Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Содержание

На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию
Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Строительная организация несет перед дольщиками обязательства застройщика после сдачи дома. Но не каждый хозяин новой квартиры до конца понимает, на что распространяется гарантия. И как действовать, если новоприобретенное жилье не оправдало ожиданий.

Законодательство и действующие нормативы

  1. Закон о защите прав потребителей:
  • статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
  • ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
  • ст. 23 — неустойка.
  • ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
  • ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
  • ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.

Какие бывают гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Закон принуждает девелопера сдать новостройку в соответствии с действующими нормативами:

  • договор долевого участия;
  • проект строящегося здания;
  • градостроительные, технические и инженерные нормы.

За нарушение установленных стандартов при возведении многоквартирного дома (МКД) застройщик должен отвечать в соответствии с законодательством, устранять проявившиеся недостатки собственными силами и за свой счет.

Не все дефекты можно обнаружить в процессе сдачи объекта. Пример: жилье покупали летом, а зимой выяснилось, что дом не отапливается, стены промерзают. Или через несколько месяцев после переезда перестал работать лифт, начала течь крыша. Если вина строительной компании очевидна, платить за ремонт будет она.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

Мск 8 (499) 938 6124

Спб 8 (812) 425 6761

Фед 8 (800) 350 8362

К сведению! Контрагент несет ответственность и за деятельность субподрядчиков. Это все компании, привлеченные застройщиком к строительным работам.

Клиенту должна быть передана техническая документация на жилое помещение. Она включает:

  • правила безопасной эксплуатации;
  • срок службы объекта;
  • информация об элементах отделки;
  • правила использования инженерно-технических систем и иных конструкций.

Важно! Нельзя подписывать документы приема-передачи жилого помещения, если имеются недостатки. Это будет означать, что дольщик со всем согласен. Девелопер не несет ответственности за явные дефекты, о которых клиент знал и не потребовал их устранения до подписания договора долевого участия (ДДУ).

На что распространяется

Различают три области, которые охватывает гарантия:

  1. Здание и конструктивные элементы.
  2. Инженерные системы.
  3. Проведенные работы.

Популярные дефекты, с которыми сталкиваются жители новостройки:

  • трещины на стенах;
  • провисают потолки;
  • часто ломается лифт;
  • прорыв труб;
  • проблемы с электричеством;
  • отпадает облицовка, стены мокнут;
  • недочеты дверей и окон;
  • в доме холодно;
  • течет крыша;
  • нарушена работа питающих подстанций;
  • некачественная фурнитура;
  • промерзают стены и потолки;
  • грибок, протечки, плесень;
  • функционирование вентиляции нарушено;
  • использование некондиционных материалов в процессе строительства, внутренней отделки;
  • неровные косяки.

Это не окончательный список.

На что гарантии не дают

Не всегда исправление дефектов — обязанность строителей. После сдачи объекта управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) следит за сохранностью имущества и соблюдением правил использования конструкций дома и технического оборудования.

Девелопер освобождается от гарантийных обязательств в случае:

  1. Естественного износа объекта гарантии — амортизация недвижимости, узлов и конструкций.
  2. Нарушения правил эксплуатации (при условии получения инструкции от застройщика) как частного, так и общедомового имущества.
  3. Игнорирования правил подключения и использования бытовой техники, сантехники, отопления, электричества, воды.
  4. Когда закончился гарантийный срок.
  5. Если недостатки появились в результате стихийных бедствий.
  6. Если аварийную ситуацию спровоцировали жильцы, третьи лица, представители УК.
  7. Иных форс-мажорных ситуаций.

Внимание! Строительная компания компенсирует только свои недоделки. После сдачи недвижимости в руки жильцов ответственность за надлежащую эксплуатацию и своевременные ремонтные работы (в том числе и капитальный ремонт МКД) лежит на УК или ТСЖ. Их права и обязанности перечисляет Жилищный кодекс РФ.

Например, свежеиспеченный владелец в период гарантии поставил новые пластиковые окна. Если с ними что-то не так, претензии предъявлять нужно организации, которая их устанавливала.

Сколько лет длится гарантийный срок

Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование. На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен. Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.

Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством. Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!

На квартиру

На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.

Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой. Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.

На новый многоквартирный дом

Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:

  • кровельное покрытие — не менее 10 лет;
  • трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
  • вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;
  • межпанельные швы — 10 лет;
  • отделка квартиры от застройщика — 5 лет.

Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.

На окна в новостройке

Составляет 5 лет. Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года. Этот момент необходимо уточнить.

19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии. К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.

Что делать при выявлении дефекта

Для подстраховки фиксируют на фото, видео выявленные недостатки. Эти материалы можно будет приложить в качестве доказательства к письменной претензии. Сначала обращаются в УК или ТСЖ. Если это не их ответственность, необходимо взять задокументированный отказ.

Представители УК должны осмотреть дефектный участок и составить акт. Независимая экспертиза поможет выявить, чья вина на самом деле. Если застройщика, то он будет обязан возместить стоимость экспертизы и устранить недоделки.

Важно! В претензии необходимо подробно описать сложившуюся ситуацию и изложить требования.

Сроки исполнения работ по устранению дефектов по закону

Закон о защите прав потребителей устанавливает общий период на ликвидацию недостатков товара продавцом. Он не должен превышать 45 дней. В случае с новостройками законодательство не оговаривает точное время, в течение которого дефект должен быть искоренен строительной организацией.

Есть только размытое понятие «Разумный срок». К каждому гарантийному случаю подходят индивидуально. В зависимости от сложности проводимых работ ремонт может продолжаться от нескольких дней до месяцев.

Чтобы не было недопонимания между дольщиками и строителями, сроки ремонта по гарантии оговариваются в ДДУ.

Если вы получили отказ

Сколько ждать ответа? Решение строительная организация должна принять в течение 10 дней. Период может быть увеличен на проведение необходимых экспертиз. Если за это время никакой реакции от застройщика не было или получен письменный отказ, можно смело идти в суд.

Как действовать

Составить исковое заявление. По подведомственности обращаются в суд по месту регистрации ответчика. Подавая иск, требуют от подрядчика не только выполнить свои обязательства, но и выплатить неустойку, возместить издержки.

Размер пени составляет 1 % за каждый день задержки ремонтных работ. Отсчет начинается на 46 день после предъявления требований виновной стороне.

Если застройщик банкрот

В случае банкротства девелопера гарантии не теряются. Если ликвидация фирмы подрядчика произошла после сдачи объекта, требования дольщика исполняются за счет денег компенсационных фондов саморегулируемых организаций.

Существуют ли случаи возврата жилья

Товар, имеющий существенный недостаток, можно сдать продавцу. Некачественная продукция подразумевает возврат уплаченных за нее денег. Признаки существенного дефекта:

  • после ремонта появляется вновь;
  • ликвидировать невозможно;
  • устранение обойдется дороже, чем стоит квартира.

Знайте! Вернуть жилплощадь в течение 2 недель просто потому, что разонравилась, не получится

Ответственность

Соблюдение различных правил и нормативов при строительстве обязательно. За их нарушение девелопер несет ответственность:

  • административную (последствия средней тяжести);
  • уголовную (тяжкие последствия вплоть до смертельных исходов);
  • гражданско-правовую (штрафы, пени, неустойка, компенсация морального вреда).

Наказание накладывается на руководство и на непосредственно виновное лицо.

Отсутствие гарантийных обязательств в условиях договора долевого участия не снимает ответственности с застройщика. Все поручительства, прописанные в законодательстве, выполняются в обязательном порядке.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ, консультации:

 

Мск +7 (499) 938 6124

Спб +7 (812) 425 6761

Фед +8 (800) 350 8362

Или опишите ситуацию в форме, ниже:

Источник: https://PoPravu.club/tovar/garantiya/informatsiya/obyazatelstva-zastroyschika.html

Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.
[/attention][/attention][/attention]

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

Что проверять

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
[/attention][/attention][/attention]

Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.
[/attention][/attention][/attention]

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме. 

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.
[/attention][/attention][/attention]

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». 

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  •  устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
  •  компенсировать расходы на устранение недостатков;
  •  снизить стоимость квартиры.

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.
[/attention][/attention][/attention]

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/poluchenie-dokumentov-ot-zastroyschika

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Огромная часть массового жилья (до 70-80% российского рынка недвижимости) и в особенности многоквартирных зданий реализуется по популярной в РФ схеме долевого участия в осуществлении строительства.

При сдаче в эксплуатацию дома, построенного на условиях ДДУ, на строительную компанию возлагаются некоторые обязательства. Каждый дольщик вправе потребовать их исполнения, но сначала нужно выяснить общий порядок передачи квартир жильцам и все основные обязанности застройщика.

Получить ответы на самые актуальные и волнующие вопросы вы сможете в данной статье.

Законодательная база

На территории РФ действуют определенные нормы и правила участия в долевом строительстве, и они актуальны как для застройщиков, так и для дольщиков. Все стороны договора имеют как права, находящиеся под защитой законов, так и обязанности, выполнение которых обязательно и регламентировано законодательством.

