Общее имущество собственников многоквартирного дома

Содержание

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников многоквартирного дома
Общее имущество собственников многоквартирного дома

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
[/attention][/attention][/attention][attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
[/attention][/attention][/attention]

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
[/attention][/attention][/attention]

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 306-ЭС17-6930 по делу N А65-22631/2015Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь статьями 210, 218, 249, 290, 395, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 46, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, признав доводы заявителя о самостоятельном содержании общего имущества многоквартирного дома несостоятельными.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 307-ЭС17-6147 по делу N А05-7255/2016Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение.

Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали доказательства прекращения существования спорного объекта.

Суды, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, пришли к выводу о том, что доказательств о прекращении существования спорного объекта, истцом представлено не было, нарушение прав администрации наличием в ЕГРП записи о праве собственности ответчика также не доказано, поскольку земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, и только собственники помещений в многоквартирном доме вправе распоряжаться этим имуществом.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6443 по делу N А14-17047/2014Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга по оплате услуг за содержание и ремонт общедомового имущества и коммунальных услуг на общедомовые нужды и пеней.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку на предпринимателе как на собственнике помещений в многоквартирном комплексе в спорный период лежало бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади принадлежавших ему нежилых помещений к общей площади здания.
[/attention][/attention][/attention]

Источник: https://legalacts.ru/kodeks/ZHK-RF/razdel-ii/glava-6/statja-36/

Как распорядиться имуществом в многоквартирном доме?

Общее имущество собственников многоквартирного дома

28.11.2008

Прошло уже более двух лет с момента принятия нового Жилищного кодекса РФ от  29 декабря 2004 г.

N 188-ФЗ (далее по тексту – ЖК РФ), однако по-прежнему многие вопросы, связанные с применением его отдельных положений, остаются без ответа и вызывают значительные сложности в их понимании и толковании, как рядовыми гражданами, так и практикующими юристами и органами государственной власти, которым в процессе исполнения возложенных на них в соответствии с действующим законодательством функций приходится сталкиваться с анализом данных норм.  

                Одним из таких вопросов является вопрос распоряжения общим имуществом собственниками помещений в многоквартирным доме, анализу которого мы и постараемся уделить особое внимание в настоящей статье.

                Так ст.

36 ЖК РФ предусмотрено, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения об использовании общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вст. 161 ЖК РФ содержится императивное требование, касающееся   обязанности собственников помещений выбрать один из указанных в п.2 данной статьи способов управления многоквартирным домом, а именно, либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ), либо управление управляющей организацией. 

                При этом в п. 1 ст.

135 ЖК РФ, содержащем дефиницию ТСЖ чётко указано, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, объединяющую собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.  

К правам, предоставляемым товариществу относятся, в том числе, такие права как: 1) заключение договоров в интересах членов товарищества; 2) в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме; 3) заключение сделок и совершение иных отвечающих целям и задачам товарищества действий (ст.137 ЖК РФ).

П. 12 ст. 145 ЖК РФ, корреспондирующийся со ст. 44 данного кодекса прямо указывает, что к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то есть фактически полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем, следует учитывать содержание п. 3 ст. 135 ЖК РФ, в соответствии с которым число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализ данного пункта ст. 135 в свою очередь позволяет сделать вывод о том, совершенно не обязательно, что в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, все собственники помещений в данном доме являются одновременно членами товарищества.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Таким образом, возможны различные варианты: в товариществе состоят 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, 70% или 99,5% (не являются членами собственники нескольких квартир) и т.п.
[/attention][/attention][/attention]

Причём следует учитывать, что обязать лицо вступить в товарищество никто не может, поскольку этим было бы нарушено его конституционное право на свободу объединений, закрепленное ст. 30 Конституции Российской Федерации.[1]

Как уже было указано ранее, ст. 36 ЖК РФ, определяя права собственников помещений в многоквартирном доме и пределы их осуществления отсылает нас, в том числе к отдельным положениям ГК РФ, регулирующим вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.

Так в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Таким образом, сравнительный анализ вышеуказанных норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы.

С одной стороны, нормы ГК РФ содержат императивное требование применительно к вопросам распоряжения общим имуществом, заключающееся в том, что такое распоряжение возможно исключительно с согласия всех участников общей долевой собственности.

С другой стороны, ЖК РФ предусматривает, что товарищество собственников жилья в установленных законом пределах наделено полномочиями по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе полномочиями по сдаче в аренду части общего имущества.

При этом совершенно очевидно, что ТСЖ создается, в том числе, и в целях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, доходы от использования которого могут пойти на благоустройство придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, то есть иными словами во благо всем собственником помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ реализация на практике нормы, закрепляющей право ТСЖ в установленных пределах распоряжаться общим имуществом является весьма проблематичной.

Рассмотрим данный тезис на конкретном примере.

В многоквартирном доме существует подвальное помещение, относящееся к общему имуществу в соответствии со ст. 36 ЖК РФ,  которое при определенных обстоятельствах может быть использовано в качестве офисного или складского помещения.

Большинство членов ТСЖ согласны со сдачей данного помещения в аренду третьему лицу, однако существует ряд лиц, являющихся членами ТСЖ, которые выступают против данного предложения, а также ряд лиц, не являющихся членами ТСЖ и одновременно являющихся собственниками помещений в данном доме, а соответственно имеющих право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.

П.4 ст.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
146 ЖК РФ предусматривает, что решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным данным Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 данного Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями от общего числа членов товарищества (п. 12 – принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме).   
[/attention][/attention][/attention]

Таким образом, содержание п. 4 ст. 146 ЖК РФ входит в прямое противоречие со ст. 246 ГК РФ.

Кроме того, в последнее время всё чаще у собственников помещений многоквартирного дома в лице председателя ТСЖ возникают вопросы, связанные с возможностью регистрации права собственности ТСЖ на отдельные объекты, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме для дальнейшего долгосрочного распоряжения данным имуществом в интересах членов ТСЖ согласно ст. 137 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон).

Таким образом, для распоряжения недвижимым имуществом, относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, путём заключения договора аренды сроком от года и более необходимо зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст.

23 Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, если буквально трактовать содержание вышеуказанных норм материального права сторонами договора должны быть: с одной стороны заинтересованное лицо – арендатор, а с другой стороны все собственники помещений в многоквартирном доме – арендодатели, право собственности которых в силу закона возникло с момента государственной регистрации их права на отдельные помещения в данном многоквартирном доме.

Однако совершенно очевидно, что заключить договор с множественностью лиц на стороне арендодателя, где в качестве арендодателей выступает около 500 физических лиц, по меньшей мере, затруднительно, а скорее даже нереально.

К тому же в данном случае возникает ещё один вопрос.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
[/attention][/attention][/attention]

Таким образом, для государственной регистрации в ЕГРП договора аренды необходимо, чтобы сначала в реестр была внесена запись о праве общей долевой собственности лица (лиц) на данный конкретный объект недвижимого имущества.

