Обязанность собственников оплачивать содержание жилья

Содержание

ст. 153 ЖК РФ – в каких случаях необязательно платить

Обязанность собственников оплачивать содержание жилья

Это не совсем пошаговая инструкция — но эта статья — одна из базовых. Читайте внимательно — эти комментарии к статье написаны кровью.

В качестве правового обоснования в исковом заявлении указано на обязанность потребителя нести обязанность по оплате жилищных и коммунальных услуг на основании ст. 153 ЖК РФ. По логике истца эта обязанность ответчиком не исполняется, потому что в кассу предприятия  от ответчика не поступает плата в желательном для истца размере. С такой логикой невозможно согласиться по следующим основаниям (А-И)

А. В части наличия обязанностей

Однако наличие обязанности не означает обязанность ее исполнения в порядке, установленном одной стороной.

Жилищные обязанности, в том числе по оплате за потребленные услуги, устанавливается на федеральном уровне (п.16 ст.12 ЖК РФ).

Этот порядок содержит требование исполнять обязанности по оплате предоставленных услуг исключительно в соответствии с договорами (п.1 ст. 10; ч.3 ст. 154; ч.8 и ч.10 ст. 155; ст. 162 ЖК РФ).

 Б. Неисполнение обязанностей с двух сторон

Поскольку управляющая организация отказалась исполнять обязанности, возложенные на нее законом о заключении договора управления, мы имеем неисполнение обязанностей с двух сторон.

Должник не может исполнить свое обязательство без заключения договора, поскольку согласно ч.2 ст. 15 Конституции РФ на нем лежит конституционная обязанность соблюдать законодательство России, и в частности, проявлять осмотрительность и осторожность при внесении своих денежных средств, требовать от контрагента обязательного исполнения условий сделки, в частности, заключения договора.

 В. Неисполнение обязанностей должника законом допускается

В соответствии с ч. 3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Следовательно, закон допускает возможность неисполнения возникшей обязанности.

 Г. Неисполнение обязанностей кредитора законом признается как злоупотребление правом

 Законодательство ориентирует участников рынка ЖКХ на взаимных исполнение обязательств:

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности ( ч.1 ст. 307 ГК РФ).

Отказ от заключения договора управления исключает право требования от должника исполнения его обязанности, что подтверждается судебной практикой — Президиум ВАС РФ признал отказ хозяйствующего субъекта от заключения договора с потребителем злоупотреблением доминирующим положением на рынке (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 N 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства»).

Не допускается использование гражданских прав в целях … злоупотребление доминирующим положением на рынке (ч.1 ст. 10 ГК РФ).

Д. Для защиты от злоупотребления правом кредитора закон предусматривает право на приостановление исполнения обязанностей

Стремление истца к взиманию платы без надлежащего оформления договорных обязательств самым непосредственным образом указывает на заведомую недобросовестность контрагента по оплате услуг, а потому воздержание от оплаты услуг до устранения нарушения является абсолютно законной мерой понуждения к закону в рамках самозащиты права, предусмотренного ст. 14 ГК РФ. С нашей стороны никогда не было заявлений об отказе от исполнения обязанностей по оплате жилищных и коммунальных услуг, напротив, мы считаем приостановление оплаты услуг временной мерой, мерой понуждения к закону. Сразу после заключения договора управления обязательства, указанные в нем, будут исполнены в полном объеме.

Е. Недопустимость использование понятия «услуга» при не заключении договора

Под услугами гражданское законодательство понимает совершение за плату определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию гражданина для удовлетворения личных (бытовых) нужд (ст.779 ГК РФ,). В отсутствии задания гражданин предоставление материальных благ регулируется главой 50 ГК РФ (Действия в чужом интересе без поручения)

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 28 июня 2012 г.

№17 (О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей) постановил отнести “отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать … услуги исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация…, осуществляющая …, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ и Законом РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» (п.1).

Подпунктом “г” пункта 3 упомянутого Постановления высший орган судебной власти постановил

г) под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора

Содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ разъяснения по вопросам применения законодательства основаны на требованиях закона и обобщенных данных судебной практики в масштабах страны.

Они представляют собой своеобразную форму судебного прецедента и являются ориентиром, подлежащим учету в целях вынесения судьями законных и обоснованных приговоров, решений, определений и постановлений.

Поскольку договора управления заключено не было, отпадает какая-либо возможность оказания услуг.

Ж. Недопустимость предъявления исков о взыскании задолженности при отсутствии договора

В Обзоре N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, разъяснялось, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст.