Законодательная база Российской Федерации в сфере строительной деятельности включает следующие нормативные и правовые документы:

  • Градостроительный кодекс. В его ст. с 48-ой по 55-ую определяются порядок обязательных подготовительных работ и мероприятий, схема оформления и получения правового официального статуса земельного участка, состав и форматы сопроводительной документации, круг ответственных и уполномоченных лиц, осуществляющих по закону надзор за возведением и приемом объектов жилой категории и другие важные моменты.
  • Закон федерального уровн – 214-ФЗ, который принят и вступил в силу в декабре две тысячи четвертого года. В данном ФЗ, регламентирующем участие в долевом строительстве, прописываются все гарантии договора ДДУ, а также обязанности и действующие права застройщиков с дольщиками. Обязательства застройщиков бывают двух видов: те, которые исполняются до ввода нового построенного дома в эксплуатацию, а также выполняемые уже после передачи подготовленного объекта долевого строительства. Но есть и обязанности, действующие в течение всего срока действия заключенного договора, вне зависимости от введения здания.
  • Закон о защите прав потребителей. Особого внимания заслуживают его 18-ая статья, где рассматриваются действия при получении товара ненадлежащего низкого качества, а также ст. 20, регламентирующая нормы устранения недостатков, и ст. 23, охватывающая тему неустоек.
  • Полезная информация есть и в Гражданском кодексе. В его статьях с 469-ой по 478-ую рассматриваются качество, комплектность и гарантийные сроки приобретаемых товаров, к которым относятся и объекты долевого строительства. В ст. 722-ой, 723-ей и 724-ой освещаются сроки обнаружения несоответствий при сотрудничестве по договорам подряда.
  • ФЗ под номером 191. В ст. 8-ой, в 4-ом пункте данного закона прописан упрощенный порядок ввода в эксплуатацию недвижимого жилого имущества. Тут расписаны не только все отдельные нюансы процесса, но и документы, которые любому дольщику необходимо получать и изучать при приемке квартиры дома в тех или иных случаях.
  • Приказ государственного Министерства строительства и ЖКХ. Его второе приложение содержит требования, предъявляемые к разрешениям на окончательный ввод объектов долевого строительство в эксплуатацию.

Раскрытие информации

На любых этапах долевого строительства (как до сдачи, так и после ввода всего дома в эксплуатацию) застройщик обязан по требованиям участников долевого ведущегося строительства раскрывать всю информацию и обеспечивать бесплатный, свободный и полный доступ к ней. В первой части ст. 3 закона 214-ФЗ прописано, что сведения должны регулярно и вовремя размещаться в СМИ и в телекоммуникационных сетях, в информационной единой системе жилищного строительства.

Застройщик, который принимает денежные вносимые средства участников долевого строительства, обязуется предоставить такой список информации и документации:

  • разрешение на ввод готового достроенного дома в эксплуатацию;
  • проектную декларацию и любые внесения изменений;
  • финансовую бухгалтерскую отчетность за истекший год с промежуточными отчетами (за 1-ый квартал, прошедшее полугодие и 9 полных месяцев);
  • технико-экономическое официальное обоснование строительного проекта;
  • заключение экспертизы указанной выше проектной документации;
  • документы, доказывающие наличие законных прав застройщика на участок земли (например, договор аренды или бумага, подтверждающая зарегистрированное право собственности);
  • заключение уполномоченных органов законной исполнительной власти отдельного субъекта о том, что застройщик и все части его проектной декларации соответствуют важнейшим требованиям;
  • проект договора участия в долевом строительстве (образец ДДУ);
  • градостроительный план территории (своеобразная схематическая карта);
  • фото возводящихся объектов долевого строительства, отражающие реальное состояние строящегося дома по факту;
  • информация о начатых процедурах банкротства;
  • данные об открытиях и закрытиях расчетных счетов с указанием их номеров, наименований банков и их индивидуальных идентификаторов;
  • документы, подтверждающие уплату налогов (свидетельство об официальной постановке на учет в налоговый орган – ФНС);
  • иные предусмотренные законами документы.

Застройщик по законам несет ответственность за невыполнение обязанностей. Права дольщиков защищены, и их требования должны выполняться. За сокрытие или отказ в предоставлении информации для строительной компании предусмотрено наказание в виде наложения штрафа от 200 до 400 тысяч рублей.

Сдача

Сдача объекта долевого строительства будет осуществимой только после получения конкретным застройщиком соответствующего разрешения.

В РФ эти разрешения выдают после проверки объекта самим девелопером (строительной фирмой), после приемки комиссиями уполномоченных органов надзора (так называемая госприемка), а также после оценки дома местным муниципалитетом. Вместе с квартирой владелец получает инструкцию по эксплуатации.

Не менее чем за один календарный полный месяц до сдачи дома строительная компания должна уведомить дольщиков о будущем введении объекта долевого строительства в эксплуатацию. Такое извещение следует передать либо при личной встрече по месту жительства или работы под расписку, либо заказным письмом с формируемым уведомлением о фактическом вручении.

Важно! Если сдача дома задерживается, застройщик за каждый проходящий день просрочки платит дольщику неустойку.

Застройщик обязуется предоставить дольщику в указанные в подписанном ранее договоре сроки объект надлежащего качества, полностью соответствующий условиям ДДУ, градостроительным регламентам, нормам безопасности, техническим требованиям, заявленным в проектной документации характеристикам и иным главным требованиям.

Только при соответствии квартиры всем требованиям и при надлежащем уровне ее качества можно подписывать акт. И только в таком случае сдача дома и его квартир считается официальной и осуществленной в законном порядке, а дольщики становятся собственниками. При обнаружении существенных и явных несоответствий нельзя ставить подпись и соглашаться с приемкой.

В случае если покупатель смог обнаружить существенные недостатки, он может поступить следующим образом:

  • потребовать устранить все недоделки и дефекты в разумные сроки (дольщик может после составления дефектной ведомости подписать акт или же не подписывать его до полного устранения недостатков);
  • предъявить требования о возмещении затрат на самостоятельное устранение обнаруженных недостатков;
  • запросить соразмерное адекватное рыночным расценкам уменьшение цены объекта долевого строительства.

Если застройщик не выполняет требования, дольщик имеет право расторгнуть даже полностью законный договор в одностороннем порядке, отменить соблюдение его условий и потребовать возврат вложенных денег, а также выплату неустойки.

Существенными дефектами считаются те, которые делают объект непригодным для проживания либо предполагают значительное несоответствие недвижимости заявленным характеристикам. Примеры: отсутствие предусмотренной ДДУ отделки, отсутствие главных элементов конструкции и иные недостатки. Причем некоторые ошибки застройщика могут стать причиной отказа БТИ в выдаче технического паспорта.

К сведению! Сроки устранения недостатков в сданном в эксплуатацию доме законом не установлены, но должны быть разумными и согласоваться дольщиком и застройщиком. Иногда период растягивается на несколько месяцев.

Гарантийные обязательства

Как происходит обслуживание дома после его сдачи в эксплуатацию? Застройщик должен гарантировать дольщику качественное жилье. И даже если дефекты выявлены уже после покупки объекта долевого строительства и его передачи в собственность участнику ДДУ, строительная компания продолжает устранять недостатки в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок должен устанавливаться в рамках официального договора долевого участия и не может продлиться меньше пяти лет для самого недвижимого объекта. Для инженерно-технологического неотъемлемого оборудования сроки гарантий составляют три года. Гарантийный период стартует после подписания акта приема-передачи.

Если дефекты выявлены на протяжении действующего гарантийного срока и вызваны техническими допущенными застройщиком нарушениями, то строительная компания устраняет их в согласованный с дольщиком период. Собственник жилья может обратиться в фирму и предъявить свои требования в письменной форме.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
При их невыполнении можно направить заявление (претензию) по адресу организации на имя генерального директора. Если претензия не удовлетворена, и руководство не дает ответа, дольщик имеет право составить и направить иск в арбитражный суд.
[/attention][/attention][/attention]

В судебной практике такие дела чаще всего выигрываются покупателями недвижимости.

К сведению! Застройщик после сдачи дома может не устранять выявленные дефекты, если предоставит основания и доказательства того, что недостатки являются последствиями неправильной эксплуатации объекта, неизбежного износа или ненадлежащего ремонта, который дольщик пытался сделать своими силами.

Если застройщик от устранения недостатков отказывается или уклоняется, он уплачивает неустойку (пеню) в размерах 1% от стоимости объекта за каждый прошедший день просрочки (когда жилье невозможно эксплуатировать). Если квартира пригодна для проживания, то назначается компенсация расходов, понесенных при ремонте.

Управление домами и оплата ЖКХ

Когда жилой многоквартирный дом (МКД) введен в эксплуатацию, им должны управлять. Такие функции выполняет управляющая специализированная компания – УК.

Но главная проблема заключается в том, что передача ключей дольщикам, регистрация их прав собственности на квартиры и заселение в жилье осуществляются не сразу, поэтому провести общее домовое собрание среди жильцов для выбора УК невозможно, так как ТСЖ (товарищество собственников жилья) еще не организовано.

После введения построенного дома в эксплуатацию, но до передачи объектов недвижимости жильцам и оформления прав собственности обязанности по принятию окончательного решения о выборе УК выполняет непосредственно застройщик. Когда разрешение на ввод официально получено, строительная организация в течение пяти дней  определяет управляющую компанию и заключает с ней договорное соглашение на срок, составляющий три месяца.

В это же время в срок, не превышающий двадцать дней с момента ввода законченного объекта долевого строительства, избранный местный орган самоуправления (представители исполнительной власти) объявляет о проведении конкурса открытого типа по выбору УК.

Такой конкурс проводится в 40-дневные сроки, а в десятидневный период после его завершения застройщик информирует дольщиков об итоговых результатах проведенного мероприятия.

Далее выбранная компания заключает договоры с дольщиками, но только после регистрации ими прав законной собственности.

До тех пор пока дольщики не прошли процедуру регистрации своих прав собственности, застройщик в тексте договора с УК в новостройке по нормам указывается в качестве заказчика.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
То есть именно он должен согласовать перечень всех услуг и работ, выполняемых управляющей компанией и связанных с текущим осуществляемым ремонтом, обслуживанием и содержанием.
[/attention][/attention][/attention]

Также застройщик согласует размеры сумм для оплаты ЖКХ: холодного и горячего водоснабжения, энергоснабжения, отопления, домофонной связи и иных услуг.

