Общее имущество в многоквартирном доме что входит

Содержание

Общее имущество дома: что туда входит, определение доли, законодательство

Общее имущество в многоквартирном доме что входит

С владельцев квартир ежемесячно взимаются средства на содержание общего имущества дома. Некоторые не знают, что входит в его состав, или же пытаются вести споры с УК, не владея информацией о зонах ответственности и обязательствах по содержанию, установленных законодательством.

Правовые нормы

С законодательной точки зрения особенности содержания и распоряжения общим имуществом (далее – ОИ) регулируются несколькими статьями ЖК РФ:

СтатьяРазъяснение
Ст. 36Передача доли в собственность отдельным лицам производится по результатам собрания владельцев квартир в МКД. Для законного проведения сделки требуется согласие 51% участвующих. Например, это актуально при открытии магазинов на первых этажах, если территория не оформлена во владение конкретного гражданина
Ст. 38Одновременно с приобретением квартиры в доме гражданин получает право собственности на ОИ. Договор купли-продажи, содержащий противоположные условия, признается ничтожным
Ст. 40Собственник квартиры вправе изменить границы помещения путем расширения жилплощади за счет ОИ, заручившись согласием других жильцов. Если изменения не влекут нарушение чужих границ, согласие не требуется
Ст. 44Вопросы касаемо содержания ОИ решаются на собраниях собственников. По итогам проводится ание, составляются соответствующие документы, отражающие результаты

Если следовать критериям законодательства, по закону содержание жилья входит в обязанности владельцев помещений. Они должны финансово оплачивать услуги, предоставляемые УК или РЭУ по уборке территорий и своевременному ремонту оборудования. Это отражено в ст. 39 ЖК РФ.

Что конкретно входит в общее имущество дома?

Особенности определения долей, переоформления в собственность и правила поддержания общего имущества МКД в оптимальном состоянии регулируются гл. 6 ЖК РФ. Согласно законодательству, имущество многоквартирного дома делится на два вида – индивидуальное на основании права собственности, и общее, которым может распоряжаться любой проживающий в доме гражданин.

Владельцы обязаны платить ежемесячно взносы на содержание общего имущества дома.

Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме:

  1. Любые площади за пределами квартир: лестничные площадки, балконы и лоджии, все подвалы, техэтажи, чердаки, лестницы. Объекты являются общими и находятся в распоряжении всех жильцов. Например, проживающие на нижних этажах могут подниматься на расположенные выше открытые балконы, и т.д.
  2. Помещения, не являющиеся собственностью конкретного гражданина. Если владельцы МКД решат организовать спортзал на любом из этажей, пользоваться им смогут все живущие в доме граждане, даже если не вкладывались в строительство и покупку оборудования финансово.
  3. Техническое оборудование и коммунальные сети до первого устройства, располагающегося на ответвлениях от стояков.
  4. крыши, конструкции ограждающего и несущего типа.
  5. Земельный участок, на котором располагается дом и прилегающая территория с элементами озеленения и благоустройства: клумбы, детские площадки, парковки, беседки и пр.

Уточненный перечень общего имущества определяется ст. 36 ЖК РФ. При разрушении или сносе МКД за собственниками сохраняется право на долю из общей площади участка земли.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 регулируются содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Здесь отражается несколько вопросов:

  • как определяется состав ОИ;
  • требования ОИ;
  • финансовые обязательства собственников по содержанию ОИ;
  • кто контролирует содержание ОИ.

На УК, с которой заключен договор, возлагается обязанность по содержанию совместного имущества. Если дом находится под управлением ТСЖ, договоры оформляются с другими обслуживающими организациями, ответственность перед собственниками несет председатель. Застройщик отвечает за состояние МКД самостоятельно.

Сам МКД должен отвечать следующим требованиям:

  • быть надежным и безопасным для проживания;
  • Инженерные приборы и коммуникации должны находиться в рабочем состоянии и функционировать безаварийно.

Управляющие организации, с которыми заключен договор на обслуживание, должны вывозить мусор, убирать помещения, заменять приборы освещения и устранять неполадки в коммунальных сетях.

и уход за клумбами также находится в их зоне ответственности, согласно условиям договора об оказании услуг и работ по управлению МКД.

Обязанность за содержание общего имущества МКД возлагается на обслуживающую организацию.

Обязательство по перечислению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников. Тарифы устанавливаются индивидуально органами власти субъектов.

Обязанности собственников

В обязательства собственников входит не только систематическое перечисление платы, но и поддержание порядка. Не допускается порча ОИ, незаконный захват, установка конструкций в нарушение требований законодательства, и пр.