К сожалению, ответ на данный вопрос действующее законодательство нам не даёт. 

Помимо всего прочего совершенно очевидно, что в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать, что количество собственников помещений в многоквартирном доме как правило очень велико и по объективным причинам их состав довольно таки часто изменяется в связи с отчуждением помещений, что в свою очередь, с одной стороны, влечёт необходимость внесения соответствующих изменений в договор, а с другой стороны может вообще привести к необходимости расторжения договора в связи с несогласием нового собственника помещения распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме таким образом.

Кроме того, следует, конечно же, обратить внимание и на чисто технические сложности, связанные с верным исчислением доли каждого собственника при регистрации его права в ЕГРП.

Так в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, при регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо верно рассчитать размер долей всех собственников, а в случае реконструкции отдельного помещения необходимо пересчитывать все доли.

Очевидно, что данный механизм распоряжения общим имуществом совершенно неприемлем в силу его неэффективности и практической нереализуемости.

В тоже время по вышеуказанным основаниям государственная регистрация права собственности ТСЖ на помещения, относящиеся к общему имуществу, также являлась бы незаконной и противоречащей ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 23 Федерального закона.

Учитывая всё вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в настоящее время наиболее оптимальным способом реализации своих прав собственниками помещений в многоквартирном доме является заключение краткосрочных (до одного года) не подлежащих государственной регистрации договоров аренды с условием об их пролонгации на тот же период, в случае, если стороны не уведомили друг друга об ином по истечении срока действия договора.

[1] См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П “По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска”

Все новости раздела Все новости

Источник: https://www.cliff.ru/about/publications/publications_109.html

Использование общего имущества в многоквартирном доме с умом

Общее имущество собственников многоквартирного дома

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую  компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми  вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст.

247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.
[/attention][/attention][/attention]

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами.

Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
[/attention][/attention][/attention]

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение.

Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее.

В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием.

Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом. В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции.

Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м. Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.

Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех.

В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Ну а теперь подведём итог. Вы ежемесячно платите определённую сумму за содержание и ремонт общего имущества.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Так почему бы вам не снизить эту плату за счёт взимания платы за использование общего имущества с провайдеров, с управляющей организации, с организаций, размещающих рекламные конструкции, от предпринимателей, занимающих земельный участок многоквартирного дома. Стоимость аренды можно найти в свободном доступе в сети интернет, и она поверьте, не низкая.
[/attention][/attention][/attention]

Заставьте ваше общее имущество работать на вас, используйте его в полной мере. Ведь за счёт этих средств можно весьма успешно и в кратчайшие сроки благоустроить свой двор, обеспечить детей детской площадкой, отремонтировать те или иные конструкции дома и многое другое.

Источник: Администрация Правового Центра «АСПИРАНТ» — http://аспирант.рус

Источник: https://pravo-wmeste.ru/ispolzovanie-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome-s-umom.html

Тема 8. Общее имущество собственников многоквартирного дома

Общее имущество собственников многоквартирного дома

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Основные понятия

Общее имущество собственников в многоквартирном доме– имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых): 1) помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование); 2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; 5) иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственностина общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственностина общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме– орган управления многоквартирным домом.

Заочное аниесобственников в многоквартирном доме – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

Право ания на общем собраниисобственников помещений в многоквартирном доме – право, принадлежащее только собственникам помещений в данном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности принадлежат не только сами помещения (как жилые, так и нежилые), но и так называемое общее имущество в многоквартирном доме. Соответствующие положения отсутствовали и в ЖК РСФСР, и в Основах жилищного законодательства, за исключением отдельных норм.

С введением в действие ГК РФ были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме, введены правила об общем имуществе собственников квартир, предусмотрена возможность образования товариществ собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом.

Законодательство не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом», поэтому для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом представляет собой вид жилого дома.

Вследствие этого к многоквартирному дому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ.

Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального дома является то, что многоквартирный дом представляет собой комплекс недвижимого имущества, состоящий из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит: 1) из жилых помещений; 2) нежилых помещений; 3) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Последняя составляющая комплекса многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений и представляет собой общее имуществотаких собственников.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не представляют собой объекты индивидуальной собственности.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. В соответствии с ЖК РФ доля каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в данном доме.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
При этом под общей площадьюжилого помещения в соответствии со ст.
[/attention][/attention][/attention]

15 ЖК РФ понимается сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Несмотря на то, что ч. 1 ст. 37 ЖК РФ сформулирована в императивной форме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила. Например, ст.

245 ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Так, например, в соответствии со ст.

245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т. п. Кроме того, общее собрание собственников помещений вправе установить иные правила определения размеров долей.

Особенность правового регулирования доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается в ее неотчуждаемости. Фактически доля в праве общей собственности соотносится с имуществом, находящимся в индивидуальной собственности как принадлежность и главная вещь.

Вследствие этого доля в праве общей собственности всегда следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику.

Поэтому если квартира в многоквартирном доме переходит к другому лицу, то к новому собственнику переходит не только право собственности на данную квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.
[/attention][/attention][/attention]

При этом нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, аналогично невозможен переход права собственности только на помещение в доме, без перехода соответствующей этому помещению доли в праве собственности на общее имущество.

Поэтому в любых договорах, по которым право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме переходит к новому собственнику, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли. Однако даже если такой пункт не будет включен в договор, все равно при переходе права собственности на помещение произойдет переход права собственности на соответствующую часть общего имущества.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет за собой недействительности самой сделки.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

♦ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

♦ отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Однако участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход.

Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т. п.

Поскольку общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам этого дома, то и вопросы, связанные с использованием данного имущества, в соответствии с гражданским законодательством находятся в совместной компетенции всех сособственников.

Вопросы, касающиеся распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, его использования, а также увеличения и уменьшения, решаются на общем собрании собственников многоквартирного дома.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности пропорционально их долям.
[/attention][/attention][/attention]

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Контрольные вопросы

1. Дайте определение многоквартирного дома.

2. Какое имущество в многоквартирном доме является общей долевой собственностью?

3. Каков правовой статус общего имущества в многоквартирном доме?

4. Каким образом определяются доли в праве общей долевой собственности на общее имущество?

5. Что означает понятие «бремя содержания общего имущества»? Каким образом данное бремя распределяется между собственниками?

6. Какой орган управления многоквартирным домом вы знаете?

7. Что означает «заочное ание»?

8. Каким образом рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире?

9. Допускается ли уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома?