После сдачи дома в эксплуатацию, но до принятия квартир по актам приема-передачи девелопер оплачивает квитанции. В соответствии со  ст. 210-ой Гражданского кодекса РФ установлено, что обязанности по постоянному содержанию помещений здания выполняются строительной компанией в рамках соглашения с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

В ст. 153-ей Жилищного российского кодекса прописано, что плату за жилое помещение начинают вносить дольщики, принявшие квартиры по подписанным актам приема-передачи. И обязанность по уплате ЖКХ возникает у новых владельцев лишь после подписания передаточных актов, причем непосредственно с момента передачи.

Принявший квартиру дольщик сразу становится основным и единственным потребителем оказываемых ему коммунальных услуг.

То есть стоимость этих услуг будет исчисляться по тарифам для обычных граждан (для населения, а не для юридических лиц).

А объемы потребления фиксируются по показаниям специальных приборов учета либо по нормативам, установленным на региональном уровне в конкретном городе с учетом климатических и иных особенностей местности.

Как заставить застройщика выполнить его обязательства

Что делать и как действовать, если при сдаче дома в эксплуатацию, до фактического подписания договора или после приема объекта долевого строительства застройщик не хочет выполнить свои обязательства и удовлетворить требования дольщика? В этом случае для начала стоит обратиться с претензией в строительную компанию и потребовать официального ответа.

Если претензия не удовлетворена, то в этой ситуации можно обратиться в Службу защиты прав потребителей и получить консультацию. В данный орган можно прийти лично, позвонить по телефону горячей линии либо отправить письмо на электронную почту или по иным контактам.

Когда застройщик полностью отказывается от выполнения обязательств и соблюдения условий договора, в этом случае на него можно подать в суд. Судебный орган инициирует разбирательство, обозначит права сторон, изучит подробно материалы дела и определит виновную и пострадавшую стороны, после чего назначит неустойку, которую дольщик сможет взыскать со строительной компании.

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/obyazannosti-zastrojshhika-pri-sdache-doma-v-ekspluatatsiyu.php

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию
Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Строительная организация несет перед дольщиками обязательства застройщика после сдачи дома. Но не каждый хозяин новой квартиры до конца понимает, на что распространяется гарантия. И как действовать, если новоприобретенное жилье не оправдало ожиданий.

Законодательство и действующие нормативы

  1. Закон о защите прав потребителей:
  • статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
  • ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
  • ст. 23 — неустойка.
  • ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
  • ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
  • ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.

Какие бывают гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Закон принуждает девелопера сдать новостройку в соответствии с действующими нормативами:

  • договор долевого участия;
  • проект строящегося здания;
  • градостроительные, технические и инженерные нормы.

За нарушение установленных стандартов при возведении многоквартирного дома (МКД) застройщик должен отвечать в соответствии с законодательством, устранять проявившиеся недостатки собственными силами и за свой счет.

Не все дефекты можно обнаружить в процессе сдачи объекта. Пример: жилье покупали летом, а зимой выяснилось, что дом не отапливается, стены промерзают. Или через несколько месяцев после переезда перестал работать лифт, начала течь крыша. Если вина строительной компании очевидна, платить за ремонт будет она.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

Мск 8 (499) 938 6124

Спб 8 (812) 425 6761

Фед 8 (800) 350 8362

К сведению! Контрагент несет ответственность и за деятельность субподрядчиков. Это все компании, привлеченные застройщиком к строительным работам.

Клиенту должна быть передана техническая документация на жилое помещение. Она включает:

  • правила безопасной эксплуатации;
  • срок службы объекта;
  • информация об элементах отделки;
  • правила использования инженерно-технических систем и иных конструкций.

Важно! Нельзя подписывать документы приема-передачи жилого помещения, если имеются недостатки. Это будет означать, что дольщик со всем согласен. Девелопер не несет ответственности за явные дефекты, о которых клиент знал и не потребовал их устранения до подписания договора долевого участия (ДДУ).

На что распространяется

Различают три области, которые охватывает гарантия:

  1. Здание и конструктивные элементы.
  2. Инженерные системы.
  3. Проведенные работы.

Популярные дефекты, с которыми сталкиваются жители новостройки:

  • трещины на стенах;
  • провисают потолки;
  • часто ломается лифт;
  • прорыв труб;
  • проблемы с электричеством;
  • отпадает облицовка, стены мокнут;
  • недочеты дверей и окон;
  • в доме холодно;
  • течет крыша;
  • нарушена работа питающих подстанций;
  • некачественная фурнитура;
  • промерзают стены и потолки;
  • грибок, протечки, плесень;
  • функционирование вентиляции нарушено;
  • использование некондиционных материалов в процессе строительства, внутренней отделки;
  • неровные косяки.

Это не окончательный список.

На что гарантии не дают

Не всегда исправление дефектов — обязанность строителей. После сдачи объекта управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) следит за сохранностью имущества и соблюдением правил использования конструкций дома и технического оборудования.

Девелопер освобождается от гарантийных обязательств в случае:

  1. Естественного износа объекта гарантии — амортизация недвижимости, узлов и конструкций.
  2. Нарушения правил эксплуатации (при условии получения инструкции от застройщика) как частного, так и общедомового имущества.
  3. Игнорирования правил подключения и использования бытовой техники, сантехники, отопления, электричества, воды.
  4. Когда закончился гарантийный срок.
  5. Если недостатки появились в результате стихийных бедствий.
  6. Если аварийную ситуацию спровоцировали жильцы, третьи лица, представители УК.
  7. Иных форс-мажорных ситуаций.

Внимание! Строительная компания компенсирует только свои недоделки. После сдачи недвижимости в руки жильцов ответственность за надлежащую эксплуатацию и своевременные ремонтные работы (в том числе и капитальный ремонт МКД) лежит на УК или ТСЖ. Их права и обязанности перечисляет Жилищный кодекс РФ.

Например, свежеиспеченный владелец в период гарантии поставил новые пластиковые окна. Если с ними что-то не так, претензии предъявлять нужно организации, которая их устанавливала.

Сколько лет длится гарантийный срок

Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование. На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен. Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.

Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством. Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!

На квартиру

На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.

Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой. Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.

На новый многоквартирный дом

Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:

  • кровельное покрытие — не менее 10 лет;
  • трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
  • вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;
  • межпанельные швы — 10 лет;
  • отделка квартиры от застройщика — 5 лет.

Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.

На окна в новостройке

Составляет 5 лет. Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года. Этот момент необходимо уточнить.

19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии. К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.

Что делать при выявлении дефекта

Для подстраховки фиксируют на фото, видео выявленные недостатки. Эти материалы можно будет приложить в качестве доказательства к письменной претензии. Сначала обращаются в УК или ТСЖ. Если это не их ответственность, необходимо взять задокументированный отказ.

Представители УК должны осмотреть дефектный участок и составить акт. Независимая экспертиза поможет выявить, чья вина на самом деле. Если застройщика, то он будет обязан возместить стоимость экспертизы и устранить недоделки.

Важно! В претензии необходимо подробно описать сложившуюся ситуацию и изложить требования.

Сроки исполнения работ по устранению дефектов по закону

Закон о защите прав потребителей устанавливает общий период на ликвидацию недостатков товара продавцом. Он не должен превышать 45 дней. В случае с новостройками законодательство не оговаривает точное время, в течение которого дефект должен быть искоренен строительной организацией.

Есть только размытое понятие «Разумный срок». К каждому гарантийному случаю подходят индивидуально. В зависимости от сложности проводимых работ ремонт может продолжаться от нескольких дней до месяцев.

Чтобы не было недопонимания между дольщиками и строителями, сроки ремонта по гарантии оговариваются в ДДУ.

Если вы получили отказ

Сколько ждать ответа? Решение строительная организация должна принять в течение 10 дней. Период может быть увеличен на проведение необходимых экспертиз. Если за это время никакой реакции от застройщика не было или получен письменный отказ, можно смело идти в суд.

Как действовать

Составить исковое заявление. По подведомственности обращаются в суд по месту регистрации ответчика. Подавая иск, требуют от подрядчика не только выполнить свои обязательства, но и выплатить неустойку, возместить издержки.

Размер пени составляет 1 % за каждый день задержки ремонтных работ. Отсчет начинается на 46 день после предъявления требований виновной стороне.

Если застройщик банкрот

В случае банкротства девелопера гарантии не теряются. Если ликвидация фирмы подрядчика произошла после сдачи объекта, требования дольщика исполняются за счет денег компенсационных фондов саморегулируемых организаций.

Существуют ли случаи возврата жилья

Товар, имеющий существенный недостаток, можно сдать продавцу. Некачественная продукция подразумевает возврат уплаченных за нее денег. Признаки существенного дефекта:

  • после ремонта появляется вновь;
  • ликвидировать невозможно;
  • устранение обойдется дороже, чем стоит квартира.

Знайте! Вернуть жилплощадь в течение 2 недель просто потому, что разонравилась, не получится

Ответственность

Соблюдение различных правил и нормативов при строительстве обязательно. За их нарушение девелопер несет ответственность:

  • административную (последствия средней тяжести);
  • уголовную (тяжкие последствия вплоть до смертельных исходов);
  • гражданско-правовую (штрафы, пени, неустойка, компенсация морального вреда).

Наказание накладывается на руководство и на непосредственно виновное лицо.