В свою очередь, граждане должны знать, на что расходуются их деньги. Для этого достаточно ознакомиться с перечнем мероприятий, проводящихся УК для поддержания площадей.

Какие проводятся мероприятия по содержанию общего имущества

В квитанции есть строка «содержание ОИ», но подробно услуги в ней редко расписываются. Что сюда входит:

  • замена лампочек;
  • вывоз мусора;
  • озеленение и благоустройство данного дома, объекты которого находятся на прилегающей территории;
  • уборка ОИ;
  • выполнение текущего ремонта и сезонных работ: чистка дорог и крыш от снега и льда, покраска скамеек и детских площадок, обработка деревянных элементов антисептическими растворами, мытье окон и перил, содержание фасадов;
  • монтаж и обслуживание приборов учета электрической энергии – оплачивается владельцами жилплощадей.

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что поддержание нежилых помещений в многоквартирных домах в достойном виде входит в обязанность организации, с которой заключен договор. У собственников обязательство только одно – своевременное перечисление денежных средств по квитанциям.

В случае оказания услуг и выполнения работ, не соответствующих требованиям, владельцы квартир могут подавать индивидуальные или коллективные жалобы в Жилищную инспекцию или департамент ЖКХ своего города.

Управление общим имуществом многоквартирного дома

Управление МКД осуществляется посредством составления договора с УК или создания ТСЖ во главе с председателем. Выбор способа управления определяется жильцами во время проведения собрания.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Несколько лет назад в квитанциях появилась строка «капитальный ремонт». Размер взносов определяется местными властями. Они откладываются ежемесячно на счету регионального оператора или банка, если на собрании было принято решение об открытии индивидуального счета в финансовом учреждении.

От уплаты взносов освобождаются граждане, перечисленные в ст. 169 ЖК РФ. Сюда входят одинокие лица старше 70 лет (50% от суммы), 80 лет (100%). Также в перечень входят совместно проживающие граждане пенсионного возраста.

Состав работ

В перечень работ входит следующее:

  • ремонт инженерных систем, располагающихся внутри дома;
  • ремонт фасада, крыш, подвалов;
  • замена или ремонт лифтового оборудования, шахт;
  • ремонт фундамента.

Полный список услуг отражается в договоре с компанией, если в его положениях не предусмотрено иное.

Процесс проведения капитального ремонта

Изначально сроки проведения капитального ремонта устанавливаются для каждого из домов администрацией населенного пункта на основании сведений, предоставленных организациями. Здесь учитывается дата сдачи недвижимости в пользование, техническое и косметическое состояние.

Сам порядок выглядит так:

  1. Получение уведомления о проведении капремонта. Оно поступает за полгода до начала работ при условии, что властями региона установлено требование об оповещении собственников. Если таковых требований нет, решение принимается администрацией города или председателем по результатам собрания.
  2. Собственники принимают решение о выполнении капремонта на общем собрании. Утверждается перечень работ, смета расходов, сроки.
  3. Председатель ТСЖ, действуя от имени собственников, подает заявку на проведение ремонта или включение дома в список на ближайшие сроки.

Если дом находится под управлением ТСЖ, контроль качества капремонта возлагается на председателя. При управлении УК предъявить претензии компании могут сами собственники, и она несет перед ними полную ответственность за выполненные работы.

Как рассчитать долю земельного участка под многоквартирным домом

В соответствии с требованиями земельного законодательства и ЖК РФ, земля, находящаяся под МКД, принадлежит всем собственникам на правах общего пользования.

Земельные участки с правами ограниченного пользования могут быть, если они используются для проведения дренажных работ, прохода или проезда на другую территорию.

Например, если для попадания на парковку автомобилистам необходимо проехать через чужой двор, они могут это сделать, но никакого отношения к данному участку земли они иметь не будут.

Еще один пример – использование парковочных мест. Граждане, проживающие в МКД, имеют право парковать свои автомобили на свободных парковках, но самозахват таких мест путем установки заграждающих конструкций запрещен.

Взносы за капремонт остаются на счету регионального оператора, которого выбирают жильцы дома.

Если земельный участок не сформирован до введения ЖК РФ в действие (29.12.2004), лицо, уполномоченное результатами ания на общем собрании, может обратиться в административные органы для формирования участка и оформления соответствующих документов.

Если УК обслуживает более одного жилого дома, и на участке располагается сразу несколько МКД, возможно проведение межевания.

