Общие помещения

Содержание

Места общего пользования: определение, как они определяются в нормативно-правовых актах

Общие помещения

Лестничная площадка — место общего пользования

Места общего пользования (определение) – это те места, которые доступны для использования (посещения, пребывания) для общественности.

Но могут быть установлены ограничения по доступу к ним только лишь в случае установления определенных часов работы, либо по иному признаку, не противоречащему установленным правам и свободам личности или группы людей.

Жилой многоэтажный дом

Для строения, в котором на законных основаниях находятся (проживают) люди, места для общего пользования устанавливаются согласно конструктивным особенностям помещений (помещения) государством (органами соответствующей ветви власти в данном государстве – в России), в том числе разнообразными специальными органами местного самоуправления.

Цель установления такого порядка – выполнение обязанностей, относящихся имущества, контроля за надлежащим его содержанием либо для конкурсного отбора организаций, которые занимаются управлением данным объектом.

Что именно включается в состав таких мест общего пользования:

  • Различного назначения помещения, находящиеся внутри многоквартирного дома, но те, которые не позиционируются, как конструктивные элементы построения квартир и их “геометрии”, предназначающиеся для индивидуального пользования владельцем (владельцами), предназначенные для обслуживания дома, жильцов (больше, чем 1-го жильца).
  • Площадки, предназначенные для удобного прохождения к жилью или выходу из дома, лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты. Коридор (коридоры), помещения специального назначения (например, колясочные комнаты и помещения).
  • Чердачные и техно-эксплуатационные этажи.
  • Гаражи встроенные (например, находящиеся в подвальном этаже под домом) либо оформленные, как часть недвижимого объекта, о котором идет речь.
  • Оборудование, которое обслуживает более одного жильца либо жильцов из одного жилого помещения, а также сервисные дополнительные площади внутри постройки, задействованные в обслуживании такого оборудования.
  • Бойлерные и другие специальные служебные площади.
  • Ограждения (заборы) и другие конструкции, выполняющие роль забора.
  • Крыша (крыши) дома.
  • Несущие конструктивные элементы здания, находящиеся в помещениях общественного использования.
  • Объекты, служащие для ограждения внутри дома (перила лестниц общественного назначения, парапеты).
  • Окна и двери тех комнат и помещений, которые служат целям общего использования.
  • Приспособления и механизмы, которые предназначены для удовлетворения потребностей жильцов в тепле, свете и других благах цивилизации, расположенные в доме или в непосредственной близости от него и выполняющие каждый свою специальную установленную производителем функцию. При этом обязательным условием общественного назначения и пользования является обслуживание этими механизмами более, чем одного жильца.
  • Земля и земельный участок, находящийся непосредственно под домом (на котором стоит дом), а также прилегающие к дому земельные участки, границы которых определены законодательством, а также легитимными договорами и другими официальными законными документами, утверждающими право собственности вместе с правами на дом. Данные об этом должны быть подтверждены соответствующими документами, выписками из кадастра (кадастрового учета).
  • Трансформаторные будки (трансформаторные подстанции), которые обслуживают этот строительный объект и все относящиеся к нему объекты, а также обслуживание самих жильцов, причем не находящихся в одной лишь квартире.
  • Тепловые пункты и специальные устройства для обогрева квартир (а также их жителей), если они находятся на балансе этого жилого многоквартирного дома.
  • Детские площадки, спортивные площадки, которые расположены на территории дома или прилегающей к ней территории, которые были построены для эксплуатирования проживающими (их детьми).
  • Внутренние системы для отопления либо охлаждения атмосферного воздуха, вплоть до первого запорного крана, то есть любого переключающего (отключающего) устройства и трубам, ведущим в общественные сети, являющиеся уже собственностью города, села, громады и так далее.
  • Приборы учета потребления ресурсов (холодной, горячей воды и др), которые расположены на территории дома и придомовой территории. Клапаны, краны, другие открывающие приспособления на трубах и других коммуникациях дома, в том числе разводки от внутриквартирных стояков, воронок, приспособлений для их прочистки, отводов, тройников, крестовиков, переходников (переходов труб) до первого соединения со стояком, не находящегося в общем пользовании, а также всего того оборудования, которое находится в описываемой системе и является неотъемлемой и обязательной ее частью.
  • Приборы для учета потребленной электроэнергии, если учет производится на дом или часть дома (подъезд), несколько квартир или помещений, а также все специальные затворы и ручки, относящиеся к системе регулировки и снятия показаний с этих приборов. Также в данную категорию включаются шкафы, являющиеся специальным оборудованием, без которого невозможна нормальная, безопасная эксплуатация электрических сетей и подачи электричества конечным потребителям, находящимся и проживающим в доме.
  • Инженерные ревизионные системы, вентили, иного рода краны, которые призваны регулировать работу любых общего пользования систем, предназначенных для обслуживания жильцов дома. Вытяжки, их заглушки, запорная арматура для систем теплоснабжения, общедомовые, то есть коллективные приборы для учета потребляемого ресурса.
  • Системы удаления дыма и других продуктов горения из квартир, возникших в результате пользования газовыми плитами, колонками и другими приборами, использующими любое топливо, для которого они предназначены.
  • Внутридомовые приспособления для пожарной и дымовой сигнализации, противопожарного трубопровода вплоть до начала индивидуальных подобных средств защиты от огня и предотвращения отравления.
  • Системы кабельного телевидения, радиовещания, расположенные на территории дома до границы с личной территорией (квартирой, например), находящейся в собственности у частных лиц.

