Обязанности управляющего в тсж

Содержание

Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателя

Обязанности управляющего в тсж

1. Характеристика управляющего ТСЖ

2. Отличия управляющего ТСЖ от председателя

3. Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Спектр обязанностей председателя ТСЖ довольно широк. Подробнее о задачах председателя ТСЖ вы можете прочитать в статье. Для помощи председателю товарищество может привлечь к работе человека, который займет должность управляющего и будет выполнять некоторые функции, касающиеся внутренних процессов.

Характеристика управляющего ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Отличия управляющего ТСЖ от председателя

Критерии сравненияУправляющий
СрокПринимается на работу на срок, прописанный в договоре.*Избирается на срок, прописанный в уставе товарищества, но не более двух лет.ЖК РФ, п. 2, ст. 147:«Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.»ЖК РФ, п.1, ст. 149:«Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества.»
Требование на занимаемую должностьИметь в собственности жилье на территории сообщества необязательно.*Должен быть членом правления ТСЖ и являться собственником жилья. (ЖК РФ, п. 3, ст. 147)
Наличие доверенности на ведение делОформляется доверенность в случае, когда управляющий представляет интересы сообщества в сторонней организации (гл. 10 ГК РФ).Доверенность не нужна: имеет право действовать от имени товарищества без нее (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).
Вид договора1. Трудовой договор; 2. Гражданско-правовой договор, в виде акта предоставления услуги в течение некоторого периода.*Трудовой договор.*
Поле деятельностиАдминистративное управление, контроль деятельности наемных работников, предложения по оптимизации деятельности ТСЖ.*Организационно-правовые и финансовые вопросы, анализ пожеланий жильцов.ст. 149, п.1 ЖК РФ:«Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.»

* по материалам порталов pravo.guru и pr-tsj.ru

Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Существует две модели сотрудничества управляющего и ТСЖ:

собственного штатаНайм работников по контракту
Организация принимает на работу персонал для проведения ремонтно-строительных работ, а управляющий направляет и контролирует их деятельность. Единственный минус – содержание большого штата довольно затратно. Такая форма взаимодействия удобна для тех ТСЖ, которые являются целым жилым комплексом.Управляющий заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых работ по дому. Такая модель в материальном плане выгодна, поскольку оплата сотрудникам будет начисляться согласно произведенным работам, а за период «простоя» платить не надо.

На сегодняшний день присутствие управляющего ТСЖ в качестве помощника председателя встречается все чаще. Такая тенденция закономерна и говорит о том, что часто самоуправления многоквартирным домом бывает недостаточно, поэтому на помощь приходит совмещение с профессиональным руководством.

Чтобы дела управления шли согласованно даже при участии нескольких людей, используйте в своей работе программное обеспечение.

Программа 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК поможет автоматизировать рутинные процессы и обеспечить точный расчет квартплаты с учетом регионального законодательства.

Вместе с личными кабинетами жильцов на сайте ТСЖ вы сможете упростить сбор показаний приборов учета, а также обеспечить прием платежей за коммунальные услуги. Подробнее о возможностях сайта вы можете прочитать здесь.

Дата публикации материала: май 2017.

Вам также может быть интересно: Сайт для ТСЖ – простые шаги по созданию и настройке Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта Задачи председателя ТСЖ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/upravlyayushchij_tszh/

Обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах – Юридический справочник

Обязанности управляющего в тсж

  • 1 Управляющий ТСЖ
  • 2 Обязанности и трудовой договор с управляющим ТСЖ, его должностная инструкция
  • 3 Управляющий ТСЖ — председатель, обязанности, договор
  • 4 Обязанности управляющего ТСЖ (Товарищество собственников жилья)
  • 5 Управляющий ТСЖ в многоквартирных домах: договор, должностная инструкция и другие документы

При формировании товарищества собственников жилья, или тсж, необходимо четко осознавать и очерчивать не только цели такой организации, а и структуру. Грамотная должностная инструкция управляющего тсж способствует качественному выполнению возложенных на него функций.

Важно урегулировать момент того, кто возьмет на себя обязанности управляющего, поскольку управление тсж — должность не только почетная, а и ответственная.

Несмотря на то, что управляющий тсж – главный представитель объединения собственников жилья в многоквартирном доме, его власть не безгранична и её пределы точно сформулированы в должностной инструкции.

Значение должностной инструкции

Должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья – специальный документ, в котором прописаны требования к руководителю, а также права, обязанности и ответственность.