Как определить долю в общем имуществе МКД

Выделение и расчет доли производится в соответствии с правилами ст. 37 ЖК РФ, согласно которой она пропорциональна величине общей величине находящейся в собственности жилплощади.

Например, если размер квартиры равен 300 кв.м., а всего дома – 2000 кв.м., собственник один, расчет производится так:

(300 х 1)/ 2000 = 0,15 от всей площади.

Ст. 37 ЖК РФ накладывает ограничения на выдел доли:

  • нельзя оформить в собственность часть ОИ;
  • переоформление права владения на долю в имуществе МКД осуществляется одновременно с переоформлением собственности на квартиру.

Передать в пользование отдельно долю из ОИ не получится.

Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом

Определение долей в земельном участке может понадобиться в различных ситуациях, а расчет ведется по следующей формуле:

S зд = S зу x D, где S – площадь земли по кадастровому паспорту, а D – доля собственника квартиры в МКД.

Например, если принадлежит собственнику помещения 0,15 от нежилой площади, а размер участка равен 3 000 кв.м., расчет ведется так:

3 000 х 0,15 = 450 кв.м. – размер доли, однако она не подлежит передаче во владение конкретному жильцу.

Собственники жилых помещений в МКД могут распоряжаться ОИ вне пределов своих долей в нем. Им предоставляется свободный доступ во все помещения, на балконы и прочие места общего пользования, но право единоличной собственности устанавливается только по результатам ания.

Источник: https://ZKHinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/obshhee-imushhestvo

Общее имущество многоквартирного дома – что это такое, содержание и ремонт

Общее имущество в многоквартирном доме что входит

Общее помещение многоквартирного дома – это те помещения многоквартирных домостроений, которые не состоят в границах квартир. В основном это помещения, обслуживающие ряд других помещений.

Сюда можно отнести:

  • лестничную площадку;
  • непосредственно лестницу;
  • лифт;
  • шахта как лифта, так и иного назначения;
  • коридор;
  • технические помещения и этажи;
  • чердак;
  • подвал;
  • крыша;
  • ограждения любых типов;
  • оборудования электрических, технических, инженерных, санитарных назначений;
  • земля около дома;
  • озеленение участка;
  • конструкции по благоустройству участка.

Площадь и границы придомового участка определяют, опираясь на земельный кодекс и закон о градостроительстве.

Составляющие этого имущества будут определены:

  • владельцами такого имущества для осуществления обязанностей, связанных с его пользованием;
  • представителями муниципалитета — контроль с соблюдением всех нормативных показателей по его пользованию;
  • местной властью — определение оптимального предложения от управляющих организаций путем проведения конкурса.

Основными регуляторами взаимоотношений в таких домах вступают Жилищный кодекс, Гражданский кодекс и некоторые правовые акты:

  • Так, статья 36 в первой своей части ЖК РФ описывает долевую составляющую всех собственников многоквартирного дома и состав такого имущества.
  • Статья 16 добавляет в эту собственность и земельный участок под и рядом с домом, чего в законодательстве не было ранее. Зато это дает право совладельцам вести благоустройство данной территории, всячески облагораживая ее.
  • Общая долевая собственность таких владений прописана и в 290 статье ГК РФ.
  • А также статья 3 пункт 2 этого же документа уравнивает нормы гражданских отношений в плане собственности в границы этого же кодекса.
  • Закон «О товариществах собственников жилья» – правила по управлению, владению и содержанию данного владения. Постановление Правительства от 2006 года № 491 содержит полную расшифровку всего свода правил пользования и обслуживания таких домов их владельцами.

Что сюда относится

Выше были перечислены составляющие такого имущества, остановимся на них подробнее:

  • фундамент — это нижняя основа всего дома, ее целостность и надежность — залог надежности всего дома;
  • крыша — верхняя основа дома, ее целостность уберегает от потерь тепла, от влаги и других погодных осадков;
  • ограждающие конструкции несущего типа — все виды стен, перекрытий, перегородок и подобного;
  • неограждающие конструкции ненесущего типа — перегородки, деформация которых не несет урона всему дому.

Доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома

Общая собственность дома делится на долевые составляющие, принадлежащие всем владельцам квартир. Связь размера доли в такой собственности напрямую равна общей площади вашего личного жилья, которой владеет человек (ст. 37 ЖК РФ).

Если в плане владения квартирой у собственника такого жилья это выражено в натуре, то относительной общей собственности этот процесс формируется без выделения в фактическом и отдельном виде.

Таким образом, владелец доли не может:

  • произвести отчуждение доли в свою пользу;
  • влиять на нее каким-то образом, что это приведет к потере его доли в общем составе;
  • передавать свое право другим.

