Обязанности собственника нежилого помещения по содержанию имущества

Взыскание платы за содержание общего имущества с собственников нежилых помещений в МКД. Обзор судебной практики

Обязанности собственника нежилого помещения по содержанию имущества

Николай Монтиле

Эксперт портала “Правовые аспекты энергоснабжения. Консалтинг”

1. Обязанность собственника нежилого помещения в МКД оплачивать услуги по содержанию общего имущества в МКД

1.1. Собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.

2018 N 308-ЭС17-21687 по делу N А53-4643/2017
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили, что в спорный период общество являлось собственником нежилых помещений, оплату за содержание общего имущества дома не вносило; компания осуществляла обслуживание жилого дома, несла затраты, связанные с оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и, руководствуясь статьями 39, 136, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск к обществу, поскольку собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 11.03.

2019 N 310-ЭС19-633 по делу N А35-10015/2017
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 154, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили заявленные требования, сделав правильный вывод, что Общество как собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязано вносить управляющей организации плату за содержание общего имущества этого многоквартирного дома.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.

2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018Таким образом, из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

1.2. Отсутствие письменного договора между собственником нежилого помещения и управляющей организацией не отменяет обязанность такого собственника по внесению платы за содержание общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 306-ЭС18-24107 по делу N А12-7123/2018Ссылки на отсутствие договора на оказание коммунальных услуг были предметом исследования судебных инстанций и обоснованно отклонены. Указанное обстоятельство не отменяет обязанность управления по внесению платы за содержание общего имущества.

Существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, судами не допущено.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.

2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018
Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления N 22, и не мог быть положен в основу судебного акта.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”
12.

Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.

2017 N 310-ЭС17-5860 по делу N А64-6019/2015
В частности, суд округа справедливо указал, что обязанность собственника (лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления) по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома возникает в силу наличия у него права собственности (оперативного управления) на помещение в многоквартирном доме независимо от существования договорных отношений с управляющей компанией; фактическое освобождение лица, владеющего нежилым помещением многоквартирного дома на праве оперативного управления, от обязанности внесения платы за содержание общего имущества многоквартирного дома противоречит требованиям действующего законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 31.05.

2016 N 307-ЭС16-4808 по делу N А05-1507/2015Как правомерно указали суды, обязанность собственника по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома возникает в силу наличия у нее права собственности на помещение в многоквартирном доме независимо от существования договорных отношений с управляющей компанией, актов выполненных работ и счетов-фактур.

Освобождение собственника нежилого помещения от внесения платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, текущий и капитальный ремонты противоречило бы требованиям действующего законодательства.

Определение ВАС РФ от 30.08.

2013 N ВАС-11279/13 по делу N А12-21631/2012Отсутствие договорных отношений между собственником и управляющей компанией, а также невыставление обществом квитанций на оплату расходов на содержание общего имущества жилого дома, само по себе не является безусловным основанием для освобождения собственника нежилого помещения от установленной законом обязанности вносить плату за содержание общего имущества.

Доказательств того, что обществом услуги по содержанию дома не оказывались, либо оказывались некачественно, не предоставлено.

1.3. Особый статус нежилого помещения в МКД, предназначенного для целей гражданской обороны, не освобождает его владельца от обязанности по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Источник: https://zhane.ru/analitika/analiz-sudebnykh-aktov/2765-vzyskanie-platy-za-soderzhanie-obschego-imuschestva

Обязан ли арендатор платить за содержание общего имущества в МКД (содержание и ремонт общего имущества дома)

Обязанности собственника нежилого помещения по содержанию имущества

05.06.2018

Между организацией (Арендатор) и муниципалитетом (Собственник, Арендодатель) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме (далее – МКД).

Согласно заключенному договору на Арендатора возложена обязанность несения расходов по содержанию общего имущества МКД.

Такие положения то и дело встречаются в договорах аренды, так как собственники помещений пытаются заключить договор на максимально выгодных для себя условиях.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Однако у Арендаторов в подобных ситуациях возникают резонные вопросы: имеется ли у организации корреспондирующая обязанность заключить договор управления с Управляющей компанией и может ли Управляющая компания в отсутствие заключенного договора управления взыскать плату за содержание и ремонт общего имущества.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Подпунктами 1, 2 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).

Как видно из вышеизложенных норм, законом прямо закреплено, что обязанность производить платежи за содержание и ремонт общего имущества возложена на собственника помещений.

При этом законодателем обязанность собственника помещения в многоквартирном доме по участию в содержании и ремонте общего имущества дома не поставлена в зависимость от наличия или отсутствия заключенного договора управления.

Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. 161. 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.

Данный довод подтверждается и судебной практикой. Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 08.09.2014 № 301-ЭС14-1735 по делу № А79-3593/2013 указано:

«Отклоняя довод комитета о том, что условиями договоров аренды, заключенных между собственником и арендаторами, на последних возложены обязанности по несению бремени расходов на содержание общего имущества в здании соразмерно занимаемой площади, суд указал, что непосредственно на арендатора имущества законом такая обязанность не возложена, также в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на арендатора не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов. Расходы по содержанию нежилых помещений несет собственник. Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, товарищество не является стороной данного договора, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц)».

Итак, принимая во внимание, что собственником арендуемого помещения является Арендодатель, в отсутствие заключенного между Арендатором и Управляющей компанией договора, именно на Собственнике лежит обязанность по возмещению расходов Управляющей компании на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность Арендатора заключить договор управления многоквартирным домом отсутствует.

Вместе с тем необходимо помнить, что в силу п.1. статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, на основании положений статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.

Возникшее на основании договора аренды обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества (арендатора).

Из вышесказанного следует, что при наличии договорного условия, закрепляющего обязанность Арендатора производить платежи за содержание общего имущества, в случае ее неисполнения, Собственником могут быть взысканы понесенные им расходы на содержание общего имущества с Арендатора на основании договора аренды.

Источник: https://ua-aval.ru/analiticheskie_stati/obyazan_li_arendator_platit_za_soderganie_obshchego_imushchestva_v_mkd

Статья 39 ЖК РФ. общего имущества в многоквартирном доме

Обязанности собственника нежилого помещения по содержанию имущества

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

См. все связанные документы >>>

1. Статус собственника помещения многоквартирного дома предполагает не только обязанность нести бремя расходов на содержание собственного помещения, но и обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

N 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность” утверждены Правила, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В судебной практике разъяснено, что п.

11 Правил предусмотрен исчерпывающий перечень видов деятельности, включенных в услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома (Постановление ФАС Московского округа от 17 апреля 2013 г.

по делу N А40-99977/11-87-807).

В соответствии с п. 17 указанных Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень соответствующих услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. А в п.

11 этих Правил разъясняется, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I – IV класса опасности;

д(2)) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями (подп. “д(2)” введен Постановлением Правительства РФ от 27.02.2017 N 232);

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подп. “а” – “д” п. 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);

л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг).

Следует также учитывать Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

N 290 “О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения” (вместе с “Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме”).

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. ч. 5, 6 ст.

155 ЖК РФ).

3. Под правилами, о которых идет речь в ч. 3 комментируемой статьи, имеются в виду уже упоминавшиеся в части первой комментируемой статьи Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

4. Принципы формирования органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 августа 2010 г. N 646.

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-II/Glava-6/Statya-39/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.