Обязанности арендодателя квартиры

11 прав и обязанностей владельца сдаваемой квартиры

Обязанности арендодателя квартиры

Вчера мы начали разговор на тему прав и обязанностей арендатора* квартиры. Сегодня мы продолжаем тему, но уже в приложении к владельцу сдаваемого жилья. Что он должен делать, на что имеет право рассчитывать, сдавая квартиру?

Что приятно – по закону прав у арендодателя значительно больше, чем обязанностей. Итак, наймодатель (собственник квартиры) имеет право:

• заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения.

Этот пункт, собственно, является самым простым и понятным для всех: собственник имеет право по собственному усмотрению принять решение о сдаче квартиры в аренду, определить цену и срок, на который будет заключен договор. После истечения срока действия договора собственник имеет право расторгнуть договор либо перезаключить его, изменив какие-либо условия (как правило, это касается цены), либо оставить все без изменений.

• совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством.

Этот пункт содержит право собственника квартиры, которое способно в перспективе доставить арендатору больше всего хлопот: пока вы мирно живете в снимаемой квартире, ее владелец имеет полное право продать ее, подарить или завещать.

И окажетесь вы перед лицом нового хозяина аки скот бессмысленный, вопрошая: а что же нам теперь делать? Причем самым страшным из перечисленных зол, наверное, все-таки является продажа.

Потому что сначала вы протестуете против регулярных просмотров, на которые собственник приводит толпы непонятных граждан, потом привыкаете к ним, а потом… в одночасье оказываетесь на улице.

Дело в том, что квартира может продаваться месяцами, ну а продастся всегда в самый неподходящий (для снимающих квартиру, конечно же) момент. То есть именно тогда, когда жена потратила заначку на новую квартиру на шубу или вы сами соблазнились на апгрейд автомобиля.

• давать согласие на вселение по просьбе нанимателя других граждан.

Об этом мы уже говорили в статье о правах нанимателя: вы имеет право только с согласия арендатора вселить в свою квартиру кого-то, кроме супруга и детей. А он, соответственно, имеет право вашу просьбу удовлетворить или же отказать в ней.

• предлагать нанимателю по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается.

При отсутствии договора, как ни обидно, наймодатель имеет полное право изменять размер платы за квартиру в любое время действия договора найма. Никаких ограничений по этому поводу нашим законодательством не предусмотрено.

Поэтому всем тем, кто страдает от ежемесячных повышений арендной платы, остается лишь искать менее жадных хозяев, потому что закон и в этом смысле на стороне последних.

Радует лишь одно: хозяин квартиры не может изменить арендную плату постфактум: то есть прийти и сказать: «А за февраль вы должны мне в два раза больше денег, чем за январь…» Только если вы достигли заранее обоюдоприемлемого решения по цене, тогда собственник вправе рассчитывать получить свою квартплату в конце месяца.

• расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Если почему-либо договориться не удается, наймодатель, как и наниматель, может обратиться за защитой своих прав в суд.

В суде он может расторгнуть договор, взыскать с арендатора недополученные средства или обязать его к каким-либо действиям (оплатить ремонт, погасить задолженность за телефон и т. д.

) Здесь важно помнить, что если вы считаете ситуацию несправедливой, то всегда можете обратиться со встречным иском и даже выиграть его.

• требовать от арендатора своевременного внесения платы за наем.

Из этого права арендодателя следует и его обязанность – контролировать своевременное получение платы за аренду.

Очень часто у собственников и нанимателей возникает спор: кто должен первым звонить, когда приходит время платить за квартиру.

Так вот, проявлять инициативу должен собственник, и если он этого не делает, то у него нет права обвинить арендатора в несвоевременном внесении денег за жилье.

• входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором.

В этом пункте ключевые для проживающего в квартире слова – именно «по предварительному соглашению», а вовсе не «в любое время», как многие привыкли читать. Напомним еще раз (мы уже говорили об этом в предыдущей статье), что такие вещи лучше заранее оговорить в договоре найма, чтобы не пугать друг друга изумленными лицами в случае неожиданного визита.

• требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока найма.

По истечении срока действия договора найма собственник квартиры имеет право требовать освобождения квартиры, если, конечно, в договоре не шла речь о коммерческом найме (договор, по которому арендные платежи идут в счет стоимости квартиры, и впоследствии она переходит в собственность арендатора).

Обязанностей у владельца сдаваемой квартиры, как мы уже говорили, меньше, чем прав. Собственно говоря, основных три. Итак, арендодатель обязан:

• предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии (и поддерживать его в этом состоянии).

Этот пункт закона автоматически снимает извечные споры о том, кто должен ремонтировать потекший кран, менять прохудившуюся трубу и делать прочие вещи, благодаря которым квартира становится приемлемой для жизни.