При приобретении квартиры в таком домовладении вам автоматически переходят все права и обязанности по долевому участию бывшего владельца общей собственности дома. И изменить это никоим образом нельзя.

Порядок пользования

Такой порядок призван обеспечить:

  • надежность и безопасность всех характеристик домостроения;
  • безопасность проживания человека;
  • целостность имущественных владений лиц всех типов хозяйствования на всех уровнях;
  • отсутствие препятствий по прохождению в помещения всех типов, находящихся в домостроении;
  • незыблемость права существования как владельцев долей, так и их гостей;
  • бесперебойную работу всех коммуникационных конструкций любого типа;
  • соблюдение архитектурного вида дома, установленного при строительстве или в процессе реконструкции.

общего имущества дома опирается только на требования законодательных документов и всех установленных им нормативов.

Так, закон запрещает:

  • вести деятельность производственного или коммерческого плана без одобрения собрания всех владельцев;
  • осуществлять перепланировку, достройку или ликвидацию конструкций несущего плана, т.к. приведет к нарушению целостности дома;
  • осуществлять хранение личных вещей в не предназначенных для них местах;
  • портить внешний вид конструкций путем нанесения надписей и рисунков;
  • хранить мелкое движимое имущество, если это мешает другим жильцам беспрепятственно попадать в любое помещение дома;
  • проводить рекламную агитацию с помощью объявлений на стенах и других конструкциях дома;
  • установку любого дополнительного элемента конструкций без согласования с управляющей организацией и собственниками;
  • оставлять мусор любого типа;
  • курение и распитие алкоголя.

Относительного придомового земельного участка, на нем запрещается:

  • строить гараж;
  • устраивать огород;
  • парковать, ремонтировать и мыть автотранспорт;
  • выгуливать животных на облагороженных территориях;
  • захламлять территорию различными предметами;
  • делать насаждения растений без согласия управляющей организации;
  • управлять транспортом, причиняя неудобство пешеходам.

Причинённый вред имуществу, остановленному в местах общего пользования, не возмещается управляющей организации, т.к. это противоречит настоящим правилам пользования.

Порядок содержания

Для поддержания соответствующего законодательством состояния дома:

  • нужно регулярно проводить осмотр дома для определения износа или устаревания конструкции с ее дальнейшим ремонтом во избежание нанесения вреда любого типа жильцам дома;
  • нужно содержать все коммуникации в надлежащем состоянии;
  • нужно поддерживать в таких помещениях установленные законодательством температурные режимы и характеристики влажности;
  • нужно регулярно убирать помещения и придомовую территорию;
  • нужно обеспечить своевременный вывоз отходов любых типов;
  • нужно организовать место под сбор ламп, имеющих в составе ртуть для их дальнейшей утилизации согласно требованиям Закона;
  • поддерживать пожарную безопасность дома;
  • благоустраивать и озеленять придомовой участок и строения, находящиеся на нем;
  • своевременно проводить ремонт как текущего, так и капитального плана;
  • проводить мероприятия, направленные на повышение энергосбережения дома;
  • установка общих домовых счетчиков на все виды, поставляемых коммунальными службами, услуг.

Осматривать домостроение обязаны люди, выбранные общим собранием и лицо, представляющее управляющую организацию (если ее выбрали), работающие по заключенному с ними договору. После осмотра пишут соответствующий акт, дающий основание для решений по ремонтам всех типов. Аналогичный акт пишут и для первоначального приема дома, чтобы иметь представление о текущем состоянии дел домовладения.

Для правильного пользования домовладением и поддержания его состояния на надлежащем по законодательству уровне выбирается метод управления:

  • владельцами доли путем подписания договорных отношений с компанией, предоставляющей эти услуги;
  • непосредственно владельцами доли путем подписания договорных отношений с организацией подрядчиком, предоставляющей такие услуги;
  • товариществом владельцев жилья либо же аналогичным кооперативом на основе членства собственников в такой организации;
  • товариществом владельцев жилья либо же аналогичным кооперативом на основе подписанных договорных отношений между членами вышеуказанных организаций и не состоящими в них владельцами долей.

На проводимых плановых собраниях обговариваются и утверждаются шаги и услуги, необходимые для ремонта любого типа и сбора финансирования этого.

Текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома

Текущий ремонт призван обеспечить профилактику и устранение мелких, не глобальных, проблем дома без замены несущих конструкций и дорогостоящих деталей различных коммуникационных каналов домовладения.

