Общее имущество здания это

Содержание

Общее имущество многоквартирного дома – капитальный ремонт, содержание и общие правила

Общее имущество здания это

Признаки:

  • не входит в границы квартиры, помещения нежилого типа, используемого индивидуально;
  • используется с целью обслуживания более чем одной части строения;
  • располагается в пределах выделенного под данное строение участка.

Присутствие указанных условий в совокупности – главное требование. Иначе имущество не может быть признано таким, что принадлежит и может использоваться всеми проживающими в доме.

Что входит в состав общего имущества в многоквартирном доме

Основываясь на положение ряда действующих на сегодня документов, составляющие этого понятия можно условно разделить на несколько групп в зависимости от их расположения:

Над домом:

  1. Технический чердак. Под этим следует понимать расположенный в самой верхней части здания нежилой этаж, где расположено оборудование инженерного типа, проложены коммуникации;
  2. Кровля (крыша). Имеется в виду конструкция, которая выполняет несколько функций:
    • несущие;
    • тепло- и гидроизоляции;

В доме — места, которые используются всеми жителями, но не входят в границы квартир. Достаточно объемное явление, в которое включается:

  1. Эвакуационные пути;
  2. Зоны близ входа:
    • подъезды;
    • тамбур – территория, защищающая внутреннюю часть от негативных факторов среды;
    • вестибюль – переход от лестниц, лифтов к помещениям первого уровня;
  3. Помещения для хранения колясок;
  4. Пути для эвакуации;
  5. Лестницы и площадки между этажами;
  6. Шахты (лифтовые, для сброса мусора);
  7. Гаражи/площадки для автотранспорта, размещенные внутри здания;
  8. Чердаки, технические этажи и другое.

Важное замечание: ст. 36 ЖК ограничивает понятие «общая собственность» границами квартиры. Нежилые территории дома не упоминаются. Неверным будет считать, что они также являются имуществом, которым могут пользоваться все из-за того, что также имеют владельца (собственника).

Нежилые части здания могут приобрести признаки общего имущества, если не будут соответствовать хотя бы одному признаку этого понятия ограждающие конструкции (несущие, не несущие) и оборудование за границами/ в помещении, служащее для обслуживания всех жителей дома.

Важное замечание: Под ограждающими конструкциями (ОК) следует понимать части здания, которые образовывают внешний и внутренний каркас.

Несущие конструкции отвечают за обеспечение прочности и распределение нагрузок всех частей дома (в том числе и собственной массы) на фундамент. Это отличает их от не несущих конструкций.

К ОК нельзя отнести стены между комнатами внутри квартиры, поскольку они обслуживают только конкретное помещение. Отсутствие признаков совместного имущества позволяет легко совершать перепланировку. Ограничения на подобные действия накладываются, если рассматривается квартира, доли в которой — собственность нескольких людей.

Под домом:

  1. Подвалы технического назначения. Помещения, спроектированное для размещения в них систем инженерного назначения, управляющих узлов. К нему должен быть обеспечен свободный доступ представителей технических служб;
  2. Фундамент. Опорная часть дома, на которую приходится большая часть нагрузки. Не может быть отторгнута;
  3. Инженерные коммуникации, за которые отвечает предприятие, предоставляющее различные ресурсы.

Возле дома:

  • земля под строением и придомовая территория;
  • техническое имущество, назначение которого — обслуживание собственников всех помещений отдельно взятого строения;
  •  места хранения автомобилей, зеленые насаждения, различные малые архитектурные формы.

Относительно земельного участка как объекта совместного использования. При определении этого понятия руководствуются статьей 16 ФЗ № 189 «О введении в действие …»:

  1. Земельный участок принадлежит живущим в строении, если его границы определены до момента, как ЖК приобрел юридическую силу и данные закреплены в специальном документе — Кадастре;
  2. Приобретает качества общедоступного в случае отклонений от условий предыдущего пункта после подачи в органы власти заявления соответствующего характера.

Доля в праве на имущество общего пользования

Статьей 36 ЖК устанавливается – владельцы жилого/нежилого имущества в строениях многоквартирного типа являются также собственниками общедоступного имущества по долевому принципу.

Конкретный размер части определяется следующей, 37, статьей того же законодательного имущества — доля в общем имуществе пропорциональна размеру помещения владельца.

 Конечная цифра не зависит от количества имущества, находящегося в собственного отдельно взятого жильца.

Важно помнить, что при проведении расчетов не учитываются размеры помещений общего доступа. Количество квартир во владении одного лица, никак не отражается на конечном размере доли.