Все это в ведении собственника квартиры, хотя на практике, если речь идет о малосущественных вещах, таких как прокладка для крана или обои, которые порвала ваша же кошка, такие вопросы проще решить самому, чем долго и нудно спорить с хозяевами, тыкая пальчиком в Гражданский кодекс.

• обеспечить предоставление коммунальных услуг.

По сложившейся практике, квартплату и абонентскую плату вносит собственник, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает наниматель.

Теперь, с начала 2007 года, к этим обязанностям добавляется еще и тот факт, что собственник квартиры должен выбрать оптимальный для себя тарифный план предоставления телефонных услуг, согласовав, при желании, это с нанимателем квартиры.

• участвовать в выборах, если в доме выбирают управляющую компанию.

* На практике используются три обозначения: наниматель, арендатор и квартиросъемщик, хотя в законе предусмотрено одно название – наниматель. А для владельца квартиры, сдающего ее внаем, – наймодатель.

Приобретайте сдаваемую квартиру в Севастополе, делайте там новый ремонт и обращайтесь в фирму по благоустройству «Кот-Чистюля» – и заказывайте вывоз строительного мусора в Севастополе, – обставляйте квартиру по Фен-Шуи и сдавайте её годами внаём по самой высокой цене.

Источник: http://Flatcenter.ru/clauses/7.html

Сдаем квартиру по закону: права и обязанности сторон

Обязанности арендодателя квартиры

Официально отношения между собственником/наймодателем и нанимателем следует оформить в соответствии с гражданским законодательством (гл.

35 ГК), заключив договор в надлежащей форме, чтобы предупредить большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости и устранить возможные споры и претензии.

При сдаче во временное пользование жилых помещений заключается договор найма, когда речь идет о нежилых помещениях или жилое помещение передается в пользование юридическому лицу, заключается договор аренды.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Зачастую используется простая письменная форма. По желанию сторон договор может быть заверен нотариально. Удостоверение договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые проблемные ситуации.

Например, если одна из сторон договора утверждает, что подпись под документом сделана другим человеком или подписанный договор содержит условия, которых в нем не было в момент его подписания.

Предотвратить случаи, когда решение о сдаче квартиры в наем принимает не собственник, а представитель по доверенности, не уполномоченный на то владельцем, или квартирой владеют два собственника, один из которых не предоставил полномочий на сдачу квартиры в наем – задача специалиста.

Выяснить эти обстоятельства необходимо до совершения сделки, изучив документы на недвижимость и доверенность представителя.

Если вами при заключении договора найма была выбрана простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует получить согласие после заключения договора.

Если никто не заинтересован в признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца, даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны собственника.

Закон допускает это и называет последующим одобрением сделки.

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Причем не подлежат регистрации как краткосрочные, так и долгосрочные договоры найма (отличие от договоров аренды, подлежащих государственной регистрации, заключенных на срок от года).

То есть в ЕГРП не содержатся сведения о праве пользования нанимателей, и отчуждение такой квартиры может повлечь переход к новому cобственнику обременения правом пользования нанимателем. Такой вывод основан на ст. 675 ГК РФ: Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По договору найма у сторон возникают взаимные права и обязанности. Основная обязанность собственника предоставить жилое помещение, пригодное для проживания. Отсюда вытекает обязанность собственника по надлежащей эксплуатации в целом жилого дома, обеспечить предоставление коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт в случае необходимости.

Встречными обязанностями нанимателя являются: использование жилого помещения только для проживания (при этом в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем), проведение текущего ремонта и своевременное внесение платы, с том числе коммунальных платежей.

Касательно платы хотелось бы рекомендовать разграничивать плату за наем и коммунальные платежи, которые могут включать в себя как твердую сумму, так и переменную по показаниям счетчиков. Стоит отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена договором.

В связи с чем, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном договоре найма, можно порекомендовать прописать условие ежегодного изменения/индексации размера платы.

Максимальный срок договора найма 5 лет. Стоит отдельно обратить внимание, что если в договоре найма срок не определен, то он считается заключенным на 5 лет. Это таит серьезные правовые последствия для собственника, когда с нанимателем не может быть достигнута договоренность о досрочном расторжении.

Прежде всего, наниматель будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок (Если собственник в течение года передаст жилое помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему нанимателю, последний может обратиться в суд.

При этом он в судебном порядке может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть потребовать замены нового нанимателя. Кроме того, признание сделки недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке).

Договор найма жилого помещения по требованию наймодателя можно будет расторгнуть только в судебном порядке при определенных условиях: – невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев; – разрушение или порча жилого помещения; – использование его не по назначению.

Такие условия свидетельствует о правовых преимуществах нанимателя при расторжении договора и делают непривлекательным заключение долгосрочного договора коммерческого найма для собственников жилых помещений.