Сюда не войдет:

  • ремонт или замена дверных проемов в помещения не общего пользования;
  • ремонт или замена окон в помещения не общего пользования.

В случае когда это имущество дошло до граничных показателей износа, которые могут привести к потере безопасности в плане проживания жильцов и вреда для их личных вещей, то составляется соответствующий акт в присутствии представителей власти, контролирующего состояние всех фондов жилья. Опираясь на него, владельцы долей в домовладении будут принимать незамедлительные меры по устранению данной проблемы, не дожидаясь срока, установленного ремонта капитального характера.

Соответственно, и капитальный ремонт назначается собранием владельцев доли в домовладении. Его цель — устранить физическую изношенность и разрушение имущества, а именно всех основных составляющих дома, восстановить и заменить дорогостоящие детали различных составных самого дома, также коммуникационных сетей.

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Зачастую создается инициативная группа из числа собственников жилья, которая курирует текущие проблемы домовладения. В ней распределены роли секретаря, председателя.

Все протоколируется, принимаются и соответствующие акты для осуществления правильного пользования домовладением, и данные о сборе финансов и их расходов обязательно с предоставлением на ознакомление первичной отчётности.

Владельцы доли в общем домовладении обязаны проводить собрание минимум один раз в год с присутствием всех либо их представителей.

Датирование и время таких встреч проводят на первоначальном собрании, когда принимают дом. Все проанные решения протоколируются и визируются членами комиссии и всеми присутствующими владельцами или их представителями.

Рекомендованы и более частые собрания, именуемые “внеочередными”, зачастую их инициируют либо группа активистов, либо отдельный владелец доли. Правовыми голосами всех собраний любого типа наделены участники кворума, которых выбирают жильцы. Их состав определяется путем жеребьевки или выбора жильцов.

Если вы решили выступить инициатором сбора внеочередного собрания жильцов, сообщить им нужно за десять дней до сбора. Если не был выбран другой способ оповещения, то его нужно осуществить путем направления каждому собственнику заказных писем с уведомлениями. А также письмо должно быть вручено под роспись.

Формат оповещения состоит из:

  • данных об инициаторе собрания;
  • формы проведения собрания;
  • даты, времени и месте сбора;
  • цели и сути сбора собственников.

Обязательно ведение расходной книги, если выбран способ управления без управляющей организации. Если управление ведется с ее помощью, то на ежегодном собрании обязательна проверка данных по расходным статьям и фактическая сверка их деятельности.

Также на таких собраниях выявляют неплательщики, которые не выполняют свои обязательства по отношению к возложенным на них обязанностям собственника доли.

Если были неоднократные предупреждения, и они не возымели должного эффекта, то составляется документ от остальных собственников для направления его в суд с целью наказания виновного путем административного решения с взысканием с него задолженности перед остальными собственниками.

Источник: https://houseconnect.ru/realty/prodazha/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma.html

Что входит в общее имущество многоквартирного дома?

Общее имущество в многоквартирном доме что входит

Сегодня я хочу вам рассказать, что же входит в общее имущество многоквартирного дома, также мы рассмотрим кто определяет состав общего имущества, кто за него отвечает и какие требования предъявляются общего имущества, не буду тянуть и перейду к сути, ниже приведен список общего имущества:

  1. Помещения общего пользования. Лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая встроенные гаражи и парковки, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы с инженерными коммуникациями и оборудованием, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и т.п.
  2. Крыши;
  3. Ограждающие несущие конструкции. Фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие конструкции;
  4. Ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одной квартиры. Окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты;
  5. Механические, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (находящееся в многоквартирном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одной квартиры);
  6. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства. Границы участка определяются по данным государственного кадастрового учета;
  7. Другие объекты обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. Трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие только этот дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен дом;
  8. В состав общего имущества также входят внутридомовые инженерные системы. Системы холодного и горячего водоснабжения. Стояки, ответвления от стояков до расположенного на них первого отключающего устройства, сами отключающие устройства, общедомовые счетчики холодной и горячей воды, первые запорно-регулировочные краны внутриквартирной разводки от стояков, а также прочее оборудование этих сетей. Также к таким системам относятся системы отопления, обогревающие элементы (батареи), регулировочная запорная арматура, общедомовые счетчики тепловой энергии, другое оборудование этих сетей. Также нужно сказать и про системы электроснабжения, вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратура защиты контроля и управления, общедомовые счетчики электрической энергии, этажные щитки и шкафы, освещение в помещениях общего пользования, электрические установки системы дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода. Грузовые, пассажирские и пожарные лифты, запирающие устройства дверей подъездов, сети (кабели) от внешней границы до квартирных счетчиков, а также другое оборудование этих сетей.

