Общее имущество в общежитии

Жилищные права граждан, проживающих в общежитии

Общее имущество в общежитии

Жилые помещения в общежитиях используются для проживания граждан на время их работы, службы и обучения; в помещениях, специально построенных либо переоборудованных для использования в качестве общежития в обычных жилых домах или в каких-либо частях этих домов.

На основе положений ст. 105 Жилищного кодекса РФ “договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии”.

Основания и условия проживания в общежитиях регламентируются и в отдельных законодательных актах, примерных, типовых положениях об общежитиях, в частности в Федеральном законе от 22 августа 1996 г.

“О высшем и послевузовском профессиональном образовании”, Примерном положении об общежитиях, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г.

, Положении об общежитии для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г.

, Типовом положении о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования РФ, утвержденном Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г., письме Госкомвуза РФ от 18 августа 1994 г. “О взимании со студентов платы за проживание в общежитиях и другие коммунальные услуги”, письме Минстроя РФ от 17 марта 1995 г. “О плате за проживание в общежитиях”.

Министерства и ведомства, объединения, предприятия, учреждения и организации обладают законными правами по разработке и изданию своих положений об общежитиях, а также об общежитиях в жилых помещениях, находящихся в их ведении на правах хозяйственного ведения, оперативного управления или права собственности, с последовательным и неукоснительным соблюдением жилищных прав граждан, вытекающих из положений Конституции РФ, ЖК РФ, других законодательных актов.

При этом должны соблюдаться и особые права граждан, связанные с их проживанием в общежитии. В Примерном положении об общежитии от 11 августа 1988 г. (с измен. от 23 июля 1993 г.), Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с измен. от 25 октября 1996 г.

) предусмотрены требования относительно укомплектования помещений общежития мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для занятий и отдыха граждан; важное значение придается тому, имеются ли штаты обслуживающего персонала, каков размер платы, взимаемой за пользование общежитием.

Очевидно, что эти виды услуг должны предоставляться и в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, используемых в качестве общежитий.

Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения. Вселяемому(ым) на основе договора найма выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь.

Размер платы за проживание и бытовые услуги для обучающихся (студентов) за счет средств соответствующего бюджета не может превышать 5% от размера стипендии.

Вместе с тем государственные образовательные учреждения профессионального образования в пределах нормативов самостоятельно устанавливают порядок и размеры оплаты за проживание в общежитии за предоставляемые коммунально-бытовые и другие услуги, непосредственно не связанные с образовательным процессом.

К ним относятся дополнительные услуги, которые могут предоставляться только по желанию студентов и при наличии материально-технических возможностей (пользование телефоном, камерами хранения, пунктами проката бытовой орг-, теле-, радиотехники, химчисткой и прачечной, получение дополнительных медицинских услуг и т.п.)

В иных случаях за проживание в общежитии размер платы не должен превышать установленный органами исполнительной власти в данной местности уровень платы за жилье и коммунальные услуги в жилых муниципальных домах.

Рекомендованный порядок не распространяется на лиц, поступающих на учебу с полным возмещением затрат на обучение (в т.ч. иностранцев), которые должны оплачивать услуги в полном объеме.

Наниматели, проживающие в общежитии как в специализированном жилом фонде, не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Они (наниматели) как имеющие права только временного проживания, при отсутствии другой жилой площади (на территории РФ) и наличии оснований признания малоимущими (ст.

49 ЖК РФ), вправе требовать от местных органов самоуправления постановки на учет на получение жилья в порядке ст. ст. 51, 52 ЖК РФ.

Если эти жилые помещения, использовавшиеся ранее в качестве общежитий, переданы в ведение местных органов самоуправления с соблюдением требований законодательства, то впоследствии на эти помещения будут распространены положения статей ЖК РФ о договоре социального найма (ст. ст. 60 – 91). Граждане, проживающие в них, будут обладать правами на обмен, поднаем, изменение, расторжение договора найма, приватизацию.