Отсюда вполне понятно, почему договоры найма на 11 месяцев так распространены. Краткосрочный договор найма (до 1 года) является более привлекательным для потенциальных наймодателей жилых помещений, в случае необходимости, он может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке при невнесении платы более двух раз.

Договор найма (краткосрочный в том числе) таит в себе подводные камни не только для наймодателей. Внимание нанимателей хотелось бы обратить на то, что по общему правилу о досрочном расторжении договора наниматель должен предупредить за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ). Вот почему в договоре найма следует определить срок уведомления.

В противном случае получается, что наниматель, предупреждая собственника об освобождении квартиры, например, за месяц в ответ от наймодателя слышит, что он удерживает обеспечительный платеж в качестве компенсации тех самых трех месяцев.

Ситуация распространенная и проблемная – избежать ее можно, предварительно предусмотрев в договоре невозможность удерживать обеспечительный платеж иначе, как в качестве компенсации повреждения имущества наймодателя.

На практике часто можно встретить договор найма комнаты в коммунальной квартире. В основном условия идентичны договору найма квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащим всем собственникам. В состав мест общего пользования входят кухня, коридор, санузел и т.п.

По договору наниматель получает право пользоваться общим имуществом в данной коммунальной квартире. Несмотря на то, что это следует из положений закона, такое условие чаще всего все-таки включается в договор – для уточнения и во избежание возможных конфликтов с соседями. Не раз возникал и даже рассматривался судами вопрос – должны ли соседи давать согласие на сдачу комнаты внаем.

СПб городским судом (Определение от 25.09.13 № 33-14049/2013) было установлено, что согласие не требуется.

Передача права пользования жильем собственником комнаты в коммунальной квартире третьим лицам без согласия иных проживающих собственников не нарушает их имущественные права, так как комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельным объектом права собственности, а общее имущество собственников комнат следует судьбе права собственности.

Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого.

В рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле, принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади.

А значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают внаем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.

Проанализировав договоры найма, можно прийти к неутешительному выводу – практический все они содержат условия, нарушающие императивные нормы закона, которые стороны не вправе менять (в части, сроки или порядок расторжения договора).

По мнению самих агентов, только два агентских проекта договора найма из десяти подвергаются хоть какой-то корректировке сторонами при его подписании.

Граждане-наймодатели, не осведомленные о тонкостях и последствиях заключаемого договора, подписав договор найма (особенно на срок год и более), рискуют попасть в кабалу, когда съемщик месяцами не оплачивает деньги за проживание, а у наймодателя нет правовых оснований выселить недобросовестного жильца.

Отсутствие закона о риэлторской деятельности, закрепляющего ответственность агентов по недвижимости при оказании посреднических услуг, и желание сторон сэкономить на оплате юриста при заключении договора найма создают поле для конфликтности, основанном на обычном не понимании и халатности сторон.

Указание в договоре найма агентства недвижимости не делает его третьей стороной по сделке и не обязывает агентство к поиску иного объекта при досрочном расторжении договора найма.

Данное обязательство должно быть закреплено в агентском договоре, на основании которого агентство оказывает посреднические услуги по найму жилых помещений.

Источник: https://ArendaBurg.ru/articles/41

Сдача жилья в аренду: законодательное регулирование, оформление, уплата налогов

Обязанности арендодателя квартиры

Все сделки с имуществом, в том числе сдача в аренду квартир, регулируется на законодательном уровне.

Этот процесс регулируется главой №35 ГК РФ. Ее основные постулаты:

  • арендодатель (собственник) передает нанимателю недвижимость в соответствии с договором, юридическому лицу собственность передается на основе договора аренды;
  • объектом найма может быть недвижимость, пригодная для постоянного проживания;
  • наниматель может пользоваться не только жилым помещением, но и общим имуществом жильцов (подъезд, двор);
  • договор должен быть составлен в письменном виде и зарегистрирован в государственных органах, если его срок составляет более года;
  • при изменении права собственности (то есть, например, при продаже квартиры) договор автоматически не расторгается и не изменяется, это можно сделать только по обоюдному согласию;
  • имущество должно быть передано наймодателю в том состоянии, которое описывалось в договоре, наниматель же, в свою очередь, должен аккуратно использовать общую собственность жильцов дома, в котором находится снимаемая квартира;
  • в договоре должны быть перечислена все люди, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем, в ином случае арендодатель может выселить их;
  • наниматель должен надлежащим образом ухаживать за квартирой и имуществом в ней, он не может без разрешения собственника производить работы по реконструкции;
  • наниматель должен использовать снимаемое имущество только для проживания и вовремя вносить плату за аренду, а также за коммунальные платежи, если это предусматривает договор;
  • капитальный ремонт квартиры является обязанностью арендодателя, а текущий ремонт – нанимателя, если иное не предусмотрено договором;
  • стоимость аренды должна устанавливаться по соглашению сторон, наниматель обязан в срок, оговоренный в договоре, оплачивать платежи за аренду квартиры;
  • договор не может быть заключен на срок более пяти лет; если в тексте договора нет указанного срока, то он будет считаться заключенным на пять лет;
  • за три месяца до завершения действия договора арендодатель должен предложить нанимателю продлить договор на тех же или иных условиях либо предупредить о том, что не планирует продлевать договор;
  • наниматель может расторгнуть договор аренды в любое время, предупредив арендодателя в письменном виде за три месяца, а также в судебном порядке, если состояние квартиры отличается от заявленной в договоре;
  • арендодатель, по суду может расторгнуть договор в случае неоплаты стоимости аренды более, чем за шесть месяцев, а также за использование квартиры не по назначению (например, в коммерческих целях) и при нарушении прав других жильцов дома.