Эта инструкция является способом регламентации деятельности управляющего со стороны жильцов, поскольку не всегда главное желание последних – поддержание дома в нужном состоянии – может быть реализовано исключительно с помощью собственных сил.

Важно понимать, что управление дома обязано производиться профессионалами и не всегда среди соседей найдется человек, обладающий полным набором необходимых компетенций. Поэтому часто на должность управляющего берут наемного работника.

Законом не установлен единый шаблон для должностной инструкции на этот пост, и каждое товарищество составляет его индивидуально с учетом собственных нужд и пожеланий. Однако важно серьезно подойти к вопросу составления должностной инструкции во избежание возможных трудностей и проблем в будущем

Требования к управляющему тсж

Объем выполняемых работ зависит от квалификации работника и степени доверия жильцов мкд к нему. Для того чтобы проверить квалификацию претендента на должность управляющего, к нему выдвигаются квалификационные требования, которым он должен соответствовать.

Базовым требованиями являются наличие у кандидата на пост руководителя высшего или среднего специального образования и стажа работы на аналогичной или подобной должности в сфере оказания услуг.

В большинстве случаев от руководителя требуется следующий список знаний и компетенций:

  1. Знание нормативно-правовой документации в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
  2. Владение проектной и технической документацией дома, договорной документацией тсж по вопросам технической эксплуатации и поставки коммунальных услуг;
  3. Понимание основ экономики и права;
  4. Соблюдение и ведение правил трудового распорядка, охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и личной гигиены, пожарной безопасности и гражданской обороны;
  5. Умение разбираться в административном, трудовом и хозяйственном законодательстве.

Помимо указанного перечня, руководитель тсж обязан разбираться и в другой документации, необходимой для исполнения своих должностных обязанностей т.к. основная обязанность управляющего – обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального хозяйства.

Обязанности управляющего

Если требования к управляющему выдвигаются на начальном этапе для принятия коллегиального решения жильцов дома о назначении работника на пост управленца, то обязанности на последнего возлагаются уже после его утверждения в должности с целью регламентации его работы с учетом указанных им компетенций. Перечень обязанностей руководителя тсж фиксируется в должностной инструкции.

Управляющий является обычным наемным работником, поэтому его обязанности включают как стандартные, так и специфические (связанные непосредственно с родом деятельности).

К стандартным относят обязанность работника каждый день выходить на работу (кроме выходных и праздников), вести трудовую деятельность.

Важен не только лишь факт присутствия на рабочем месте, а и качественное выполнение возложенных на управляющего заданий.

Специфические обязанности управляющего можно сгруппировать следующим образом:

  1. Организовывать регулярные проверки и осмотры территории мкд, коммуникаций дома;
  2. Постоянно контролировать состояния здания;
  3. Экстренно реагировать на внештатные и/или аварийные ситуации;
  4. Представлять интересы собственников жилья многоквартирного дома перед органами местного самоуправления и контроля (администрацией, муниципальным советом, санитарно-эпидемиологической станции, пожарными и так далее);
  5. Вести учет показателей счетчиков по дому;
  6. Информировать жильцов обо всех нововведениях и прочих важных сообщениях;
  7. Принимать жалобы и пожелания, регистрировать все обращения;
  8. Закупать материалы и руководить ремонтом жилого дома;
  9. Сохранять политику конфиденциальности касательно персональных данных собственников жилья и прочей информации, которая стала известна в связи с выполнением функции управления;
  10. Составлять специальные акты и вести документацию по дому;
  11. Организовывать найм персонала;
  12. Оплачивать счета по дому;
  13. Вести переговоры с различными подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг.

Руководитель тсж является лицом правления товарищества, поэтому его обязанностями также являются необходимость периодического повышения своей квалификации, опрятный внешний вид и вежливость в общении с людьми.

Ответственность управляющего тсж

Согласно трудовому договору каждый работник несет определенный уровень ответственности за свою деятельность и управляющий тсж не является исключением. В силу фиксации следующих фактов в процессе работы управляющего, последний привлекается к ответственности:

  • при нарушении прав или за произведение преступления;
  • при невыполнении или не надлежащем выполнении своих обязанностей согласно должностной инструкции;
  • при нанесении материального ущерба.

