Общее имущество в многоквартирном доме бывшего общежития

Общее имущество многоквартирного дома. Все нюансы

Общее имущество в многоквартирном доме бывшего общежития

Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36) общее имущество многоквартирного дома с точки зрения перепланировки- это:

1) помещения, которые не относятся к квартирам и обслуживают более одной квартиры, в том числе лестничные площадки на этаже, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;2) крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, электрические, сантехнические и иные коммуникации, располагающиеся за пределами или внутри квартир и обслуживающие более одной квартиры3) земельный участок, на котором стоит дом;

На поэтажном плане БТИ ниже мы красным цветом выделили общее имущество многоквартирного дома: лифтовые шахты и лифтовый холл, этажные и внутриквартирные вентшахты и сантехкабины, помещение мусоропровода, этажная лестница и её площадки, межквартирный холл и наружные ограждающие стены:

Общее имущество мкд жк рф

Общедомовая собственность в многоквартирном доме и всё, что с ней связано, описывается в Главе №6 Жилищного кодекса РФ.

В подпункте 1 статьи 37 ЖК РФ говорится, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме собственника квартиры или нежилого помещения в указанном здании пропорциональна размеру площади рассматриваемой квартиры или нежилого помещения.

В подпункте 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в здании, принятому на общем собрании этих собственников, объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме- перепланировка

Как уже было написано выше, при затрагивании общедомового имущества при перепланировке необходимо провести общедомовое собрание собственников, на котором они дадут свое согласие на такую перепланировку.
Общее собрание собственников помещений описано в статьях 44-48 ЖК РФ.

При затрагивании при перепланировке общего имущества необходимо на собрании собственников получить согласно пункту 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 к ППМ № 508 100% положительных от числа всех собственников общего имущества дома. Согласно пункту 2.5.1.1.3.

8 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 при производстве работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества дополнительно к основным документам предоставляются решение общего собрания:1.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом (и его копия).2. Одновременно с протоколом представляются документы (и их копии), являющиеся обязательным приложением к протоколу общего собрания:2.1.

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников – физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества , которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.2.2. Сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание.2.3. Реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.2.4. Список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников).2.5. Доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании.2.6. Решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного ания.Часто люди хотят передвинуть дверь и присоединить часть лестничной клетки. Для этого необходимо проводить общее собрание собственников. Также оно требуется при затрагивании внешнего облика фасадов, при уменьшении вентиляционной и сантехнической шахт (даже без затрагивания вентканалов и стояков). Также отметим, что пока Жилищная инспекция не требует проводить общее собрание при демонтаже подоконного блока при выходе на лоджию или балкон, а также при расширении самого выхода на балкон или лоджию, если оно не нарушает никаких норм.Проведение общедомового собрания очень сложное мероприятие, а часто и вовсе невыполнимое. Во-первых, в нашей стране очень трудно заставить кого-либо что-либо подписать. Во-вторых, многие собственники квартир часто сдают свои квартиры, и найти их составляет большую трудность.Напоследок отметим, что правила содержания общедомовой собственности в многоквартирном доме определены Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

Также рекомендуем Вам прочесть статью о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.

Источник: https://resog.ru/obshchee-imushchestvo-mnogokvartirnogo-doma/

Как не переплачивать в бывшей общаге

Общее имущество в многоквартирном доме бывшего общежития

Уважаемая редакция! Ко мне, как правозащитнику, все чаще обращаются за советом в связи с проблемами вокруг общежитий Хабаровска. Граждане, приватизировавшие свои жилые комнаты через суд, ждут ответов на ряд вопросов.

Уверен, тема «общаг» интересна вашим читателям, поскольку «Хабаровский Экспресс» – единственная газета в крае, которая неоднократно рассматривала эти вопросы на своих страницах, тем самым вселяя в людей надежду в борьбе за их права.

За что боролись

В Хабаровске не было ни одного решения суда о снятии статуса общежития. И каждому, кто решал приватизировать свою комнату, приходилось идти в суд – ведь мэрия, вопреки действующей ст.7 ФЗ-189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», категорически многие годы отказывалась выполнять эту законодательную норму.

Прошло 11 лет борьбы хабаровчан с администрацией, прежде чем мэрия, поняв бесплодность противостояния со своими избирателями и признав законность требований граждан на бесплатную приватизацию комнат, стала применять нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Как результат, только 17 марта текущего года мэрия постановлением № 694 «О муниципальном жилфонде» сняла статус общежитий – теперь каждый, кто пожелает бесплатно приобрести свою жилую комнату в собственность, может сделать это без суда.