Бытует мнение, что при сдаче квартиры следует обязательно ставить в известность участкового инспектора. Однако следует понимать, что закон не предусматривает обязанности для собственника уведомлять участкового.

Оформление сдачи в аренду квартиры

В первую очередь арендодатель и наниматель должны составить устраивающий обе стороны договор.

К договору лучше всего приложить акт приема-передачи имущества, находящегося в квартире (состояние ремонта, мебель, техника), а также документ, в котором в дальнейшем будет фиксироваться передача платы за аренду ежемесячно. После чего арендодатель должен зарегистрировать договор, если он составлен более, чем на год, в Росреестре не позднее, чем через месяц после его заключения (статья 51 ФЗ №218 от 13.07.2015).

В Росреестр следует подать такие документы, как:

  • договор в трех экземплярах;
  • паспорта собственника и нанимателя;
  • правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • техпаспорт на недвижимость;
  • согласие супруга или супруги, если недвижимость приобретена в браке;
  • квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тысяч рублей (статья №333.33 НК РФ).

По окончании календарного года – до 30 апреля следующего года – собственник должен предоставить следующие документы в налоговую инспекцию:

  • декларацию 3-НДФЛ;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • договор найма.

Сам налог оплачивается в срок до 15 июля следующего года.

ИП оплачивают налоги ежеквартально, а декларацию сдают так же до 30 апреля следующего года.

Физические лица обязаны платить НДФЛ в размере 13% от всех установленных законом видов доходов, в том числе и от доходов от сдачи квартир (статья №23 НК РФ). Индивидуальные предприниматели, работающие по системе УСН, платят 6% от доходов, однако, к этим расходам добавляются и фиксированные взносы в ПФР и на ОМС (статья №430 НК РФ).

Для сдачи в аренду недорогой квартиры нет смысла специально оформлять ИП, это может быть выгодно тем, кто сдает элитную недвижимость, а также несколько объектов одновременно.

Ответственность за нарушение законодательства

Помимо того, что обе стороны без заключенного договора попадают в довольно уязвимое положение – арендодатель может в любое время попросить нанимателя освободить помещение или изменить условия, наниматель, в свою очередь, может неаккуратно относиться к имуществу или не платить за аренду и коммунальные услуги – существуют и штрафные санкции (статья №19.21 КоАП РФ):

  • за нарушение порядка регистрации договора – от 1,5 до 2 тысяч рублей;
  • за несвоевременную регистрацию договора в Росреестре – 5 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации накладывается штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей (статья №119 НК РФ).

Неуплата налогов в крупном размере может квалифицироваться и как уголовное правонарушение, что карается (статья №198 УК РФ):

  • штрафом от 100 тысяч до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период от одного года до двух лет (штраф от 200 до 500 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период от полутора до трех лет для особо крупных размеров);
  • принудительными работами на срок до одного года (до трех лет для особо крупных размеров);
  • арестом на срок до шести месяцев;
  • лишением свободы на срок до одного года (до трех лет для особо крупных размеров).

Крупным размером считается сумма налогов в размере 900 тысяч рублей за три финансовых года, а особо крупным размером – более 4 миллионов рублей за три финансовых года.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha

Права квартиросъемщика. Что можно и чего нельзя

Обязанности арендодателя квартиры

Одной из наиболее распространенных операций на рынке недвижимости является аренда жилья. Сама по себе сделка является достаточно привычной, однако часто возникает определенный конфликт интересов сторон.

Квартиранты считают, что, заплатив за проживание, они имеют право делать на занимаемой территории все, что пожелают.

Владельцы жилья, напротив, уверены, что имеют право требовать от арендаторов выполнения любых условий под страхом немедленного выселения. 

В рамках данной статьи мы рассмотрим, какие права имеет квартиросъемщик на занимаемой им площади с точки зрения закона.


