Обстановка в коммунальной квартире

Переделки в коммунальной квартире: Что можно, а что нельзя

Обстановка в коммунальной квартире
Коммунальные квартиры есть во всех российских городах, где имеется исторический жилфонд. Но больше всего — в Санкт-Петербурге. Несмотря на то, что в последние десятилетия над их расселением поработали и власти, и риелторы, Петербург остается «коммунальной столицей»: в нем по-прежнему свыше 70 тысяч коммунальных квартир.

Увы — не только в нем.

Факт: Коммунальные квартиры в российских городах появляются и сегодня, причем не только в старом фонде, но даже в недавних новостройках. Благодаря стараниям бывших супругов и неуживчивых наследников, владельцами долей и комнат оказываются чужие друг другу люди.

Что можно делать со своей долей в коммуналке? А что нет, (потому что это незаконно)?

Фото «До»

atelier daaa

Совет: Смена пола, если вы не затрагиваете балки, не требует согласований. Но, во-первых, поставьте в известность о предстоящем ремонте соседей снизу.

Во-вторых, договоритесь с представителями управляющей компании и вместе проведите фотофиксацию состояния потолков в нижней квартире.

Ведь может оказаться, что они давно потрескались и осыпались (и нет нужды ремонтировать их потом за ваш счет). Если соседи не пустят вас — тоже отлично, зафиксируйте этот факт в акте.

Шаг 2. Замена двериВ отличие от обычной квартирной, ваша дверь должна быть облегченной (поскольку монтируется не в капитальную стену, а в перегородку), обладать хорошими звукоизолирующими свойствами, иметь дверной глазок и герметичный контур уплотнения — для защиты от проникновения «бытовых» запахов.

Факт: По требованиям пожарной безопасности входные металлические двери должны открываться наружу. Но это в квартирах. Если речь о коммуналке и узком коридоре — выбирайте дверь с открыванием внутрь.

ПО ТЕМЕ…
Хороший вопрос: Как выбирать «тихие двери»

Нина ФроловаШаг 3. Звукоизоляция и вентиляция
В просторном помещении с массивными стенами и высокими потолками сделать качественную звукоизоляцию намного проще, чем в типовой «панельке».

Если беспокойные соседи сверху — потолок в старом фонде можно без проблем «понизить» на 10–15 см, чтобы увеличить шумозащиту и спрятать коммуникации.

При этом, используя накладные карнизы и розетки, имитирующие лепнину, можно добиться эффекта безупречно сохранившегося старого потолка (разумеется, если «родной» не представляет художественной ценности).

ПО ТЕМЕ…

Есть проблема: Хорошая слышимостьПроветривания от форточки — недостаточно (мы же установили герметичную входную дверь). Потому нужен не только механический приток, но и вытяжка.Можно (опять-таки при участии представителей управляющей компании) поискать в стенах «забытые» дымоходы. Дотянуться до действующих вентканалов позволит принудительная вытяжка из алюминиевой гофры, спрятанная под подвесным потолком.

ОБЫЧНО НЕЗАКОННО: квартира в квартире
На практике те, кто модернизирует коммуналки, косметическим ремонтом на своей территории не ограничиваются. Они пытаются организовать полноценную квартиру — то есть, выгородить кухню, сделать собственный санузел, установить на своей территории душевую кабину, а лучше — ванну.

По словам питерских риелторов, сегодня большинство покупателей комнат в коммуналках ищут варианты, которые позволяют такого рода модернизацию.

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Хозяйка этой квартиры формально живет в коммуналке, но на деле — в изолированной собственной квартире.

Об этом в статье «Houzz тур: «Квартира в квартире» в центре старого Петербурга»

Важно: Подавляющее большинство «квартир в квартирах» незаконны, а легализовать их, как правило, невозможно. Для проведения перепланировки комнаты в коммунальной квартире нужно получить нотариально заверенное согласие всех собственников. Это один из самых сложных моментов, о который могут разбиться ваши мечты о «квартире в квартире». Ведь в коммуналке может быть множество собственников, имеющих свой взгляд на перспективы модернизации.

При этом интересы нанимателей неприватизированных площадей и мест общего пользования представляют муниципальные чиновники. Они призваны следить,чтобы права жильцов не нарушались. Поэтому им всегда легче запретить, чем разрешить — от греха подальше.

Когда могут разрешить «квартиру в квартире»В каких случаях у владельца комнаты или доли в коммуналке есть шанс легализовать индивидуальную кухню или санузел?

  • Квартира располагается на первом либо первом жилом этаже (например, под ней только магазины и офисы). Располагать санузлы и кухни над жилыми помещениями нельзя.
  • Есть технические возможности подведения коммуникаций (вытяжная вентиляция, водопровод, канализация).
  • Достаточно энергомощностей для подключения электроплиты и бойлера (о том, чтобы легально провести газ — даже не мечтайте).

«Проходной» вариант — комната, граничащая с кухней или санузлом.Batiik StudioЧто еще учесть
1. Двери санузлов не должны открываться в кухни и жилые комнаты. Но если это не основной (который для всех соседей по коммуналке), а дополнительный санузел, оформить перепланировку, возможно, получится.

На фото выше — французский проект с душем, расположенным у входа. В России подобную перепланировку на мансардном этаже согласовать невозможно. На первом — можно попробовать

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…

Проект недели: Две французские мансарды по 10 кв.мBLOCKSTUDIO2. Помещение для приготовления пищи должно иметь естественное освещение. Заметьте: мы не называем его «кухней», а обозначаем именно так, как оно обозначено в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (это основной нормативный документ, на который ссылаются чиновники межведомственных комиссий и жилинспекций). Именно так и должно быть написано в бумагах.