Предоставление гражданину места в общежитии, длительное время его проживания в нем (общежитии) не является основанием отнесения его к категории лиц, обеспеченных жильем на постоянной основе.

Ибо, как было отмечено, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания.

Верховный Суд РФ в своих определениях и постановлениях неоднократно разъяснял, что недопустимо превращать комнаты в общежитии в место постоянного проживания и считать гражданина обеспеченным жильем.

Имеют место факты нарушений жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях, по мотивам переселения из одного общежития в другое.

Такое решение может быть принято только при наличии законных оснований и должно быть согласовано с местными органами государственной власти и управления.

При этом заинтересованные лица вправе обратиться в суд, ибо первоначальной стадией такого переселения является выселение из занимаемого помещения.

Бывают случаи вселения в общежитие без оформления договора найма на правах временного проживания лиц, как указанных в законе, так и не указанных в нем (не обладающих правами проживания) на основе письменного или даже устного распоряжения руководителей предприятий, учреждений и организаций, в ведении которых находятся общежития. Проживание таких граждан в общежитии без данных правовых оснований продолжается годами и после увольнения таких лиц с работы в связи с неоднократными нарушениями трудовой дисциплины, службы.

Из-за бездействия руководителей граждане становятся фактически постоянными жильцами общежития и в связи с истечением больших сроков проживания (10 и более лет) становится весьма затруднительным их выселение без предоставления другой жилой площади из-за пропуска срока исковой давности.

По общему правилу на эти требования распространяются положения ст. ст. 195, 196, 198 – 200 ГК РФ о сроке исковой давности.

Утверждение, что на это требование (о выселении) не распространяется срок исковой давности из-за “требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304) (ч. 4 ст.

208 ГК РФ)”, несостоятельно: эти граждане в свое время были вселены в общежитие на законном основании (письменные и устные распоряжения руководителей о вселении приравниваются к законным основаниям).

Другое дело, если в общежитие граждане вселились самовольно. На эти требования, естественно, не распространяется срок исковой давности.

Большую озабоченность людей, непонимание сути и смысла вызывает положение п. 2 ст. 102 ЖК РФ.

Что означает прекращение договора найма в данном случае? Каковы последствия такого прекращения? Может ли такое прекращение договора найма привести к выселению проживающих без предоставления другой жилой площади?

Выражение “прекращение договора найма” означает утрату прав и обязанностей по договору не по воле сторон. На основании п. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Но это относится к договору социального найма. В рассматриваемом же случае слово прекращение употребляется применительно к договору найма в специализированном жилом помещении – общежитии.

Как представляется, в том и другом случае “прекращение” означает утрату прав и обязанностей не по воле сторон по конкретному договору.

И оно непосредственно не связано с выселением, тем более без предоставления другой жилой площади.

Попытки толковать выражение п. 2 ст. 102 ЖК РФ как “…прекращение договора найма такого жилого помещения…” приводят к выселению жильцов из занимаемых комнат без предоставления другой жилой площади, что противоречит статьям 99, 101, 103, 104 ЖК РФ, а также принципиальным положениям ст. 40 Конституции РФ.

Возможно, со временем редакция п. 2 ст. 102 ЖК РФ будет уточнена в интересах охраны и защиты жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях, Государственной Думой, через разъяснения в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ либо в постановлениях Конституционного Суда РФ в точки зрения соответствия этой нормы ст. 40 Конституции РФ.

Это возможно в будущем. К сожалению, жизнь показывает, что пока критические замечания и предложения по совершенствованию ряда статей ЖК РФ, как правило, не воспринимаются.

А граждан, оказавшихся в ситуации выселения без предоставления другой жилой площади в связи с передачей общежития другим собственникам либо владельцам, надо защищать сегодня.

Такая защита должна строиться, прежде всего, исходя из правового анализа договора по передаче такого жилого помещения – общежития – другим лицам на правах собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Соответствует ли закону; в связи с какими, собственно, обстоятельствами закончен этот договор по передаче общежития? Как прошли стороны этапы регистрации недвижимости? Нет ли оснований для признания договора как мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК РФ), совершенной, возможно, с целью выселения ряда “неугодных” жильцов или установления более высоких размеров платежей за жилье и коммунальные услуги?