Договор – гарантия ответственности за соблюдение прав и обязанностей

Сразу необходимо уточнить, что права и обязанности сторон отражаются в договоре найма, который в обязательном порядке должен быть заключен между жильцом и собственником квартиры.

Единственным местом, где наниматель или арендодатель может отстоять свои права, является суд, и при отсутствии договора у суда нет оснований проводить разбирательство – кто прав, а кто виноват.

Поскольку с юридической точки зрения сделки и не было, а вот нахождение посторонних лиц на жилплощади собственника может вызвать вопросы совершенно другого плана…

Кроме положений договора аренды, права и обязанности сторон также регулируются действующим законодательством и имеют силу даже в том случае, если они в договоре не отражены. Если же условия договора противоречат положениям закона, сделка будет признана судом недействительной.

Кто должен делать ремонт?

Один из вопросов, который возникает наиболее часто относительно прав квартиросъемщика, следующий – обязан ли он проводить какие-либо ремонтные работы или делать косметический ремонт квартиры.

Согласно статье 681 Гражданского кодекса, поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии является прямой обязанностью квартиросъемщика, поэтому, если необходим текущий мелкий или косметический ремонт, он обязан организовать и выполнить ремонтные работы.

То же самое относится к устранению поломок и неисправностей инженерных систем (водопроводных кранов, электрических коммуникаций, оптоволоконных линий интернет-сети, кабельного телевидения), если эти неисправности возникли в момент проживания жильцов. А вот проводить капитальный ремонт квартиры, участвовать в благоустройстве прилегающих подъезду территорий, ремонте самого подъезда должен собственник квартиры, согласно положениям все той же 681 статьи ГК.

Достаточно часто собственник квартиры не желает делать косметический ремонт и сдает квартиру «как есть», при этом в договоре прописывается выполнение ремонта квартиросъемщиком в счет оплаты жилья.

Иногда качество ремонта не устраивает самих квартирантов, однако собственник не желает платить за проведение ремонта. В этом случае квартирант может делать ремонт лишь по согласованию с владельцем жилья.

Может ли собственник повысить квартплату?

Говоря о правах и обязанностях квартиросъемщика, необходимо осветить один из «вечных» вопросов – может ли собственник повышать квартплату по своему усмотрению (и насколько)? Может, в законодательстве нет прямых указаний о том, сколько можно просить за аренду жилья, как нет указаний и относительно того, насколько собственник может увеличить квартплату, чаще всего это отражается в договоре. Однако есть статья 614 Гражданского Кодекса, которая говорит о том, что квартплата не может повышаться в течение одного раза в год. При этом статья 452 уточняет, что изменение условий договора в одностороннем порядке (в том числе, и повышение квартплаты) требует предупреждения квартирантов за 30 дней.

Кто отвечает за ущерб третьим лицам

Арендатор может являться причиной ущерба, нанесенного соседям, например, оставленный открытым водопроводный кран привел к затоплению квартиры снизу.

Кто должен возмещать ущерб и проводить ремонт? В подобной ситуации для собственника важен факт наличия договора, в противном случае принудить своих жильцов возместить ущерб через суд будет невозможно.

Первым делом суд потребует предоставить договор аренды, который, согласно Статье 674 Гражданского кодекса, обязательно должен быть оформлен. Продолжение разбирательств относительно обязанностей или прав квартиросъемщика без договора лишено всяческих оснований.

Право на «подселение»…

Права квартиросъемщика относительно использования жилплощади ограничиваются условиями договора, в котором четко прописано – кто имеет право проживать в квартире.

Так, в договоре аренды указываются члены семьи (или несколько квартиросъемщиков), которые имеют право там проживать.

Квартирант имеет полное право приглашать гостей, однако подселить кого-либо даже на некоторое время без согласия собственника он не может.

Ответственность за нарушения правопорядка

Жильцы, проживающие в квартире, независимо от прав собственности, обязаны соблюдать общественный порядок.

Это относится к установленным правилам, которые касаются шума в неустановленное время, а также к правилам, регулирующим использование помещений общего пользования (площадка этажа, лестничная клетка, лифт, входная группа).

В случае нарушения перечисленных правил и наличия договора аренды, собственник не несет ответственности за поведение жильцов, на которых эта ответственность возлагается в полной мере.

Визиты собственника

Владелец квартиры, согласно законодательству, имеет право беспрепятственно находиться в пределах принадлежащей ему жилплощади.

Однако его право ограничивается условиями договора аренды, в котором должно быть прописано, что визиты ограничиваются одним посещением в течение месяца.

Кроме того, права квартиросъемщика, отраженные в законодательстве, позволяют жильцу требовать, чтобы собственник появлялся только тогда, когда квартирант находится в квартире.

Расторжение договора по причине продаже квартиры

Довольно часто владельцы квартир сдают принадлежащее им жилье на время, пока не найдется покупатель, который предложит хорошие деньги.