В общем, все то, что предназначено для создания комфорта жильцов дома и находящееся на его территории, а также на прилегающих участках, относится к местам общего пользования.

Помещения, относящиеся к местам общего использования

Детская площадка тоже относится к местам общего пользования

Места общего пользования (определение ТКП, по техническому кодексу установившейся практики), согласуется с данным ранее определениями относительно мест для общественного доступа и использования, которые описывались в разрезе многоквартирного дома.

Что же говорит о таких специальных общественных площадях Налоговый кодекс?

Он определяет их, как те места и блага (удобства), за пользование которыми не берется плата с арендатора, жильца, квартиросъемщика, и т. д.

Помещениями, которые относят к местам общего пользования, являются такие:

  • Комнаты и иного вида площади, отгороженные стенами либо не полностью отгороженные от остального пространства внутри дома, которые не являются частями жилых квартир (то есть предназначенных для постоянного или временного проживания людей).
  • Помещения, которые призваны помочь в обслуживании не одного человека, а нескольких или всех (в зависимости от конечного предназначения).
  • Лифт и его шахта.
  • Другие помещения, которые не являются частной собственностью, то есть не принадлежат ни одному из жителей домов (квартирантов и т.д.)
  • Помещения внутри, предназначенные для детского творчества и свободные для посещения, хотя могут они быть частично свободными. Например, только для маленьких жителей этого дома или кооператива.
  • Помещения, которые предназначены для того, чтобы удовлетворять бытовые и социально-культурные потребности жильцов, но не принадлежащие кому-либо на правах личной собственности.
  • Такого же типа площади внутри или вне дома, которые нужны для занятий спортом.

Если планируется какое-либо уменьшение общего имущества, то есть тех мест, которые имеют право посещать жители квартир, это невозможно сделать без их согласия. При передаче (временной) третьим лицам, необходимо утверждение подобного действия собранием членов кооператива или обычным общедомовым собранием.

В некоторых случаях территория, а именно земельный пай (участок), на котором стоит упомянутое строение, может быть в коллективной собственности, то есть частично принадлежать нескольким лицам, но не полностью.

Поэтому не может быть запрещен въезд, вход на территорию этого участка, в том числе на нежилые придомовые территории лицам, которые имеют на это законное право. Это относится не только к собственникам дома, квартир, а также к некоторым другим категориям людей (граждан).

Даже при возникновении форс-мажорных обстоятельств, например при полном или частичном разрушении дома, все собственники сохраняют за собой право (ту часть прав на имущество, которая подтверждена документально) на такую же недвижимость при восстановлении или компенсации, а также на часть земли на которой был построен дом, включая элементы озеленения при их наличии.

А при спорах решение должен выносить судебный исполнитель, естественно, в судебном порядке.

Места общего пользования (определение СНиП) определяются таким же образом, как в других контролирующих или описывающих состав объекта официальным документам, принятым на данный момент.

Зачем отделять места общего пользования, как отдельную категорию

Платежи за места общего пользования

Для наглядности описания проблемы о необходимости создания отдельной категории для мест общественных, то есть общего пользования, можно привести такой пример.

В настоящее время многие жители многоквартирных домов и иного рода зданий, включающих как личную площадь собственников, так и места общего пользования, стали получать квитанции для оплаты электроэнергии, в которые вписывались новые сроки (графы) для выплат (совершения платежей).

Ранее не было строки про места общего пользования, а именно освещение.

Поэтому у всех плательщиков коммунальных услуг возник резонный вопрос: “Что за новые статьи для оплаты, которых ранее не было?”