Увы и ах: Даже если у вас есть возможность получить и согласовать совмещение кухни с просторной жилой комнатой и установку дополнительных санузлов (сделать студию из комнаты в коммуналке), квартира на бумаге чаще всего все равно остается коммунальной. А по документам вы по-прежнему владелец комнаты, доли, выделенной части квартиры.

В реальной жизни такие улучшения порождают причудливые сюжеты. Например, соседи разрешили вам сделать ванну в «своем» тупике коридора. Но потом вспомнили, что тоже имеют право в ней мыться.

atelier daaaЧем грозит нелегальная перепланировка?Если коротко — финансовыми потерями (косвенными и прямыми).

Как житель Санкт-Петербурга, хорошо знакомый с реалиями местно рынка недвижимости, скажу: нелегальная (несогласованная) перепланировка — отнюдь не препятствие для покупки, продажи, или сдачи в аренду.

В последнее время даже ипотечные банки закрывают глаза на незначительные нарушения. Но продать незаконную «квартиру в квартире» можно только по цене доли (комнаты), пусть и хорошо отремонтированной.

Нина ФроловаСамый неприятный случай — судебное решение, предписывающее привести помещение с незаконной перепланировкой в исходное состояние. Причем инициаторами судебных решений на сей счет чаще всего являются соседи — снизу и сбоку. Даже если вы дружите с нынешними, не факт, что ваше решение жилищного вопроса устроит новых.

Собственники и жильцы здесь меняются часто, а каждый новый — источник повышенного риска).

И еще: Многие старинные здания уже сами по себе пребывают не в лучшей кондиции. Перепланировка с нарушениями ускоряет износ строительных конструкций и может привести к аварийному состоянию.

И разумеется, в случае ЧП владельцы квартир с незаконными перепланировками почти всегда оказываются «крайними».

Ringo PauluschЕсли нельзя, но очень хочется Ищите компромиссы между желаниями и возможностями — согласуемым и несогласуемым. Просторную комнату можно зонировать перегородками, разделив на гостевую и спальную зоны. Согласование не потребуется, если это разборные (временные) перегородки, не доходящие до потолка.

Без согласований с соседями и чиновниками вы можете таким же способом обозначить прихожую и кухонный уголок — с микроволновкой и электрочайником. Но готовить и мыть посуду придется на общей кухне (договаривайтесь с соседями о ремонте общего имущества).

ОБ ЭТОМ…
Одна комната: Как жить комфортно, если вы арендуете часть квартиры

Estelle GRIFFEТо же относится и к спальному месту под потолком: на фото — французский проект. А по российским законам подобные антресоли в коммуналке должны быть временным и разборным. Правда, далеко не все коммуналки могут похвастаться потолками 3,5 м, а при меньшей высоте жилые антресоли — не лучший вариант.На фото: доходный дом Н.Н. Никонова на Колокольной 11, Санкт-Петербург. Фото с сайта nrfmir.ru

ИНОГДА ЗАКОННО: разделить большую квартиру на маленькие
Представим, что вы расселили коммуналку — теперь вы единственный собственник гигантского жилья, хотите сделать капитальный ремонт и разделить коммунальную квартиру на две квартиры — для себя и под сдачу (как вариант, для подросших детей). Проще всего это реализовать в домах, которые изначально строились под подобное разделение. Мы говорим о квартирах в доходных домах (на фото выше).

ПО ТЕМЕ…

Феномен: Доходные дома и их интерьерыНина Фролова

Но и в обычной коммуналке разделение квартир возможно.

При совпадении следующих условий:

  • под квартирой нет жилых помещений, только офисы и торговые объекты (чаще всего делят квартиры на первом этаже);
  • планы других собственников сходны с вашими: они тоже хотят разделиться (еще лучше, если вы единственный собственник);
  • есть техническая возможность сделать отдельные входы (разделить места общего пользования);
  • вновь формируемые объекты недвижимости должны соответствовать СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Потому проект перепланировки коммуналки выполняют профессионалы, хорошо знающие местную специфику.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Нам интересен ваш опыт! Расскажите, как вы делали ремонт комнаты в коммунальной квартире и мест общего пользования, как согласовывали дополнительные «удобства», искали общий язык с соседями, представителями управляющих компаний и чиновниками

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/peredelki-v-kommunalynoy-kvartire-chto-mozhno-a-chto-nelyzya-stsetivw-vs~117036047

Легенды Родины. Коммуналка – и горе, и счастье, и судьба для миллионов

Обстановка в коммунальной квартире

Квартирный вопрос, который, как известно, испортил советских людей, стоял ребром на протяжении всего XX века. Придя к власти, большевики попытались радикально снизить его остроту, что привело к появлению причудливой формы быта – коммунальной квартиры.

Уникального порождения социализма, где за одной дверью волею судеб и чиновников проживали ничем не связанные между собой люди разных профессий, национальностей, жизненных укладов, социального происхождения и материального достатка.

Настоящий плавильный котел, в котором формировалось советское общество!

Революционное решение квартирного вопроса началось с “реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных”.

В 1919 году Наркомздрав определил санитарную норму жилой площади на человека – 18 квадратных аршин (9,1 кв. м). Все “излишки” подлежали изъятию и распределению среди трудящихся.

Начался “жилищный передел”, из-за которого слово “дом” на долгие годы заменилось неслыханными доселе “жилплощадью” и “квадратными метрами”.