При этом собственник обязан поставить квартирантов в известность относительно своих намерений, поскольку внезапная необходимость поиска нового жилья может доставить арендатору немало неудобств.

Не говоря уже о том, что статья 675 Гражданского кодекса, повествующая о правах и обязанностях квартиросъемщика, явно указывает, что смена собственности не является причиной расторжения договора найма.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Другими словами, жильцы после продажи квартиры могут спокойно себя чувствовать до наступления срока, указанного в договоре аренды. Ни бывший собственник, ни теперешний владелец недвижимости не могут их выселить на законных основаниях, придется договариваться полюбовно.

Источник: https://superrielt.ru/articles/5913/

Права и обязанности квартиросъемщика по договору найма жилого помещения

Обязанности арендодателя квартиры

В мировой практике аренда квартиры для проживания является самым распространенным вариантом получения прав на использование объекта недвижимости.

В нашем государстве популярнее постоянное владение, но все-таки минимум 20% жилого фонда в городах заселено квартиросъемщиками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-72. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Общая информация

Не стоит забывать, что в разряд квартиросъемщиков закон относит также и владельцев жилых помещений, владение которыми определяется по договору социального найма. По этой причине права и обязанности квартиросъемщика существенно отличаются. Так:

  • найм жилья у частного владельца определяется статьями Гражданского кодекса государства;
  • владение объектом собственности на правах социального найма, что показывает, что основным собственником является государство, определяет Жилищный кодекс страны.

О том, кому и на каких основаниях предоставляется жилплощадь по соглашению о социальном найме, можно узнать на нашем сайте.

Чем наделен собственник?

По сути, факт заключения соглашения передает права владельца недвижимости во временное «владение» арендатору. Также наделяет последнего и обязанностями в отношении арендуемой недвижимости.

В соответствии с 681 статьей ГК страны, на период сдачи квадратных метров по найму хозяин жилплощади сохраняет за собой только обязанность участвовать:

  • капитальном ремонте объекта недвижимости;
  • благоустройстве придомовой территории;
  • ремонте подъезда;
  • в выборах по месту регистрации.

Читайте о правах и обязанностях арендодателя в нашей статье.

Права наймодателя также четко указываются, что становится гарантией исключения у квартиросъемщика столь популярных опасений о незамедлительном выселении или иных санкциях. В том числе к ним относится:

  • изменение стоимости ежемесячного платежа по обоснованным причинам с согласия квартиросъемщика;
  • расторжение соглашения о найме при нарушении временно проживающим правил эксплуатации помещения, включая нарушение общественного порядка и несвоевременное внесение платежей;
  • досрочное расторжение в судебном порядке;
  • посещение с целью оценки состояния имущества в любое удобное время при предварительной договоренности с квартиросъемщиком.

Что регулирует договор найма?

Все названные нюансы правоотношений сторон могут рассматриваться и обсуждаться только при наличии официально подписанного соглашения.

Его можно подготовить с помощью представителей агентства недвижимости или юриста. Оно может быть написано самостоятельно в двух экземплярах для наймодателя и нанимателя.

Все требования к этому документу указаны в 671 статье Гражданского кодекса России.

Для подготовки готового документа достаточно просто скопировать все существующие пункты. Обязательно указываются:

  • паспортные данные сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на жилплощадь;
  • срок проживания;
  • возможность «подселения» сторонних лиц, не являющихся членами семьи квартиросъемщика.

Стороны могут по собственной двусторонней инициативе включать в документлюбые другие пункты. Например, об ответственности квартиросъемщика при затоплении и т.д.

В том числе популярный вариант предоставления собственности во временное пользование с учетом в сумме платежей выполнение временными жильцами ремонта или иных операций по благоустройству жилья.

К соглашению часто прикладывается опись мебели, находящейся в квартире на момент сдачи, её техническое состояние, техническое состояние самого объекта собственности. О том, как составить акт приема-передачи жилья при аренде, можно узнать из нашей статьи.

Соглашение собственноручно подписывается обеими сторонами сделки, его может подписать и доверенное лицо, если у последнего присутствует нотариально заверенная доверенность на выполнение таких операций с недвижимостью.

Чем наделен квартиросъемщик?

Это зависит от того, идет ли речь о неприватизированной или приватизированной квартире. Есть ли права у квартиросъемщика в неприватизированной недвижимости?

В первом случае необходимо помнить, что официально предоставить во временное пользование жилплощадь, не являющейся приватизированной, ответственному квартиросъемщику достаточно сложно.

Так как такая собственность де-юре принадлежит государству, искать нанимателя на жилье нельзя.

Соглашение о найме, оформленное в отношении такой недвижимости, при возникновении любых спорных вопросов окажется недействительным и в суде рассматриваться не будет.

