном многоквартирном доме.

Все собственники обязаны поддерживать достойный внешний вид здания, его архитектурный стиль и облик в целом.

Надлежащий контроль за общей долевой собственностью предполагает мероприятия, касающиеся периодического осмотра дома, а также коммуникаций для выявления сбоев в работе совместного имущества или образовавшихся проблем, обеспечения своевременного санитарно-гигиенического обслуживания объекта, а также территории вокруг него, сбора и вывоза мусора и иных отходов. Также важны: контроль за обеспечением собственниками должного уровня пожарной безопасности помещений, озеленение придомовой территории, обеспечение благоустройства, организация и проведение текущего и капитального ремонта и т.д.

Кто осуществляет контроль за общедомовыми помещениями

На практике существует три способа содержания и осуществления контроля за общедомовым имуществом.

  1. Контролирующим и управляющим органом признается товарищество собственников или жилищный кооператив. Решение о создании такого товарищества должно быть юридически закреплено, т. е. издается соответствующий приказ. В дальнейшем именно сформированная местная структура будет контролировать надлежащее содержание общедомовых объектов и общей территории.
  2. Управление имуществом и контроль за его состоянием осуществляется всеми собственниками на равных началах. В этом случае каждый владелец недвижимого имущества (жилого помещения) подписывает соглашение. На его основании заключается соответствующий договор с фирмой, которая будет заниматься обслуживанием. Также отдельно заключаются договора на электро- и газоснабжение, водоотведение и т. д. Считается, что описанный способ значительным образом позволяет экономить денежные средства жильцов. На практике мало распространен.
  3. Контроль за общедомовым общим имуществом осуществляется управляющей компанией. Такой способ считается самым профессиональным и квалифицированным. В этом случае на общедомовом собрании принимается решение о передаче управления в руки профессионалов. Минусом такого управления считается полная передача принятия решений в руки посторонних лиц. Сами же жильцы никоим образом не могут влиять на принимаемые решения. В случае если услуги управляющей компании не соответствует заявленным к ней требованиям либо же принимаются решения, не удовлетворяющие интересы жильцов, то также на общем собрании от ее услуг можно отказаться. В этом случае либо меняется способ управления и контроля, либо же подбирается новая управляющая компания.

Главной особенностью контроля за имуществом является полное финансовое сопровождение жизнедеятельности, а также распоряжение деньгами, собранными совладельцами МКД.

Расходы за содержание имущества многоквартирного дома

Отслеживание состояния имущества МКД, а также поддержание необходимого уровня работы всех его систем и механизмов — обязанность всех жителей, являющихся совладельцами недвижимого имущества.

Ежемесячные расходы на поддержание порядка и обслуживание общедомового имущества возлагаются на каждую квартиру в отдельности пропорционально площади занимаемых помещений.

Эта обязанность ложится даже на тех, кто не проживает в многоквартирном доме на постоянной основе.

Расходы, связанные с организацией ремонтных работ, погашаются за счет общих средств, причем необходимость проведения таких мероприятий определяется на собрании всех жильцов.

Согласно Жилищному кодексу РФ, нет разграничения жилых и нежилых помещений, поэтому независимо от того, встроено или пристроено нежилое помещение (магазин, офис, кафе), все расходы ложатся на совладельцев, так как это составная часть здания.

Исключением является предоставление указанного помещения в качестве объекта аренды по договору, где можно прописать обязанность арендатора осуществлять ремонт и оплачивать коммунальные платежи.

Какую ответственность несет управляющая компания за общедомовое имущество

В случае возникновения спорных ситуаций относительно ваших помещений, настоятельно рекомендуем вам обратиться к первоисточнику — договору, заключенному между УК и жильцом. Чаще всего именно там прописаны пределы ответственность каждой из сторон соглашения.

При подписании такого договора следует руководствоваться положениями Жилищного кодекс в части предусмотренных требований и пределов ответственности каждой из них.

Принимая во внимание тот факт, что компании по управлению имуществом дома — это чаще всего небольшие организации, занимающиеся предпринимательской деятельностью, в случае нарушения имеющихся правил и требований по управлению общим имуществом на них налагается административное взыскание по ч. 1 ст. 7.23.3. КоАП РФ.

(20 4,90 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zpponline.ru/zhkh/obshhedomovoe-imushhestvo

Одно на всех и все на одно: хитрости общедомового имущества – Мосдольщик

Общедомовое имущество

На первый взгляд, при покупке квартиры в новостройке приобретают действительно лишь квартиру.

Ведь именно она будет фигурировать и в договоре с застройщиком, и в свидетельстве о праве собственности, что выдается по завершении строительства.

Однако на самом деле имущества у покупателей оказывается значительно больше. Просто остальное – совместное для всех жильцов дома. Что с ним можно делать и чего нельзя?

Кому принадлежат стены дома?

Во многих странах квартиры принято измерять по внешнему периметру. Поэтому фрагменты внешних стен являются собственностью владельцев примыкающих к ним квартир, а стены, отделяющие одну квартиру от другой, а также полы и потолки поровну «делятся» между соседями.

То есть каждой квартире они принадлежат на ½ глубины. Каждый владелец вправе распоряжаться таким имуществом как угодно, ограничиваясь лишь рамками местного законодательства, а также не нарушая надежность и безопасность всего дома в целом. В России ситуация совершенно иная.

У нас границы личных владений в многоквартирных домах ограничены внутренним периметром квартиры.

Убедиться в этом несложно. Достаточно взглянуть на документ о праве собственности, в котором указываются именно внутренние габариты жилья. Поэтому ни стены, ни плиты перекрытий (то есть полы и потолки), ни даже их фрагменты принадлежать одному владельцу не могут и считаются общедомовым имуществом.