153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме ( ч. 1 ст.

162 ЖК РФ) – ответ на вопрос 13:

Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст.

153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения ВОЗНИКАЕТ В СИЛУ договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63ч. 3 ст. 91.1ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182017/

Если договора управления заключено не было, то не возникла обязанность вносить плату за жилое помещение, следовательно, задолженность возникнуть не может.

З. Специфика спора

Специфика настоящего спора состоит в совершении организацией действий по предоставлению собственникам дома некоторых коммунальных благ. Такая деятельность полностью урегулирована гл.

50 ГК РФ (Действия в в чужом интересе). При этом ТСЖ или управляющая организация вправе подать иск не о взыскании и задолженности, а о взыскании неосновательного обогащения.

 Так, к примеру, суд в мотивировочной части постановления указал:

«…поскольку ответчик фактически пользовался услугами истца по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилого дома при отсутствии соответствующего договора, то сбереженная им плата за содержание общего имущества многоквартирного дома является его неосновательным обогащением. (См. Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2009 по делу N А72-999/08).

Если истец неправильно понимает природу фактических правоотношений, то у суда возникает обязанность отказать в принятии иска, разъяснив право на повторное обращение в суд в иной правовой трактовке.

 И. Втягивание суда

Именно понуждение к закону вызвало у истца активное неприятие — истец своим обращением в суд показывает абсолютное несогласие с законодательством государства и втягивает в процесс противостояния закону государственный орган — суд. Расчет делается  исключительно на неправильное толкование материального закона и на то, что в процессе будут ограничены процессуальные права ответчика.

Взято здесь

Судебные возражения (продолжение)

Похожие

Источник: https://sosedi-fp.ru/st-153-zhk-rf/

Кто обязан оплачивать коммунальные услуги?

Обязанность собственников оплачивать содержание жилья

На сегодняшний день существует множество форм использования недвижимости, предполагающих проживание в помещении лиц, не являющихся собственниками.

Именно поэтому вопросы о том, кто должен оплачивать предоставляемые коммунальные услуги, возникают довольно часто.

С одной стороны, все просто – платить коммунальные платежи должен тот, кто ими пользуется, но как разъясняет ситуацию действующее законодательство?

Нормативная база

Большинство вопросов, возникающих в сфере ЖКХ, регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Так, оплате коммунальных услуг посвящен 7 раздел законодательного акта, подразделяющего платежи на несколько составляющих:

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

  1. плату за пользование помещением, установленную в договоре аренды;
  2. плату за услуги, предоставляемые пользователю;
  3. плату за текущий и капитальный ремонт помещений общего пользования, услуги управляющей компании и т.д.

Спорные ситуации, возникающие при оплате КУ, разрешаются на основании:

Индивидуально для каждого субъекта могут быть применены законодательные акты регулирующие коммунальные платежи, утвержденные органами местного самоуправления.

Кто платит коммунальные платежи прописанный или собственник?

Согласно п. 3, ст. 30 ЖК РФ, содержать жилую или коммерческую недвижимость, а также коммуникации и помещения общего пользования, расположенные в МКД, обязан собственник. Таким образом, материальная ответственность владельцев помещений возникает независимо от того, проживает он на данной территории или нет.

Что касается прописанных в жилом помещении лиц – действующее законодательство не обязывает таковых оплачивать коммунальные услуги. Кроме того, полную ответственность за несвоевременную и не полноразмерную  оплату предоставляемых ресурсов несет исключительно собственник.

Кто платит коммунальные платежи при аренде квартиры?

Сдача квартиры в аренду – распространенное явление, предполагающее эксплуатацию помещения третьими лицами на основании договора, включающего в себя следующие обязательные пункты:

  1. условия пользования недвижимостью;
  2. условия оплаты за услуги, предоставляемые арендаторам.

В случаях, когда по договору аренды взять на себя расходы за коммунальные услуги обязан собственник, все квитанции оплачивает владелец помещения любым удобным для него способом. Если же по условиям документа вносить денежные средства обязан арендатор, на него возлагается ответственность за своевременную и полноразмерную оплату всех предоставляемых ресурсов.

По согласованию с собственником квартиры наниматель вправе заключить договор с организацией, занимающейся управлением МКД, и вносить коммунальные платежи лично либо компенсировать собственнику расходы на КУ после предоставления квартиросъемщиком документов, подтверждающих факт оплаты услуг.

Кто платит коммунальные платежи при аренде нежилого помещения?