Ответственные за содержание, ремонт имущества общего использования

Распределение обязанностей зависит от способа управления строением. Согласно ст. 161 ЖК их существует всего три:

  1. Непосредственно владельцами. В этом случае договоры со специализированными организациями заключаются лично. Недостаток способа – капитальное ремонтирование не может быть проведено за счет ФСР (Фонда содействия реформированию) ЖКХ.
  2. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом жилищного типа.
  3. Управляющей организацией.

После определения компании, владельцы помещений должны определить и согласовать с ее представителями все условия договора и, соответственно, подписать его. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК и заключенному договору управляющая организация за определенное вознаграждение берет на себя такие обязательства:

  • оказывать услуги, работы, которые направлены на содержание/ремонт;
  • предоставлять услуги по предоставлению электро-, газо-, водоснабжения;
  • осуществлять иные работы в рамках управления жильем.

Конечный вариант определяется на общем собрании собственников. Если владельцам жилых помещений по каким-то причинам не удастся выбрать какой-либо способ управления, то по умолчанию муниципальные органы назначат управляющую компанию. Выбрана она будет по итогам конкурса, который проводится в соответствии с ч.4 ст. 161 ЖК.

Порядок осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома

Под текущим ремонтом следует понимать комплекс мероприятий, направленных на устранение неисправностей, приводящих к отклонению от эксплуатационных показателей. Решение о его необходимости принимается на общем собрании всех собственников. Определение ответственного лица за проведение работ зависит от выбранного ранее способа управления домом.

Объем расходов на текущий ремонт зависит от доли в праве совместной собственности. Статья 54 Жилищного кодекса определяет, что их оплата производится за счет двух источников:

  • плата за содержание, ремонт (если дом управляется организацией, а также владельцами);
  • обязательных взносов членов ТСЖ или специализированного кооператива.

Необходимость капитального ремонта возникает в случае обнаружения изношенности, повреждения или выхода из строя оборудования, конструкций дома. В частях 1 статей 169 и 170 ЖК указывается, что такого рода работы оплачиваются за счет взносов всех владельцев квартир. Минимальный его размер определяется нормативным актом того субъекта России, которому подчиняется дом.

Есть несколько способов формирования фонда:

  • Взносы перечисляются на специальный счет.
  • Собранные средства переводятся на счет регионального оператора.

Основой для создания регионального оператора является нормативно-правовой акт конкретного региона/субъекта страны. Органами его управления определяется содержание региональной программы ремонта капитального плана. В нее включается период и очередность работ, а также полный их перечень.

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/obshhee-imushhestvo.html

Инфотека – каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы

Общее имущество здания это

Тип информации:

Статья

Дата:

27.03.2011

Регион:

Россия

Отрасль:

Недвижимость

Специализация: Нежилая, коммерческая недвижимость

           Как известно, в отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. В отношении же нежилых зданий такое регулирование отсутствует. Автор статьи на основе судебной практики дает пояснения к сложившейся ситуации.

         Предыстория вопроса

         При появлении нескольких собственников помещений, расположенных в нежилом здании, неизбежно возникает вопрос об использовании и содержании имущества, предназначенного для удовлетворения потребностей всех указанных лиц, каковым являются: коридоры, лестницы, коммуникации, крыша, подвал, туалетные комнаты, лифтовые шахты, аварийные выходы и т.д.

(далее — Общее имущество). Нередко право собственности на Общее имущество зарегистрировано за каким-либо одним из собственников помещений, расположенных в нежилом здании.

Поскольку эксплуатировать нежилое помещение изолированно практически невозможно, между владельцами отдельных помещений нередко возникают многочисленные споры, связанные с использованием Общего имущества.

        Долгое время судебная практика шла по пути невозможности применения к нежилым зданиям правил об общей долевой собственности в отношении Общего имущества в многоквартирных домах по аналогии. В этой связи собственники помещений в нежилом здании, пытаясь урегулировать взаимные отношения касательно использования Общего имущества, чаще всего заключали договоры об установлении сервитута, аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о содержании Общего имущества и распределении расходов и т.д.

          Предложения по совершенствованию действующего законодательства

          В связи с тем, что вопрос распределения прав на Общее имущество является весьма актуальным, в литературе высказываются различные предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной области.

         Наиболее часто встречающаяся точка зрения сводится к тому, что к режиму использования Общего имущества в нежилых зданиях должны применяться правила, установленные в отношении общей долевой собственности на Общее имущество в многоквартирных домах.

         Данный подход был разработан еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г.

В ней отмечалось, в частности, что для всех без исключения собственников помещений правовой режим Общего имущества должен обеспечивать, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а с другой — безусловное распределение бремени его содержания в состоянии, обеспечивающем возможность его использования по назначению.