Как “квартирный вопрос” портил жизнь москвичей в конце XIX века Как ни пытались “буржуи” уберечь свой жизненный уклад, “самоуплотняясь” – то есть прописывая к себе родственников и друзей, соседства с пролетариатом избежать не удалось. Поэтесса Ирина Одоевцева, приехавшая летом 1921 года в Москву, на Басманную, с ужасом писала: “…в квартире из шести комнат двадцать один жилец – всех возрастов и всех полов – живут в тесноте и обиде”1.

Голод и поборы военного коммунизма, жажда наживы эпохи нэпа, индустриализация и принудительная коллективизация гнали огромные людские потоки в крупные города. После мытарств по инстанциям приезжие оседали в коммунальных квартирах.

Санитарные нормы к 1930 году были снижены до 5,5 кв. м в Москве, 3,5 – в Челябинске, 3,4 – в Красноярске, а в Донбассе и вовсе до 2,2!2

Острый жилищный кризис воплотился в частушке 1920-х годов:

Эх, привольно мы живем –

Как в гробах покойники:

Мы с женой в комоде спим,

Теща в рукомойнике.

Звонок отдельный…

Семьи ютились в монастырских кельях, конюшнях, подвалах, чуланах, бесконечно делили анфилады комнат фанерными перегородками. Зощенко не преувеличивал, когда поселил своего героя в барской ванной комнате. “Одно только неудобно, – сетовал “счастливчик”, – по вечерам коммунальные жильцы лезут в ванную мыться.

На это время всей семьей приходится в коридор подаваться”3. “Новая жилищная политика” 1921-1926 годов ослабила контроль за распределением и потому слегка изменила социальный состав “уплотнителей”: жилье можно было снять за деньги, а за большие – даже с “излишками”.

Но в конце 1927 года Постановлением Совнаркома “нувориши” были вышвырнуты из национализированных домов, и все вернулось на круги своя.

… кухня общая.

Думается, профессору Преображенскому из “Собачьего сердца”, избежавшему уплотнения в начале 1920-х, в годы первой пятилетки все же пришлось потесниться.

“Нервные люди” Михаила Зощенко – “зеркало” коммунальной жизни.

“Народ очень уж нервный…”

Коммунальный быт 1920-х годов стал лейтмотивом творчества Аверченко, Зощенко, Булгакова, Ильфа и Петрова, Хармса… Писатель М.Л. Слонимский утверждал, что Зощенко свой особый язык почерпнул в коммунальной квартире Дома искусств, и “так впитал в себя этот язык, что никаким другим писать уже не мог”4. “Воронья слободка” И. Ильфа и Е.

Петрова стала синонимом коммунальной квартиры. Кстати, в качестве той самой “квартиры номер три, в которой обитал Лоханкин”, Петров обессмертил свою московскую коммуналку в Кропоткинском переулке5.

Ну а не живи чета Булгаковых с 16 соседями в квартире N 50 на Большой Садовой, 10, мировая литература не узнала бы ни “нехорошей”, ни “Зойкиной” квартиры.

Вчерашние крестьяне и аристократы, прислуга и домовладельцы, интеллигенты, пролетарии и “ответственные работники” учились мирно сосуществовать, готовить на общей кухне, мыться в общей ванне, если таковая имелась, и, наконец, пользоваться общей уборной. В иной квартире число жильцов могло достигать сотни, в среднем – 25-50 человек.

В обиход незамедлительно вошло выражение “поссориться, как домашние хозяйки на коммунальной кухне”. Ничтожный повод мог спровоцировать всеквартирный скандал. “Народ очень уж нервный, – диагностировал Михаил Зощенко. – Расстраивается по мелким пустякам. Горячится.

Оно, конечно, после гражданской войны нервы, говорят, у народа завсегда расшатываются”6.

Правда, отношения между соседями регулировались “Правилами внутреннего распорядка в домах и квартирах” и квартуполномоченным, который избирался жильцами и отвечал за соблюдение этих правил, за оплату счетов да и в целом приглядывал за соседями. Но “Правила” помогали мало – как и Примирительно-конфликтные комиссии по жилищным делам, появившиеся в 1927 году.

Поэт Давид Самойлов точно подметил: “Коммунальная квартира двадцатых годов была необычным полем для страстей, часто низменных, ареной трагедии, почвой для развращения и преступления… Насилие, которое было главным методом революции, сказалось и здесь в насильственном создании коллектива. Лишь на следующем этапе, после нэпа, она начала образовываться в среду”7.

К концу 1920-х стало ясно, что, в отличие от нэпа, коммуналка – действительно “всерьез и надолго”.

К началу 1930-х годов в старом фонде практически не осталось “отдельных” квартир, а те, что строились, были исключительной привилегией новой советской элиты – партийной верхушки, стахановцев, выдающихся деятелей культуры. Жители коммунальной квартиры стали привыкать к вынужденному добрососедству. Как подметила Е.С.

Вентцель, “живя так долго вместе и рядом, нельзя оставаться чужими… Между соседями возникает своеобразная родственность, отнюдь не любовная, скорее сварливая, но все же родственность. Они ссорятся, оскорбляют друг друга, срывают один на другом свою нервную злобу – и все же они семья.

Заболеешь – соседи купят что надо, принесут, чайник согреют”8.

В борьбу за метры в престижном общежитии был вовлечен даже Сталин*О том же вспоминал историк Ю.Л. Бессмертный: “Хотя отношения между разными жильцами квартиры бывали неровными, в лихую годину все приходили друг другу на помощь. Это случалось не только тогда, когда кто-то заболевал.

Сочувствие явственно ощущалось и в страшные дни арестов 37-38 годов. Репрессии коснулись тогда пяти из семи семей, живших в нашей квартире”9.