Однако самосуд или любое подобное проявление покарания не законно, поскольку при указанных нарушениях руководитель тсж имеет право нести ответственность в рамках закона и в порядке, установленном действующем трудовым, административным, уголовным и гражданским законодательством.

Должность управляющего в иерархии правления

Важно понимать разницу между должностями управляющего и председателя тсж. У каждой организационной структуры есть иерархия и, в отличие от председателя, управляющий наделен меньшей властью. Однако это не единственное различие, а именно:

  1. Председателем обязан быть один из жильцов дома, в то время как управляющим может быть как жилец, так и наемный работник.
  2. Управляющий подотчетный председателю и зависим от решения руководства.

Таким образом, функции и обязанности этих должностей также различаются.

Председатель тсж является представителем ветви правления по части принятия стратегических решений, в отличие от управляющего, который является представителем ветви администрирования по части реализации тактических задач. Последний не может по собственному желанию заключать постановления без их согласования с руководством в лице председателя правления тсж.

Заключение

Таким образом, должностная инструкция управляющего товарищества собственников жилья фиксирует важные особенности указанной должности.

Однако работать на посту управляющего в товариществе собственников жилья не легко, поскольку работник должен обладать широким набором знаний и компетенций, разбираться не только в нормативно-правовых актах, законах и прочей документации, а и понимать основы строительства, схемы коммуникаций по дому для грамотного контроля за хозяйством и поддержания дома в отличном состоянии. Также по всем интересующим вопросам можно получить бесплатную консультацию прямо сейчас, воспользовавшись специальным сервисом.

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/upravlyayushhij-tszh

Обязанности и трудовой договор с управляющим ТСЖ, его должностная инструкция

В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности в соответствии с какими инструкциями он должен исполнять.

Управляющий и председатель ТСЖ, определение, в чем разница

Правовой статус управляющего и председателя ТСЖ имеют различия. Далее будут выделены основные черты правового положения каждого из них.

Председатель ТСЖ – лицо, избираемое из числа участников ТСЖ. Председателя может выбрать правление или все члены товарищества, путем проведения ания.

Управляющий в ТСЖ – лицо, которое нанимается на службу, на основании трудового соглашения или соглашения об оказании им соответствующих услуг по решения определенных задач направленных на повышение эффективности работ, проводимых товариществом.

Жилищное законодательство предъявляет к управляющему ряд требований, в число которых входит:

  • Наличие российского гражданства;
  • Отсутствие факта судимости по экономическим преступлениям;
  • Иметь знания в области жилищного законодательства, технических требований к домам и иных нормативных документов, которые содержат положения, регламентирующие его деятельность.

Председатель наделяется своими полномочиями жилищным законодательством, а также тем Уставом, которое разработало товарищество собственников. Председателем осуществляются своим полномочия от имени товарищества.

Работа управляющего ТСЖ осуществляется от имени товарищества, но только при наличии доверенности, в которой указан круг действий, которые лицо может осуществлять.

Должностные обязанности управляющего ТСЖопределяются тем соглашением, которое заключается между ним и председателем. Необходимо знать, что при исполнении своих обязанностей, управдом подчиняется председателю, поскольку последний выступает в роли его работодателя.

Источник: http://allelets48.ru/obyazannosti-upravlyayuschego-tszh-v-mnogokvartirnyh-domah/

Функции управляющего ТСЖ

Обязанности управляющего в тсж

Каждый многоквартирный дом, гаражный комплекс и другие виды недвижимости сотрудничают с организацией, которая ведет управленческие дела, а также следит за состоянием жилого помещения.

В данной статье подробно рассмотрим такое сообщество, как «товарищество собственников жилья» и одну из главных должностей в нем – управляющий ТСЖ. Каждое подобное объединение нанимает себе управленца, который выполняет определенные функции.

Рассмотрим, кто же такой управляющий, его обязательства согласно должностной инструкции и как управлять ТСЖ?

Кто такой управляющий в ТСЖ, отличие от председателя

Необходимо запомнить, что управляющий и председатель ТСЖ – это две разные должности в организации. С официальной точки зрения, управляющий – это физическое лицо, которое обеспечивается правами управления организацией и ведет работу в товариществе. Обычно на такую должность назначают человека со стороны.

Руководитель нужен для того, чтобы облегчить работу системы управления организации, в частности, председателя.