Однако власти не только не облегчили платежи собственников комнат в этих теперь уже коммунальных квартирах, а, наоборот, понудили их семьи платить за содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества в разы больше, чем платят владельцы квартир в больших многоквартирных домах.

Почему такое неравноправие? После вступления в силу вышеуказанного постановления мэрии жилой фонд бывших общежитий перешёл в категорию «жилфонда коммунальных квартир по договору социального найма». При этом собственники комнат попали под требования ряда статей ЖК РФ.

Нормы и тарифы

Так, в ч.2 ст.42 говорится, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе коммунальной квартиры их бывшего общежития зависит от размера жилой площади этой комнаты. Надо помнить, что в собственности одного человека может быть несколько жилых комнат.

В ч.3-5 ст.42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст.37 ЖК РФ по отношению к общему имуществу жилого дома.

И потому доля обязательных расходов на содержание общего имущества бывшего общежития определяется долей в праве общей собственности на него.

Например, в конкретной коммунальной квартире из двух жилых комнат общей площади 29 кв.м в бывшей «общаге» по ул. Осетинская, 1-а, (общая площадь всех жилых и нежилых помещений которого равна 5661,4 кв.м, суммарная площадь жилых помещений – 3148,7 кв.м) выставлены платежи за апрель – за содержание, текущий и капитальный ремонт. В сумме это 1531,66 руб.

Отсюда стоимость тарифа 1 кв.м жилой площади этого собственника составляет:

Т = 52,81 руб./кв.м

Для сравнения – в многоквартирном доме, где я живу, такой тариф составляет 24 руб./кв.м (при общей площади моей квартиры в 61 кв.м). То есть, в 2,2 раза меньше!

Теперь собственник пары комнат на Осетинской, равно как и его соседи, оказались заложниками требований ст.ст. 41, 42, 43 ЖК РФ, где их доля обязательных расходов на содержание общего имущества в бывшем общежитии оказалась значительно выше, чем до процедуры снятия статуса общежития.

Бремя расходов, которые они сегодня несут, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в бывшем общежитии как: S1/S2. Где S1- жилая площадь отдельно взятой жилой площади собственника, а S2 – общая площадь всех жилых помещений (коммунальных квартир) и нежилых помещений бывшего общежития.

Поскольку плата за содержание и ремонт включает не только работы по фактическому ремонту и содержанию площади общего имущества собственников жилых комнат – это еще и услуги, и работы, предоставляемые собственникам помещений сообразно их доле. И расчёт ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества (П) для собственника должен определяться так:

П = S2 х Т х Х (S1/S2)

Основание для расчета – ответное письмо Минрегиона РФ на имя автора этих строк за №14845-14/ИБ-ОГ от 06.07.2011 г.).

Проблема и решение

Проблема с платежами после приватизации объясняется только величиной помещений, входящих в общее имущество бывшего общежития. Например, 2512,7 кв.м – это 80% от суммарной жилой площади бывшего общежития. В то время как во всех многоквартирных домах – не больше 30%.

Можно ли эту проблему решить? Можно. И всё зависит от желания собственников. Рекомендую им за оставшийся до 1 марта 2013 г. срок (очевидно, что власти не продлят в четвёртый раз бесплатную приватизацию жилья) выполнить следующие юридические процедуры.

1. Довести приватизацию жилых комнат бывшего общежития до 50% плюс одна комната – тем самым лишить администрацию Хабаровска возможности преобладающего права принимать любое решение без учёта мнения собственников, в том числе и создавать некие ТСЖ, пользуясь правом большинства долей в реестре голосующих на общем собрании.

2. В тех бывших общежитиях, где только по инициативе администрации Хабаровска созданы некие ТСЖ надо обратиться в жилинспекцию правительства края. Согласно п.4 ст.8 ФЗ-123 от 4.06.2011 г. «О внесении изменений в ЖК РФ…», до 1 марта 2013 г.

этот уполномоченный орган исполнительной власти обязан проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников, условий договоров управления домом и правомерность заключения таких договоров.

В случае выявления нарушений инспекция обязана добиваться признания этих решений недействующими через суд.

Воспользуйтесь этим правом, потому как незаконных актов при создании в вашем доме ТСЖ администрация Хабаровска допустила много!

3. Собственники жилья подают в правление ТСЖ заявление о прекращении своего членства в ТСЖ – и тем самым заявляют о своём выходе (основание – п.2 ст.141 ЖК РФ).

