Общее собрание собственников жилого дома

Особенности проведения ОСС: часть 3

Общее собрание собственников жилого дома

Настоящая публикация содержит разъяснения отдельных нюансов проведения общих собраний собственников помещений (далее – ОСС) многоквартирных домов (далее – МКД) и является продолжением ранее размещенных на сайте первой и второй частей статьи по отдельным вопросам ОСС.

Общее число собственников

Одной из важнейших задач при проведении общих собраний является определение общего числа собственников помещений в МКД. Такое общее число необходимо определять, прежде всего, для разрешения вопроса наличия кворума на ОСС.

При обжаловании решений общих собраний довольно распространены случаи, когда суды требуют некий документ, в котором указано общее число собственников помещений.

С учетом того, что количество собственника пропорционально площади помещения в собственности указанного собственника, требование судов обычно сводится к предоставлению некого документа, в котором должна быть указана общая площадь помещений дома, при этом Протокол общего собрания судами в качестве такого документа часто не принимается, поскольку, во-первых, этот протокол как раз обжалуется, во-вторых, суды признают достоверным только те документы, которые составлены (утверждены) какими-либо государственными органами. И в подавляющем числе случаев суды при истребовании документа, содержащего общую площадь помещений дома с целью исследования вопроса наличия кворума на общем собрании, в качестве такого документа принимают только технический паспорт МКД, в котором содержатся данные об общей площади всех помещений дома.

Однако, на самом деле применение в расчетах данных из документации технического учета (в том числе – технического паспорта) действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Согласно части 3 статьи 48 ЖК РФ «количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».

При этом в соответствии с частью 1 статьи 37  ЖК РФ «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».

Из приведенных норм следует, что количество собственника пропорционально площади помещения (помещений) в МКД, которым (которыми) такой собственник владеет.

Кроме того, из совокупности норм ЖК РФ следует несколько важных выводов:1) Количество , которыми обладает собственник помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этогму собственнику, но при этом не устанавливается коэффициент пропорциональности – то есть допустимо определять, что один голос равен одному квадратному метру или один голос равен ста квадратным метрам, либо определять иные удобные для инициатора ОСС пропорции;2) Количество , которыми обладает собственник помещения, не зависит от того, является ли помещение, принадлежащее этому собственнику, жилым или нежилым;3) Голосами обладают именно собственники помещений, количество пропорционально площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам. Площадь помещений, входящих в состав общего имущества МКД, при определении количества конкретного собственника или общего числа всех собственников не учитывается;

4) Общим имуществом дома владеют только собственники помещений МКД, причем абсолютно все собственники помещений МКД, следовательно, сумма долей всех собственников в праве общей собственности на общее имущество равна 100%, то есть всем общим имуществом собственники помещений владеют совместно и иных собственников у общего имущества нет. Поскольку количество каждого собственника пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество, то и сумма всех собственников помещений дома составляет 100% собственников в таком доме, то есть тождественно равна общему числу собственников помещений в МКД.

Приведенные выводы доказывают, что определение общего количества собственников помещений МКД исходя из общей площади помещений дома, указанной в техническом паспорте, является некорректным.

Использование данных технического паспорта при определении общего количества собственников может привести к необоснованному применению в расчетах количества площади помещений, входящих в состав общего имущества, что влечет за собой неверное определение доли каждого собственника в общем числе собственников.

Учет в расчетах общего числа площади помещений, входящих в состав общего имущества, приводит к превышению рассчитанного таким методом общего числа над суммой всех собственников помещений МКД, что недопустимо – общее число должно быть тождественно равно сумме собственников.

Пример:

Пусть в МКД имеется 6 квартир и два нежилых помещения. Площадь всех помещений примем следующей: квартира 1 – 60 кв.м, квартира 2 – 55 кв.м, квартира 3 – 45 кв.м, квартира 4 – 55 кв.м, квартира 5 – 55 кв.м, квартира 6 – 50 кв.м, нежилое помещение N1 – 70 кв.м, нежилое помещение N2 – 155 кв.м.

Квартира 1 принадлежит собственнику A, квартира 2 принадлежит собственнику B, квартира 3 принадлежит собственнику C, квартира 4 принадлежит собственнику D, квартиры 5 и 6 принадлежат собственнику E, нежилое помещение N1 принадлежит собственнику F (в нем оборудован продуктовый магазин), нежилое помещение N2 относится к общему имуществу.

Собственник A инициировал общее собрание, в котором приняли участие собственники A, С, D и E.

Согласно протоколу ОСС один голос равен одному квадратному метру, общее число всех собственников: 60+55+45+55+55+50+70=390 (равно сумме площадей всех квартир и нежилого помещения N1 – всех жилых и нежилых помещений в собственности), количество участников: 60 [собственник A] + 45 [собственник C] + 55 [собственник D] + (55+50) [собственник E] = 265, что составляет (265/390)*100 = 67,95% от общего числа . Кворум имеется, ОСС правомочно. Общее собрание приняло решение передать нежилое помещение N2 в аренду торговой сети, продающей продукты, утвердило размер арендной платы и порядок ее внесения.