Весьма действенной является защита, построенная на основе ссылок на практику рассмотренных Верховным Судом РФ подобных дел.

Так, по одному из гражданских жилищных дел Верховный Суд РФ разъяснил: “Перевод общежитий в ведомственный, муниципальный или государственный жилищные фонды с закреплением за проживающими в них гражданами занимаемых ими жилых помещений, как правило, связан с перераспределением жилых помещений с целью разрешения жилищных проблем как можно большего числа очередников предприятия. Такое перераспределение вызывает большое количество споров. При рассмотрении подобных споров судам следует учитывать, что основания для выселения граждан из жилых помещений в общежитиях, в т.ч. и с предоставлением других жилых помещений, указаны в законе; расширительному толкованию их перечень не подлежит.

Изменение статуса жилого помещения в общежитии само по себе не является основанием для выселения лица, занимающего в этом общежитии жилое помещение.

При рассмотрении конкретных споров, связанных с передачей общежитий в ведение других предприятий и организаций, особое внимание следует уделить положениям законодательных актов о преимущественных формах перехода общежитий в ведение местных органов власти и управления.

Пунктом 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 к объектам муниципальной собственности отнесен жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов.

Согласно положениям статей 6, 7 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР общежития были отнесены к жилищному фонду и жилые дома, в т.ч.

общежития, ведомственного жилищного фонда подлежали передаче в ведение местных органов исполнительной власти.

Источник: https://www.urprofy.ru/zhilishchnye-prava-grazhdan-prozhivayushchih-v-obshchezhitii

У нас в управлении «жилой дом гостиничного типа – бывшее общежитие» с общей душевой на первом этаже, отдельных душевых или ванных в квартирах нет. можно ли установить в душевой приборы учета, с возложением расходов на всех собственников в доме?

Общее имущество в общежитии

Из вопроса не ясно, есть ли в вашем случае в «жилом доме гостиничного типа – бывшем общежитии» несколько квартир на каждом этаже здания.

При этом, если отдельным лицам в таком доме принадлежат не квартиры, а комнаты, и при этом туалеты, кухни размещены отдельно от комнат и предназначены для пользования несколькими лицами, не составляющими одну семью (конструктивно ранее это было общежитие коридорного типа), то квартирой (точнее коммунальной квартирой) является весь этаж.

Но если отдельным лицам принадлежат в таком доме не комнаты, а квартиры, в которых есть туалеты и кухни, предназначенные для пользования лицами, составляющими одну семью, и только расположенная на первом этаже дома душевая является общей и расположен на первом этаже дома (конструктивно ранее это было общежитие квартирного типа, «малосемейка»), то на одном этаже такого дома имеется несколько квартир. В любом случае, если в данном здании есть два и более жилых помещения, которые находятся в данном здании, подходят под определение понятия «квартира» (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ), то такое здание является многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая помещения не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного индивидуально-определенного помещения в данном доме (в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ они названы «помещениям общего пользования»). К таким помещениям общего пользования относятся, в частности:

а) межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);

б) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это могут быть, в частности, общие прачечные, бассейн, паркинг и общая душевая, в отношении потребления коммунальных ресурсов в котором задается вопрос.

В зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом, холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, оплачиваются:

а) в составе платы за содержание жилого помещения (при управлении многоквартирным домом управляющей организацией);

б) в составе платы за коммунальные услуги (согласно ч. 5 ст. 154 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме).

Согласно части 9.2  ст.

156 ЖК РФ, «размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом».

Это установленная в императивной форме формула определения составляющей платы за содержание жилого помещения, относящейся к расходам граждан «на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ». И хотя потребление воды в общей душевой это не потребление воды при выполнении таких услуг и работ, но это, как представляется, и не потребление коммунальных услуг.