Кто же определяет состав общего имущества?

Данный перечень составляется собственниками многоквартирного дома для выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

Также данный перечень может быть составлен органами государственной власти, с целью контроля содержания общего имущества многоквартирного дома;

Также состав могут определить органы местного самоуправления, если собственники не определились с формой управления и управляющая компания будет выбрана на основании конкурса.

Кто должен нести ответственность за содержание общего имущества?

Государство контролирует содержание общего имущества в соответствии с перечисленными выше требованиями.

Собственники помещения многоквартирного дома отвечают за состояние общего имущества и несут все соответствующие расходы (в виде платы за содержание, ремонт и капитальный ремонт).

А перед собственниками, в свою очередь, отвечают управляющие организации, которым на основании договора было доверено содержание общего имущества.

Для того, чтобы производить контроль за деятельностью УК, собственники имеют полное право:

  1. Требовать с ответственных лиц и получить в течении 5 рабочих дней информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ;
  2. Проверить объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ и даже провести для этого экспертизу;
  3. Потребовать от ответственных лиц устранить дефекты и после проверить качество и своевременность исправления.

Какие требования предъявляет государство общего имущества?

  • Безопасность жизни и здоровья граждан;
  • Сохранность государственного и частного имущества;
  • Доступность для пользования всех помещений дома, а также земельного участка, на котором расположен дом;
  • Сохранение прав и законных интересов собственников;
  • Постоянную готовность оборудования для предоставления жителям дома коммунальных услуг;
  • Поддержание достойного архитектурного облика в соответствии с проектной документацией;
  • Соблюдение законодательства в энергосбережении и о повышении энергетической эффективности;

Вот мы с вами и рассмотрели ряд довольно интересных вопросов, касающихся общего имущества многоквартирного дома, надеюсь, что вы нашли ответы на ваши вопросы и статья была полезна для вас. Знайте ваши права. Желаю вам удачи!

Источник: https://yurist174.ru/zhilisnoe-pravo/upravlyayushchaya-kompaniya-zhkh/chto-vhodit-v-obshchee-imushchestvo

Общее имущество многоквартирного дома: перечень по Жилищному кодексу РФ

Общее имущество в многоквартирном доме что входит

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

Данная статья является очередной публикацией цикла «Мифы ЖКХ», посвященного развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

Категории работ и услуг, входящих в состав «содержания жилого помещения» рассмотрены в предыдущей статье цикла «Мифы ЖКХ», размещенной на сайте АКАТО.В настоящей публикации рассмотрен миф об установлении перечня работ по содержанию управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК без участия в процессе собственников помещений многоквартирного дома.

Суть лжетеории

Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы перечень работ и услуг по «содержанию жилых помещений» утверждается той организацией, которая указанные услуги предоставляет — то есть либо управляющей организацией (УО), либо товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Ряд потребителей жилищно-коммунальных услуг вообще не имеют представления, что существует некий перечень работ и полагают, что УО/ТСЖ/ЖСК действуют исходя из сложившейся ситуации — такие граждане уверены, что, например, уборка общего имущества производится по мере его загрязнения (степень загрязнения, при которой пора начинать уборку устанавливается, разумеется, УО/ТСЖ/ЖСК), неисправности, повреждения элементов общего имущества устраняются только при поступлении жалоб и т.д. и т.п. Сторонники указанной теории уверены, что потребители жилищно-коммунальных услуг никак не могут повлиять на перечень и периодичность выполнения работ, и зачастую возмущаются тем, что УО/ТСЖ/ЖСК делают исключительно то, что им вздумается, не обращая внимания на реальные потребности потребителей, вытекающие из состояния общего имущества.

Какова ситуация на самом деле?

Необходимо отметить, что нередко и сами УО/ТСЖ/ЖСК разъясняют, что перечень работ и услуг по содержанию жилья установлен Правительством РФ, и собственники помещений никоим образом не могут влиять на этот перечень и на периодичность выполнения работ и услуг.

Кроме того, часто инициаторы общего собрания собственников помещений МКД (или общего собрания членов ТСЖ), на котором утверждается состав и периодичность работ и услуг по содержанию жилья, не обсуждают этот перечень с участниками собрания, вопрос об утверждении этого перечня указывается в повестке дня и не привлекает особого внимания голосующих.

Эти обстоятельства способствуют укреплению мнения об отсутствии у собственников помещений полномочий по изменению состава и периодичности работ и услуг по содержанию.