10. Являются ли собственники нежилых помещений в многоквартирном доме собственниками общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома? Ответ обоснуйте.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Дата добавления: 2016-11-02; просмотров: 594 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/8-64463.html

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников многоквартирного дома

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжся общим имуществом в многоквартирном доме.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
[/attention][/attention][/attention]

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согла требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешся в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, са многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, са такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжся предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 36

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников многоквартирного дома
Общее имущество собственников многоквартирного дома

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
[/attention][/attention][/attention][attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
[/attention][/attention][/attention]

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
[/attention][/attention][/attention]

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 306-ЭС17-6930 по делу N А65-22631/2015Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь статьями 210, 218, 249, 290, 395, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 46, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, признав доводы заявителя о самостоятельном содержании общего имущества многоквартирного дома несостоятельными.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 307-ЭС17-6147 по делу N А05-7255/2016Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение.

Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали доказательства прекращения существования спорного объекта.

Суды, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, пришли к выводу о том, что доказательств о прекращении существования спорного объекта, истцом представлено не было, нарушение прав администрации наличием в ЕГРП записи о праве собственности ответчика также не доказано, поскольку земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, и только собственники помещений в многоквартирном доме вправе распоряжаться этим имуществом.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6443 по делу N А14-17047/2014Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга по оплате услуг за содержание и ремонт общедомового имущества и коммунальных услуг на общедомовые нужды и пеней.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку на предпринимателе как на собственнике помещений в многоквартирном комплексе в спорный период лежало бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади принадлежавших ему нежилых помещений к общей площади здания.
[/attention][/attention][/attention]

Источник: https://legalacts.ru/kodeks/ZHK-RF/razdel-ii/glava-6/statja-36/

Как распорядиться имуществом в многоквартирном доме?

Общее имущество собственников многоквартирного дома

28.11.2008

Прошло уже более двух лет с момента принятия нового Жилищного кодекса РФ от  29 декабря 2004 г.

N 188-ФЗ (далее по тексту – ЖК РФ), однако по-прежнему многие вопросы, связанные с применением его отдельных положений, остаются без ответа и вызывают значительные сложности в их понимании и толковании, как рядовыми гражданами, так и практикующими юристами и органами государственной власти, которым в процессе исполнения возложенных на них в соответствии с действующим законодательством функций приходится сталкиваться с анализом данных норм.  

                Одним из таких вопросов является вопрос распоряжения общим имуществом собственниками помещений в многоквартирным доме, анализу которого мы и постараемся уделить особое внимание в настоящей статье.

                Так ст.

36 ЖК РФ предусмотрено, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения об использовании общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вст. 161 ЖК РФ содержится императивное требование, касающееся   обязанности собственников помещений выбрать один из указанных в п.2 данной статьи способов управления многоквартирным домом, а именно, либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ), либо управление управляющей организацией. 

                При этом в п. 1 ст.

135 ЖК РФ, содержащем дефиницию ТСЖ чётко указано, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, объединяющую собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.  

К правам, предоставляемым товариществу относятся, в том числе, такие права как: 1) заключение договоров в интересах членов товарищества; 2) в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме; 3) заключение сделок и совершение иных отвечающих целям и задачам товарищества действий (ст.137 ЖК РФ).

П. 12 ст. 145 ЖК РФ, корреспондирующийся со ст. 44 данного кодекса прямо указывает, что к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то есть фактически полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем, следует учитывать содержание п. 3 ст. 135 ЖК РФ, в соответствии с которым число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализ данного пункта ст. 135 в свою очередь позволяет сделать вывод о том, совершенно не обязательно, что в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, все собственники помещений в данном доме являются одновременно членами товарищества.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Таким образом, возможны различные варианты: в товариществе состоят 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, 70% или 99,5% (не являются членами собственники нескольких квартир) и т.п.
[/attention][/attention][/attention]

Причём следует учитывать, что обязать лицо вступить в товарищество никто не может, поскольку этим было бы нарушено его конституционное право на свободу объединений, закрепленное ст. 30 Конституции Российской Федерации.[1]

Как уже было указано ранее, ст. 36 ЖК РФ, определяя права собственников помещений в многоквартирном доме и пределы их осуществления отсылает нас, в том числе к отдельным положениям ГК РФ, регулирующим вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.

Так в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Таким образом, сравнительный анализ вышеуказанных норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы.

С одной стороны, нормы ГК РФ содержат императивное требование применительно к вопросам распоряжения общим имуществом, заключающееся в том, что такое распоряжение возможно исключительно с согласия всех участников общей долевой собственности.

С другой стороны, ЖК РФ предусматривает, что товарищество собственников жилья в установленных законом пределах наделено полномочиями по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе полномочиями по сдаче в аренду части общего имущества.

При этом совершенно очевидно, что ТСЖ создается, в том числе, и в целях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, доходы от использования которого могут пойти на благоустройство придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, то есть иными словами во благо всем собственником помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ реализация на практике нормы, закрепляющей право ТСЖ в установленных пределах распоряжаться общим имуществом является весьма проблематичной.

Рассмотрим данный тезис на конкретном примере.

В многоквартирном доме существует подвальное помещение, относящееся к общему имуществу в соответствии со ст. 36 ЖК РФ,  которое при определенных обстоятельствах может быть использовано в качестве офисного или складского помещения.

Большинство членов ТСЖ согласны со сдачей данного помещения в аренду третьему лицу, однако существует ряд лиц, являющихся членами ТСЖ, которые выступают против данного предложения, а также ряд лиц, не являющихся членами ТСЖ и одновременно являющихся собственниками помещений в данном доме, а соответственно имеющих право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.

П.4 ст.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
146 ЖК РФ предусматривает, что решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным данным Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 данного Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями от общего числа членов товарищества (п. 12 – принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме).   
[/attention][/attention][/attention]

Таким образом, содержание п. 4 ст. 146 ЖК РФ входит в прямое противоречие со ст. 246 ГК РФ.

Кроме того, в последнее время всё чаще у собственников помещений многоквартирного дома в лице председателя ТСЖ возникают вопросы, связанные с возможностью регистрации права собственности ТСЖ на отдельные объекты, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме для дальнейшего долгосрочного распоряжения данным имуществом в интересах членов ТСЖ согласно ст. 137 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон).

Таким образом, для распоряжения недвижимым имуществом, относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, путём заключения договора аренды сроком от года и более необходимо зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст.

23 Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, если буквально трактовать содержание вышеуказанных норм материального права сторонами договора должны быть: с одной стороны заинтересованное лицо – арендатор, а с другой стороны все собственники помещений в многоквартирном доме – арендодатели, право собственности которых в силу закона возникло с момента государственной регистрации их права на отдельные помещения в данном многоквартирном доме.

Однако совершенно очевидно, что заключить договор с множественностью лиц на стороне арендодателя, где в качестве арендодателей выступает около 500 физических лиц, по меньшей мере, затруднительно, а скорее даже нереально.

К тому же в данном случае возникает ещё один вопрос.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
[/attention][/attention][/attention]

Таким образом, для государственной регистрации в ЕГРП договора аренды необходимо, чтобы сначала в реестр была внесена запись о праве общей долевой собственности лица (лиц) на данный конкретный объект недвижимого имущества.