Нередкими, впрочем, были и другие примеры – когда соседи доносами пытались улучшить собственные жилищные условия.

На день рождения в коммуналке собирались детишки со всего дома. Часто гости приходили со своей посудой. из семейного архива

Подрастали дети коммуналок – первое поколение, которое воспринимало коллективное бытие как нечто само собой разумеющееся. Эти дети росли со сверстниками под присмотром соседей, гостили в соседских комнатах и уже не испытывали душевных мук от невозможности уединения, как их родители.

Для них была нормой тесная комната с отгороженной фанерой или занавеской родительской “спальней”, с продуктами, вывешенными из окна в авоське; кухня, тесно заставленная столиками с примусами; понедельная уборка мест общего пользования; часто незапертая общая дверь; длинный список жильцов с указанием, кому сколько раз звонить; чья-то няня или домработница, спящая в общем коридоре, заставленном вязанками дров, шкафами, велосипедами и тазами; лампочки и счетчики над дверью каждой комнаты и общий телефон.

“Все жили вровень, скромно так, система коридорная…

…На тридцать восемь комнаток всего одна уборная…”

“Все жили вровень, скромно так: система коридорная,

На тридцать восемь комнаток всего одна уборная”,

– пел выросший в коммуналке “на Первой Мещанской в конце” Владимир Высоцкий.

Все это было жизненным пространством подавляющего большинства городских детей. Они вырастали, обзаводились семьями и переезжали в новую коммуналку.

А завтра была война… И, как утверждает фронтовик Самойлов, “понятие о неминуемости совместной жизни, о взаимопомощи”, “о приспособляемости и контактности” очень помогало “детям коммуналок” на фронте.

Одна семья. Жители “стандартных домов” на фоне своего дома. Стандартные дома – коммуналки с коридорной системой. 1950-ые. из семейного архива Александра Журбы

Ностальгия по добрососедству

Великая Отечественная привела к новому витку “уплотнений”. За годы войны и немецкой оккупации страна лишилась около 70 млн кв. м жилплощади. Эвакуированные подселялись в густонаселенные коммунальные квартиры, а вернувшись домой, обнаруживали свои комнаты занятыми новыми владельцами.

Эта участь постигла даже фронтовиков, несмотря на то что жилплощадь закреплялась за ними по закону. Целым семьям приходилось годами жить в землянках и бараках – даже к началу 1952 года в бараках проживали 3 млн 758 тысяч человек, и комната в коммуналке в этих условиях была везением10.

Как генерал Бонч-Бруевич боролся со Швондерами за квадратные сажени

Постепенно страна отстраивалась, огромные коммуналки сменялись небольшими двух-трехкомнатными, а после – невиданной роскошью – “экономичными благоустроенными квартирами для заселения одной семьей”. Медленно, трудно – но уходившие, казалось, в небытие “вороньи слободки” стали вспоминаться с теплотой и любовью. Злая сатира сменилась лирикой о “золотом соседстве”:

В нашенской квартире коммунальной

Кухонька была исповедальней,

И оркестром всех кастрюлек сводным,

И судом, воистину народным,

– ностальгировал Евгений Евтушенко в 1983 году. Тогда же вышла на экраны элегическая комедия “Покровские ворота”, навсегда окутавшая коммунальный быт флером романтики, а “исход москвичей из своих ульев в личные гнезда” – светлой грустью по утерянному добрососедству, взаимовыручке, участию…

Даниил Гранин писал: “Музеи городов должны, наверное, сохранять квартиры не только великих людей, но и просто людей. Мне хотелось, чтобы сохранилась и коммунальная квартира трудных тридцатых и сороковых годов…”11 Даниил Александрович был бы доволен: сегодня музеи коммуналки есть в Санкт-Петербурге, Москве, Подольске, Иванове, Коломне, Краснокамске…

ДВА МИРА

Кадр из фильма “Я шагаю по Москве”

Из зала спросили, какая у советской звезды квартира. У Гали [Галина Польских] была двенадцатиметровая комната в коммуналке, где они жили вчетвером: Галя, ее муж, дочка и Галина мама. А Гале обещали дать к Новому году комнату 20 метров. И она выдала мечту за действительность и сказала:

– Двадцать пять квадратных метров!

Как в Петербурге расселяют коммуналки

Переводчица не знала, что такое “квадратные метры”, и перевела:

– Двадцать пять комнат.

В зале возмущенно загудели. Наши эмигранты – потому что поняли, что француженка неправильно перевела, а французы – потому что удивились. Какой-то господин крикнул, что он разочаровался в социализме: таких апартаментов даже у французских звезд нет…

Г. Данелия “Безбилетный пассажир”.

Жительница Петербурга открыла музей коммуналок

1. Одоевцева И. На брегах Невы. На брегах Сены. М. 2016. С. 370.

2. Орлов И.Б. Советское жилищное хозяйство в 1920-1930 гг.: между классовой линией и самоокупаемостью.// Современные проблемы сервиса и туризма. Т. 8. 2014. N 2. С. 81.

3. Зощенко М. Кризис. //Избранное. М. 1978. С. 120.

4. Чуковский К.И. Дневник. 1901-1969. Т. 2. 1930-1969. М., 2003. С. 6.

5. Ардов В. Этюды к портретам. М., 1983. С. 88.

6. Зощенко. М. Нервные люди.// Избранное. М. 1960. С. 14.

7. Самойлов Д. Памятные записки // Знамя. 1990. N 9. С. 155-156.

8. И. Грекова. Вдовий пароход // М, 1998. С. 209.

9. Бессмертный Ю.Л. 22 июня 1941 года. Из дневниковых записей // Одиссей. Человек в истории. 1993. М., 1994. С. 232-239.