С учетом того, что сторонники столь распространенного заблуждения никоим образом не доказывают свою позицию, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения состава и периодичности работ по содержанию жилых помещений.

Для более полного понимания порядка определения состава услуг и работ по содержанию жилья сначала укажем общие требования к указанным работам и услугам, а затем отдельно рассмотрим два случая: 1. управление домом управляющей организацией (УО);

2. управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

При этом отметим один важный момент. В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир).

Несмотря на то, что часть 2 статьи 161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

Такая ситуация возможна в случае, если в доме выбран способ управления ТСЖ, и при этом ТСЖ заключило договор управления с УО (такой договор может быть заключен между ТСЖ и УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137, ч.2 ст.162 ЖК РФ) — в этом случае, несмотря на выбор способа управления ТСЖ, фактически домом будет управлять УО.

В рамках настоящей статьи указанный случай отнесен к случаю управления домом УО.

Обязательные требования жилья

Предоставление услуг по содержанию жилых помещений, в отличие от коммунальных услуг, не является регулируемым видом деятельности. То есть ни стоимость таких услуг, ни окончательный перечень таких услуг не утверждается государственными органами.

Тем не менее, жилищное законодательство РФ устанавливает общие требования жилья, а постоянные попытки вмешательства законодательных и исполнительных органов власти в регулирование нерегулируемого вида деятельности привели к тому, что установленные требования довольно-таки обширны (но, тем не менее, не являются исчерпывающими).

Укажем, какие именно нормативные правовые акты какие именно требования устанавливают жилых помещений.

Как указано в ранее опубликованной на сайте АКАТО статье «Что такое «содержание жилого помещения»?», в состав «содержания жилого помещения» входят: 1. услуги, работы по управлению многоквартирным домом; 2. содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3.

коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме — ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» («КУ на ОДН

Источник: https://tvoizakon.ru/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma-perechen-po-zhilishhnomu-kodeksu-rf/

Общее имущество многоквартирного дома – капитальный ремонт, содержание и общие правила

Общее имущество в многоквартирном доме что входит

Признаки:

  • не входит в границы квартиры, помещения нежилого типа, используемого индивидуально;
  • используется с целью обслуживания более чем одной части строения;
  • располагается в пределах выделенного под данное строение участка.

Присутствие указанных условий в совокупности – главное требование. Иначе имущество не может быть признано таким, что принадлежит и может использоваться всеми проживающими в доме.

Что входит в состав общего имущества в многоквартирном доме

Основываясь на положение ряда действующих на сегодня документов, составляющие этого понятия можно условно разделить на несколько групп в зависимости от их расположения:

Над домом:

  1. Технический чердак. Под этим следует понимать расположенный в самой верхней части здания нежилой этаж, где расположено оборудование инженерного типа, проложены коммуникации;
  2. Кровля (крыша). Имеется в виду конструкция, которая выполняет несколько функций:
    • несущие;
    • тепло- и гидроизоляции;

В доме — места, которые используются всеми жителями, но не входят в границы квартир. Достаточно объемное явление, в которое включается:

  1. Эвакуационные пути;
  2. Зоны близ входа:
    • подъезды;
    • тамбур – территория, защищающая внутреннюю часть от негативных факторов среды;
    • вестибюль – переход от лестниц, лифтов к помещениям первого уровня;
  3. Помещения для хранения колясок;
  4. Пути для эвакуации;
  5. Лестницы и площадки между этажами;
  6. Шахты (лифтовые, для сброса мусора);
  7. Гаражи/площадки для автотранспорта, размещенные внутри здания;
  8. Чердаки, технические этажи и другое.

Важное замечание: ст. 36 ЖК ограничивает понятие «общая собственность» границами квартиры. Нежилые территории дома не упоминаются. Неверным будет считать, что они также являются имуществом, которым могут пользоваться все из-за того, что также имеют владельца (собственника).

Нежилые части здания могут приобрести признаки общего имущества, если не будут соответствовать хотя бы одному признаку этого понятия ограждающие конструкции (несущие, не несущие) и оборудование за границами/ в помещении, служащее для обслуживания всех жителей дома.

Важное замечание: Под ограждающими конструкциями (ОК) следует понимать части здания, которые образовывают внешний и внутренний каркас.

Несущие конструкции отвечают за обеспечение прочности и распределение нагрузок всех частей дома (в том числе и собственной массы) на фундамент. Это отличает их от не несущих конструкций.