К сожалению, ответ на данный вопрос действующее законодательство нам не даёт. 

Помимо всего прочего совершенно очевидно, что в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать, что количество собственников помещений в многоквартирном доме как правило очень велико и по объективным причинам их состав довольно таки часто изменяется в связи с отчуждением помещений, что в свою очередь, с одной стороны, влечёт необходимость внесения соответствующих изменений в договор, а с другой стороны может вообще привести к необходимости расторжения договора в связи с несогласием нового собственника помещения распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме таким образом.

Кроме того, следует, конечно же, обратить внимание и на чисто технические сложности, связанные с верным исчислением доли каждого собственника при регистрации его права в ЕГРП.

Так в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, при регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо верно рассчитать размер долей всех собственников, а в случае реконструкции отдельного помещения необходимо пересчитывать все доли.

Очевидно, что данный механизм распоряжения общим имуществом совершенно неприемлем в силу его неэффективности и практической нереализуемости.

В тоже время по вышеуказанным основаниям государственная регистрация права собственности ТСЖ на помещения, относящиеся к общему имуществу, также являлась бы незаконной и противоречащей ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 23 Федерального закона.

Учитывая всё вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в настоящее время наиболее оптимальным способом реализации своих прав собственниками помещений в многоквартирном доме является заключение краткосрочных (до одного года) не подлежащих государственной регистрации договоров аренды с условием об их пролонгации на тот же период, в случае, если стороны не уведомили друг друга об ином по истечении срока действия договора.

[1] См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П “По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска”

Все новости раздела Все новости

Источник: https://www.cliff.ru/about/publications/publications_109.html

Использование общего имущества в многоквартирном доме с умом

Общее имущество собственников многоквартирного дома

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую  компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми  вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст.

247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.
[/attention][/attention][/attention]

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами.

Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
[/attention][/attention][/attention]

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение.

Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее.

В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием.

Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом. В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции.

Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м. Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.

Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех.

В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Ну а теперь подведём итог. Вы ежемесячно платите определённую сумму за содержание и ремонт общего имущества.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Так почему бы вам не снизить эту плату за счёт взимания платы за использование общего имущества с провайдеров, с управляющей организации, с организаций, размещающих рекламные конструкции, от предпринимателей, занимающих земельный участок многоквартирного дома. Стоимость аренды можно найти в свободном доступе в сети интернет, и она поверьте, не низкая.
[/attention][/attention][/attention]

Заставьте ваше общее имущество работать на вас, используйте его в полной мере. Ведь за счёт этих средств можно весьма успешно и в кратчайшие сроки благоустроить свой двор, обеспечить детей детской площадкой, отремонтировать те или иные конструкции дома и многое другое.

Источник: Администрация Правового Центра «АСПИРАНТ» — http://аспирант.рус

Источник: https://pravo-wmeste.ru/ispolzovanie-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome-s-umom.html

Тема 8. Общее имущество собственников многоквартирного дома

Общее имущество собственников многоквартирного дома

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Основные понятия

Общее имущество собственников в многоквартирном доме– имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых): 1) помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование); 2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; 5) иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственностина общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственностина общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме– орган управления многоквартирным домом.

Заочное аниесобственников в многоквартирном доме – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

Право ания на общем собраниисобственников помещений в многоквартирном доме – право, принадлежащее только собственникам помещений в данном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности принадлежат не только сами помещения (как жилые, так и нежилые), но и так называемое общее имущество в многоквартирном доме. Соответствующие положения отсутствовали и в ЖК РСФСР, и в Основах жилищного законодательства, за исключением отдельных норм.

С введением в действие ГК РФ были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме, введены правила об общем имуществе собственников квартир, предусмотрена возможность образования товариществ собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом.

Законодательство не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом», поэтому для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом представляет собой вид жилого дома.

Вследствие этого к многоквартирному дому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ.

Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального дома является то, что многоквартирный дом представляет собой комплекс недвижимого имущества, состоящий из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит: 1) из жилых помещений; 2) нежилых помещений; 3) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Последняя составляющая комплекса многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений и представляет собой общее имуществотаких собственников.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не представляют собой объекты индивидуальной собственности.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. В соответствии с ЖК РФ доля каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в данном доме.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
При этом под общей площадьюжилого помещения в соответствии со ст.
[/attention][/attention][/attention]

15 ЖК РФ понимается сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Несмотря на то, что ч. 1 ст. 37 ЖК РФ сформулирована в императивной форме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила. Например, ст.

245 ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Так, например, в соответствии со ст.

245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т. п. Кроме того, общее собрание собственников помещений вправе установить иные правила определения размеров долей.

Особенность правового регулирования доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается в ее неотчуждаемости. Фактически доля в праве общей собственности соотносится с имуществом, находящимся в индивидуальной собственности как принадлежность и главная вещь.

Вследствие этого доля в праве общей собственности всегда следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику.

Поэтому если квартира в многоквартирном доме переходит к другому лицу, то к новому собственнику переходит не только право собственности на данную квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.
[/attention][/attention][/attention]

При этом нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, аналогично невозможен переход права собственности только на помещение в доме, без перехода соответствующей этому помещению доли в праве собственности на общее имущество.

Поэтому в любых договорах, по которым право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме переходит к новому собственнику, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли. Однако даже если такой пункт не будет включен в договор, все равно при переходе права собственности на помещение произойдет переход права собственности на соответствующую часть общего имущества.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет за собой недействительности самой сделки.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

♦ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

♦ отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Однако участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход.

Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т. п.

Поскольку общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам этого дома, то и вопросы, связанные с использованием данного имущества, в соответствии с гражданским законодательством находятся в совместной компетенции всех сособственников.

Вопросы, касающиеся распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, его использования, а также увеличения и уменьшения, решаются на общем собрании собственников многоквартирного дома.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности пропорционально их долям.
[/attention][/attention][/attention]

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Контрольные вопросы

1. Дайте определение многоквартирного дома.

2. Какое имущество в многоквартирном доме является общей долевой собственностью?

3. Каков правовой статус общего имущества в многоквартирном доме?

4. Каким образом определяются доли в праве общей долевой собственности на общее имущество?

5. Что означает понятие «бремя содержания общего имущества»? Каким образом данное бремя распределяется между собственниками?

6. Какой орган управления многоквартирным домом вы знаете?

7. Что означает «заочное ание»?

8. Каким образом рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире?

9. Допускается ли уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома?

10. Являются ли собственники нежилых помещений в многоквартирном доме собственниками общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома? Ответ обоснуйте.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Дата добавления: 2016-11-02; просмотров: 594 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/8-64463.html

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников многоквартирного дома

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжся общим имуществом в многоквартирном доме.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
[/attention][/attention][/attention]

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согла требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешся в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, са многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, са такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжся предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 36

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников многоквартирного дома
Общее имущество собственников многоквартирного дома

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
[/attention][/attention][/attention][attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
[/attention][/attention][/attention]

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
[/attention][/attention][/attention]

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 306-ЭС17-6930 по делу N А65-22631/2015Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь статьями 210, 218, 249, 290, 395, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 46, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, признав доводы заявителя о самостоятельном содержании общего имущества многоквартирного дома несостоятельными.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 307-ЭС17-6147 по делу N А05-7255/2016Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение.

Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали доказательства прекращения существования спорного объекта.

Суды, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, пришли к выводу о том, что доказательств о прекращении существования спорного объекта, истцом представлено не было, нарушение прав администрации наличием в ЕГРП записи о праве собственности ответчика также не доказано, поскольку земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, и только собственники помещений в многоквартирном доме вправе распоряжаться этим имуществом.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6443 по делу N А14-17047/2014Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга по оплате услуг за содержание и ремонт общедомового имущества и коммунальных услуг на общедомовые нужды и пеней.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку на предпринимателе как на собственнике помещений в многоквартирном комплексе в спорный период лежало бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади принадлежавших ему нежилых помещений к общей площади здания.
[/attention][/attention][/attention]

Источник: https://legalacts.ru/kodeks/ZHK-RF/razdel-ii/glava-6/statja-36/

Как распорядиться имуществом в многоквартирном доме?

Общее имущество собственников многоквартирного дома

28.11.2008

Прошло уже более двух лет с момента принятия нового Жилищного кодекса РФ от  29 декабря 2004 г.

N 188-ФЗ (далее по тексту – ЖК РФ), однако по-прежнему многие вопросы, связанные с применением его отдельных положений, остаются без ответа и вызывают значительные сложности в их понимании и толковании, как рядовыми гражданами, так и практикующими юристами и органами государственной власти, которым в процессе исполнения возложенных на них в соответствии с действующим законодательством функций приходится сталкиваться с анализом данных норм.  

                Одним из таких вопросов является вопрос распоряжения общим имуществом собственниками помещений в многоквартирным доме, анализу которого мы и постараемся уделить особое внимание в настоящей статье.

                Так ст.

36 ЖК РФ предусмотрено, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения об использовании общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вст. 161 ЖК РФ содержится императивное требование, касающееся   обязанности собственников помещений выбрать один из указанных в п.2 данной статьи способов управления многоквартирным домом, а именно, либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ), либо управление управляющей организацией. 

                При этом в п. 1 ст.

135 ЖК РФ, содержащем дефиницию ТСЖ чётко указано, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, объединяющую собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.  

К правам, предоставляемым товариществу относятся, в том числе, такие права как: 1) заключение договоров в интересах членов товарищества; 2) в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме; 3) заключение сделок и совершение иных отвечающих целям и задачам товарищества действий (ст.137 ЖК РФ).

П. 12 ст. 145 ЖК РФ, корреспондирующийся со ст. 44 данного кодекса прямо указывает, что к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то есть фактически полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем, следует учитывать содержание п. 3 ст. 135 ЖК РФ, в соответствии с которым число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализ данного пункта ст. 135 в свою очередь позволяет сделать вывод о том, совершенно не обязательно, что в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, все собственники помещений в данном доме являются одновременно членами товарищества.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Таким образом, возможны различные варианты: в товариществе состоят 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, 70% или 99,5% (не являются членами собственники нескольких квартир) и т.п.
[/attention][/attention][/attention]

Причём следует учитывать, что обязать лицо вступить в товарищество никто не может, поскольку этим было бы нарушено его конституционное право на свободу объединений, закрепленное ст. 30 Конституции Российской Федерации.[1]

Как уже было указано ранее, ст. 36 ЖК РФ, определяя права собственников помещений в многоквартирном доме и пределы их осуществления отсылает нас, в том числе к отдельным положениям ГК РФ, регулирующим вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.

Так в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Таким образом, сравнительный анализ вышеуказанных норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы.

С одной стороны, нормы ГК РФ содержат императивное требование применительно к вопросам распоряжения общим имуществом, заключающееся в том, что такое распоряжение возможно исключительно с согласия всех участников общей долевой собственности.

С другой стороны, ЖК РФ предусматривает, что товарищество собственников жилья в установленных законом пределах наделено полномочиями по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе полномочиями по сдаче в аренду части общего имущества.

При этом совершенно очевидно, что ТСЖ создается, в том числе, и в целях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, доходы от использования которого могут пойти на благоустройство придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, то есть иными словами во благо всем собственником помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ реализация на практике нормы, закрепляющей право ТСЖ в установленных пределах распоряжаться общим имуществом является весьма проблематичной.

Рассмотрим данный тезис на конкретном примере.

В многоквартирном доме существует подвальное помещение, относящееся к общему имуществу в соответствии со ст. 36 ЖК РФ,  которое при определенных обстоятельствах может быть использовано в качестве офисного или складского помещения.

Большинство членов ТСЖ согласны со сдачей данного помещения в аренду третьему лицу, однако существует ряд лиц, являющихся членами ТСЖ, которые выступают против данного предложения, а также ряд лиц, не являющихся членами ТСЖ и одновременно являющихся собственниками помещений в данном доме, а соответственно имеющих право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.

П.4 ст.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
146 ЖК РФ предусматривает, что решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным данным Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 данного Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями от общего числа членов товарищества (п. 12 – принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме).   
[/attention][/attention][/attention]

Таким образом, содержание п. 4 ст. 146 ЖК РФ входит в прямое противоречие со ст. 246 ГК РФ.

Кроме того, в последнее время всё чаще у собственников помещений многоквартирного дома в лице председателя ТСЖ возникают вопросы, связанные с возможностью регистрации права собственности ТСЖ на отдельные объекты, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме для дальнейшего долгосрочного распоряжения данным имуществом в интересах членов ТСЖ согласно ст. 137 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон).

Таким образом, для распоряжения недвижимым имуществом, относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, путём заключения договора аренды сроком от года и более необходимо зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст.

23 Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, если буквально трактовать содержание вышеуказанных норм материального права сторонами договора должны быть: с одной стороны заинтересованное лицо – арендатор, а с другой стороны все собственники помещений в многоквартирном доме – арендодатели, право собственности которых в силу закона возникло с момента государственной регистрации их права на отдельные помещения в данном многоквартирном доме.

Однако совершенно очевидно, что заключить договор с множественностью лиц на стороне арендодателя, где в качестве арендодателей выступает около 500 физических лиц, по меньшей мере, затруднительно, а скорее даже нереально.

К тому же в данном случае возникает ещё один вопрос.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
[/attention][/attention][/attention]

Таким образом, для государственной регистрации в ЕГРП договора аренды необходимо, чтобы сначала в реестр была внесена запись о праве общей долевой собственности лица (лиц) на данный конкретный объект недвижимого имущества.

К сожалению, ответ на данный вопрос действующее законодательство нам не даёт. 