10. Советская жизнь. 1945-1953/ Сост. Е.Ю. Зубкова. М., 2003. С. 178.

11. Гранин Д. Эта странная жизнь. М. 1975. С. 59.

Источник: https://rg.ru/2020/04/08/legendy-rodiny-kommunalka-i-gore-i-schaste-i-sudba-dlia-millionov.html

Плюсы и минусы комнат в «коммуналках»

Обстановка в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры давно вошли в народное творчество как символ ушедшей эпохи, убогого быта и «кухонных войн». Понятно, что они всегда будут проигрывать отдельному жилью. Но комнаты в «коммуналках» продолжают оставаться вполне ходовым рыночным товаром, на который находятся покупатели. Попробуем разобраться, в чем преимущества комнат.

По разным оценкам, в общем объеме предложений на московском рынке недвижимости доля комнат в коммунальных квартирах составляет 3-5%, при этом спрос на них достаточно велик. Мы выделили несколько причин, по которым люди выбирают комнаты.

Итак, плюсы «коммуналок»:

1. причина, по которой комнаты все еще пользуются популярностью, – это, безусловно, цена.

На сегодняшний день комната – самое доступное предложение на рынке, и для многих это единственный шанс обзавестись пусть и не совсем полноценным, но все же собственным жильем. Имея 2,5-3 миллиона рублей, сегодня можно приобрести комнату в пределах МКАД.

2.Это неплохой выход для тех, кто не располагает средствами, достаточными для покупки отдельной квартиры, но при этом не хочет тратиться на аренду жилья или связываться с ипотечными кредитами – живя в «коммуналке», можно откладывать деньги для последующего обмена комнаты на квартиру.

3.Нередко комнаты покупают жители Подмосковья, которые не хотят тратить время на ежедневную дорогу из области на работу в городской офис, или молодые люди, предпочитающие жизнь в центре комфорту отдельной квартиры.

А для приезжих покупка комнаты зачастую становится единственным шансом закрепиться в столице, ведь вместе с квадратными метрами они получают законную постоянную регистрацию по месту жительства (ту самую легендарную «прописку»), а вместе с ней – возможность официально устроиться на работу, посещать поликлинику, отдать детей в школу или детский сад.

4.Некоторые приобретают комнаты для последующей сдачи их в аренду.

5.Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях – когда надо вложить куда-нибудь свободные средства, которых не хватает на покупку отдельной квартиры.

Рекомендуем также: Есть ли у жильцов «коммуналок» шансы переехать?

Какие неприятности могут ждать владельца комнаты?

Если вы решили купить комнату в коммунальной квартире, чтобы сдавать ее в аренду, имейте в виду, что это вложение средств отнюдь не гарантирует регулярного дохода. В случае с «коммуналкой» потенциальный арендодатель целиком зависит от своих соседей: без их согласия нельзя поселить квартиранта.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс позволяет вам распоряжаться собственными квадратными метрами по своему усмотрению (продавать, дарить или сдавать в аренду), Жилищный кодекс определяет порядок эксплуатации так называемых мест общего пользования: пускать арендатора вашей комнаты в коридор, на кухню или в санузел соседи отнюдь не обязаны. Не зря во многих коммуналках годами пустуют некоторые комнаты, несмотря на достаточно высокую стоимость аренды и большой спрос – владельцы просто не имеют возможности их сдавать.

Иногда комнаты покупают в инвестиционных целях. Однако в этом случае (как и для тех, кто рассматривает комнату как стартовый капитал для последующей покупки квартиры) надо помнить, что ликвидность комнат – вопрос спорный, зачастую собственные квадратные метры продать очень сложно, несмотря на наличие спроса.

Всему виной положение Жилищного кодекса (пункт 6 статьи 42), в соответствии с которым при продаже комнаты в «коммуналке» остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. На практике это означает, что перед тем, как продавать вашу коммунальную недвижимость, вы обязаны получить нотариально заверенный отказ всех своих соседей от этой покупки.

Зачастую и при хороших взаимоотношениях внутри «коммунального гнезда» бывает непросто уговорить всех соседей сходить с вами к нотариусу, а уж при наличии конфликтов это и вовсе становится неразрешимой задачей.

Существует еще один вариант, требующий больше времени: вместо оформления бумаг у непосредственно у нотариуса, вы можете разослать своим соседям по почте, заказными письмами предложение (составленное и заверенное нотариусом) купить вашу комнату. Расписка в их получении письма будет считаться свершившимся фактом уведомления о продаже.

Однако в этом случае придется ждать месяц до заключения сделки – в течение этого срока соседи имеют право воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Нередко случается так, что жители «коммуналки», которые не хотят появления нового соседа, целенаправленно уклоняются от получения уведомлений. В этом случае продажа комнаты становится почти неразрешимой проблемой. То же самое можно сказать и о ситуации, когда место нахождения одного из собственников неизвестно.

Закон также не предусматривает порядок действий продавца комнаты в коммунальной квартире в случае, если один из соседей умер, а в права наследства никто еще не вступил или не были надлежащим образом оформлены документы.

Кроме того, необходимо помнить, что на сегодняшний день довольно много комнат находится в государственной или муниципальной собственности, а люди проживают там по договору социального найма. Если это относится к вашим соседям, при продаже своей комнаты вам придется получать отказ от преимущественного права покупки у соответствующих органов государственной или муниципальной власти.

Особенности покупки комнаты в «коммуналке»

Теоретически все эти меры направлены на то, чтобы постепенно ликвидировать коммуналки, однако на практике они зачастую приводят к серьезным ограничениям права собственника распоряжаться комнатой по своему усмотрению.