К ОК нельзя отнести стены между комнатами внутри квартиры, поскольку они обслуживают только конкретное помещение. Отсутствие признаков совместного имущества позволяет легко совершать перепланировку. Ограничения на подобные действия накладываются, если рассматривается квартира, доли в которой — собственность нескольких людей.

Под домом:

  1. Подвалы технического назначения. Помещения, спроектированное для размещения в них систем инженерного назначения, управляющих узлов. К нему должен быть обеспечен свободный доступ представителей технических служб;
  2. Фундамент. Опорная часть дома, на которую приходится большая часть нагрузки. Не может быть отторгнута;
  3. Инженерные коммуникации, за которые отвечает предприятие, предоставляющее различные ресурсы.

Возле дома:

  • земля под строением и придомовая территория;
  • техническое имущество, назначение которого — обслуживание собственников всех помещений отдельно взятого строения;
  •  места хранения автомобилей, зеленые насаждения, различные малые архитектурные формы.

Относительно земельного участка как объекта совместного использования. При определении этого понятия руководствуются статьей 16 ФЗ № 189 «О введении в действие …»:

  1. Земельный участок принадлежит живущим в строении, если его границы определены до момента, как ЖК приобрел юридическую силу и данные закреплены в специальном документе — Кадастре;
  2. Приобретает качества общедоступного в случае отклонений от условий предыдущего пункта после подачи в органы власти заявления соответствующего характера.

Доля в праве на имущество общего пользования

Статьей 36 ЖК устанавливается – владельцы жилого/нежилого имущества в строениях многоквартирного типа являются также собственниками общедоступного имущества по долевому принципу.

Конкретный размер части определяется следующей, 37, статьей того же законодательного имущества — доля в общем имуществе пропорциональна размеру помещения владельца.

 Конечная цифра не зависит от количества имущества, находящегося в собственного отдельно взятого жильца.

Важно помнить, что при проведении расчетов не учитываются размеры помещений общего доступа. Количество квартир во владении одного лица, никак не отражается на конечном размере доли.

Ответственные за содержание, ремонт имущества общего использования

Распределение обязанностей зависит от способа управления строением. Согласно ст. 161 ЖК их существует всего три:

  1. Непосредственно владельцами. В этом случае договоры со специализированными организациями заключаются лично. Недостаток способа – капитальное ремонтирование не может быть проведено за счет ФСР (Фонда содействия реформированию) ЖКХ.
  2. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом жилищного типа.
  3. Управляющей организацией.

После определения компании, владельцы помещений должны определить и согласовать с ее представителями все условия договора и, соответственно, подписать его. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК и заключенному договору управляющая организация за определенное вознаграждение берет на себя такие обязательства:

  • оказывать услуги, работы, которые направлены на содержание/ремонт;
  • предоставлять услуги по предоставлению электро-, газо-, водоснабжения;
  • осуществлять иные работы в рамках управления жильем.

Конечный вариант определяется на общем собрании собственников. Если владельцам жилых помещений по каким-то причинам не удастся выбрать какой-либо способ управления, то по умолчанию муниципальные органы назначат управляющую компанию. Выбрана она будет по итогам конкурса, который проводится в соответствии с ч.4 ст. 161 ЖК.

Порядок осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома

Под текущим ремонтом следует понимать комплекс мероприятий, направленных на устранение неисправностей, приводящих к отклонению от эксплуатационных показателей. Решение о его необходимости принимается на общем собрании всех собственников. Определение ответственного лица за проведение работ зависит от выбранного ранее способа управления домом.

Объем расходов на текущий ремонт зависит от доли в праве совместной собственности. Статья 54 Жилищного кодекса определяет, что их оплата производится за счет двух источников:

  • плата за содержание, ремонт (если дом управляется организацией, а также владельцами);
  • обязательных взносов членов ТСЖ или специализированного кооператива.

Необходимость капитального ремонта возникает в случае обнаружения изношенности, повреждения или выхода из строя оборудования, конструкций дома. В частях 1 статей 169 и 170 ЖК указывается, что такого рода работы оплачиваются за счет взносов всех владельцев квартир. Минимальный его размер определяется нормативным актом того субъекта России, которому подчиняется дом.

Есть несколько способов формирования фонда:

  • Взносы перечисляются на специальный счет.
  • Собранные средства переводятся на счет регионального оператора.

Основой для создания регионального оператора является нормативно-правовой акт конкретного региона/субъекта страны. Органами его управления определяется содержание региональной программы ремонта капитального плана. В нее включается период и очередность работ, а также полный их перечень.

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/obshhee-imushhestvo.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.