По крайней мере, потребление холодной и горячей воды в общей душевой нельзя назвать индивидуальным потреблением коммунальных услуг в жилом помещении.

Кроме того, следует учитывать, что Правительство РФ и законодатель хотели только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме оставить в составе коммунальных услуг только потребление коммунальных услуг, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме, или коммунальные услуги, предоставленные на общие домовые нужды (а. 1 п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, в ред. постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498).

При этом часть 9.2 ст. 156 ЖК РФ не допускает при определении размера расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной и горячей воды использовать приборы учета.

Поэтому управляющая организация не имеет права установить в общей душевой приборы учета холодной и горячей воды.

Оплата холодной и горячей воды, потребленной в общей душевой, осуществляется вместе с другими объемами холодной и горячей воды, потребляемыми при содержании общего имущества в многоквартирном доме, по правилам, установленным в части 9.2 ст.

156 ЖК РФ исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Источник: http://www.UrbanEconomics.ru/spravpotreb/u-nas-v-upravlenii-zhiloy-dom-gostinichnogo-tipa-byvshee-obshchezhitie-s-obshchey

Общее имущество в бывших общежитиях, подлежащее обслуживанию управляющими организациями

Общее имущество в общежитии

Коллеги! На обсуждение хочу поставить вопрос о бывших общежитиях и разграничении зоны ответственности в таких общежитиях между собственниками и управляющими организациями.

Управляющую организацию беру, как синоним другой стороны в правоотношениях, однако для ЖСК, ТСЖ, непосредственного управления, все то, о чем я буду говорить ниже, также действует. 

Начнем с того, что в 90-х, начале нулевых, ведомственный, служебный фонд, состоящий из общежитий, начал переходить в муниципальную собственность.

Этот же фонд начал довольно активно приватизироваться гражданами и утратил статус общежитий, став многоквартирными домами, – со всеми вытекающими.  

По сути, такие новообразованные многоквартирные дома, именуемые в обороте – «Общаги», имеют две особенности, два типа, имеющих значение для управляющих организаций.

На мой взгляд, хорошая «дефиниция» дана для них в пп. 51, 52 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Процитирую: 

«51. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире.»,

«52. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях квартирного типа, производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в жилых помещениях в многоквартирном доме.».

То есть, у нас имеется два типа общежитий, одни – это блочные, где у нас имеются удобства в блоках или в худшем варианте – на этаже (правда, я таких не видел).

И второй вариант, где мы имеем удобства в комнатах, но какой-то элемент имеем общим. Например, я жил в таком общежитии, где все было в комнате: кухонька, туалет, душ; однако, душ не находился там изначально. Поэтому, в пятиэтажном здании, на первом его этаже, был довольно большой душевой зал «для всех».

И вот есть в этом, на мой взгляд, актуальный вопрос – что в таких общагах является общедомовым имуществом в понимании ч.1 ст.

36 ЖК РФ и Постановления Правительства №491? Потому, что, отвечая на этот вопрос мы ответим, где заканчивается зона ответственности жильцов за содержание их имущества и начинается зона ответственности управляющей организации за содержание общего имущества всех собственников.

Хочу сразу отграничить этот вопрос от вопросов содержания лифта и консьержа, как недискуссионных, поскольку мы имеем в их отношении четкую позицию законодателя и Верховного Суда, выраженную Пленумом.

Я вижу это следующим образом в двух вариантах.

Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.

Вариант №2. Если Вы живете в таком общежитии, где Вас с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития. Такое имущество должно обслуживаться управляющей организацией.

Далее, в обоснование позиции я приведу нормы права (кроме пп. 51, 52 вышеприведенных правил).

1.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК РФ).

2. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире), – ч.1 ст.41 ЖК РФ.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.1 ст.42 ЖК РФ).

4.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч.3 ст.42 ЖК РФ).

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч.1 ст.43 ЖК РФ).

7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч.2 ст.43 ЖК РФ).