Главные функции управляющего ТСЖ:

  • решение вопросов, поступающих со стороны владельцев жилья, которые касаются работы товарищества;
  • контроль над мероприятиями, которые направлены на содержание многоквартирного дома, ремонт, техническое обслуживание мест общего пользования;
  • поиск подрядных организаций, которые проводят ремонтные, строительные работы в жилых помещениях;
  • работа с неплательщиками и должниками, взимание платежей;
  • заключение договоров от имени товарищества;
  • использование и знание сведений о финансовом состоянии организации;
  • разработка сметной документации о денежных расходах и доходах за конкретный временной период;
  • ведет кадровое делопроизводство: принимает на работу, увольняет сотрудников товарищества.

Конечно же, перечень обязанностей и функций назначенного управлять организацией может расти в зависимости от изданных приказов и распоряжений руководства ТСЖ.

Иногда на председателя обрушивается огромный объем работы, который он в силу нехватки времени не реализует. В таком случае руководитель ТСЖ принимает решение назначить дополнительного человека на должность управленца, который будет помогать председателю в выполнении части его обязательств, руководить определенным объемом работ и иметь ряд полномочий.

Не исключено, что руководством товарищества на собрании не может быть выбран нужный кандидат на должность председателя среди фактических владельцев жилого имущества. В этом случае нанимают человека со стороны, который займет должность управляющего.

Исходя из этого, важным отличием управляющего от председателя считается, что управленцем может быть любой человек, даже не являющийся владельцем квартиры или другого имущества в пределах ТСЖ.

Согласно Жилищному Кодексу РФ на должность председателя назначают только собственника имущества, а непосредственно управляющим может быть даже тот, кто не проживает на территории товарищества.

На основании этого разница между председателем и управляющим состоит не только в количестве должностных обязанностей, но и в принадлежности к общей собственности, интересы которой отстаивает товарищество.

Для чего нужен

Управляющий в товариществе собственников жилья выполняет действия, которые способствуют повышению эффективности работы организации. Он одновременно контролирует, анализирует, управляет работой объединения, а также принимает решения при необходимости о замене работников. Отлично знает, над какой проблемой поработать в ближайшее время, а какие сложности можно преодолеть позже.

Последние годы практики показали, что управленец считается важным лицом в кампании. Он может с легкостью построить план действий в сложившейся ситуации, проследить за каждым сотрудником, проанализировать их возможности в работе. При необходимости может доложить руководству и произвести корректировку в штате.

Длительный период все ТСЖ существовали без управленцев и справлялись со своими задачами. Сможет ли сейчас товарищество обойтись без управляющего?

Любая фирма стремится повысить свою результативность и набор возможностей, поэтому должность руководителя считается неотъемлемой составляющей функционирования товарищества. Она позволяет улучшить контрольные действия, касающиеся работы организации, по максимуму задействовать свои ресурсы.

Некоторые владельцы жилья в МКД считают, что их денежные взносы направляются некомпетентному лицу, так как без должности управленца можно вполне обойтись.

Это не так. Деятельность достойного управляющего будет заметна уже после двух месяцев его работы. Если все-таки возникают жалобы на руководителя, то существует возможность рассмотрения вопроса о несоответствии своей должностной инструкции указанного лица и прекращения с ним сотрудничества на общем собрании собственников жилья.

Порядок назначения

Чтобы назначить человека на должность управленца, необходимо выставить его кандидатуру на общедомовом собрании, провести ание. Без согласия и высказанного мнения всех собственников жилья выбор, назначение сотрудника запрещается, считается недействительным.

В ходе ведения собрания высказываются доводы в пользу необходимости работы такого сотрудника и отмечаются его личные качества. Проводится ание, каждый из собственников жилых помещений многоквартирного дома решает, нужен ли им такой человек.

В случае поступления согласия от большей части голосующих граждан в этот же день заключается трудовой и гражданско-правовой договор с выбранным кандидатом.

Договор и все пункты согласовываются с владельцами жилья. В случае каких-либо претензий снова организовывается ание, на котором оговариваются сомнительные моменты соглашения.

По факту заключения договора обеими сторонами управляющий становится официальным сотрудником ТСЖ с определенными правами и обязанностями.

Управляющий не имеет права исполнять коммунальные услуги, если он является физическим лицом. В данном случае он выполняет контрольные функции относительно обеспечения услугами ЖКХ. Когда управленец выступает в роли индивидуального предпринимателя, то он вправе быть исполнителем.