Собственник F, узнав о решении ОСС, понимая, что передача нежилого помещения N2 в аренду торговой сети ведет к серьезной угрозе его бизнесу (продуктовому магазину, оборудованному в помещении N1, принадлежащем собственнику F), обратился в суд с иском о признании решений общего собрания недействительным, аргументируя свои требования следующими доводами: согласно техническому паспорту общая площадь всех помещений в доме составляет 60 [квартира 1] + 55 [квартира 2] + 45 [квартира 3] + 55 [квартира 4] + 55 [квартира 5] + 50 [квартира 6] + 70 [нежилое помещение N1] + 155 [нежилое помещение N2] = 545 кв.метров, согласно протоколу ОСС площади помещений, принадлежащих участникам собрания (и это подтверждается экспликациями технического паспорта и выписками из ЕГРП), составили 265 кв.метров, следовательно, в ОСС участвовали собственники, обладающие лишь (265/545)*100 = 48,62% от общего числа , и кворума не имелось.

Расчет, представленный собственником F, при всей его кажущейся логичности, является неправильным, не основанным на законе.

Приведем доказательство «от противного»: если считать расчет собственника F верным, тогда общее число в доме (при равенстве одного голоса одному квадратному метру) составляет 545.

Доля собственника A в общем числе  (60/545)*100 = 11,01%, доля собственника B в общем числе  (55/545)*100 = 10,09%, доля собственника C в общем числе  (45/545)*100 = 8,26%, доля собственника D в общем числе  (55/545)*100 = 10,09%, доля собственника E в общем числе  ((55+50)/545)*100 = 19,27%, доля собственника F в общем числе  (70/545)*100 = 12,84%.

Общая сумма долей перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе составит: 11,01% [собственник A] + 10,09% [собственник B] + 8,26% [собственник C] + 10,09% [собственник D] + 19,27% [собственник E] + 12,84% [собственник F] = 71,56%.

Из приведенного расчета следует, что некие неустановленные лица обладают еще 28,44% собственников помещений в данном доме. Но такой вывод противоречит установленной законом концепции, а именно: исключительно собственники помещений в МКД обладают голосами в целях принятия решений на ОСС, сумма долей собственников в общем числе должна составлять 100%.

Таким образом, суду в рассматриваемом примере надлежит признать ОСС правомерным, решения ОСС действительными и подлежащими исполнению, в исковых требованиях собственника F отказать.

И чтобы окончательно разобраться в вопросе, укажем, откуда же взялся дисбаланс, что это за 28,44%. А это как раз доля , которая в расчете собственника F была отнесена на нежилое помещение N2: (155/545)*100=28,44%.

Однако, указанная доля не может принадлежать какому-либо конкретному собственнику, поскольку нежилое помещение N2 входит в состав общего имущества, и доля , которая отнесена на это нежилое помещение N2, должна быть распределена среди всех собственников помещений A, B, C, D, E, F. Произведя такое распределение, мы увидим, что доля каждого собственника в общем числе всех собственников помещений МКД равна доле площади помещения (помещений) в собственности этого собственника в общей площади помещений дома, принадлежащих конкретным собственникам и не входящим в состав общего имущества.

Для нашего примера: общая площадь помещений в собственности 390 кв.

метров, доля собственника A в общем числе  (60/390)*100 = 15,39%, доля собственника B в общем числе  (55/390)*100 = 14,10%, доля собственника C в общем числе  (45/390)*100 = 11,54%, доля собственника D в общем числе  (55/390)*100 = 14,10%, доля собственника E в общем числе  ((55+50)/390)*100 = 26,92%, доля собственника F в общем числе  (70/390)*100 = 17,95%.

Общая сумма долей перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе составит: 15,39% [собственник A] + 14,10% [собственник B] + 11,54% [собственник C] + 14,10% [собственник D] + 26,92% [собственник E] + 17,95% [собственник F] = 100,00%.

Для проверки правильности расчета собственника A (инициатора ОСС) сложим доли участников этого собрания (участвовали A, C, D и E): 15,39% [собственник A] + 11,54% [собственник C] + 14,10% [собственник D] + 26,92% [собственник E] = 67,95%. Как мы видим, именно такое количество принадлежит участникам собрания согласно протоколу ОСС.

Документы, подтверждающие право собственности

Пункт 2 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает:
«5.1.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:…

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме

».

Кроме того, требования об указании в протоколе общего собрания реквизитов документов, подтверждающих право собственности, установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр.

Укажем документы, которые подтверждают право собственности на помещения МКД.

1. Документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности

Источник: https://acato.ru/articles/20171221/nyuansy-provedeniya-obshih-sobranij-chast-3

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников жилого дома

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание.

1.

1.

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.

1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.

1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.

2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.

1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.

2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания (далее – региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;

3.

3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания (далее – администратор общего собрания);

3.

4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, а также о продолжительности ания по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания с использованием системы;

3.

5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.

1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.

2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.

3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.

4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также – договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

4.

5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Определение Конституционного Суда РФ от 25.05.2017 N 1122-О”Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ялышевой Надежды Васильевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации”

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Н.В. Ялышева оспаривает конституционность пункта 5 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся другие вопросы, отнесенные данным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Определение Верховного Суда РФ от 09.06.

2017 N 308-ЭС17-6228 по делу N А01-1922/2015Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о недоказанности наличия необходимости в проведении ремонтных работ.

Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.

2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, установили, что общество, являясь собственником шестого и части седьмого этажей административного здания, заключило договор на проведение работ по ремонту кровли здания и полностью оплатило их стоимость.

Источник: https://legalacts.ru/kodeks/ZHK-RF/razdel-ii/glava-6/statja-44/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.