Отсутствие гарантийных обязательств в условиях договора долевого участия не снимает ответственности с застройщика. Все поручительства, прописанные в законодательстве, выполняются в обязательном порядке.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ, консультации:

 

Мск +7 (499) 938 6124

Спб +7 (812) 425 6761

Фед +8 (800) 350 8362

Или опишите ситуацию в форме, ниже:

Источник: https://PoPravu.club/tovar/garantiya/informatsiya/obyazatelstva-zastroyschika.html

Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.
[/attention][/attention][/attention]

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

Что проверять

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
[/attention][/attention][/attention]

Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.
[/attention][/attention][/attention]

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме. 

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.
[/attention][/attention][/attention]

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». 

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  •  устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
  •  компенсировать расходы на устранение недостатков;
  •  снизить стоимость квартиры.

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.
[/attention][/attention][/attention]

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/poluchenie-dokumentov-ot-zastroyschika

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Огромная часть массового жилья (до 70-80% российского рынка недвижимости) и в особенности многоквартирных зданий реализуется по популярной в РФ схеме долевого участия в осуществлении строительства.

При сдаче в эксплуатацию дома, построенного на условиях ДДУ, на строительную компанию возлагаются некоторые обязательства. Каждый дольщик вправе потребовать их исполнения, но сначала нужно выяснить общий порядок передачи квартир жильцам и все основные обязанности застройщика.

Получить ответы на самые актуальные и волнующие вопросы вы сможете в данной статье.

Законодательная база

На территории РФ действуют определенные нормы и правила участия в долевом строительстве, и они актуальны как для застройщиков, так и для дольщиков. Все стороны договора имеют как права, находящиеся под защитой законов, так и обязанности, выполнение которых обязательно и регламентировано законодательством.

Законодательная база Российской Федерации в сфере строительной деятельности включает следующие нормативные и правовые документы:

  • Градостроительный кодекс. В его ст. с 48-ой по 55-ую определяются порядок обязательных подготовительных работ и мероприятий, схема оформления и получения правового официального статуса земельного участка, состав и форматы сопроводительной документации, круг ответственных и уполномоченных лиц, осуществляющих по закону надзор за возведением и приемом объектов жилой категории и другие важные моменты.
  • Закон федерального уровн – 214-ФЗ, который принят и вступил в силу в декабре две тысячи четвертого года. В данном ФЗ, регламентирующем участие в долевом строительстве, прописываются все гарантии договора ДДУ, а также обязанности и действующие права застройщиков с дольщиками. Обязательства застройщиков бывают двух видов: те, которые исполняются до ввода нового построенного дома в эксплуатацию, а также выполняемые уже после передачи подготовленного объекта долевого строительства. Но есть и обязанности, действующие в течение всего срока действия заключенного договора, вне зависимости от введения здания.
  • Закон о защите прав потребителей. Особого внимания заслуживают его 18-ая статья, где рассматриваются действия при получении товара ненадлежащего низкого качества, а также ст. 20, регламентирующая нормы устранения недостатков, и ст. 23, охватывающая тему неустоек.
  • Полезная информация есть и в Гражданском кодексе. В его статьях с 469-ой по 478-ую рассматриваются качество, комплектность и гарантийные сроки приобретаемых товаров, к которым относятся и объекты долевого строительства. В ст. 722-ой, 723-ей и 724-ой освещаются сроки обнаружения несоответствий при сотрудничестве по договорам подряда.
  • ФЗ под номером 191. В ст. 8-ой, в 4-ом пункте данного закона прописан упрощенный порядок ввода в эксплуатацию недвижимого жилого имущества. Тут расписаны не только все отдельные нюансы процесса, но и документы, которые любому дольщику необходимо получать и изучать при приемке квартиры дома в тех или иных случаях.
  • Приказ государственного Министерства строительства и ЖКХ. Его второе приложение содержит требования, предъявляемые к разрешениям на окончательный ввод объектов долевого строительство в эксплуатацию.

Раскрытие информации

На любых этапах долевого строительства (как до сдачи, так и после ввода всего дома в эксплуатацию) застройщик обязан по требованиям участников долевого ведущегося строительства раскрывать всю информацию и обеспечивать бесплатный, свободный и полный доступ к ней. В первой части ст. 3 закона 214-ФЗ прописано, что сведения должны регулярно и вовремя размещаться в СМИ и в телекоммуникационных сетях, в информационной единой системе жилищного строительства.

Застройщик, который принимает денежные вносимые средства участников долевого строительства, обязуется предоставить такой список информации и документации:

  • разрешение на ввод готового достроенного дома в эксплуатацию;
  • проектную декларацию и любые внесения изменений;
  • финансовую бухгалтерскую отчетность за истекший год с промежуточными отчетами (за 1-ый квартал, прошедшее полугодие и 9 полных месяцев);
  • технико-экономическое официальное обоснование строительного проекта;
  • заключение экспертизы указанной выше проектной документации;
  • документы, доказывающие наличие законных прав застройщика на участок земли (например, договор аренды или бумага, подтверждающая зарегистрированное право собственности);
  • заключение уполномоченных органов законной исполнительной власти отдельного субъекта о том, что застройщик и все части его проектной декларации соответствуют важнейшим требованиям;
  • проект договора участия в долевом строительстве (образец ДДУ);
  • градостроительный план территории (своеобразная схематическая карта);
  • фото возводящихся объектов долевого строительства, отражающие реальное состояние строящегося дома по факту;
  • информация о начатых процедурах банкротства;
  • данные об открытиях и закрытиях расчетных счетов с указанием их номеров, наименований банков и их индивидуальных идентификаторов;
  • документы, подтверждающие уплату налогов (свидетельство об официальной постановке на учет в налоговый орган – ФНС);
  • иные предусмотренные законами документы.

Застройщик по законам несет ответственность за невыполнение обязанностей. Права дольщиков защищены, и их требования должны выполняться. За сокрытие или отказ в предоставлении информации для строительной компании предусмотрено наказание в виде наложения штрафа от 200 до 400 тысяч рублей.

Сдача

Сдача объекта долевого строительства будет осуществимой только после получения конкретным застройщиком соответствующего разрешения.

В РФ эти разрешения выдают после проверки объекта самим девелопером (строительной фирмой), после приемки комиссиями уполномоченных органов надзора (так называемая госприемка), а также после оценки дома местным муниципалитетом. Вместе с квартирой владелец получает инструкцию по эксплуатации.

Не менее чем за один календарный полный месяц до сдачи дома строительная компания должна уведомить дольщиков о будущем введении объекта долевого строительства в эксплуатацию. Такое извещение следует передать либо при личной встрече по месту жительства или работы под расписку, либо заказным письмом с формируемым уведомлением о фактическом вручении.

Важно! Если сдача дома задерживается, застройщик за каждый проходящий день просрочки платит дольщику неустойку.

Застройщик обязуется предоставить дольщику в указанные в подписанном ранее договоре сроки объект надлежащего качества, полностью соответствующий условиям ДДУ, градостроительным регламентам, нормам безопасности, техническим требованиям, заявленным в проектной документации характеристикам и иным главным требованиям.

Только при соответствии квартиры всем требованиям и при надлежащем уровне ее качества можно подписывать акт. И только в таком случае сдача дома и его квартир считается официальной и осуществленной в законном порядке, а дольщики становятся собственниками. При обнаружении существенных и явных несоответствий нельзя ставить подпись и соглашаться с приемкой.

В случае если покупатель смог обнаружить существенные недостатки, он может поступить следующим образом:

  • потребовать устранить все недоделки и дефекты в разумные сроки (дольщик может после составления дефектной ведомости подписать акт или же не подписывать его до полного устранения недостатков);
  • предъявить требования о возмещении затрат на самостоятельное устранение обнаруженных недостатков;
  • запросить соразмерное адекватное рыночным расценкам уменьшение цены объекта долевого строительства.

Если застройщик не выполняет требования, дольщик имеет право расторгнуть даже полностью законный договор в одностороннем порядке, отменить соблюдение его условий и потребовать возврат вложенных денег, а также выплату неустойки.

Существенными дефектами считаются те, которые делают объект непригодным для проживания либо предполагают значительное несоответствие недвижимости заявленным характеристикам. Примеры: отсутствие предусмотренной ДДУ отделки, отсутствие главных элементов конструкции и иные недостатки. Причем некоторые ошибки застройщика могут стать причиной отказа БТИ в выдаче технического паспорта.

К сведению! Сроки устранения недостатков в сданном в эксплуатацию доме законом не установлены, но должны быть разумными и согласоваться дольщиком и застройщиком. Иногда период растягивается на несколько месяцев.

Гарантийные обязательства

Как происходит обслуживание дома после его сдачи в эксплуатацию? Застройщик должен гарантировать дольщику качественное жилье. И даже если дефекты выявлены уже после покупки объекта долевого строительства и его передачи в собственность участнику ДДУ, строительная компания продолжает устранять недостатки в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок должен устанавливаться в рамках официального договора долевого участия и не может продлиться меньше пяти лет для самого недвижимого объекта. Для инженерно-технологического неотъемлемого оборудования сроки гарантий составляют три года. Гарантийный период стартует после подписания акта приема-передачи.

Если дефекты выявлены на протяжении действующего гарантийного срока и вызваны техническими допущенными застройщиком нарушениями, то строительная компания устраняет их в согласованный с дольщиком период. Собственник жилья может обратиться в фирму и предъявить свои требования в письменной форме.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
При их невыполнении можно направить заявление (претензию) по адресу организации на имя генерального директора. Если претензия не удовлетворена, и руководство не дает ответа, дольщик имеет право составить и направить иск в арбитражный суд.
[/attention][/attention][/attention]

В судебной практике такие дела чаще всего выигрываются покупателями недвижимости.

К сведению! Застройщик после сдачи дома может не устранять выявленные дефекты, если предоставит основания и доказательства того, что недостатки являются последствиями неправильной эксплуатации объекта, неизбежного износа или ненадлежащего ремонта, который дольщик пытался сделать своими силами.