Хотя в том случае, если вы приобретаете жилплощадь в «коммуналке» с расчетом впоследствии выкупить остальные комнаты и стать владельцем всей квартиры, положение о преимущественном праве покупки может серьезно облегчить вам жизнь.

Еще один момент, который необходимо принимать во внимание, – отличие комнаты от доли в квартире. «Сегодня на рынке представлены два вида коммунальных квартир, – рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.Первый – это так называемые «новые коммуналки» – доли в многокомнатных квартирах, выделенные в натуру.

Например, когда жилплощадь находится у семьи в долевой собственности, и один из ее членов при разделе имущества принимает решение о продаже своей доли. Причина их появления – различные семейные ситуации, например, разводы, в результате которых жилплощадь «дробится» на лицевые счета.  Второй тип коммунальных квартир – это классические «советские» коммуналки.

Чаще всего они расположены в центральных районах столицы.

Зачастую в таких коммуналках проживают либо недееспособные люди, сделки с которыми невозможны по закону, либо граждане, которые предъявляют не совсем адекватные требования, например, взамен своей комнаты площадью 20 квадратных метров хотят получить квартиру гораздо большей площади с хорошим видом из окна и расположенную в престижном районе».

Не зря риелторы рекомендуют при покупке комнаты обращать внимание не только на правоустанавливающие документы, характеристики приобретаемого объекта и расположение. «Следует оценить и соседей, с которыми предстоит жить.

В целом это довольно существенный критерий, поэтому пренебрегать им не стоит, – уверена руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Также имеет значение количество комнат в квартире. Чем их больше, тем больше и потенциальных соседей.

 Поэтому аналогичные комнаты в двухкомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартирах будут оцениваться по-разному».

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что есть смысл приобретать комнату в «коммуналке» только в том случае, если существует вероятность (и финансовая возможность) впоследствии выкупить всю квартиру.

«В центре коммунальные квартиры по-прежнему оцениваются очень высоко, в особенности, если комнат немного – 3-5. Так, например, покупка двухкомнатной коммунальной квартиры на ул. 1905 года обойдется в 16 миллионов рублей. Если комнат больше и локация более приятная (Арбат, Кропоткинская) – цена достигает 35-50 миллионов рублей за квартиру целиком».

Елена Варванина

Источник: https://realty.mail.ru/articles/17860/pljusy_i_minusy_komnat_v_kommunalkah/

Жизнь в коммуналках в сталинские времена

Обстановка в коммунальной квартире

Всем привет!

Представляю вам четыре коротких истории о том, как я в течение одного года снимал, сдавал и продавал жилье (не риелтор).

Так сложилось в силу семейных и экономических обстоятельств, что квартира, в которой жили мы с женой, была нами спешно выставлена на продажу и не менее спешно покинута, чтобы не затягивать процесс.

Жить на вокзале не хотелось (шутки за 300), и мы решили что-нибудь снять на это время. Наивно полагая, что процесс продажи пройдет быстро и безболезненно (нет), мы не предъявляли особых требований к снимаемому жилью, рассматривая как временный вариант перекантоваться на пару месяцев. Случайно была найдена коммуналка в центре недалеко от метро и работы, о ней будет первая история.

Коммуналка.

Классическая трехкомнатная “расческа”: длинный коридор, упирающийся в ванную, по коридору три двери в комнаты, наша средняя 13 кв. м, огромная кухня, маленький отдельный туалет и множество кладовок и закутков.

Познакомились с хозяйкой, взрослая женщина, которая когда-то очень много работала и хорошо получала, и купила эту комнату специально для сдачи в аренду. И вот уже несколько лет концессионирует инвестиции.

 

Посмотрели квартиру, все понравилось. Соседи, как сказала женщина, все собственники: пожилая пара божьи одуванчики и молодая пара, купившая комнату три дня назад, их она еще не знает. Я попросил познакомиться с соседями и заодно поинтересоваться, не против ли те нашего пребывания здесь, а то мало ли.

Старички оказались приветливы и совершенно не против, молодая вновь испеченная владелица жилплощади поздоровалась сквозь зубы, и весьма не вежливо заявила, что ей вообще плевать на все, что происходит за пределами ее комнаты. Нам же лучше, решили мы с женой: меньше внимания к нашим персонам, спокойнее жить.

Подписали договор, внесли залог и заехали через пару дней.

Веселье началось в первую неделю. Встаю на работу, время 7:00. 7:05 звонит хозяйка, доброе утро, епт. Далее диалог (х – хозяйка, я – я):

х – что у вас там за скандал происходит?

я – о_О

х – мне Катя (молодая хозяйка третьей комнаты) звонит с пяти утра, кричит, что вы заняли ее место на кухне

я – ок, щас выйду посмотрю.

Выхожу на кухню, а кухня, к слову, огромная, квадратов 30, заполненная по периметру мебелью (плита, шкафы, холодильники) где-то на 2/3, есть несколько свободных мест, которые ни чем не заняты, как нам сказали, они общие, и на которые периодически кто-то что-то временно ставит (велосипед, сушилку для белья и т. д.). На одно из таких мест жена ночью поставила раскладную сушилку с бельем.

Обнаруживаю сушилку, стоящую посреди кухни, и на ней записка на листе А4 с двух сторон, суть которой в том, что мы обнаглевшие хамы, посягнувшие на ее собственность (выделено и подчеркнуто), нелегально тут живем и она нас выселит с милицией. Я угарнул, звоню хозяйке, рассказываю как есть. Ее дословный ответ: блин, совсем крыша поехала. Пообещала вечером заехать.