8.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

9. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

А вот норма, которую, на первый взгляд, можно привести в контрапозицию.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

На самом деле, все что я цитировал, это одна неделимая норма. Она не противоречит сама себе и в полной мере определяет правоотношения собственников комнат в общежитиях. Также, все это согласуется с Постановлением Правительства №491. 

В итоге, я предлагаю считать новообразованные общежития многоквартирными домами двух типов:

– многоквартирными домами в классическом понимании, где маленькие квартирки имеют все (или практически все) для самообслуживания, а общим имуществом дома является все, что не умещается в эти квартиры;

– многоквартирные дома коммунального типа, где блоки или этажи являются квартирами, а общим имуществом являются лестничные клетки, лестницы, чердаки, подвалы и т.п.

Прошу критиковать!    

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/07/13/obschee_imuschestvo_v_byvshih_obschezhitiyah_podlezhaschee_obsluzhivaniyu_upravlyayuschimi_organizac

Как не переплачивать в бывшей общаге

Общее имущество в общежитии

Уважаемая редакция! Ко мне, как правозащитнику, все чаще обращаются за советом в связи с проблемами вокруг общежитий Хабаровска. Граждане, приватизировавшие свои жилые комнаты через суд, ждут ответов на ряд вопросов.

Уверен, тема «общаг» интересна вашим читателям, поскольку «Хабаровский Экспресс» – единственная газета в крае, которая неоднократно рассматривала эти вопросы на своих страницах, тем самым вселяя в людей надежду в борьбе за их права.

За что боролись

В Хабаровске не было ни одного решения суда о снятии статуса общежития. И каждому, кто решал приватизировать свою комнату, приходилось идти в суд – ведь мэрия, вопреки действующей ст.7 ФЗ-189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», категорически многие годы отказывалась выполнять эту законодательную норму.

Прошло 11 лет борьбы хабаровчан с администрацией, прежде чем мэрия, поняв бесплодность противостояния со своими избирателями и признав законность требований граждан на бесплатную приватизацию комнат, стала применять нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Как результат, только 17 марта текущего года мэрия постановлением № 694 «О муниципальном жилфонде» сняла статус общежитий – теперь каждый, кто пожелает бесплатно приобрести свою жилую комнату в собственность, может сделать это без суда.

Однако власти не только не облегчили платежи собственников комнат в этих теперь уже коммунальных квартирах, а, наоборот, понудили их семьи платить за содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества в разы больше, чем платят владельцы квартир в больших многоквартирных домах.

Почему такое неравноправие? После вступления в силу вышеуказанного постановления мэрии жилой фонд бывших общежитий перешёл в категорию «жилфонда коммунальных квартир по договору социального найма». При этом собственники комнат попали под требования ряда статей ЖК РФ.

Нормы и тарифы

Так, в ч.2 ст.42 говорится, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе коммунальной квартиры их бывшего общежития зависит от размера жилой площади этой комнаты. Надо помнить, что в собственности одного человека может быть несколько жилых комнат.

В ч.3-5 ст.42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст.37 ЖК РФ по отношению к общему имуществу жилого дома.

И потому доля обязательных расходов на содержание общего имущества бывшего общежития определяется долей в праве общей собственности на него.

Например, в конкретной коммунальной квартире из двух жилых комнат общей площади 29 кв.м в бывшей «общаге» по ул. Осетинская, 1-а, (общая площадь всех жилых и нежилых помещений которого равна 5661,4 кв.м, суммарная площадь жилых помещений – 3148,7 кв.м) выставлены платежи за апрель – за содержание, текущий и капитальный ремонт. В сумме это 1531,66 руб.

Отсюда стоимость тарифа 1 кв.м жилой площади этого собственника составляет:

Т = 52,81 руб./кв.м

Для сравнения – в многоквартирном доме, где я живу, такой тариф составляет 24 руб./кв.м (при общей площади моей квартиры в 61 кв.м). То есть, в 2,2 раза меньше!