Фактически сдавать свое жилье во временное владение может только официальный владелец приватизированной квартиры. Каковы обязанности нанимателя по соглашению о найме жилплощади?

В такой ситуации требования к эксплуатации такого жилья переходят квартиросъемщику на основании договора, заключаемого в соответствии со статьей 671 ГК РФ. Соглашение составляется только в письменной форме. Экземпляры готовятся для каждой из сторон такого соглашения.

С момента подписания этого документа в число обязанностей временного хозяина включается полный спектр задач, которые в иной ситуации стоят перед постоянным владельцем, что определено в 674 и 681 статье уже упоминавшегося документа, если иное не предусмотрено в договоре:

  • оплата коммунальных платежей;
  • поддержание жилья, используемого по найму, в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта;
  • устранение ущерба, который мог быть нанесен квартиросъемщиком третьим лицам;
  • возможность «подселить» членов семьи;
  • ответственность перед правоохранительными органами при нарушении правопорядка квартиросъемщиком.

Жилье можно использовать только с указанной целью, то есть для проживания. Квартиросъемщик обязан освободить площадь в момент истечения договора найма.

Как влияет смена владельца?

Частой причиной форс-мажорного прекращения сдачи жилплощади и выселения квартиросъемщика становится её продажа или иная другая сделка, включая дарение и наследование.

Узнайте из нашей статьи также об условиях и основаниях для выселения и переселения из жилья, полученного по договору социального найма.

Какие права есть у арендатора?

Он может продолжить проживание в объекте недвижимости, в котором сменился владелец, до конца срока заключенного соглашения.

Такое право новому хозяину будет сложно оспорить даже в судебном порядке. Если договор официально не прекращен, все права квартиросъемщика сохраняются.

В заключении стоит обратить внимание, что только договор найма может стать основанием решения любого спорного вопроса между наймодателем и нанимателем.

Для учета всех важных пунктов, специалисты рынка недвижимости рекомендуют привлекать к составлению такого документа опытных юристов и риелторов. О том, как сдать жилплощадь самостоятельно, можно узнать из нашей статьи.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-90-72 (Москва)

+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/sdavaty/kvartirant/prava.html

Кто за что платит в арендованной квартире: обязанности арендатора и арендодателя

Обязанности арендодателя квартиры

Потекла сантехника, в комнате нужно сделать ремонт, пришло время поверки счетчиков. За все это нужно платить. Каждый квартирант хоть раз менял кран в арендованной квартире за свой счет и ворчал, что платить за это должен был бы арендодатель. Но так ли это?

Права и обязанности в любой сфере жизни более или менее полно прописаны в законах. Но для того, чтобы их найти, нужно в первую очередь определить, что искать.

Наем или аренда

Отношения собственников недвижимости и тех, кто платит за ее использование, регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации. Каждый аспект этих взаимоотношений расписан в двух отдельных главах. Одна из них посвящена найму помещений, вторая – аренде.В чем разница?

Аренда

Аренда всего расписана в главе 34 ГК РФ. Арендовать можно разное имущество: вещи, транспорт, финансы, предприятия, а также недвижимость. Но не всякую. Можно – здания и сооружения. Срок такого их использования по договору не должен быть меньше года. Одна или обе стороны, подписывающие договор аренды, могут быть юридическими лицами.

Наем жилого помещения

Физлица, которые готовы платить за то, чтобы жить в квартирах других физлиц, заключают друг с другом договор найма жилого помещения. Все тонкости их взаимоотношений включает глава 35 ГК РФ.

– Я хочу жить в этой квартире! Несите договор аренды, я все подпишу и завтра въеду.

– Мы не можем заключить договор аренды, так как мы с вами не предприниматели, а частные физические лица, а соглашение составляем на жилье. Сейчас мы заключим договор найма, и можете въезжать.

Договор найма жилого помещения

Быстро и решительно приходится действовать желающим снять квартиру в большом городе. Пришел, увидел, снял. Даже если об этом варианте узнал за пару часов до просмотра, а жилье тебе показали поздно вечером в пятницу.

Несмотря на то, что везде и всюду твердят – не подписывай ничего не глядя, реальность часто ставит в невыгодное положение. Но даже в таких условиях нужно внимательно читать договор найма, который вас торопят подписать.

В нем чаще всего и указано, кому, что и сколько кто должен, помимо общих положений, прописанных в законе.

Стороны договора

Хотите снимать или сдавать жилье без кошмарных последствий – заключайте письменный договор. Он станет весомым аргументом в суде, если ситуация выйдет из-под контроля и ее невозможно будет решить миром. По две копии этого документа подписывает каждая из сторон, которые его заключают.

Наймодатель сдает внаем жилплощадь. Там должны быть все условия для проживания. Он же отвечает за то, чтобы жильцам предоставляли коммуслуги.