За потребленную электрическую энергию в тех местах, которые используются не одним человеком либо жителями одной квартиры, а несколькими сразу (или всеми), плата по утверждению компетентных органов государства, взималась и ранее.

Единственное отличие – разграничение выплат, то есть разделение услуг по строкам в платежке или квитанции.

Несмотря на заверения управляющих либо органов власти, счет в этой сроке доходит до тысячи рублей за месяц на обычные лампочки для подъезда, например. При этом оплата за потребленную электроэнергию в самих квартирах не превышает сотни или двух, что в пять-десять раз больше, чем плата за так называемый общественный свет.

Согласно последним постановлениям правительства жильцы подобных многоквартирных домов должны перейти на иную, более усовершенствованную по их имени систему оплаты. Имеется в виду проведение расчетов, которые “раскидывались бы поровну на всех квартиросъемщиков или владельцев недвижимости.

Более того, согласно законодательному порядку оплаты подобных услуг, все расходы должны нестись согласно долевому участию или долевой собственности каждого из участников кооператива или каждого жильца многоквартирного дома. В счет освещения этих мест, предназначенных для общего пользования, включается оплата за:

  • Свет в подъезде.
  • Потерянную электроэнергию в результате несовершенства сетей и электропроводки.
  • Питание для домофона или иное специализированное средство связи, предназначенное для упрощения доступа к квартире, но недопущения проникновения внутрь посторонних лиц.
  • Усилитель телевизионной антенны, которым пользуется или может пользоваться каждый из жителей дома.
  • Энергия, идущая на электрическое запирание насосов, если такие предусмотрены в досягаемости жителей дома либо квартиросъемщиков.
  • Освещение чердаков и подвалов, если это предусмотрено обычной практикой, то есть характерна для пользователей коммунальных услуг данного дома.

Допустим в доме (подъезде) установлен коллективный счетчик, учитывающий потребление электроэнергии всем строением или подъездом соответственно. Допустим также, что ни в одном из помещений (квартир) нет индивидуальных приборов учета.

В таком случае нужно высчитывать количество общее потребленных киловатт, после – делить его на всех собственников или долевых участников в этой коллективной недвижимости. Учет идет по тому количеству граждан, которые зарегистрированы в этом доме на правах личных собственников.

Расчет производится в данном случае в таком порядке. Из общего количества потребленной энергии на весь жилой дом вычитают потребление специальными отдельными субъектами (магазины, парикмахерские и другие заведения, находящиеся во владении частных (физических) или юридических лиц, которые выполняют работу и используют данные площади для получения прибыли.

Далее полученное значение делят пропорционально на всех жильцов. Это значит, что в зависимости от занимаемой площади (например, одно-, двух– и трехкомнатные квартиры), будет выплачиваться разная стоимость за энергию.

В расчет будет также входить та энергия, которая была утеряна в результате каких-либо сбоев или “утечек” в сети. Кроме этого, варианты оплаты за блага, которые представляются в обязательном порядке всем платежеспособным жителям дома, будут также взиматься за пользование местами общего назначения (коридоры, лифты), как это уже отмечалось раньше.

У разных категорий домов, в разных населенных пунктах может изыматься плата по-разному. Тарифы варьируются в зависимости от формы собственности, которая закреплена в документах на владение, пользование и распоряжение, а также в зависимости от изменений, вносимых издающимися правительством и местными органами власти, актов о подобных изменениях с описанием причин, их вызвавших.

Новая схема оплаты освещения мест общего пользования — на видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://VyborPrava.com/administrative/narushenija/public/mesta-obshhego-polzovaniya-opredelenie.html

Общее имущество в многоквартирном доме или самостоятельное нежилое помещение – как понять?

Общие помещения

После введения с 01.03.2005 года в действие Жилищного кодекса РФ все чаще в судебной практике встречаются споры относительно принадлежности общего имущества в многоквартирном доме.

В суды с исками о прекращении незаконно возникших и зарегистрированных прав на помещения общего имущества и признании данных прав отсутствующими обращаются собственники помещений многоквартирного дома, защищая свои права и законные интересы.

Помещения, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, оказываются незаконно присоединены к квартирам, нежилым помещениям, захвачены как самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как же разобраться, является ли помещение общим имуществом многоквартирного дома или оно – самостоятельный объект недвижимого имущества?

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 19.05.

2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам:

во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);

во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е.

общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Также важно определить, когда и на каких основаниях возникло право на спорное помещение, было ли оно запроектировано при строительстве дома как самостоятельное, или как общее имущество, произведен ли его технический учет и инвентаризация как самостоятельного помещения.