Согласно п. 2, ст. 616 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан содержать эксплуатируемое помещение в надлежащем состоянии, своевременно оплачивая все предоставляемые услуги и ресурсы. Таким образом, съем нежилого помещения предполагает использование коммунальных услуг, а оплата коммунальных платежей производится в порядке, установленном в договоре аренды.

В данном случае платить по счетам может как собственник недвижимости, так и арендатор, предварительно заключивший соглашение с управляющей или ресурсоснабжающими организациями (с согласия владельца помещения).

Кто платит коммунальные платежи при покупке квартиры?

На основании ст.153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на новоиспеченного владельца помещения с момента регистрации прав собственности на имущество и получения соответствующего свидетельства. Однако на практике часто встречаются случаи передачи вместе с ключами от квартиры и задолженности за КУ.

Приобретение квартиры всегда должно сопровождаться тщательной проверкой всех документов, поскольку условия погашения образовавшейся задолженности за предоставляемые услуги и ресурсы прописываются в договоре купли-продажи помещения.

Для предотвращения возникновения спорных ситуаций, перед подписанием документов покупателю желательно:

  • ознакомиться со справкой об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;
  • запросить в органах государственной регистрации информацию об отсутствии ареста на приобретаемое жилье;
  • зафиксировать показания приборов учета, установленных в квартире, в акте приема-передачи жилья.

Кто платит коммунальные платежи после продажи квартиры?

Внесение платы за предоставляемые коммунальные ресурсы после продажи квартиры и регистрации прав собственности производится новым владельцем помещения. Задолженность же по оплате ресурсов ложатся на:

  • продавца, если условия, прописанные в договоре купли-продажи, не предполагают передачу долговых обязательств новому владельцу;
  • покупателя, при наличии соответствующих пунктов в документе.

Как правило, ЖКУ за месяц, в котором была произведена сделка, разделяются между двумя сторонами. Так, совершить оплату ресурсов по показаниям приборов учета, зафиксированным в акте приема-передачи, обязан прежний владелец, тогда как платежи за содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда разделятся между покупателем и продавцом пропорционально периоду владения.

Кто платит коммунальные платежи до получения Свидетельства о регистрации?

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ, получение Свидетельства о регистрации права собственности становится основанием для владения и распоряжения имуществом, а также оплаты ЖКУ. При покупке вторичного жилья платежи за коммунальные услуги до регистрации права собственности вносятся по условиям, прописанным в договоре купли-продажи.

Покупка квартиры в новостройке имеет несколько нюансов, поскольку услуги и ресурсы в МКД поставляются с момента введения здания в эксплуатацию. Как правило, нести расходы за содержание жилищного фонда до продажи помещений МКД обязан застройщик или организация, в чьей собственности находится строение.

Коммунальные платежи за ребенка

Согласно п.3, ст.60 Семейного кодекса РФ, лица, не достигшие совершеннолетия, вправе владеть недвижимым имуществом. При этом расходы на содержание жилья в равных долях несут родители. Стоит отметить, что проживание отдельно от ребенка и выплата алиментов не снимают обязательств по оплате коммунальных услуг.

Кто оплачивает коммунальные услуги в случае непроживания?

В случаях, когда в квартире фактически никто не проживает, вносить платежи за ЖКУ все равно необходимо. Рассмотрим две ситуации:

  1. В жилом помещении установлены приборы учета. Подтвердить факт неиспользования холодной, горячей воды, электричества и газа могут показания счетчиков, если в МКД установлено индивидуальное отопление, платить за него в случае непроживания также не придется. При этом собственнику помещения необходимо вносить плату за:
    • текущий и капитальный ремонт жилого дома;
    • содержание помещений и коммуникаций общего пользования;
    • уборку лестниц, площадок, лифтов, коридоров и т.д.;
    • отопление помещений общего пользования;
    • работу сотрудников управляющей компании или ТСЖ;
    • ОДН.
  2. В жилом помещении не установлены приборы учета. Отсутствие счетчиков влечет за собой дополнительную нагрузку на бюджет собственника, ведь платить за все ресурсы и услуги придется даже при условии, что в квартире никто не проживает. Размер коммунальных платежей, в данном случае, будет рассчитываться на основании законодательно установленных норм.

Долевое владение

Раздел жилого имущества на доли явление нередкое, согласно ст. 249 ГК РФ, каждый из участников долевой собственности обязан производить выплаты на содержание жилищного фонда соразмерно своей доли.

На практике раздельная оплата ЖКУ при таком виде собственности встречается довольно редко, как правило, оплату в полном размере вносит один из владельцев, тогда как остальные компенсируют ему расходы по факту предоставления платежных документов.