  В России жилье чаще всего сдается меблированным и с бытовой техникой, как минимум, с холодильником, стиральной машиной. Такая комплектация повышает ценность квадратных метров, пользуется популярностью.

За амортизацию – естественный износ всего этого, отвечает тоже наймодатель.

Наниматель – вторая сторона, участвующая в договоре найма. Подписывает документ кто-то один, например, Антонов Антон Антонович. А всех, кто поселится с ним, просто вписывают в договор как совместно проживающих.

Права у сожителей равные, но бремя ответственности – на плечах Антона Антоновича.

Он отвечает за сохранность помещения, поддерживает его в хорошем состоянии, обязуется регулярно платить за проживание и коммуслуги, если не договорился с хозяином о других условиях.

Арендная плата

Один из самых важных пунктов договора найма – установка размера и времени оплаты за жилье. Из чего может состоять эта сумма?

Основная часть ежемесячного (как правило) платежа – цена использования помещения. Жилец платит за проживание в квартире, за право использовать бытовую технику, диван, шкаф и прочую мебель.

Он получает ключи и права на проживание, но не на распоряжение. Из этой суммы потом хозяин восстанавливает то, что за время найма износилось по естественным причинам.

Чаще всего цена найма формируется не с учетом стоимости помещения, а исходя из спроса на подобные объекты в регионе и конкретном городе.

Вторая часть оплаты – коммуслуги. Их стоимость можно включать в фиксированный ежемесячный платеж, но чаще эту сумму обсуждают отдельно.

Она меняется в зависимости от месяца и того, сколько воды, света и прочих услуг потребили за определенный период. Жилец платит за все, что использует в квартире.

Он может оплачивать квитанции сам или передавать обозначенную в них сумму собственнику помещения.

А вот плату за капитальный ремонт дома, как за поддержку жилья в пригодном состоянии, должен брать на себя наймодатель.

Кто за что платит

Хорошо, когда каждая мелочь прописана в идеально составленном договоре. Особенно поломка кранов. Из-за низкого качества дешёвой сантехники она изнашивается в квартире быстрее всего. Включайте их ремонт и замену в договор. Но, помимо кранов, в быту возникают сотни ситуаций, в которых приходится раскошеливаться. Для этого и нужно знать, из чьего кошелька оплачиваются те или иные траты.

Расходы наймодателя

Собственник недвижимости, передавая право жить в ней кому-то другому, все равно должен отвечать за состояние и содержание в порядке многоквартирного дома, в котором сдает жилье. Он платит за капитальный, а также за текущий ремонт общедомового имущества.

Ремонт в квартире – тоже забота хозяина. Сделать его могут согласиться и съемщики, но за его средства. Например, в счет части арендной платы. Если речь о «косметике», как о пожелании жильцов, расходы могут быть поделены. Такие перемены и их финансирование сторонам нужно предварительно обсудить.

В своей квартире следит за заменой любых неисправностей, возникающих из-за износа. Если что-то работало и вдруг перестало, за это платит владелец. То же касается и счетчиков, и дивана, который протерся от времени.

Снимали квартиру со стиральной машиной. Однажды вместо того, чтобы стирать носки, машина выдала ошибку. Если соблюдали инструкции, не сыпали в нее порошок для ручной стирки или щебень, не роняли и не кантовали – звоните квартировладельцам, это их проблемы. Сдавали с машинкой – пусть предоставят ее или снижают плату.

Расходы нанимателя

Помимо арендной платы, наниматели тратятся на то, что расходуют: электроэнергию, газ, тепло в отопительный период, воду.

Износ, в некоторых случаях, хозяева жилплощади также могут переложить на жильцов, но это должно быть указано в договоре. Касается мелкой сантехники, перегоревших ламп. Возможен вариант частичной оплаты. Поломался кран – сложились пополам на покупку нового. Такие детали лучше всего обсудить еще на просмотре. И обязательно после зафиксируйте все письменно.

Если что-то из хозяйских вещей поломали, повредили из-за неаккуратного использования – возмещают.

Часто наниматели стараются сделать вид, что это не они и оно само поломалось. На такой случай арендодатели:

– берут залог при въезде;

– составляют вместе с новыми квартирантами опись имущества; 

– проводят экспертизы, если ущерб большой и это необходимо, затем идут с доказательствами в суд.

Навредил – плати, говорит статья 1064 Гражданского Кодекса РФ. Не платить можно только в том случае, если докажете, что вред причинили не вы.

Вывод. Любую ситуацию проще всего разрешить, если оформить все максимально грамотно: тщательно составить договор найма, вместе с жильцом осмотреть и внести ценные вещи в опись. Это не гарантия сохранности вещей и возмещения ущерба, но у вас хотя бы будут на руках аргументы для судей.

Источник: https://ammis.ru/articles/kto-za-chto-platit-v-arendovannoy-kvartire-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.