Помимо всего прочего совершенно очевидно, что в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать, что количество собственников помещений в многоквартирном доме как правило очень велико и по объективным причинам их состав довольно таки часто изменяется в связи с отчуждением помещений, что в свою очередь, с одной стороны, влечёт необходимость внесения соответствующих изменений в договор, а с другой стороны может вообще привести к необходимости расторжения договора в связи с несогласием нового собственника помещения распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме таким образом.

Кроме того, следует, конечно же, обратить внимание и на чисто технические сложности, связанные с верным исчислением доли каждого собственника при регистрации его права в ЕГРП.

Так в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, при регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо верно рассчитать размер долей всех собственников, а в случае реконструкции отдельного помещения необходимо пересчитывать все доли.

Очевидно, что данный механизм распоряжения общим имуществом совершенно неприемлем в силу его неэффективности и практической нереализуемости.

В тоже время по вышеуказанным основаниям государственная регистрация права собственности ТСЖ на помещения, относящиеся к общему имуществу, также являлась бы незаконной и противоречащей ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 23 Федерального закона.

Учитывая всё вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в настоящее время наиболее оптимальным способом реализации своих прав собственниками помещений в многоквартирном доме является заключение краткосрочных (до одного года) не подлежащих государственной регистрации договоров аренды с условием об их пролонгации на тот же период, в случае, если стороны не уведомили друг друга об ином по истечении срока действия договора.

[1] См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П “По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска”

Все новости раздела Все новости

Источник: https://www.cliff.ru/about/publications/publications_109.html

Использование общего имущества в многоквартирном доме с умом

Общее имущество собственников многоквартирного дома

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую  компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми  вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст.

247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.
[/attention][/attention][/attention]

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами.

Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
[/attention][/attention][/attention]

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение.

Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее.

В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием.

Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом. В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции.

Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м. Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.

Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех.

В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Ну а теперь подведём итог. Вы ежемесячно платите определённую сумму за содержание и ремонт общего имущества.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Так почему бы вам не снизить эту плату за счёт взимания платы за использование общего имущества с провайдеров, с управляющей организации, с организаций, размещающих рекламные конструкции, от предпринимателей, занимающих земельный участок многоквартирного дома. Стоимость аренды можно найти в свободном доступе в сети интернет, и она поверьте, не низкая.
[/attention][/attention][/attention]

Заставьте ваше общее имущество работать на вас, используйте его в полной мере. Ведь за счёт этих средств можно весьма успешно и в кратчайшие сроки благоустроить свой двор, обеспечить детей детской площадкой, отремонтировать те или иные конструкции дома и многое другое.

Источник: Администрация Правового Центра «АСПИРАНТ» — http://аспирант.рус

Источник: https://pravo-wmeste.ru/ispolzovanie-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome-s-umom.html

Тема 8. Общее имущество собственников многоквартирного дома

Общее имущество собственников многоквартирного дома

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Основные понятия

Общее имущество собственников в многоквартирном доме– имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых): 1) помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование); 2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; 5) иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственностина общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственностина общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме– орган управления многоквартирным домом.

Заочное аниесобственников в многоквартирном доме – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

Право ания на общем собраниисобственников помещений в многоквартирном доме – право, принадлежащее только собственникам помещений в данном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности принадлежат не только сами помещения (как жилые, так и нежилые), но и так называемое общее имущество в многоквартирном доме. Соответствующие положения отсутствовали и в ЖК РСФСР, и в Основах жилищного законодательства, за исключением отдельных норм.

С введением в действие ГК РФ были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме, введены правила об общем имуществе собственников квартир, предусмотрена возможность образования товариществ собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом.

Законодательство не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом», поэтому для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом представляет собой вид жилого дома.

Вследствие этого к многоквартирному дому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ.

Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального дома является то, что многоквартирный дом представляет собой комплекс недвижимого имущества, состоящий из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит: 1) из жилых помещений; 2) нежилых помещений; 3) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Последняя составляющая комплекса многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений и представляет собой общее имуществотаких собственников.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не представляют собой объекты индивидуальной собственности.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. В соответствии с ЖК РФ доля каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в данном доме.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
При этом под общей площадьюжилого помещения в соответствии со ст.
[/attention][/attention][/attention]

15 ЖК РФ понимается сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Несмотря на то, что ч. 1 ст. 37 ЖК РФ сформулирована в императивной форме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила. Например, ст.

245 ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Так, например, в соответствии со ст.

245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т. п. Кроме того, общее собрание собственников помещений вправе установить иные правила определения размеров долей.

Особенность правового регулирования доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается в ее неотчуждаемости. Фактически доля в праве общей собственности соотносится с имуществом, находящимся в индивидуальной собственности как принадлежность и главная вещь.

Вследствие этого доля в праве общей собственности всегда следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику.

Поэтому если квартира в многоквартирном доме переходит к другому лицу, то к новому собственнику переходит не только право собственности на данную квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.
[/attention][/attention][/attention]

При этом нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, аналогично невозможен переход права собственности только на помещение в доме, без перехода соответствующей этому помещению доли в праве собственности на общее имущество.

Поэтому в любых договорах, по которым право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме переходит к новому собственнику, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли. Однако даже если такой пункт не будет включен в договор, все равно при переходе права собственности на помещение произойдет переход права собственности на соответствующую часть общего имущества.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет за собой недействительности самой сделки.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

♦ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

♦ отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Однако участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход.

Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т. п.

Поскольку общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам этого дома, то и вопросы, связанные с использованием данного имущества, в соответствии с гражданским законодательством находятся в совместной компетенции всех сособственников.

Вопросы, касающиеся распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, его использования, а также увеличения и уменьшения, решаются на общем собрании собственников многоквартирного дома.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности пропорционально их долям.
[/attention][/attention][/attention]

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Контрольные вопросы

1. Дайте определение многоквартирного дома.

2. Какое имущество в многоквартирном доме является общей долевой собственностью?

3. Каков правовой статус общего имущества в многоквартирном доме?

4. Каким образом определяются доли в праве общей долевой собственности на общее имущество?

5. Что означает понятие «бремя содержания общего имущества»? Каким образом данное бремя распределяется между собственниками?

6. Какой орган управления многоквартирным домом вы знаете?

7. Что означает «заочное ание»?

8. Каким образом рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире?

9. Допускается ли уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома?

10. Являются ли собственники нежилых помещений в многоквартирном доме собственниками общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома? Ответ обоснуйте.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Дата добавления: 2016-11-02; просмотров: 594 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/8-64463.html

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников многоквартирного дома

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжся общим имуществом в многоквартирном доме.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
[/attention][/attention][/attention]

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согла требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешся в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, са многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, са такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжся предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 36

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников многоквартирного дома
Общее имущество собственников многоквартирного дома

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
[/attention][/attention][/attention][attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
[/attention][/attention][/attention]

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
[/attention][/attention][/attention]

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 306-ЭС17-6930 по делу N А65-22631/2015Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, руководствуясь статьями 210, 218, 249, 290, 395, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 46, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в силу закона нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, признав доводы заявителя о самостоятельном содержании общего имущества многоквартирного дома несостоятельными.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 307-ЭС17-6147 по делу N А05-7255/2016Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение.

Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали доказательства прекращения существования спорного объекта.

Суды, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, пришли к выводу о том, что доказательств о прекращении существования спорного объекта, истцом представлено не было, нарушение прав администрации наличием в ЕГРП записи о праве собственности ответчика также не доказано, поскольку земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, и только собственники помещений в многоквартирном доме вправе распоряжаться этим имуществом.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6443 по делу N А14-17047/2014Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга по оплате услуг за содержание и ремонт общедомового имущества и коммунальных услуг на общедомовые нужды и пеней.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку на предпринимателе как на собственнике помещений в многоквартирном комплексе в спорный период лежало бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади принадлежавших ему нежилых помещений к общей площади здания.
[/attention][/attention][/attention]

Источник: https://legalacts.ru/kodeks/ZHK-RF/razdel-ii/glava-6/statja-36/

Как распорядиться имуществом в многоквартирном доме?

Общее имущество собственников многоквартирного дома

28.11.2008

Прошло уже более двух лет с момента принятия нового Жилищного кодекса РФ от  29 декабря 2004 г.

N 188-ФЗ (далее по тексту – ЖК РФ), однако по-прежнему многие вопросы, связанные с применением его отдельных положений, остаются без ответа и вызывают значительные сложности в их понимании и толковании, как рядовыми гражданами, так и практикующими юристами и органами государственной власти, которым в процессе исполнения возложенных на них в соответствии с действующим законодательством функций приходится сталкиваться с анализом данных норм.  

                Одним из таких вопросов является вопрос распоряжения общим имуществом собственниками помещений в многоквартирным доме, анализу которого мы и постараемся уделить особое внимание в настоящей статье.

                Так ст.

36 ЖК РФ предусмотрено, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения об использовании общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вст. 161 ЖК РФ содержится императивное требование, касающееся   обязанности собственников помещений выбрать один из указанных в п.2 данной статьи способов управления многоквартирным домом, а именно, либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ), либо управление управляющей организацией. 

                При этом в п. 1 ст.

135 ЖК РФ, содержащем дефиницию ТСЖ чётко указано, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, объединяющую собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.  

К правам, предоставляемым товариществу относятся, в том числе, такие права как: 1) заключение договоров в интересах членов товарищества; 2) в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме; 3) заключение сделок и совершение иных отвечающих целям и задачам товарищества действий (ст.137 ЖК РФ).

П. 12 ст. 145 ЖК РФ, корреспондирующийся со ст. 44 данного кодекса прямо указывает, что к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то есть фактически полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем, следует учитывать содержание п. 3 ст. 135 ЖК РФ, в соответствии с которым число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализ данного пункта ст. 135 в свою очередь позволяет сделать вывод о том, совершенно не обязательно, что в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, все собственники помещений в данном доме являются одновременно членами товарищества.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Таким образом, возможны различные варианты: в товариществе состоят 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, 70% или 99,5% (не являются членами собственники нескольких квартир) и т.п.
[/attention][/attention][/attention]

Причём следует учитывать, что обязать лицо вступить в товарищество никто не может, поскольку этим было бы нарушено его конституционное право на свободу объединений, закрепленное ст. 30 Конституции Российской Федерации.[1]

Как уже было указано ранее, ст. 36 ЖК РФ, определяя права собственников помещений в многоквартирном доме и пределы их осуществления отсылает нас, в том числе к отдельным положениям ГК РФ, регулирующим вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.

Так в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Таким образом, сравнительный анализ вышеуказанных норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы.

С одной стороны, нормы ГК РФ содержат императивное требование применительно к вопросам распоряжения общим имуществом, заключающееся в том, что такое распоряжение возможно исключительно с согласия всех участников общей долевой собственности.

С другой стороны, ЖК РФ предусматривает, что товарищество собственников жилья в установленных законом пределах наделено полномочиями по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе полномочиями по сдаче в аренду части общего имущества.

При этом совершенно очевидно, что ТСЖ создается, в том числе, и в целях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, доходы от использования которого могут пойти на благоустройство придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, то есть иными словами во благо всем собственником помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ реализация на практике нормы, закрепляющей право ТСЖ в установленных пределах распоряжаться общим имуществом является весьма проблематичной.

Рассмотрим данный тезис на конкретном примере.

В многоквартирном доме существует подвальное помещение, относящееся к общему имуществу в соответствии со ст. 36 ЖК РФ,  которое при определенных обстоятельствах может быть использовано в качестве офисного или складского помещения.

Большинство членов ТСЖ согласны со сдачей данного помещения в аренду третьему лицу, однако существует ряд лиц, являющихся членами ТСЖ, которые выступают против данного предложения, а также ряд лиц, не являющихся членами ТСЖ и одновременно являющихся собственниками помещений в данном доме, а соответственно имеющих право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.

П.4 ст.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
146 ЖК РФ предусматривает, что решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным данным Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 данного Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями от общего числа членов товарищества (п. 12 – принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме).   
[/attention][/attention][/attention]

Таким образом, содержание п. 4 ст. 146 ЖК РФ входит в прямое противоречие со ст. 246 ГК РФ.

Кроме того, в последнее время всё чаще у собственников помещений многоквартирного дома в лице председателя ТСЖ возникают вопросы, связанные с возможностью регистрации права собственности ТСЖ на отдельные объекты, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме для дальнейшего долгосрочного распоряжения данным имуществом в интересах членов ТСЖ согласно ст. 137 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон).

Таким образом, для распоряжения недвижимым имуществом, относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, путём заключения договора аренды сроком от года и более необходимо зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст.

23 Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, если буквально трактовать содержание вышеуказанных норм материального права сторонами договора должны быть: с одной стороны заинтересованное лицо – арендатор, а с другой стороны все собственники помещений в многоквартирном доме – арендодатели, право собственности которых в силу закона возникло с момента государственной регистрации их права на отдельные помещения в данном многоквартирном доме.

Однако совершенно очевидно, что заключить договор с множественностью лиц на стороне арендодателя, где в качестве арендодателей выступает около 500 физических лиц, по меньшей мере, затруднительно, а скорее даже нереально.

К тому же в данном случае возникает ещё один вопрос.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
[/attention][/attention][/attention]

Таким образом, для государственной регистрации в ЕГРП договора аренды необходимо, чтобы сначала в реестр была внесена запись о праве общей долевой собственности лица (лиц) на данный конкретный объект недвижимого имущества.

К сожалению, ответ на данный вопрос действующее законодательство нам не даёт. 