Теперь собственник пары комнат на Осетинской, равно как и его соседи, оказались заложниками требований ст.ст. 41, 42, 43 ЖК РФ, где их доля обязательных расходов на содержание общего имущества в бывшем общежитии оказалась значительно выше, чем до процедуры снятия статуса общежития.

Бремя расходов, которые они сегодня несут, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в бывшем общежитии как: S1/S2. Где S1- жилая площадь отдельно взятой жилой площади собственника, а S2 – общая площадь всех жилых помещений (коммунальных квартир) и нежилых помещений бывшего общежития.

Поскольку плата за содержание и ремонт включает не только работы по фактическому ремонту и содержанию площади общего имущества собственников жилых комнат – это еще и услуги, и работы, предоставляемые собственникам помещений сообразно их доле. И расчёт ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества (П) для собственника должен определяться так:

П = S2 х Т х Х (S1/S2)

Основание для расчета – ответное письмо Минрегиона РФ на имя автора этих строк за №14845-14/ИБ-ОГ от 06.07.2011 г.).

Проблема и решение

Проблема с платежами после приватизации объясняется только величиной помещений, входящих в общее имущество бывшего общежития. Например, 2512,7 кв.м – это 80% от суммарной жилой площади бывшего общежития. В то время как во всех многоквартирных домах – не больше 30%.

Можно ли эту проблему решить? Можно. И всё зависит от желания собственников. Рекомендую им за оставшийся до 1 марта 2013 г. срок (очевидно, что власти не продлят в четвёртый раз бесплатную приватизацию жилья) выполнить следующие юридические процедуры.

1. Довести приватизацию жилых комнат бывшего общежития до 50% плюс одна комната – тем самым лишить администрацию Хабаровска возможности преобладающего права принимать любое решение без учёта мнения собственников, в том числе и создавать некие ТСЖ, пользуясь правом большинства долей в реестре голосующих на общем собрании.

2. В тех бывших общежитиях, где только по инициативе администрации Хабаровска созданы некие ТСЖ надо обратиться в жилинспекцию правительства края. Согласно п.4 ст.8 ФЗ-123 от 4.06.2011 г. «О внесении изменений в ЖК РФ…», до 1 марта 2013 г.

этот уполномоченный орган исполнительной власти обязан проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, решений об утверждении общими собраниями собственников, условий договоров управления домом и правомерность заключения таких договоров.

В случае выявления нарушений инспекция обязана добиваться признания этих решений недействующими через суд.

Воспользуйтесь этим правом, потому как незаконных актов при создании в вашем доме ТСЖ администрация Хабаровска допустила много!

3. Собственники жилья подают в правление ТСЖ заявление о прекращении своего членства в ТСЖ – и тем самым заявляют о своём выходе (основание – п.2 ст.141 ЖК РФ).

4. Не дожидаясь итога предыдущих действий, выберите инициативную группу из трёх собственников и подайте в суд иск об установлении юридического факта мошенничества при создании ТСЖ в вашем доме! В этом я готов помочь.

5. После ликвидации ТСЖ, руководствуясь ст.161.1 ЖК РФ, проведите общее собрание собственников, на котором выберите Совет собственников и его председателя.

6. На основании п.2 ч.1 ст.161 ЖК РФ примите на общем собрании решение о непосредственном управлении собственниками помещений в бывшем общежитии. Через Совет собственников будете заключать договоры на техобслуживание с управляющей компанией, которую тоже выберете сами. А также – заключать договора с ресурсоснабжающими организациями.

***

Только после этих шагов вы сможете устанавливать уровни платежей за содержание, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования бывшего вашего общежития – сможете поставить их на уровне платежей в многоквартирных домах. Вы также будете иметь возможность сдавать в аренду нежилые помещения бывшего вашего общежития, а сбор за аренду сможете направлять на уменьшение выплат за услуги ЖКХ.

И это – единственный выход из созданного мэрией Хабаровска правового тупика при снятии статуса общежития.

Геннадий Петухов, правозащитник

Источник: http://www.habex.ru/paper/303/4426/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.