Правовой режим помещений многоквартирного дома согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации по делу № 13391/09, определяется на дату приватизации первой квартиры.

Судам необходимо проверить характер фактического использования спорного помещения, использовалось ли оно в целях не связанных с обслуживанием жилого дома, наличие у него самостоятельного назначения на момент приобретения в собственность первого жилого помещения в этом доме.

Выдел объектов из существующих самостоятельных помещений, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможен только по волеизъявлению его собственника (собственников).

Незаконный выдел спорного помещения из мест общего пользования не образует право собственности иного лица, так как это противоречит статье 244 Гражданского кодекса, статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.03.2019 № 310-ЭС18-20413 по делу № А08-10240/2017).

Источник: https://vladeilegko.ru/blog/obshchee-imushchestvo-v-mnogokvartirnom-dome-ili-samostoyatelnoe-nezhiloe-pomeshchenie-kak-ponyat/

Что такое общее имущество МКД, как его эффективно использовать

Общие помещения

Доказано: эффективное использование общего имущества многоквартирного дома позволяет сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • лифты;
  • лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши;
  • ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома?

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения.

Кто несет расходы за содержание общего имущества?

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Что такое надлежащее содержание общего имущества?

Управляющая организация, в соответствии с договором управления, должна поддерживать надлежащее состояние дома: осуществлять текущий ремонт, ремонт крыши, уборку подъездов и придомовой территории, ремонт систем тепло-, водоснабжения и т.д.

Как эффективно использовать общее имущество многоквартирного дома?

Собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, содержат общее имущество дома за свой счет, а с другой стороны, могут распоряжаться этим имуществом, в том числе получать прибыль от его передачи в пользование иным лицам.

Нередко средств не хватает для качественного содержания и своевременного ремонта подъездов, стен, крыши, подвала и иного общего имущества.

Очевидно, что любому жилому дому и его жителям не помешает дополнительный источник дохода.

Так, если имеется согласие собственников дома на возмездное использование его общего имущества (должно быть не менее 2/3 от общего числа ), то сделать это можно следующими способами:

1. Часть нежилых помещений может быть сдана в аренду для организации офисов, складов, установки платежных (банковских) терминалов, установки оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и другого оборудования под индивидуальные (дополнительные) нужды собственника помещения/жителя дома (разумеется, при соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности).

2. Стены, крыши, козырьки подъездов жилого дома могут быть предоставлены для организации наружной рекламы.

Собственник или пользователь нежилого помещения может бесплатно разместить на фасаде только вывеску о часах работы и наименовании своей организации, размещение иных конструкций, не являющихся информационными, а носящих цель привлечения к деятельности предприятия внимания неограниченного числа лиц, должно производиться на платной основе и только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме.

3. В пользование может быть передан также придомовой земельный участок (его части). Это может быть сделано в целях установки торговых палаток, киосков, рекламных щитов, организации платной парковки, при условии, что прилегающий земельный участок имеет утвержденные границы и кадастровый паспорт.

Может ли управляющая организация распоряжаться общим имуществом?

Управляющая организация не имеет права распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Как расходуются средства, полученные от использования общего имущества МКД?

По решению общего собрания собственники МКД могут направить средства, полученные от использования общего имущества, на:

  • благоустройство общего имущества и прилегающей территории МКД;
  • проведение ремонтных работ;
  • на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая организация не может распоряжаться средствами, полученными от использования общего имущества МКД, без решения общего собрания собственников жилья.

Информация по использованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома содержится в Главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/chto-takoe-obscee-imuscestvo-mkd-kak-ego-effektivno-ispolzovat-5f48d28dbde1b7679fb54888

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Общие помещения

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.

Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.

Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Информация подготовлена специалистами Центра информирования и консультирования граждан ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калининградской области» с использованием материалов сайта https://raschetgkh.ru/articles/177-nezhilye-pomeshcheniya-v-mnogokvartirnom-dome.html

Источник: http://39.rospotrebnadzor.ru/content/nezhilye-pomeshcheniya-i-mesta-obshchego-polzovaniya-v-mnogokvartirnom-dome

Определение соответствия помещений категории помещений общего пользования

Общие помещения

Согласно документу «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» и «Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению … » (с изменениями на 6 мая 2011 года),

Для помещений общего пользования даны следующие определения

«I. Определение состава общего имущества

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения(квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

5.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (абзац дополнительно включен с 9 июня 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354).