Убрал сушилку, ушел на работу, вечером подходим с женой к дому, звонит хозяйка: вы где? Говорю, что подходим. Она: тут как раз все собрались, давайте. Заходим в квартиру, а там дым коромыслом: визги, вопли, стуки. Заходим на кухню, там хозяйка, молодая пара и старички до кучи.

Катя кидается на мою жену с криками, как та посмела занять ее собственность, хозяйка ее оттаскивает, жена в ахуе, я в ахуе, все в ахуе.

Катя начинает бить кулаками по столу, кричать, что она тут собственница, всю ночь из-за нас не спала (встала ночью выпить воды, обнаружила этот кошмар и дальше не смогла уснуть) мы живем тут нелегально без регистрации, она вызывает милицию. Ее муж курит у окна, говорит нам, что мы тут жить не будем, ищите, ребята, другое жилье.

Тут уже вмешивается хозяйка, и переходя на бас начинает объяснять, что живем мы здесь легально, вот договор, с которого она платит налоги, у нас у обоих есть прописка в городе, а комната будет сдаваться по-любому, всегда и при любых обстоятельствах, так как куплена на кровные сбережения специально для этих целей. И если она с нами не уживется и мы съедем, то следующими квартирантами будут дагестанцы.

Катя подуспокоилась, начала включать заднюю, мол, ладно-ладно, что же вы раньше не сказали, давайте жить дружно. На мой вопрос ее мужу, к чему весь этот ночной цырк, почему нельзя было спокойно сказать и мы бы убрали и больше не ставили, он, потупив глаза, ответил, что Екатерина Александровна крайне эмоциональный человек, надо относиться с пониманием.

Все успокоились и разошлись. Дальше жили относительно мирно, хоть иногда и искрило по мелочам. Жили месяц-два-три, а наша квартира все не продавалась, стояла пустая, и мы решили ее сдать. Дали объявление, нам позвонили. Об этом следующая история.

Квартиранты.

Приличная пара с двумя взрослыми детьми, приехали из Белоруссии, работают на заводе. Попросили соблюдать чистоту и порядок, предупредили о том, что квартира продается и если найдется покупатель, срок на выезд две недели.

Так же обговорили, что на лоджии останутся наши вещи. Ввиду отягчающих обстоятельств, договорились о цене ниже рынка (двушка в Спб с ремонтом и техникой за 18 месяц + ку). Подписали договор, взяли залог и попрощались.

Я старался не докучать людей лишними звонками и визитами, так как считаю, что главное, за что платит квартиросъемщик – чтобы ощущать это жилье своим, а не находиться там на птичьих правах под постоянным контролем. За полгода, что они там жили, я приехал раза три, по предварительной договоренности в удобное время.

Проблемы, с которыми я столкнулся за эти полгода:

– Все полгода не платили за газ. Пришел контролер, снял показания, офигел и позвонил мне. На мой вопрос квартирантам как же так, сказали, что было не до того, денег нет и бла-бла-бла. Хорошо, что был залог, оплатил из него.

– Регулярные задержки оплаты на 3-7 дней. Все понимаю, что могут задержать зарплату, заблокировать карту, но не каждый же месяц. Вроде и ругаться не охота, выселять, искать новых, но и неприятно, когда на эти деньги рассчитываешь.

– Кот ссал в мои вещи на балконе (обнаружили после)

– Выломали кнопку включения на плазме (как? нахуя?), тоже обнаружили после.

– Ну и по мелочи: оторванные ручки на шкафах, побитые углы на стенах, треснувший кафель.

В этом рассказе не будет какой-то супер жести, просто предостережение для тех, кто так же как и я когда-то, наивно полагает, что сдача жилья в аренду это безоблачно, только не забывай получать ежемесячно перевод на карту: все надо контролировать. Особенно оплату ку и состояние дорогой техники. И обязательно брать залог. И в случае проблем с оплатой предупреждать и не стесняться прощаться.

С горем пополам сдавали мы квартиру, покупателя все не было, мы продолжали жить в коммуналке. Моя благоверная ненавязчиво, но настойчиво жаловалась, как ее тяготит общественный быт, и предлагала снять что-нибудь отдельное. И мы решили снять студию, об этом следующая история.

Студия.

Новый дом в высотном жк, консьерж, паркинг, все дела. Все понравилось, подписали договор, оплатили, заехали.

На лоджии хозяин попросил оставить пару упаковок кафеля и пару мешков цемента, поставить в уголок, они ему в ближайшее время не понадобятся, когда-нибудь может быть он за ними заедет. Лоджия большая, нам не жалко, ок.

Кайфовали от отсутствия соседей, от возможности разгуливать в трусах и не ждать очередь в душ. Беда пришла, откуда не ждали: ремонты. Каждые выходные (по будням хз) кто-то что-то усиленно сверлил часов с 10 утра.

При чем дом монолитный, установить источник шума не возможно: выходишь на площадку, тихо, идешь на этаж выше-ниже, тишина. А долбит так, будто за стеной прорубают тоннель в граните. Спали с берушами и в целом привыкли.

А вишенкой на торте оказалось одно субботнее утро. Я наконец стал работать пятидневку и во всю начал наслаждаться двумя днями выходных. Проснулся я от телефонного звонка в 8:30 утра, звонит хозяин, от него еще два пропущенных с интервалом 10 минут. Первая моя мысль была, что топим соседей. Я бегом на кухню и в туалет, везде сухо. Думаю, ну, наверное, что-то случилось. Перезваниваю:

– Эмммм, доброе утро

– Мы сейчас заедем за кафелем и цементом

– Вообще-то мы спим

– Мы уже едем, будем через полчаса. Короткие гудки.