Прием на работу управляющего ведется для выполнения следующего:

  1. Функции административной деятельности: формирование встреч, общедомовых собрание, участие в переговорах и пр.
  2. Выявление главной направленности деятельности: упорядочение возникающих конфликтных ситуаций с владельцами и жильцами МКД.

Основные требования к кандидату

Важные требования к кандидату на должность управляющего в каждом товариществе свои и формируются в соответствии с установленным положением. Это может быть:

  • высшее экономическое или техническое образование;
  • возрастное ограничение – принимаются лица старше 30 лет;
  • отсутствие судимости;
  • кандидат должен располагать значительным количеством свободного времени, чтобы вести управляющую деятельность;
  • ответственность;
  • усердие;
  • решимость.

Все выше представленные качества и требования являются главными составляющими работника ТСЖ.

Помимо всего, управленец должен быть осведомлен сведениями о техническом устройстве жилого помещения, знать нормативную, договорную документацию, а также проекты и сметы.

В чем заключается работа, должностная инструкция

Согласно статье 149 пункта 2 Жилищного кодекса РФ деятельность управляющего должна соответствовать доверенности, которую выдает председатель товарищества.

Должностная инструкция, в которой содержатся обязанности управляющего ТСЖ, ответственность и права, также составляется, подписывается председателем.

Ошибочно думать, что в обязательства управленца входит только контроль и ему зря перечисляется зарплата, если все сотрудники беспрекословно, точно выполняют свою работу относительно качественного содержания дома.

В действительности управленец обладает широким кругом обязанностей и функций:

  1. Ведет поиск подрядных организаций, которые качественно будут выполнять обслуживание жилого помещения или ремонтировать повреждения.
  2. От лица товарищества обязан совершать сделки по заключению договоров на оказание различного рода услуг.
  3. Обязан вести отчет о совершение всех сделок и договоров, которые он смог заключить, перед председателем, а также правлением товарищества, при необходимости перед собственниками имущества на общедомовом собрании.
  4. Может принимать на работу сотрудников, а также увольнять в случае невыполнения пунктов должностной инструкции и договора.
  5. Должен контролировать деятельность обслуживания жилых помещений МКД.
  6. Является представителем председателя или правления ТСЖ в органах государственной власти.
  7. Обязан каждый квартал предоставлять на изучение председателю, правлению, а также владельцам имущества составленную смету доходов, расходов организации.
  8. Считается вторым человеком после председателя и принимает, выслушивает все возникающие предложения, претензии со стороны собственников жилых помещений.
  9. В случае обнаружения неплательщиков среди владельцев жилья управляющий ведет деятельность по взысканию с них задолженностей.

Помимо этого, управленец помогает в работе председателю и ведет деятельность, осуществляющую административно-хозяйственные функции.

Финансовая сфера является такой частью деятельности организации, к которой управляющий не имеет никакого отношения. Денежные вопросы доверяются только председателю или общему собранию собственников жилых помещений.

Образец должностной инструкции представлен в интернете.

Варианты взаимодействия с ТСЖ

Существуют два варианта взаимодействия товарищества собственников жилья с управляющим. Каждое ТСЖ выбирает самостоятельно, какой вид сотрудничества ему подходит:

  1. Первый вариант предполагает ведение деятельности товарищества от лица управленца, за исключением ремонтных и строительных работ, которые производятся подрядными фирмами. Недостаток такой модели в том, что необходимо будет обеспечить широкий круг сотрудников. Однако, если товарищество представляет собой крупный жилой комплекс, то этот вариант вполне приемлем.
  2. Вторая модель направлена на поиск и наем сотрудников для работы в определенный период. Такой вариант сотрудничества очень выгодный в денежном плане, так как платить придется только тогда, когда рабочие будут необходимы, и за время бездействия не нужно будет нести финансовых растрат.

Безусловно, находящийся на должности управляющего человек несет определенную ответственность за принятые решения. Если собственники и владельцы жилья будут недовольны работой этого сотрудника, то существует возможность снятия его с поста руководителя.

Права управляющего

В права управленца должно входить:

  1. Возможность принимать участие в рассмотрении всех проблем и вопросов, которые касаются деятельности товарищества собственников жилья.
  2. Наряду со всеми членам товарищества может принимать решения относительно объединения и его работы.
  3. Имеет право предлагать всевозможные рекомендации, направленные на улучшение функциональной составляющей ТСЖ.
  4. Имеет доступ к необходимой документации для ведения своей работы в организации.