Что такое общедомовое имущество и чье оно?

Как уже ясно из предыдущего ответа, общедомовое имущество – это то, что находится за пределами внутренних габаритов всех квартир. И оно далеко не ограничивается одними стенами, потолками и потолками.

Полный его перечень прописан в нескольких документах.

Например, в статье 36 Жилищного кодекса, а также в утвержденных постановлением правительства РФ «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Во-первых, это все помещения общего пользования: тамбуры, коридоры, эвакуационные пути, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, встроенные гаражи, технические подвалы, котельные, чердаки и т.д.

Во-вторых – крыша и ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, балконные плиты.

В-третьих – ограждающие ненесущие конструкции: окна и двери общедомовых помещений и перила.

В-четвертых – инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, системы отопления и электроснабжения, в том числе общедомовые счетчики.

В-пятых – информационно-телекоммуникационные сети: линии телефонной связи, сети кабельного телевидения, проводного радиовещания и т.д.

В-шестых – земельный участок, на котором находится дом, а также любые расположенные на нем объекты: зеленые насаждения, элементы благоустройства.

В-седьмых – иные объекты, необходимые для обслуживания дома и находящиеся на том же земельном участке: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Согласно Жилищному кодексу все это имущество принадлежит всем владельцам квартир на правах общей долевой собственности.

Должны ли платить за общедомовое имущество те, кто им не пользуется?

Согласно закону «О защите прав потребителя» оплачиваться должны лишь те услуги, которые гражданину оказываются, причем качественно и по воле самого потребителя. Из этого, на первый взгляд, следует, что, скажем, проживающие на первых этажах и практически не пользующиеся лифтом оплачивать его содержание и ремонт не должны.

Как не должны волновать и траты на чистоту всех этажей, что расположены выше их квартиры, а уже тем более за уборку в соседних подъездах. По той же логике те, кто не пользуется мусоропроводом, детскими и спортивными площадками, парковочными местами, тоже не должны нести никаких затрат на их содержания. Однако это не так.

Ведь в случае с жильем в первую очередь используются не нормы закона «О защите прав потребителя», а Жилищный кодекс и смежные с ним документы. А согласно им вне зависимости от использования общедомового имущества оплачивать его содержание обязаны все жильцы на том основании, что владеют им в общих долях.

Исключение составляет лишь ситуация, когда на общем собрании жильцов будет принято решение об ином способе распределении расходов. Но на практике такое случается редко.

Можно ли общедомовое имущество использовать в личных целях?

Необходимость использования общедомового имущество в личных целях может возникать по разным причинам.

Например, если в доме отсутствует центральное кондиционирование (а оно есть, как правило, лишь в дорогих объектах), а проектом исходно не были предусмотрены ни корзины на фасаде, куда жильцы каждой квартиры могут устанавливать наружные блоки личных кондиционеров, ни каналы в наружных стенах, через которые они легко подключаются. Тогда тем, кто захочет-таки обзавестись климатическим оборудованием, придется вторгаться на чужую территорию: сверлить не принадлежащую лично им стену дома и вывешивать на не принадлежащий им фасад блок кондиционера. Аналогичная ситуация возникает тогда, когда жильцы смежных квартир решают установить общую тамбурную дверь, отделяющую их жилье от любого остального. За счет такого приема они захватывают часть общедомового имущества – межквартирной площадки.

То, что они это делают на двоих (или на троих, или на четверых – в зависимости от конфигурации подъезда), ничего не меняет. Как неважно и то, что остальные жильцы дома скорее всего никогда не окажутся на этой площадке.

Однако право свободного доступа на эту территорию у них должно быть всегда, поскольку она тоже имущество совместное и платят за нее тоже совместно. Поэтому по умолчанию все подобные и прочие случаи использования общего имущества в личных целых незаконны. А чтобы узаконить, их нужно сначала согласовать как перепланировку (а по сути, это и есть перепланировка).

Причем одно из условий согласования – получить разрешение от собственников всех помещений дома. Если остальные жильцы не против, а изменения не затрагивают надежность конструктива дома и не являются фактором риска для жизни и здоровья проживающих в нем, перепланировку, скорее всего, разрешат.

Правда, на практике законным путем идут немногие, куда чаще никакого согласования не делается. До поры до времени такая избыточная самостоятельность может «прокатить», но это всегда фактор риска. При выявлении такого нарушения придется всю ситуацию откатывать назад и приводить совместное имущество в его первоначальный вид.

Да еще и штраф заплатить за незаконную перепланировку. А возможно, и не только штраф. Ведь жильцы дома в судебном порядке тоже могут потребовать компенсацию за незаконное пользование личным имуществом. И нарушителю придется выполнять и эти требования.

Зачем мне это знать?

Те, кто приобретают будущее жилье в новостройках, редко задумываются о том, зачем в договоре с застройщиком подробно описывается не только квартира, которую покупатель в дальнейшем получит в собственность, но и сам дом в целом. Но в этом есть своя логика. Все, что находится за периметром квартиры, станет совместным имуществом всех будущих жильцов.

Чем такого имущества больше и чем оно сложнее, тем выше будут расходы на его содержание. Но в то же время – тем комфортнее будет обитать в таком доме. Об этом лучше знать заранее, поэтому портал МосДольщик.рф советует внимательнее вчитываться в договор, а если потребуется – изучить  и проектную документацию.

В конце концов знания никогда не бывают лишними.

shutterstock.com

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/kak-kupit-kvartiru/obshhedomovoe-imushhestvo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.