Я в ахуе, жена в ахуе.

Вот честно, первым моим желанием было дать хороших пиздюлей и съехать нафиг. Но, видимо, природа не просто так придумала священный союз мужчины и женщины, жена меня все полчаса успокаивала и остужала, тем более у нас вот-вот должна была свершиться продажа, чего дергаться, проще дотерпеть.

Я ограничился открыванием двери с заспанным лицом, в халате и босиком, жена завернулась в одеяло и не вставала с кровати. Под многократные простите-извините они с сыном быстренько все перетащили за дверь и свалили. А через несколько дней началась эпопея с продажей, о ней последняя, четвертая история.

Долгожданная продажа.

Если в самом начале продажи мы сидели на иголках и отсчитывали каждый день, то где-то через полгода мы расслабились, отпустили ситуацию и вообще о ней не переживали.

Мониторили цены, следили за нашими объявлениями и без энтузиазма отвечали на вопросы звонивших по телефону, потому что за это время звонивших было больше ста, все как один были готовы купить, а потом куда-то пропадали.

Запомнился один мужичок восточной наружности, который просил уступить 400 тысяч, потому что ему иначе придется брать кредит, и делал при этом очень жалостливые глаза.

В общем, продавали мы на расслабоне. Укатили на выходные к друзьям на дачу, отключив телефоны, а включив вечером в воскресенье телефон, я обнаружил 17 сообщений “вам звонили” и сразу же раздался звонок от агента покупателей, суть которого заключалась в том, что они посмотрели, им все понравилось, и они готовы покупать прям вот срочно-срочно. Ок, договорились о встрече.

Приходим на встречу, нам рассказывают, как они готовы нас купить вот прямо сейчас и готовы заезжать хоть сегодня вечером. Я интересуюсь, предупредили ли их, что квартиранты выезжают через две недели после внесения задатка, и даже если мы сейчас обо всем договоримся, раньше, чем через 15 дней они ну никак туда не въедут.

Они говорят, что да, они в курсе, но это все не важно, у них ситуация, у них дети, вы нас поймите. Я еще раз объясняю людям, что там живут такие же люди как они, и их нельзя взять и выкинуть на улицу, несмотря на всю их аргументацию терминами “деньги”, “срочно”, “дети”, “ситуация”, “поймите”.

Коса находит на камень, я предлагаю компромисс: если у вас все так срочно, неразрешимых ситуаций нет, попробуйте предложить квартирантам следующее: вы снимите им квартиру в этом районе и оплатите переезд. Покупатель смотрит на риелтора, риелтор смотрит на покупателя. Покупатель говорит: я не буду ничего оплачивать.

Риелтор закатывает глаза и говорит: ну это уже слишком, еще я буду оплачивать кому-то квартиры со своего кармана. Я говорю: тогда никак, всего доброго.

Покупатель хлопает ладонью по столу, смотрит в календарь, говорит, ладно, две недели так две недели, давайте. Приносят договор, я читаю и не вижу там ни слова про задаток. Интересуюсь, где написано про задаток.

Риелтор начинает щебетать, что это совершенно не обязательно, у нас надежный серьезный покупатель с семьей, задаток ни к чему.

Я пытаюсь объяснить, что если этот серьезный покупатель при всем к нему уважении завтра найдет вариант получше, он откажется, ничего не теряя, а я уже начну процедуру выселения квартирантов и потеряю во времени и деньгах. Поэтому задаток обязателен, это гарантия серьезности намерений.

Покупатель начинает кричать, что где это видано, чтобы с него трясли деньги, я так могу взять задаток с пятерых и пропасть, и вообще я жулик. Аргументы в виде договора, документов на квартиру и прописки на него не действуют. Мы с женой встаем и уходим, нам в след кричат, что мы сами не знаем, от чего отказываемся, они уже завтра заедут в другую квартиру и мы будем жалеть.

Ушли, посмеялись, забыли. Проходит дней десять. Звонок: мы смотрели вашу квартиру, встречались с вами, готовы купить на ваших условиях с задатком. Я сначала не врубился, кто это и даже не поверил, что это они. Ок, договорились о встрече.

Приходим на встречу, те же лица, все недовольные. Приносят договор, читаю, задаток есть, дата въезда послезавтра. Я: о_О. Говорю риелтору, что здесь опечатка. Риелтор: опечатки нет, вы в прошлую встречу обозначали эту дату, как дату въезда, вот, покупатель подтвердит.

Я объясняю, что дата въезда была такой, если бы они в тот день внесли задаток и я предупредил квартирантов. А если они вносят задаток сегодня, дата въезда отсчитывается как пятнадцать дней от сегодняшнего дня. Что там было: и корвалол, и заявления, что мы им выкручиваем руки, и вообще зря они с нами связались.

По итогу договор подписали, задаток внесли, квартиру продали.

Дальше был небольшой экшен с мебелью: устно и письменно договорились, что вывозим всю мебель через две недели после их заезда. Всех устроило, кивают гривой. Через три дня после въезда начались звонки с вопросом, когда мы вывезем свою мебель, а через неделю угрозы, что они выкинут ее в окно.

Но все закончилось хорошо. Дальше была быстрая и простая во всех смыслах покупка нового жилья, ремонт, заезд и жизнь, вернувшаяся на круги своя.

Искренне надеюсь ближайшие годы не заниматься квартирными вопросами, наелся)

На этом все,

Спасибо за внимание!

Источник: https://pikabu.ru/story/zhizn_v_kommunalkakh_v_stalinskie_vremena_6474356

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.