В случае выявления недостатков в ходе ведения деятельности управленец имеет право доложить об этом председателю и совершить ряд мероприятий для их ликвидации.

Также если для решения возникающих проблем необходимо задействовать специалистов или других сотрудников, управленец вправе это сделать. Вместе с этим ему позволено давать указание на проведение нужных работ от своего лица.

При выявлении серьезных нарушений со стороны эксплуатационной организации управляющее лицо может принять меры по отстранению компании от работы.

Ответственность управленца

Согласно должностной инструкции, помимо прав и обязанностей, управляющий товарищества в своей работе может нести ответственность.

В соответствии с Трудовым кодексом РФ управляющий может быть уволен со своей должности в случае невыполнения обязанностей при ведении деятельности товарищества и несоответствия должностной инструкции.

Если обнаруживается со стороны управляющего необоснованная трата средств организации, кража или мошеннические операции, то ему грозит уголовная ответственность. Помимо этого, предполагается возмещение материального ущерба.

В случае порчи имущества организации управляющим лицом предусматривается ремонт испорченной вещи за собственные средства.

В принудительном порядке руководитель обязан следовать правилам внутреннего трудового распорядка, а также соблюдать нормы пожарной безопасности. В случае выявленных нарушений грозит штрафное взыскание.

Важное

Зачастую появляется очень важный вопрос, необходима ли лицензия товариществу для управления МКД?

Согласно российским законам лицензирование деятельности ТСЖ не требуется, за исключением работ по техобслуживанию инженерных конструкций. Например, товарищество, которое занимается добычей воды, обязано иметь на это лицензию.

Помимо этого, местная государственная власть может издать подзаконные правовые акты, согласно которым будет предусмотрено наличие разрешений для ведения других типов работ, а также проверка действий правления товариществ.

Важно знать, что существуют много учебных пособий, которые стоит почитать, прежде чем выдвигаться на роль управляющего товариществом. Они содержат пошаговые инструкции, которые помогут научиться эффективно и правильно вести управленческую деятельность.

Существуют похожие организации на ТСЖ, такие, как ТСН (товарищество собственников недвижимости) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Очень важно понимать разницу указанных объединений и не путать их между собой.

Деятельность ТСЖ по большей части направлена на облагораживание, качественное содержание жилого имущества, а ТСН, в свою очередь, только обладает жилищным фондом.

ЖСК является старым вариантом объединения, цель которого ведение строительства объектов недвижимости.

Исходя из этого, государство, а также владельцы имущества в МКД все чаще приходят к выводу о том, что управляющий необходим и очень важен в товариществе. Чтобы успешно функционировать, повышать эффективность работы ТСЖ, необходимо привлекать специалистов.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/upravlyayushhij-tszh.html

Обязанности управляющего в ТСЖ

Обязанности управляющего в тсж

Создавая ТСЖ, у большинства владельцев квартир не возникает такой вопрос, каким образом будет вести деятельность данное объединение граждан, кто будет руководить товариществом, как будут созываться общие собрания собственников помещений, в каком порядке будут заключаться договоры с подрядными организациями и ресурсоснабжающими компаниями, а также как составляется смета работ.

Выбранный на собрании председатель товарищества собственников жилья не сможет взять все работы на себя, в особенности, в случае вхождения в состав ТСЖ нескольких многоквартирных жилых домов.

В этой ситуации обязательства руководства данной организации увеличивается в разы.

Поэтому выходом из сложившейся ситуации является наем специального сотрудника – управляющего товарищества.

В указанной статье разберем вопросы, что эта за должность, какие обязанности возложены на него, его полномочия, а также ответственность в случае невыполнения своих функций.

Что из себя представляет должность управляющего

Жильцы многоквартирного дома могут принять решение о формировании товарищества собственников для следующих целей:

Повысить качество жилищных условийобеспечить комфортные условия проживания в доме
 Содержать общее имущество дома в соответствующем состояниисвоевременная уборка подъездов и лестничных площадок, а также придомовой территории, вывоз отходов, ремонт инженерного оборудования и сетей, обустройство детских площадок, клумб и газонов и т.д.)
 Для надлежащей эксплуатации инженерных коммуникацийотопление, водоотведение, газ, свет, водопровод и др.

Данный перечень мероприятий после создания ТСЖ выполняется на одного из собственников помещений дома, который был избран председателем на собрании жильцов.