           В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной в 2009 г.

, правила Гражданского кодекса РФ о приобретении права собственности на недвижимое имущество предлагается дополнить нормами о приобретении собственником помещения права собственности на Общее имущество здания (многоквартирного дома).

Предлагается также указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает и долю в праве собственности на Общее имущество здания, в котором это помещение находится.

         Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

         Несмотря на многочисленные предложения по совершенствованию действующего законодательства, вопрос о правах собственников помещений в нежилых зданиях на Общее имущество так и остается неурегулированным.

         Вместе с тем 23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — Пленум ВАС РФ) принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление), в котором арбитражным судам даются разъяснения касательно прав собственников помещений в нежилом здании на его Общее имущество.
          В Постановлении были отражены в том числе идеи, высказываемые разработчиками Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В нем разъясняются несколько ключевых вопросов касательно прав на Общее имущество в нежилых зданиях, а также некоторые иные проблемы.
         Прежде всего, Пленум ВАС РФ определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ).

         Напомним, что, согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

         В Постановлении содержатся также следующие важные разъяснения:

  • собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП);
  • к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления);
  •  соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления);
  • при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);
  • споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления).

          При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него.

Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

         В том случае, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к Общему имуществу, владеет им, лишая других собственников доступа в него, последние вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.

301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. При этом Пленум ВАС РФ отметил, что на такие требования распространяется общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ).
           При этом хотелось бы обратить внимание на следующее.

Согласно Постановлению, к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, обслуживающие более одного помещения в здании.

          Вместе с тем если подходить к толкованию Постановления буквально, то получается, что, например, собственник помещений на первом этаже здания в силу закона обладает правом общей долевой собственности в том числе и на коридоры, расположенные на десятом этаже (которыми он может фактически не пользоваться).

При этом, как было указано выше, в случае если на Общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, это не влияет на существование в отношении такого имущества права общей долевой собственности владельцев иных помещений в здании.
        На наш взгляд, такой подход представляется не вполне логичным и не соответствующим реалиям рынка. Вместе с тем нельзя исключить риск того, что в случае возникновения судебного разбирательства в отношении отнесения того или иного помещения к Общему имуществу здания суд может руководствоваться рассмотренным выше формальным подходом.
        Пленум ВАС РФ дал разъяснения и по иным вопросам, в частности:

  • по соглашению сособственников Общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы). Также отмечено, что к таким договорам по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления);
  • если собственник здания принимает решение о выделении из его состава одного или нескольких помещений, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом. В таком случае право общей долевой собственности на Общее имущество возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (п. 8 Постановления);
  •  если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления).Уже сейчас сложилась судебная практика касательно признания за собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, права общей долевой собственности на его Общее имущество, а также в отношении использования его фасадов для размещения рекламы. Однако на законодательном уровне рассматриваемый вопрос так и остался неурегулированным. Полагаем, что впоследствии должны быть приняты соответствующие поправки в действующее законодательство.

Источник информации: Дом и закон

Обсудить на форуме | Подписаться на новости | Версия для печати

Источник: https://www.restko.ru/infoteka/2540

СОБСТВЕННОСТЬ. Глава 19.4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЯ авеню,av-ue.ru. Проект ГК N 47538-6

Общее имущество здания это

1.Помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмернымзамкнутым контуром, пригодная для использования.

2.

Право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрацииэтого права.

Государственная регистрация права собственности на помещение во вновьвозведенном здании может быть произведена только после государственнойрегистрации права собственности на здание, в котором расположено данноепомещение, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает правособственности на здание, где находится данное помещение.

Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всехпомещений в здании либо общей собственности на здание прекращает правособственности на помещения.

3.Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имуществоздания с момента государственной регистрации его права собственности напомещение.

4.Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим емупомещением в соответствии с его назначением.

5.Помещение, предназначенное исключительно или преимущественно для обслуживаниядругих помещений, признается вспомогательным.

Статья 298.1. Основные положения о правесобственности на жилые помещения 

1.

Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личногопроживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут предоставлятьсясобственником в пользование другим лицам для проживания граждан на основаниидоговора.

2.

Жилыми помещениями являются помещения, пригодные для проживания. Пригодностьпомещения для проживания определяется в соответствии с жилищнымзаконодательством.

Кчислу жилых помещений не могут быть отнесены вспомогательные помещения.

3.Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан,допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещенийиз жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищнымзаконодательством.

Статья 298.2. Виды жилых помещений 

1.

Жилыми помещениями признаются квартира и комната.

2.