Непроживание в квартире не является законным основанием для отказа от оплаты предоставляемых услуг и ресурсов. В случае уклонения от обязанностей по содержанию жилья одним из собственников, дополнительные расходы ложатся на остальных владельцев.

Раздел лицевых счетов

Если нескольким владельцам жилого помещения не удается прийти к общему решению относительно оплаты ЖКУ, выходом из положения становится раздел лицевого счета. После оформления документов в управляющей компании или ТСЖ каждый из собственников жилья будет получать квитанции с суммой оплаты, пропорциональной доле в общей площади помещения.

Уклонение от обязанности оплаты коммунальных платежей и ресурсов в данном случае не будет влиять на расходы остальных собственников, а ответственность за образование задолженности будет лежать исключительно на владельце лицевого счета.

Основания для перерасчета

По своей сути перерасчет является повторным расчетом платы за предоставленные коммунальные услуги и ресурсы в случае:

  1. Отсутствия в квартире жильцов пять и более дней. По письменному заявлению каждого из проживающих, управляющая компания или ресурсоснабжающая организация должна внести изменения в квитанции за оплату коммунальных платежей будущих периодов. Стоит отметить, что данная процедура возможна лишь при отсутствии приборов учета, а также при предоставлении документов, подтверждающих факт отсутствия жильцов (авиабилеты, выписка из гостиницы, справка из медицинского учреждения и т.д.).
  2. Предоставление ресурсов и услуг ненадлежащего качества. Пересчитать стоимость за КУ по данной причине возможно лишь при наличии экспертного заключения, подтверждающего ненадлежащее качество услуг.
  3. Отсутствие КУ период, превышающий законодательно установленные нормы.

Перерасчет начисленных сумм за коммунальные услуги возможен лишь для некоторых ресурсов. Так, оплатить вывоз ТБО, работу сотрудников ТСЖ или УК, взносы на текущий и капитальный ремонт и т.д. придется даже в случае длительного отсутствия жильцов.

Последствия неуплаты коммунальных платежей

Уклонение от оплаты ЖКУ является нарушением действующего законодательства и влечет за собой несколько видов ответственности:

  • начисление пени и штрафов;
  • приостановление подачи ресурсов и услуг, по которым образовалась задолженность;
  • принудительное взыскание долга;
  • арест недвижимости с последующим выселением.

Первоначально ресурсоснабжающая организация или управляющая компания должна уведомить собственника квартиры об образовании задолженности лично (под подпись), письменно (заказным письмом) или путем размещения соответствующей информации на информационной доске в помещении общего пользования. При неоплате КУ более месяца на сумму долга производится начисление пени.

После того как с момента образования долга по коммунальным платежам прошло более 90 дней, ресурсоснабжающая организация вправе прекратить подачу услуг собственнику помещения до полного погашения задолженности. Параллельно с отключением от сети снабжения управляющая компания вправе обратиться в судебные органы для взыскания задолженности.

По решению суда, служба судебных приставов производит взыскание необходимой суммы путем ареста имущества и счетов. Кроме того, до погашения долговых обязательств собственник жилого помещения может быть ограничен в выезде за пределы РФ.

Выселение жильцов возможно лишь при пользовании муниципальным жильем (при неоплате КУ за период, превышающий 6 месяцев). Если же квартира находится в собственности и является единственной, выселение жильцов невозможно.

Нюансы и частные случаи

В сфере оплаты ЖКУ существует ряд нюансов, незнание которых приводит к негативным последствиям для собственников помещения:

  1. При сдаче жилья в аренду необходимо обязательно включить в договор найма пункт об оплате КУ, в противном случае все обязательства оплаты коммунальных платежей по умолчанию возлагаются на новго владельца квартиры.
  2. При покупке квартиры у застройщика необходимо удостовериться в том, что все платежи с момента введения здания в эксплуатацию были внесены в полной мере.
  3. В случае образования задолженности желательно внести сумму, указанную в квитанции, а затем приступать к разбирательствам.
  4. Перерасчет платы за КУ может быть произведен по инициативе как собственников помещения, так и ресурсоснабжающей организации, а итогом его может стать как уменьшение суммы оплаты, так и ее увеличение (в случае незаконных действий владельца жилья).
  5. В случае долевого владения между собственниками помещения может быть заключено соглашение, прописывающее условия оплаты предоставляемых ресурсов и услуг.

Источник: https://uslugi-gkh.ru/kommunalnye-uslugi/kto-obyazan-oplachivat/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.