На практике на такую должность, как правило, избираются граждане пенсионеры, у которых имеется достаточное время на решение всех вопросов.

Но указанная организация, не просто добровольное сообщество жильцов, а юридическое лицо, несущая ответственность за свою деятельность.

По этой причине зачастую во многих товариществах жильцов наряду с председателем существует должность управляющего.

На эту должность нанимается лицо, имеющее соответствующие профессиональные знания и опыт ведения административной работы, осуществляющий управленческую деятельность в соответствии с договором за установленное вознаграждение.

Функции управляющего в ТСЖ:

 Управленческие функцииорганизация общих собраний, иных встреч, проведение переговоров и т.д.
 Определение важнейших направлений деятельностиа также разрешение конфликтов с владельцами помещений многоквартирного дома

Поэтому крайне важно привлекать к управлению товариществом собственников жилья профессиональных управленцев, которые обладают необходимыми навыками в сфере ЖКХ.

Процедура назначения

Основные решения в ходе деятельности товарищества принимаются по результатам ания собственников помещений дома на собрании. Но найм такой фигуры, как управляющий, может быть осуществлен только правлением ТСЖ.

Согласно жилищному законодательству к обязанностям правления товарищества относится:

 Выполнение управления домома также оформление договоров управления объектом недвижимости
 Привлечение наемных рабочихдля обслуживания общедомового имущества дома, а также увольнение работников

Поэтому получать решение общего собрания владельцев жилых помещений на привлечение лица на должность управляющего, не нужно.

Председатель товарищества и правление передают управляющему ТСЖ часть своих функций, эти, снижая совокупную нагрузку на руководство данной некоммерческой организации и повышая эффективность ее деятельности.

Возможны два варианта оформления правоотношений с управляющим:

 На основании трудового договоранаемного работника включают в состав правления ТСЖ, в соответствии со штатным расписанием ему начисляется зарплата. Затраты на зарплату управляющего вносятся в смету расходов организации. Следует знать, что, наняв его в штат, увольнение управляющего допускается только в соответствии с трудовым законодательством. Председатель не может самостоятельно уволить такого сотрудника.
 По гражданско-правовой сделкес управляющим подписывается соглашения об оказании услуг. Срок полномочий такого работника прописывается в договоре. Зачастую товарищества привлекают к руководству антикризисных управленцев, которые оказывают ТСЖ помощь по выходу из тяжелой экономической ситуации

Полномочия управляющего ТСЖ

Приняв на работу управляющего, часть полномочий ему делегирует председатель, которого, в свою очередь, избрали на общем собрании собственники квартир дома. Однако, это не совсем так.

Управляющий и председатель являются различными должностями, которые имеют разные полномочия.

Полномочия таких лиц устанавливаются при организации ТСЖ, они прописываются в таком документе, как Устав товарищества собственников, в котором закрепляются права и обязанности председателя.

Председатель передает управляющему некоторую часть своих полномочий согласно решению правления товарищества.

Основные функции управляющего:

 Представительство от имени некоммерческой организации в органах государственной власти и местного самоуправленияв налоговой службе, судах и т.д., оформление договоров с ресурсоснабжающими компаниями, подрядными организациями, арендаторами нежилых помещений в многоквартирном доме
 Осуществление взыскания долгов неплательщиков коммунальных услугведение реестра должников, приостановление или отключение подачи ресурсов
 Составление бухгалтерской и финансовой отчетностиприем сотрудников на работу
 Представительство в муниципальных органах и Жилинспекциисоставление смет доходов и расходов, ознакомление жильцов с ними
 Подписание платежной документации, заключение соглашенийконтроль за исполнением решений товарищества
 Контролирование деятельности работниковслесарей, электриков, сантехников, дворников и др.

Как открыть специальный счет ТСЖ на капитальный ремонт — в статье: капремонт в ТСЖ.

Правовая база

Товарищество собственников недвижимости вправе пригласить для выполнения отдельных задач специального управляющего. Данное право закреплено в ЖК РФ.

Согласно нормам этого закона, председатель ТСЖ обязан предоставить такому сотруднику доверенность в нотариальной форме на выполнение действий, включенных в его должностную инструкцию.

Процедура выдачи доверенность основывается на нормах Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, к документам, регулирующим деятельность управляющего, можно отнести:

  • Устав ТСЖ;
  • Должностная инструкция, подготовленная правлением;
  • Нотариальная доверенность от председателя.