Помимо всего прочего совершенно очевидно, что в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать, что количество собственников помещений в многоквартирном доме как правило очень велико и по объективным причинам их состав довольно таки часто изменяется в связи с отчуждением помещений, что в свою очередь, с одной стороны, влечёт необходимость внесения соответствующих изменений в договор, а с другой стороны может вообще привести к необходимости расторжения договора в связи с несогласием нового собственника помещения распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме таким образом.

Кроме того, следует, конечно же, обратить внимание и на чисто технические сложности, связанные с верным исчислением доли каждого собственника при регистрации его права в ЕГРП.

Так в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, при регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо верно рассчитать размер долей всех собственников, а в случае реконструкции отдельного помещения необходимо пересчитывать все доли.

Очевидно, что данный механизм распоряжения общим имуществом совершенно неприемлем в силу его неэффективности и практической нереализуемости.

В тоже время по вышеуказанным основаниям государственная регистрация права собственности ТСЖ на помещения, относящиеся к общему имуществу, также являлась бы незаконной и противоречащей ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 23 Федерального закона.

Учитывая всё вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в настоящее время наиболее оптимальным способом реализации своих прав собственниками помещений в многоквартирном доме является заключение краткосрочных (до одного года) не подлежащих государственной регистрации договоров аренды с условием об их пролонгации на тот же период, в случае, если стороны не уведомили друг друга об ином по истечении срока действия договора.

[1] См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П “По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска”

Все новости раздела Все новости

Источник: https://www.cliff.ru/about/publications/publications_109.html

Использование общего имущества в многоквартирном доме с умом

Общее имущество собственников многоквартирного дома

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую  компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми  вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст.

247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.
[/attention][/attention][/attention]

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами.

Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
[/attention][/attention][/attention]

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение.

Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее.

В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием.

Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом. В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции.

Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м. Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.

Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех.

В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Ну а теперь подведём итог. Вы ежемесячно платите определённую сумму за содержание и ремонт общего имущества.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Так почему бы вам не снизить эту плату за счёт взимания платы за использование общего имущества с провайдеров, с управляющей организации, с организаций, размещающих рекламные конструкции, от предпринимателей, занимающих земельный участок многоквартирного дома. Стоимость аренды можно найти в свободном доступе в сети интернет, и она поверьте, не низкая.
[/attention][/attention][/attention]

Заставьте ваше общее имущество работать на вас, используйте его в полной мере. Ведь за счёт этих средств можно весьма успешно и в кратчайшие сроки благоустроить свой двор, обеспечить детей детской площадкой, отремонтировать те или иные конструкции дома и многое другое.

Источник: Администрация Правового Центра «АСПИРАНТ» — http://аспирант.рус

Источник: https://pravo-wmeste.ru/ispolzovanie-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome-s-umom.html

Тема 8. Общее имущество собственников многоквартирного дома

Общее имущество собственников многоквартирного дома

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Основные понятия

Общее имущество собственников в многоквартирном доме– имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых): 1) помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование); 2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; 5) иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственностина общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственностина общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме– орган управления многоквартирным домом.

Заочное аниесобственников в многоквартирном доме – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

Право ания на общем собраниисобственников помещений в многоквартирном доме – право, принадлежащее только собственникам помещений в данном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности принадлежат не только сами помещения (как жилые, так и нежилые), но и так называемое общее имущество в многоквартирном доме. Соответствующие положения отсутствовали и в ЖК РСФСР, и в Основах жилищного законодательства, за исключением отдельных норм.

С введением в действие ГК РФ были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме, введены правила об общем имуществе собственников квартир, предусмотрена возможность образования товариществ собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом.

Законодательство не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом», поэтому для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом представляет собой вид жилого дома.

Вследствие этого к многоквартирному дому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ.

Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального дома является то, что многоквартирный дом представляет собой комплекс недвижимого имущества, состоящий из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит: 1) из жилых помещений; 2) нежилых помещений; 3) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Последняя составляющая комплекса многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений и представляет собой общее имуществотаких собственников.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не представляют собой объекты индивидуальной собственности.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. В соответствии с ЖК РФ доля каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в данном доме.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
При этом под общей площадьюжилого помещения в соответствии со ст.
[/attention][/attention][/attention]

15 ЖК РФ понимается сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Несмотря на то, что ч. 1 ст. 37 ЖК РФ сформулирована в императивной форме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила. Например, ст.

245 ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Так, например, в соответствии со ст.

245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т. п. Кроме того, общее собрание собственников помещений вправе установить иные правила определения размеров долей.

Особенность правового регулирования доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается в ее неотчуждаемости. Фактически доля в праве общей собственности соотносится с имуществом, находящимся в индивидуальной собственности как принадлежность и главная вещь.

Вследствие этого доля в праве общей собственности всегда следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику.

Поэтому если квартира в многоквартирном доме переходит к другому лицу, то к новому собственнику переходит не только право собственности на данную квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.
[/attention][/attention][/attention]

При этом нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, аналогично невозможен переход права собственности только на помещение в доме, без перехода соответствующей этому помещению доли в праве собственности на общее имущество.

Поэтому в любых договорах, по которым право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме переходит к новому собственнику, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли. Однако даже если такой пункт не будет включен в договор, все равно при переходе права собственности на помещение произойдет переход права собственности на соответствующую часть общего имущества.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет за собой недействительности самой сделки.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

♦ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

♦ отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Однако участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход.

Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т. п.

Поскольку общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам этого дома, то и вопросы, связанные с использованием данного имущества, в соответствии с гражданским законодательством находятся в совместной компетенции всех сособственников.

Вопросы, касающиеся распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, его использования, а также увеличения и уменьшения, решаются на общем собрании собственников многоквартирного дома.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности пропорционально их долям.
[/attention][/attention][/attention]

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Контрольные вопросы

1. Дайте определение многоквартирного дома.

2. Какое имущество в многоквартирном доме является общей долевой собственностью?

3. Каков правовой статус общего имущества в многоквартирном доме?

4. Каким образом определяются доли в праве общей долевой собственности на общее имущество?

5. Что означает понятие «бремя содержания общего имущества»? Каким образом данное бремя распределяется между собственниками?

6. Какой орган управления многоквартирным домом вы знаете?

7. Что означает «заочное ание»?

8. Каким образом рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире?

9. Допускается ли уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома?

10. Являются ли собственники нежилых помещений в многоквартирном доме собственниками общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома? Ответ обоснуйте.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Дата добавления: 2016-11-02; просмотров: 594 | Нарушение авторских прав | Изречения для студентов

Источник: https://lektsii.org/8-64463.html

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников многоквартирного дома

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжся общим имуществом в многоквартирном доме.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
[/attention][/attention][/attention]

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согла требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешся в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, са многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, са такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжся предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 36

Источник: https://jkrf.ru/razdel_2/st_36.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.