Если застройщик от устранения недостатков отказывается или уклоняется, он уплачивает неустойку (пеню) в размерах 1% от стоимости объекта за каждый прошедший день просрочки (когда жилье невозможно эксплуатировать). Если квартира пригодна для проживания, то назначается компенсация расходов, понесенных при ремонте.

Управление домами и оплата ЖКХ

Когда жилой многоквартирный дом (МКД) введен в эксплуатацию, им должны управлять. Такие функции выполняет управляющая специализированная компания – УК.

Но главная проблема заключается в том, что передача ключей дольщикам, регистрация их прав собственности на квартиры и заселение в жилье осуществляются не сразу, поэтому провести общее домовое собрание среди жильцов для выбора УК невозможно, так как ТСЖ (товарищество собственников жилья) еще не организовано.

После введения построенного дома в эксплуатацию, но до передачи объектов недвижимости жильцам и оформления прав собственности обязанности по принятию окончательного решения о выборе УК выполняет непосредственно застройщик. Когда разрешение на ввод официально получено, строительная организация в течение пяти дней  определяет управляющую компанию и заключает с ней договорное соглашение на срок, составляющий три месяца.

В это же время в срок, не превышающий двадцать дней с момента ввода законченного объекта долевого строительства, избранный местный орган самоуправления (представители исполнительной власти) объявляет о проведении конкурса открытого типа по выбору УК.

Такой конкурс проводится в 40-дневные сроки, а в десятидневный период после его завершения застройщик информирует дольщиков об итоговых результатах проведенного мероприятия.

Далее выбранная компания заключает договоры с дольщиками, но только после регистрации ими прав законной собственности.

До тех пор пока дольщики не прошли процедуру регистрации своих прав собственности, застройщик в тексте договора с УК в новостройке по нормам указывается в качестве заказчика.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
То есть именно он должен согласовать перечень всех услуг и работ, выполняемых управляющей компанией и связанных с текущим осуществляемым ремонтом, обслуживанием и содержанием.
[/attention][/attention][/attention]

Также застройщик согласует размеры сумм для оплаты ЖКХ: холодного и горячего водоснабжения, энергоснабжения, отопления, домофонной связи и иных услуг.

После сдачи дома в эксплуатацию, но до принятия квартир по актам приема-передачи девелопер оплачивает квитанции. В соответствии со  ст. 210-ой Гражданского кодекса РФ установлено, что обязанности по постоянному содержанию помещений здания выполняются строительной компанией в рамках соглашения с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

В ст. 153-ей Жилищного российского кодекса прописано, что плату за жилое помещение начинают вносить дольщики, принявшие квартиры по подписанным актам приема-передачи. И обязанность по уплате ЖКХ возникает у новых владельцев лишь после подписания передаточных актов, причем непосредственно с момента передачи.

Принявший квартиру дольщик сразу становится основным и единственным потребителем оказываемых ему коммунальных услуг.

То есть стоимость этих услуг будет исчисляться по тарифам для обычных граждан (для населения, а не для юридических лиц).

А объемы потребления фиксируются по показаниям специальных приборов учета либо по нормативам, установленным на региональном уровне в конкретном городе с учетом климатических и иных особенностей местности.

Как заставить застройщика выполнить его обязательства

Что делать и как действовать, если при сдаче дома в эксплуатацию, до фактического подписания договора или после приема объекта долевого строительства застройщик не хочет выполнить свои обязательства и удовлетворить требования дольщика? В этом случае для начала стоит обратиться с претензией в строительную компанию и потребовать официального ответа.

Если претензия не удовлетворена, то в этой ситуации можно обратиться в Службу защиты прав потребителей и получить консультацию. В данный орган можно прийти лично, позвонить по телефону горячей линии либо отправить письмо на электронную почту или по иным контактам.

Когда застройщик полностью отказывается от выполнения обязательств и соблюдения условий договора, в этом случае на него можно подать в суд. Судебный орган инициирует разбирательство, обозначит права сторон, изучит подробно материалы дела и определит виновную и пострадавшую стороны, после чего назначит неустойку, которую дольщик сможет взыскать со строительной компании.

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/obyazannosti-zastrojshhika-pri-sdache-doma-v-ekspluatatsiyu.php

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию
Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Строительная организация несет перед дольщиками обязательства застройщика после сдачи дома. Но не каждый хозяин новой квартиры до конца понимает, на что распространяется гарантия. И как действовать, если новоприобретенное жилье не оправдало ожиданий.

Законодательство и действующие нормативы

  1. Закон о защите прав потребителей:
  • статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
  • ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
  • ст. 23 — неустойка.
  • ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
  • ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
  • ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.

Какие бывают гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Закон принуждает девелопера сдать новостройку в соответствии с действующими нормативами:

  • договор долевого участия;
  • проект строящегося здания;
  • градостроительные, технические и инженерные нормы.

За нарушение установленных стандартов при возведении многоквартирного дома (МКД) застройщик должен отвечать в соответствии с законодательством, устранять проявившиеся недостатки собственными силами и за свой счет.

Не все дефекты можно обнаружить в процессе сдачи объекта. Пример: жилье покупали летом, а зимой выяснилось, что дом не отапливается, стены промерзают. Или через несколько месяцев после переезда перестал работать лифт, начала течь крыша. Если вина строительной компании очевидна, платить за ремонт будет она.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

Мск 8 (499) 938 6124

Спб 8 (812) 425 6761

Фед 8 (800) 350 8362

К сведению! Контрагент несет ответственность и за деятельность субподрядчиков. Это все компании, привлеченные застройщиком к строительным работам.

Клиенту должна быть передана техническая документация на жилое помещение. Она включает:

  • правила безопасной эксплуатации;
  • срок службы объекта;
  • информация об элементах отделки;
  • правила использования инженерно-технических систем и иных конструкций.

Важно! Нельзя подписывать документы приема-передачи жилого помещения, если имеются недостатки. Это будет означать, что дольщик со всем согласен. Девелопер не несет ответственности за явные дефекты, о которых клиент знал и не потребовал их устранения до подписания договора долевого участия (ДДУ).

На что распространяется

Различают три области, которые охватывает гарантия:

  1. Здание и конструктивные элементы.
  2. Инженерные системы.
  3. Проведенные работы.

Популярные дефекты, с которыми сталкиваются жители новостройки:

  • трещины на стенах;
  • провисают потолки;
  • часто ломается лифт;
  • прорыв труб;
  • проблемы с электричеством;
  • отпадает облицовка, стены мокнут;
  • недочеты дверей и окон;
  • в доме холодно;
  • течет крыша;
  • нарушена работа питающих подстанций;
  • некачественная фурнитура;
  • промерзают стены и потолки;
  • грибок, протечки, плесень;
  • функционирование вентиляции нарушено;
  • использование некондиционных материалов в процессе строительства, внутренней отделки;
  • неровные косяки.

Это не окончательный список.

На что гарантии не дают

Не всегда исправление дефектов — обязанность строителей. После сдачи объекта управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) следит за сохранностью имущества и соблюдением правил использования конструкций дома и технического оборудования.

Девелопер освобождается от гарантийных обязательств в случае:

  1. Естественного износа объекта гарантии — амортизация недвижимости, узлов и конструкций.
  2. Нарушения правил эксплуатации (при условии получения инструкции от застройщика) как частного, так и общедомового имущества.
  3. Игнорирования правил подключения и использования бытовой техники, сантехники, отопления, электричества, воды.
  4. Когда закончился гарантийный срок.
  5. Если недостатки появились в результате стихийных бедствий.
  6. Если аварийную ситуацию спровоцировали жильцы, третьи лица, представители УК.
  7. Иных форс-мажорных ситуаций.

Внимание! Строительная компания компенсирует только свои недоделки. После сдачи недвижимости в руки жильцов ответственность за надлежащую эксплуатацию и своевременные ремонтные работы (в том числе и капитальный ремонт МКД) лежит на УК или ТСЖ. Их права и обязанности перечисляет Жилищный кодекс РФ.

Например, свежеиспеченный владелец в период гарантии поставил новые пластиковые окна. Если с ними что-то не так, претензии предъявлять нужно организации, которая их устанавливала.

Сколько лет длится гарантийный срок

Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование. На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен. Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.

Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством. Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!

На квартиру

На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.

Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой. Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.

На новый многоквартирный дом

Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:

  • кровельное покрытие — не менее 10 лет;
  • трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
  • вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;
  • межпанельные швы — 10 лет;
  • отделка квартиры от застройщика — 5 лет.

Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.

На окна в новостройке

Составляет 5 лет. Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года. Этот момент необходимо уточнить.

19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии. К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.

Что делать при выявлении дефекта

Для подстраховки фиксируют на фото, видео выявленные недостатки. Эти материалы можно будет приложить в качестве доказательства к письменной претензии. Сначала обращаются в УК или ТСЖ. Если это не их ответственность, необходимо взять задокументированный отказ.

Представители УК должны осмотреть дефектный участок и составить акт. Независимая экспертиза поможет выявить, чья вина на самом деле. Если застройщика, то он будет обязан возместить стоимость экспертизы и устранить недоделки.

Важно! В претензии необходимо подробно описать сложившуюся ситуацию и изложить требования.

Сроки исполнения работ по устранению дефектов по закону

Закон о защите прав потребителей устанавливает общий период на ликвидацию недостатков товара продавцом. Он не должен превышать 45 дней. В случае с новостройками законодательство не оговаривает точное время, в течение которого дефект должен быть искоренен строительной организацией.

Есть только размытое понятие «Разумный срок». К каждому гарантийному случаю подходят индивидуально. В зависимости от сложности проводимых работ ремонт может продолжаться от нескольких дней до месяцев.