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью».

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации

«Статья 346_27. Основные понятия, используемые в настоящей главе

При определении общей площади помещений для временного размещения и проживания объектов гостиничного типа (гостиниц, кемпингов, общежитий и других объектов) не учитывается площадь помещений общего пользования проживающих (холлов, коридоров, вестибюлей на этажах, межэтажных лестниц, общих санузлов, саун и душевых комнат, помещений ресторанов, баров, столовых и других помещений), а также площадь административно-хозяйственных помещений (абзац дополнительно включен с 1 января 2008 года Федеральным законом от 17 мая 2007 года N 85-ФЗ);

На нежилые здания распространяются требования СНиП 31-05-2003 Общественные здания административного назначения

«ПРИЛОЖЕНИЕ Е

ПЕРЕЧЕНЬ УЧРЕЖДЕНИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ, НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ КОТОРЫХ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ДАННЫЙ СНиП

Учреждения органов управления Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;

административные учреждения различных предприятий, в том числе промышленных;

конторы (офисы);

научно-исследовательские, проектные и конструкторские организации;

кредитно-финансовые учреждения и банки;

судебно-юридические учреждения и прокуратура;

редакционно-издательские организации (за исключением типографий).

Примечание – Положения данного СНиП распространяются также на проектирование зданий и помещений других учреждений непроизводственной сферы деятельности, где основные помещения используются только часть суток и в которых в основном находится постоянный контингент работников, привыкших к местным условиям.»

Согласно СНиП 31-05-2003 Общественные здания административного назначения

«1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Настоящие нормы и правила распространяются на проектирование и строительство вновь возводимых и реконструируемых зданий учреждений и организаций, перечень которых приведен в приложении Е.

При проектировании и строительстве зданий и помещений для указанных учреждений наряду с настоящими нормами и правилами должны применяться также положения других более общих нормативных документов, если они не противоречат требованиям настоящего документа.

Нормы применяются к зданиям независимо от того, строятся ли они за счет средств федерального или муниципального бюджетов, средств организаций-застройщиков, осуществляющих возведение зданий для собственных целей или для последующей сдачи в аренду.

5 ТРЕБОВАНИЯ К ПОМЕЩЕНИЯМ

Пункты 5.1-5.6, 5.8, абзацы первый и второй пункта 5.9, пункт 5.

10 раздела 5 включены в “Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 N 1047-р. – Примечание изготовителя базы данных.

«5.1 Помещения в зданиях административного назначения, как правило, составляют следующие основные функциональные группы:

а) кабинеты руководства;

б) рабочие помещения структурных подразделений учреждений и организаций;

в) помещения для совещаний и (или) конференц-залы;

г) помещения информационно-технического назначения, в том числе: технические библиотеки, проектные кабинеты, архивы, помещения информационно-вычислительной техники и др. в зависимости от задания на проектирование;

д) входная группа помещений, в том числе: вестибюль, аванвестибюль, гардероб, бюро пропусков, помещение охраны;

е) помещения социально-бытового обслуживания, в том числе: помещения предприятий общественного питания, медицинского обслуживания, санитарные узлы, бытовые помещения для обслуживающего и эксплуатационного персонала, спортивно-оздоровительные помещения и др.;

ж) помещения технического обслуживания здания, в том числе: ремонтные мастерские, кладовые различного назначения и т.п.;

з) помещения для инженерного оборудования, в том числе: венткамеры, электрощитовые и т.п».

Кроме того, согласно СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями № 1, 2)

«4 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1 В зданиях должны быть предусмотрены конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения, обеспечивающие в случае пожара:

возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к зданию территорию (далее – наружу) до наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;

возможность спасения людей;

возможность доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожаротушения к очагу пожара, а также проведения мероприятий по спасению людей и материальных ценностей;

нераспространение пожара на рядом расположенные здания, в том числе при обрушении горящего здания;

ограничение прямого и косвенного материального ущерба, включая содержимое здания и само здание, при экономически обоснованном соотношении величины ущерба и расходов на противопожарные мероприятия, пожарную охрану и ее техническое оснащение.»

Вестибюли, лестницы и коридоры, являются общими путями эвакуации и должны быть постоянно общедоступны.

Помещения, предназначенные для обслуживания здания вцелом, а также обеспечения пожарной безопасности – являются помещениями общего пользования

Вы можете задать свой вопрос экспертам на сайте ООО «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость».

Источник: https://interstroyexpert.ru/obsledovanie-pomeshhenij-obshhego-polzovanija.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.