4. Не дожидаясь итога предыдущих действий, выберите инициативную группу из трёх собственников и подайте в суд иск об установлении юридического факта мошенничества при создании ТСЖ в вашем доме! В этом я готов помочь.

5. После ликвидации ТСЖ, руководствуясь ст.161.1 ЖК РФ, проведите общее собрание собственников, на котором выберите Совет собственников и его председателя.

6. На основании п.2 ч.1 ст.161 ЖК РФ примите на общем собрании решение о непосредственном управлении собственниками помещений в бывшем общежитии. Через Совет собственников будете заключать договоры на техобслуживание с управляющей компанией, которую тоже выберете сами. А также – заключать договора с ресурсоснабжающими организациями.

***

Только после этих шагов вы сможете устанавливать уровни платежей за содержание, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования бывшего вашего общежития – сможете поставить их на уровне платежей в многоквартирных домах. Вы также будете иметь возможность сдавать в аренду нежилые помещения бывшего вашего общежития, а сбор за аренду сможете направлять на уменьшение выплат за услуги ЖКХ.

И это – единственный выход из созданного мэрией Хабаровска правового тупика при снятии статуса общежития.

Геннадий Петухов, правозащитник

Источник: http://www.habex.ru/paper/303/4426/

У нас в управлении «жилой дом гостиничного типа – бывшее общежитие» с общей душевой на первом этаже, отдельных душевых или ванных в квартирах нет. можно ли установить в душевой приборы учета, с возложением расходов на всех собственников в доме?

Общее имущество в многоквартирном доме бывшего общежития

Из вопроса не ясно, есть ли в вашем случае в «жилом доме гостиничного типа – бывшем общежитии» несколько квартир на каждом этаже здания.

При этом, если отдельным лицам в таком доме принадлежат не квартиры, а комнаты, и при этом туалеты, кухни размещены отдельно от комнат и предназначены для пользования несколькими лицами, не составляющими одну семью (конструктивно ранее это было общежитие коридорного типа), то квартирой (точнее коммунальной квартирой) является весь этаж.

Но если отдельным лицам принадлежат в таком доме не комнаты, а квартиры, в которых есть туалеты и кухни, предназначенные для пользования лицами, составляющими одну семью, и только расположенная на первом этаже дома душевая является общей и расположен на первом этаже дома (конструктивно ранее это было общежитие квартирного типа, «малосемейка»), то на одном этаже такого дома имеется несколько квартир. В любом случае, если в данном здании есть два и более жилых помещения, которые находятся в данном здании, подходят под определение понятия «квартира» (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ), то такое здание является многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая помещения не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного индивидуально-определенного помещения в данном доме (в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ они названы «помещениям общего пользования»). К таким помещениям общего пользования относятся, в частности:

а) межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);

б) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это могут быть, в частности, общие прачечные, бассейн, паркинг и общая душевая, в отношении потребления коммунальных ресурсов в котором задается вопрос.

В зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом, холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, оплачиваются:

а) в составе платы за содержание жилого помещения (при управлении многоквартирным домом управляющей организацией);

б) в составе платы за коммунальные услуги (согласно ч. 5 ст. 154 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме).

Согласно части 9.2  ст.

156 ЖК РФ, «размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом».

Это установленная в императивной форме формула определения составляющей платы за содержание жилого помещения, относящейся к расходам граждан «на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ». И хотя потребление воды в общей душевой это не потребление воды при выполнении таких услуг и работ, но это, как представляется, и не потребление коммунальных услуг.

По крайней мере, потребление холодной и горячей воды в общей душевой нельзя назвать индивидуальным потреблением коммунальных услуг в жилом помещении.

Кроме того, следует учитывать, что Правительство РФ и законодатель хотели только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме оставить в составе коммунальных услуг только потребление коммунальных услуг, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме, или коммунальные услуги, предоставленные на общие домовые нужды (а. 1 п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, в ред. постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498).

При этом часть 9.2 ст. 156 ЖК РФ не допускает при определении размера расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной и горячей воды использовать приборы учета.

Поэтому управляющая организация не имеет права установить в общей душевой приборы учета холодной и горячей воды.

Оплата холодной и горячей воды, потребленной в общей душевой, осуществляется вместе с другими объемами холодной и горячей воды, потребляемыми при содержании общего имущества в многоквартирном доме, по правилам, установленным в части 9.2 ст.

156 ЖК РФ исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Источник: http://www.UrbanEconomics.ru/spravpotreb/u-nas-v-upravlenii-zhiloy-dom-gostinichnogo-tipa-byvshee-obshchezhitie-s-obshchey

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.