Чтобы не было недопонимания между дольщиками и строителями, сроки ремонта по гарантии оговариваются в ДДУ.

Если вы получили отказ

Сколько ждать ответа? Решение строительная организация должна принять в течение 10 дней. Период может быть увеличен на проведение необходимых экспертиз. Если за это время никакой реакции от застройщика не было или получен письменный отказ, можно смело идти в суд.

Как действовать

Составить исковое заявление. По подведомственности обращаются в суд по месту регистрации ответчика. Подавая иск, требуют от подрядчика не только выполнить свои обязательства, но и выплатить неустойку, возместить издержки.

Размер пени составляет 1 % за каждый день задержки ремонтных работ. Отсчет начинается на 46 день после предъявления требований виновной стороне.

Если застройщик банкрот

В случае банкротства девелопера гарантии не теряются. Если ликвидация фирмы подрядчика произошла после сдачи объекта, требования дольщика исполняются за счет денег компенсационных фондов саморегулируемых организаций.

Существуют ли случаи возврата жилья

Товар, имеющий существенный недостаток, можно сдать продавцу. Некачественная продукция подразумевает возврат уплаченных за нее денег. Признаки существенного дефекта:

  • после ремонта появляется вновь;
  • ликвидировать невозможно;
  • устранение обойдется дороже, чем стоит квартира.

Знайте! Вернуть жилплощадь в течение 2 недель просто потому, что разонравилась, не получится

Ответственность

Соблюдение различных правил и нормативов при строительстве обязательно. За их нарушение девелопер несет ответственность:

  • административную (последствия средней тяжести);
  • уголовную (тяжкие последствия вплоть до смертельных исходов);
  • гражданско-правовую (штрафы, пени, неустойка, компенсация морального вреда).

Наказание накладывается на руководство и на непосредственно виновное лицо.

Отсутствие гарантийных обязательств в условиях договора долевого участия не снимает ответственности с застройщика. Все поручительства, прописанные в законодательстве, выполняются в обязательном порядке.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ, консультации:

 

Мск +7 (499) 938 6124

Спб +7 (812) 425 6761

Фед +8 (800) 350 8362

Или опишите ситуацию в форме, ниже:

Источник: https://PoPravu.club/tovar/garantiya/informatsiya/obyazatelstva-zastroyschika.html

Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.
[/attention][/attention][/attention]

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

Что проверять

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
[/attention][/attention][/attention]

Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.
[/attention][/attention][/attention]

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме. 

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.
[/attention][/attention][/attention]

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». 

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  •  устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
  •  компенсировать расходы на устранение недостатков;
  •  снизить стоимость квартиры.

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.
[/attention][/attention][/attention]

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/poluchenie-dokumentov-ot-zastroyschika

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Огромная часть массового жилья (до 70-80% российского рынка недвижимости) и в особенности многоквартирных зданий реализуется по популярной в РФ схеме долевого участия в осуществлении строительства.

При сдаче в эксплуатацию дома, построенного на условиях ДДУ, на строительную компанию возлагаются некоторые обязательства. Каждый дольщик вправе потребовать их исполнения, но сначала нужно выяснить общий порядок передачи квартир жильцам и все основные обязанности застройщика.

Получить ответы на самые актуальные и волнующие вопросы вы сможете в данной статье.

Законодательная база

На территории РФ действуют определенные нормы и правила участия в долевом строительстве, и они актуальны как для застройщиков, так и для дольщиков. Все стороны договора имеют как права, находящиеся под защитой законов, так и обязанности, выполнение которых обязательно и регламентировано законодательством.

Законодательная база Российской Федерации в сфере строительной деятельности включает следующие нормативные и правовые документы:

  • Градостроительный кодекс. В его ст. с 48-ой по 55-ую определяются порядок обязательных подготовительных работ и мероприятий, схема оформления и получения правового официального статуса земельного участка, состав и форматы сопроводительной документации, круг ответственных и уполномоченных лиц, осуществляющих по закону надзор за возведением и приемом объектов жилой категории и другие важные моменты.
  • Закон федерального уровн – 214-ФЗ, который принят и вступил в силу в декабре две тысячи четвертого года. В данном ФЗ, регламентирующем участие в долевом строительстве, прописываются все гарантии договора ДДУ, а также обязанности и действующие права застройщиков с дольщиками. Обязательства застройщиков бывают двух видов: те, которые исполняются до ввода нового построенного дома в эксплуатацию, а также выполняемые уже после передачи подготовленного объекта долевого строительства. Но есть и обязанности, действующие в течение всего срока действия заключенного договора, вне зависимости от введения здания.
  • Закон о защите прав потребителей. Особого внимания заслуживают его 18-ая статья, где рассматриваются действия при получении товара ненадлежащего низкого качества, а также ст. 20, регламентирующая нормы устранения недостатков, и ст. 23, охватывающая тему неустоек.
  • Полезная информация есть и в Гражданском кодексе. В его статьях с 469-ой по 478-ую рассматриваются качество, комплектность и гарантийные сроки приобретаемых товаров, к которым относятся и объекты долевого строительства. В ст. 722-ой, 723-ей и 724-ой освещаются сроки обнаружения несоответствий при сотрудничестве по договорам подряда.
  • ФЗ под номером 191. В ст. 8-ой, в 4-ом пункте данного закона прописан упрощенный порядок ввода в эксплуатацию недвижимого жилого имущества. Тут расписаны не только все отдельные нюансы процесса, но и документы, которые любому дольщику необходимо получать и изучать при приемке квартиры дома в тех или иных случаях.
  • Приказ государственного Министерства строительства и ЖКХ. Его второе приложение содержит требования, предъявляемые к разрешениям на окончательный ввод объектов долевого строительство в эксплуатацию.

Раскрытие информации

На любых этапах долевого строительства (как до сдачи, так и после ввода всего дома в эксплуатацию) застройщик обязан по требованиям участников долевого ведущегося строительства раскрывать всю информацию и обеспечивать бесплатный, свободный и полный доступ к ней. В первой части ст. 3 закона 214-ФЗ прописано, что сведения должны регулярно и вовремя размещаться в СМИ и в телекоммуникационных сетях, в информационной единой системе жилищного строительства.

Застройщик, который принимает денежные вносимые средства участников долевого строительства, обязуется предоставить такой список информации и документации:

  • разрешение на ввод готового достроенного дома в эксплуатацию;
  • проектную декларацию и любые внесения изменений;
  • финансовую бухгалтерскую отчетность за истекший год с промежуточными отчетами (за 1-ый квартал, прошедшее полугодие и 9 полных месяцев);
  • технико-экономическое официальное обоснование строительного проекта;
  • заключение экспертизы указанной выше проектной документации;
  • документы, доказывающие наличие законных прав застройщика на участок земли (например, договор аренды или бумага, подтверждающая зарегистрированное право собственности);
  • заключение уполномоченных органов законной исполнительной власти отдельного субъекта о том, что застройщик и все части его проектной декларации соответствуют важнейшим требованиям;
  • проект договора участия в долевом строительстве (образец ДДУ);
  • градостроительный план территории (своеобразная схематическая карта);
  • фото возводящихся объектов долевого строительства, отражающие реальное состояние строящегося дома по факту;
  • информация о начатых процедурах банкротства;
  • данные об открытиях и закрытиях расчетных счетов с указанием их номеров, наименований банков и их индивидуальных идентификаторов;
  • документы, подтверждающие уплату налогов (свидетельство об официальной постановке на учет в налоговый орган – ФНС);
  • иные предусмотренные законами документы.

Застройщик по законам несет ответственность за невыполнение обязанностей. Права дольщиков защищены, и их требования должны выполняться. За сокрытие или отказ в предоставлении информации для строительной компании предусмотрено наказание в виде наложения штрафа от 200 до 400 тысяч рублей.

Сдача

Сдача объекта долевого строительства будет осуществимой только после получения конкретным застройщиком соответствующего разрешения.

В РФ эти разрешения выдают после проверки объекта самим девелопером (строительной фирмой), после приемки комиссиями уполномоченных органов надзора (так называемая госприемка), а также после оценки дома местным муниципалитетом. Вместе с квартирой владелец получает инструкцию по эксплуатации.

Не менее чем за один календарный полный месяц до сдачи дома строительная компания должна уведомить дольщиков о будущем введении объекта долевого строительства в эксплуатацию. Такое извещение следует передать либо при личной встрече по месту жительства или работы под расписку, либо заказным письмом с формируемым уведомлением о фактическом вручении.

Важно! Если сдача дома задерживается, застройщик за каждый проходящий день просрочки платит дольщику неустойку.

Застройщик обязуется предоставить дольщику в указанные в подписанном ранее договоре сроки объект надлежащего качества, полностью соответствующий условиям ДДУ, градостроительным регламентам, нормам безопасности, техническим требованиям, заявленным в проектной документации характеристикам и иным главным требованиям.

Только при соответствии квартиры всем требованиям и при надлежащем уровне ее качества можно подписывать акт. И только в таком случае сдача дома и его квартир считается официальной и осуществленной в законном порядке, а дольщики становятся собственниками. При обнаружении существенных и явных несоответствий нельзя ставить подпись и соглашаться с приемкой.

В случае если покупатель смог обнаружить существенные недостатки, он может поступить следующим образом:

  • потребовать устранить все недоделки и дефекты в разумные сроки (дольщик может после составления дефектной ведомости подписать акт или же не подписывать его до полного устранения недостатков);
  • предъявить требования о возмещении затрат на самостоятельное устранение обнаруженных недостатков;
  • запросить соразмерное адекватное рыночным расценкам уменьшение цены объекта долевого строительства.