Управляющий в товариществе

Наемный работник является лицом, выполняющим исполнительные функции в ТСЖ. Его основной задачей является профессиональное осуществление деятельности, связанной с обслуживанием многоквартирного дома.

В ходе проведения собраний и встреч с владельцами жилых помещений правление регистрирует заявки и просьбы жильцов и доводит их до сведения управляющего (к примеру, большая часть собственников проали за размещение детской площадки на прилегающей территории дома). Также правление осуществляет контроль за деятельностью наемного управляющего.

Круг обязанностей

В соответствии с законодательством, за должностью управляющего не закреплено конкретных обязанностей.

Нанимая в ТСЖ такого сотрудника, председатель должен определить перечень его основных функций и обязанностей.

У различных товариществ круг обязанностей управляющих различается. Список функций связан с целью привлечения профессионального управленца и степени доверия к нему правления.

Как правило, функции управляющего сводятся к следующему:

 Оформление договоров с подрядчиками и поставщиками ресурсова также подписание платёжной документации
 Прием сотрудников на работупредставительство от имени ТСЖ в органах исполнительной власти и надзорных органах
 Составление сметы доходов и затрат отчетных периодов и ознакомление с ними жильцов домаведение финансовой отчетности
  Контроль за деятельностью наемных работников (слесарей, электриков и т.д.)покупка оборудования, инвентаря, оплата счетов

Права, закрепленные в должностной инструкции

Кроме обязанностей перед владельцами жилых помещений, выступающих основными лицами, заинтересованными в привлечении управляющего, у него имеются права, установленные в должностной инструкции, а также в уставе товарищества собственников.

На основании договора, оформленного ТСЖ с управляющим, у него есть следующие права:

Участвовать в общих собраниях и решать текущие вопросы данной некоммерческой организациипринимать самостоятельно решения в рамках полномочий, предоставленных ему председателем
  Делать предложения по повышению эффективности деятельности объединенияполучать требуемые документы для осуществления своих обязанностей
 Выполнять прием на работу персонал либо заключать договоры с подрядчикамидля проведения определенных работ по содержанию общедомового имущества

Требования к кандидату

На практике, зачастую в товариществах владельцев жилья управляющий подбирается из числа жильцов, которые проживают в подконтрольном многоквартирном доме, которым управляет данная организация.

Из большого количества собственников помещений в доме можно выбрать сотрудника, обладающего необходимыми профессиональными умениями, навыками управления, который может преодолеть сложные ситуации, а также умеет грамотно распоряжаться финансами (например, человека с бухгалтерским или юридическим образованием и др.)

Следует понимать, что стоимость услуг наемного работника зависят от его квалификации и опыта ведения управленческой деятельности.

В ТСЖ к кандидатам на должность управляющего предъявляются следующие требования:

 Возрасткак правило, нет каких-либо ограничений относительно возраста, однако все таки преимуществом обладают лица среднего возраста, не страдающие серьезными заболеваниями, которые имеют возможности для выполнения данной деятельности
 Образованиевысшее бухгалтерское, юридическое, техническое или управленческое образование, и отсутствие судимости

Ответственность за невыполнение своих функций

Бланк должностной инструкции, составляемой в ТСЖ при привлечении управляющего, содержит пункт о административной или материальной ответственности в отношении него за невыполнение или ненадлежащее выполнение им своих обязанностей.

Как правило, в случае несоответствия наемного сотрудника должности по различным причинам, он может быть уволен в соответствии с трудовым законодательством.

Если управленец работал по гражданско-правовому договору, то товарищество собственников жилья вправе в одностороннем порядке расторгнуть его.

При выявлении нецелевого расходования средств наемным работником, председатель ТСЖ может обратиться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы.

На основании гражданского договора

По статистике, в большинстве случаев товарищество собственников жилья отдают предпочтение в найме управляющего на основании гражданского соглашения, а не трудового договора.

Другими словами, ТСЖ оформляет с управляющим договор о возмездном оказании услуг по управлению многоквартирным домом.

Инструкция выхода из ТСЖ всеми собственниками в доме, смотрите в статье: выход из ТСЖ.

Преимущества заключения гражданско-правового договора с управляющим:

  1. Возможность расторжения соглашения в любое время;
  2. Нет необходимости уплачивать налоги и социальные взносы за работника.

: За что отвечает председатель ТСЖ?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/obyazannosti-upravlyayushhego-v-tszh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.