Квартирой признается жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной илинескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную частьздания. Право собственности на квартиру возникает с момента его государственнойрегистрации.

3.Комнатой признается жилое помещение, расположенное в квартире.

Правособственности на комнату возникает с момента его государственной регистрации.Государственная регистрация права собственности на комнату прекращает правособственности на квартиру, в которой находится данная комната. Собственникквартиры не вправе требовать государственной регистрации права собственности нарасположенные в ней комнаты, если иное не предусмотрено законом.

4.Квартира, состоящая из комнат, в отношении которых зарегистрировано правособственности, признается коммунальной.

Коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может бытьпредметом сделок.

Вспомогательные помещения коммунальной квартиры признаются общим имуществомсобственников комнат.

Статья 298.3. Права членов семьи собственникажилого помещения 

1.

Члены семьи собственника, определяемые в соответствии с жилищнымзаконодательством, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют правопользования этим помещением на праве социального пользовладения (статья 302.7).

2.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой илипопечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либооставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьисобственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этомзатрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается ссогласия органа опеки и попечительства.

3.Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются также к членам семьисобственника, проживающим в принадлежащем ему жилом доме.

Статья 298.4. Основные положения о правесобственности на нежилые помещения 

1.

Нежилым помещением признается помещение, предназначенное для целей, не связанныхс проживанием граждан.

2.

Собственник нежилого помещения не вправе использовать указанное помещениеспособами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы лиц, проживающихв жилых помещениях, находящихся в том же здании, в частности размещать в немпромышленное производство.

Статья 298.5. Общее имущество здания 

1.

Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущиеконструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иноеоборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевойсобственности собственников помещений в здании.

2.

Собственники помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания всоответствии с его назначением.

3.Вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могутбыть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому двумятретями собственников помещений в здании, если это не нарушает права иохраняемые законом интересы собственников иных помещений.

Количество , принадлежащих собственнику помещения, пропорциональноразмеру принадлежащей ему доли, определяемому в соответствии с пунктом 4настоящей статьи.

Собственники помещений не вправе отчуждать, а также иным образом распоряжатьсяобщим имуществом здания, если иное не предусмотрено законом.

4.Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество зданияпропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площадиздания.

Размер долей собственников помещений в праве собственности на общее имуществоздания может быть изменен с учетом характеристик помещения (высота потолка, этажи т.п.) по соглашению между ними или в судебном порядке.

5.Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности наобщее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этойдоли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение.

Собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общегоимущества здания.

6.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекаетиз существа отношений, правила настоящей статьи применяются к находящемуся вобщей долевой собственности собственников помещений в здании земельному участкупод зданием, а также к общему имуществу коммунальной квартиры и к общемуимуществу собственников земельных участков, расположенных в пределах территориималоэтажной жилищной застройки.

Статья 298.6. Права собственников помещений наземельный участок под зданием 

1.

Земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общейдолевой собственности собственников помещений в здании, если иное непредусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка.

2.

Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом домеприобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной илимуниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения иблагоустройства, на котором расположено здание, с момента государственнойрегистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственнойрегистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован,то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельныйучасток под зданием с момента проведения государственного кадастрового учетасоответствующего земельного участка.

Домомента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельногоучастка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельнымучастком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации имимногоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общегоимущества такого здания.

Собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком противтретьих лиц.

3.Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке,находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключениемсобственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требоватьвыкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность впорядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Статья 298.7. Прекращение права собственности набесхозяйственно содержимое помещение 

1.

Если собственник помещения использует его не по назначению, систематическинарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение,допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местногосамоуправления может предупредить собственника о необходимости устранитьнарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственникусоразмерный срок для ремонта помещения.

Еслисобственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседейили использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин непроизведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственногооргана или органа местного самоуправления может принять решение о продаже спубличных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажисредств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

2.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются к отношениям, связаннымс прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения,с особенностями, предусмотренными жилищным законодательством.

Источник: http://av-ue.ru/gknw.php?d=gknw298.htm

Общее имущество в нежилом здании

Общее имущество здания это

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

генеральный директор

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Тел: 297-25-47

Viktor-kolesnikov@yandex.ru

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• собственники;

• арендаторы;

• банки и иные кредитные организации;

• муниципальное образование;

• унитарные предприятия.

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения.

В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным.

С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г.

№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5.

Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании.

В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст.

158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом).

В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-“уклонистом” отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.

Такова позиция управляющих. А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества.

Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений.

Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008).

Источник: https://obd2bluetooth.ru/obshhee-imushhestvo-v-nezhilom-zdanii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.