Если застройщик не выполняет требования, дольщик имеет право расторгнуть даже полностью законный договор в одностороннем порядке, отменить соблюдение его условий и потребовать возврат вложенных денег, а также выплату неустойки.

Существенными дефектами считаются те, которые делают объект непригодным для проживания либо предполагают значительное несоответствие недвижимости заявленным характеристикам. Примеры: отсутствие предусмотренной ДДУ отделки, отсутствие главных элементов конструкции и иные недостатки. Причем некоторые ошибки застройщика могут стать причиной отказа БТИ в выдаче технического паспорта.

К сведению! Сроки устранения недостатков в сданном в эксплуатацию доме законом не установлены, но должны быть разумными и согласоваться дольщиком и застройщиком. Иногда период растягивается на несколько месяцев.

Гарантийные обязательства

Как происходит обслуживание дома после его сдачи в эксплуатацию? Застройщик должен гарантировать дольщику качественное жилье. И даже если дефекты выявлены уже после покупки объекта долевого строительства и его передачи в собственность участнику ДДУ, строительная компания продолжает устранять недостатки в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок должен устанавливаться в рамках официального договора долевого участия и не может продлиться меньше пяти лет для самого недвижимого объекта. Для инженерно-технологического неотъемлемого оборудования сроки гарантий составляют три года. Гарантийный период стартует после подписания акта приема-передачи.

Если дефекты выявлены на протяжении действующего гарантийного срока и вызваны техническими допущенными застройщиком нарушениями, то строительная компания устраняет их в согласованный с дольщиком период. Собственник жилья может обратиться в фирму и предъявить свои требования в письменной форме.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
При их невыполнении можно направить заявление (претензию) по адресу организации на имя генерального директора. Если претензия не удовлетворена, и руководство не дает ответа, дольщик имеет право составить и направить иск в арбитражный суд.
[/attention][/attention][/attention]

В судебной практике такие дела чаще всего выигрываются покупателями недвижимости.

К сведению! Застройщик после сдачи дома может не устранять выявленные дефекты, если предоставит основания и доказательства того, что недостатки являются последствиями неправильной эксплуатации объекта, неизбежного износа или ненадлежащего ремонта, который дольщик пытался сделать своими силами.

Если застройщик от устранения недостатков отказывается или уклоняется, он уплачивает неустойку (пеню) в размерах 1% от стоимости объекта за каждый прошедший день просрочки (когда жилье невозможно эксплуатировать). Если квартира пригодна для проживания, то назначается компенсация расходов, понесенных при ремонте.

Управление домами и оплата ЖКХ

Когда жилой многоквартирный дом (МКД) введен в эксплуатацию, им должны управлять. Такие функции выполняет управляющая специализированная компания – УК.

Но главная проблема заключается в том, что передача ключей дольщикам, регистрация их прав собственности на квартиры и заселение в жилье осуществляются не сразу, поэтому провести общее домовое собрание среди жильцов для выбора УК невозможно, так как ТСЖ (товарищество собственников жилья) еще не организовано.

После введения построенного дома в эксплуатацию, но до передачи объектов недвижимости жильцам и оформления прав собственности обязанности по принятию окончательного решения о выборе УК выполняет непосредственно застройщик. Когда разрешение на ввод официально получено, строительная организация в течение пяти дней  определяет управляющую компанию и заключает с ней договорное соглашение на срок, составляющий три месяца.

В это же время в срок, не превышающий двадцать дней с момента ввода законченного объекта долевого строительства, избранный местный орган самоуправления (представители исполнительной власти) объявляет о проведении конкурса открытого типа по выбору УК.

Такой конкурс проводится в 40-дневные сроки, а в десятидневный период после его завершения застройщик информирует дольщиков об итоговых результатах проведенного мероприятия.

Далее выбранная компания заключает договоры с дольщиками, но только после регистрации ими прав законной собственности.

До тех пор пока дольщики не прошли процедуру регистрации своих прав собственности, застройщик в тексте договора с УК в новостройке по нормам указывается в качестве заказчика.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
То есть именно он должен согласовать перечень всех услуг и работ, выполняемых управляющей компанией и связанных с текущим осуществляемым ремонтом, обслуживанием и содержанием.
[/attention][/attention][/attention]

Также застройщик согласует размеры сумм для оплаты ЖКХ: холодного и горячего водоснабжения, энергоснабжения, отопления, домофонной связи и иных услуг.

После сдачи дома в эксплуатацию, но до принятия квартир по актам приема-передачи девелопер оплачивает квитанции. В соответствии со  ст. 210-ой Гражданского кодекса РФ установлено, что обязанности по постоянному содержанию помещений здания выполняются строительной компанией в рамках соглашения с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

В ст. 153-ей Жилищного российского кодекса прописано, что плату за жилое помещение начинают вносить дольщики, принявшие квартиры по подписанным актам приема-передачи. И обязанность по уплате ЖКХ возникает у новых владельцев лишь после подписания передаточных актов, причем непосредственно с момента передачи.

Принявший квартиру дольщик сразу становится основным и единственным потребителем оказываемых ему коммунальных услуг.

То есть стоимость этих услуг будет исчисляться по тарифам для обычных граждан (для населения, а не для юридических лиц).

А объемы потребления фиксируются по показаниям специальных приборов учета либо по нормативам, установленным на региональном уровне в конкретном городе с учетом климатических и иных особенностей местности.

Как заставить застройщика выполнить его обязательства

Что делать и как действовать, если при сдаче дома в эксплуатацию, до фактического подписания договора или после приема объекта долевого строительства застройщик не хочет выполнить свои обязательства и удовлетворить требования дольщика? В этом случае для начала стоит обратиться с претензией в строительную компанию и потребовать официального ответа.

Если претензия не удовлетворена, то в этой ситуации можно обратиться в Службу защиты прав потребителей и получить консультацию. В данный орган можно прийти лично, позвонить по телефону горячей линии либо отправить письмо на электронную почту или по иным контактам.

Когда застройщик полностью отказывается от выполнения обязательств и соблюдения условий договора, в этом случае на него можно подать в суд. Судебный орган инициирует разбирательство, обозначит права сторон, изучит подробно материалы дела и определит виновную и пострадавшую стороны, после чего назначит неустойку, которую дольщик сможет взыскать со строительной компании.

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/obyazannosti-zastrojshhika-pri-sdache-doma-v-ekspluatatsiyu.php

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию
Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Строительная организация несет перед дольщиками обязательства застройщика после сдачи дома. Но не каждый хозяин новой квартиры до конца понимает, на что распространяется гарантия. И как действовать, если новоприобретенное жилье не оправдало ожиданий.

Законодательство и действующие нормативы

  1. Закон о защите прав потребителей:
  • статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
  • ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
  • ст. 23 — неустойка.
  • ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
  • ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
  • ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.

Какие бывают гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Закон принуждает девелопера сдать новостройку в соответствии с действующими нормативами:

  • договор долевого участия;
  • проект строящегося здания;
  • градостроительные, технические и инженерные нормы.

За нарушение установленных стандартов при возведении многоквартирного дома (МКД) застройщик должен отвечать в соответствии с законодательством, устранять проявившиеся недостатки собственными силами и за свой счет.

Не все дефекты можно обнаружить в процессе сдачи объекта. Пример: жилье покупали летом, а зимой выяснилось, что дом не отапливается, стены промерзают. Или через несколько месяцев после переезда перестал работать лифт, начала течь крыша. Если вина строительной компании очевидна, платить за ремонт будет она.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

Мск 8 (499) 938 6124

Спб 8 (812) 425 6761

Фед 8 (800) 350 8362

К сведению! Контрагент несет ответственность и за деятельность субподрядчиков. Это все компании, привлеченные застройщиком к строительным работам.

Клиенту должна быть передана техническая документация на жилое помещение. Она включает:

  • правила безопасной эксплуатации;
  • срок службы объекта;
  • информация об элементах отделки;
  • правила использования инженерно-технических систем и иных конструкций.

Важно! Нельзя подписывать документы приема-передачи жилого помещения, если имеются недостатки. Это будет означать, что дольщик со всем согласен. Девелопер не несет ответственности за явные дефекты, о которых клиент знал и не потребовал их устранения до подписания договора долевого участия (ДДУ).

На что распространяется

Различают три области, которые охватывает гарантия:

  1. Здание и конструктивные элементы.
  2. Инженерные системы.
  3. Проведенные работы.

Популярные дефекты, с которыми сталкиваются жители новостройки:

  • трещины на стенах;
  • провисают потолки;
  • часто ломается лифт;
  • прорыв труб;
  • проблемы с электричеством;
  • отпадает облицовка, стены мокнут;
  • недочеты дверей и окон;
  • в доме холодно;
  • течет крыша;
  • нарушена работа питающих подстанций;
  • некачественная фурнитура;
  • промерзают стены и потолки;
  • грибок, протечки, плесень;
  • функционирование вентиляции нарушено;
  • использование некондиционных материалов в процессе строительства, внутренней отделки;
  • неровные косяки.

Это не окончательный список.

На что гарантии не дают

Не всегда исправление дефектов — обязанность строителей. После сдачи объекта управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) следит за сохранностью имущества и соблюдением правил использования конструкций дома и технического оборудования.

Девелопер освобождается от гарантийных обязательств в случае:

  1. Естественного износа объекта гарантии — амортизация недвижимости, узлов и конструкций.
  2. Нарушения правил эксплуатации (при условии получения инструкции от застройщика) как частного, так и общедомового имущества.
  3. Игнорирования правил подключения и использования бытовой техники, сантехники, отопления, электричества, воды.
  4. Когда закончился гарантийный срок.
  5. Если недостатки появились в результате стихийных бедствий.
  6. Если аварийную ситуацию спровоцировали жильцы, третьи лица, представители УК.
  7. Иных форс-мажорных ситуаций.

Внимание! Строительная компания компенсирует только свои недоделки. После сдачи недвижимости в руки жильцов ответственность за надлежащую эксплуатацию и своевременные ремонтные работы (в том числе и капитальный ремонт МКД) лежит на УК или ТСЖ. Их права и обязанности перечисляет Жилищный кодекс РФ.

Например, свежеиспеченный владелец в период гарантии поставил новые пластиковые окна. Если с ними что-то не так, претензии предъявлять нужно организации, которая их устанавливала.

Сколько лет длится гарантийный срок

Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование. На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен. Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.

Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством. Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!

На квартиру

На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.

Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой. Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.

На новый многоквартирный дом

Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:

  • кровельное покрытие — не менее 10 лет;
  • трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
  • вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;
  • межпанельные швы — 10 лет;
  • отделка квартиры от застройщика — 5 лет.

Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.

На окна в новостройке

Составляет 5 лет. Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года. Этот момент необходимо уточнить.

19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии. К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.

Что делать при выявлении дефекта

Для подстраховки фиксируют на фото, видео выявленные недостатки. Эти материалы можно будет приложить в качестве доказательства к письменной претензии. Сначала обращаются в УК или ТСЖ. Если это не их ответственность, необходимо взять задокументированный отказ.

Представители УК должны осмотреть дефектный участок и составить акт. Независимая экспертиза поможет выявить, чья вина на самом деле. Если застройщика, то он будет обязан возместить стоимость экспертизы и устранить недоделки.

Важно! В претензии необходимо подробно описать сложившуюся ситуацию и изложить требования.

Сроки исполнения работ по устранению дефектов по закону

Закон о защите прав потребителей устанавливает общий период на ликвидацию недостатков товара продавцом. Он не должен превышать 45 дней. В случае с новостройками законодательство не оговаривает точное время, в течение которого дефект должен быть искоренен строительной организацией.

Есть только размытое понятие «Разумный срок». К каждому гарантийному случаю подходят индивидуально. В зависимости от сложности проводимых работ ремонт может продолжаться от нескольких дней до месяцев.

Чтобы не было недопонимания между дольщиками и строителями, сроки ремонта по гарантии оговариваются в ДДУ.

Если вы получили отказ

Сколько ждать ответа? Решение строительная организация должна принять в течение 10 дней. Период может быть увеличен на проведение необходимых экспертиз. Если за это время никакой реакции от застройщика не было или получен письменный отказ, можно смело идти в суд.

Как действовать

Составить исковое заявление. По подведомственности обращаются в суд по месту регистрации ответчика. Подавая иск, требуют от подрядчика не только выполнить свои обязательства, но и выплатить неустойку, возместить издержки.

Размер пени составляет 1 % за каждый день задержки ремонтных работ. Отсчет начинается на 46 день после предъявления требований виновной стороне.

Если застройщик банкрот

В случае банкротства девелопера гарантии не теряются. Если ликвидация фирмы подрядчика произошла после сдачи объекта, требования дольщика исполняются за счет денег компенсационных фондов саморегулируемых организаций.

Существуют ли случаи возврата жилья

Товар, имеющий существенный недостаток, можно сдать продавцу. Некачественная продукция подразумевает возврат уплаченных за нее денег. Признаки существенного дефекта:

  • после ремонта появляется вновь;
  • ликвидировать невозможно;
  • устранение обойдется дороже, чем стоит квартира.

Знайте! Вернуть жилплощадь в течение 2 недель просто потому, что разонравилась, не получится

Ответственность

Соблюдение различных правил и нормативов при строительстве обязательно. За их нарушение девелопер несет ответственность:

  • административную (последствия средней тяжести);
  • уголовную (тяжкие последствия вплоть до смертельных исходов);
  • гражданско-правовую (штрафы, пени, неустойка, компенсация морального вреда).

Наказание накладывается на руководство и на непосредственно виновное лицо.

Отсутствие гарантийных обязательств в условиях договора долевого участия не снимает ответственности с застройщика. Все поручительства, прописанные в законодательстве, выполняются в обязательном порядке.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ, консультации:

 

Мск +7 (499) 938 6124

Спб +7 (812) 425 6761

Фед +8 (800) 350 8362

Или опишите ситуацию в форме, ниже:

Источник: https://PoPravu.club/tovar/garantiya/informatsiya/obyazatelstva-zastroyschika.html

Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.
[/attention][/attention][/attention]

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

Что проверять

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
[/attention][/attention][/attention]

Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.
[/attention][/attention][/attention]

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме. 

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.
[/attention][/attention][/attention]

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». 

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  •  устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
  •  компенсировать расходы на устранение недостатков;
  •  снизить стоимость квартиры.

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

[attention type=green][attention type=yellow][attention type=red]
После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.
[/attention][/attention][/attention]

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/poluchenie-dokumentov-ot-zastroyschika

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

Огромная часть массового жилья (до 70-80% российского рынка недвижимости) и в особенности многоквартирных зданий реализуется по популярной в РФ схеме долевого участия в осуществлении строительства.

При сдаче в эксплуатацию дома, построенного на условиях ДДУ, на строительную компанию возлагаются некоторые обязательства. Каждый дольщик вправе потребовать их исполнения, но сначала нужно выяснить общий порядок передачи квартир жильцам и все основные обязанности застройщика.

Получить ответы на самые актуальные и волнующие вопросы вы сможете в данной статье.

Законодательная база

На территории РФ действуют определенные нормы и правила участия в долевом строительстве, и они актуальны как для застройщиков, так и для дольщиков. Все стороны договора имеют как права, находящиеся под защитой законов, так и обязанности, выполнение которых обязательно и регламентировано законодательством.

Законодательная база Российской Федерации в сфере строительной деятельности включает следующие нормативные и правовые документы:

  • Градостроительный кодекс. В его ст. с 48-ой по 55-ую определяются порядок обязательных подготовительных работ и мероприятий, схема оформления и получения правового официального статуса земельного участка, состав и форматы сопроводительной документации, круг ответственных и уполномоченных лиц, осуществляющих по закону надзор за возведением и приемом объектов жилой категории и другие важные моменты.
  • Закон федерального уровн – 214-ФЗ, который принят и вступил в силу в декабре две тысячи четвертого года. В данном ФЗ, регламентирующем участие в долевом строительстве, прописываются все гарантии договора ДДУ, а также обязанности и действующие права застройщиков с дольщиками. Обязательства застройщиков бывают двух видов: те, которые исполняются до ввода нового построенного дома в эксплуатацию, а также выполняемые уже после передачи подготовленного объекта долевого строительства. Но есть и обязанности, действующие в течение всего срока действия заключенного договора, вне зависимости от введения здания.
  • Закон о защите прав потребителей. Особого внимания заслуживают его 18-ая статья, где рассматриваются действия при получении товара ненадлежащего низкого качества, а также ст. 20, регламентирующая нормы устранения недостатков, и ст. 23, охватывающая тему неустоек.
  • Полезная информация есть и в Гражданском кодексе. В его статьях с 469-ой по 478-ую рассматриваются качество, комплектность и гарантийные сроки приобретаемых товаров, к которым относятся и объекты долевого строительства. В ст. 722-ой, 723-ей и 724-ой освещаются сроки обнаружения несоответствий при сотрудничестве по договорам подряда.
  • ФЗ под номером 191. В ст. 8-ой, в 4-ом пункте данного закона прописан упрощенный порядок ввода в эксплуатацию недвижимого жилого имущества. Тут расписаны не только все отдельные нюансы процесса, но и документы, которые любому дольщику необходимо получать и изучать при приемке квартиры дома в тех или иных случаях.
  • Приказ государственного Министерства строительства и ЖКХ. Его второе приложение содержит требования, предъявляемые к разрешениям на окончательный ввод объектов долевого строительство в эксплуатацию.

Раскрытие информации

На любых этапах долевого строительства (как до сдачи, так и после ввода всего дома в эксплуатацию) застройщик обязан по требованиям участников долевого ведущегося строительства раскрывать всю информацию и обеспечивать бесплатный, свободный и полный доступ к ней. В первой части ст. 3 закона 214-ФЗ прописано, что сведения должны регулярно и вовремя размещаться в СМИ и в телекоммуникационных сетях, в информационной единой системе жилищного строительства.

Застройщик, который принимает денежные вносимые средства участников долевого строительства, обязуется предоставить такой список информации и документации:

  • разрешение на ввод готового достроенного дома в эксплуатацию;
  • проектную декларацию и любые внесения изменений;
  • финансовую бухгалтерскую отчетность за истекший год с промежуточными отчетами (за 1-ый квартал, прошедшее полугодие и 9 полных месяцев);
  • технико-экономическое официальное обоснование строительного проекта;
  • заключение экспертизы указанной выше проектной документации;
  • документы, доказывающие наличие законных прав застройщика на участок земли (например, договор аренды или бумага, подтверждающая зарегистрированное право собственности);
  • заключение уполномоченных органов законной исполнительной власти отдельного субъекта о том, что застройщик и все части его проектной декларации соответствуют важнейшим требованиям;
  • проект договора участия в долевом строительстве (образец ДДУ);
  • градостроительный план территории (своеобразная схематическая карта);
  • фото возводящихся объектов долевого строительства, отражающие реальное состояние строящегося дома по факту;
  • информация о начатых процедурах банкротства;
  • данные об открытиях и закрытиях расчетных счетов с указанием их номеров, наименований банков и их индивидуальных идентификаторов;
  • документы, подтверждающие уплату налогов (свидетельство об официальной постановке на учет в налоговый орган – ФНС);
  • иные предусмотренные законами документы.

Застройщик по законам несет ответственность за невыполнение обязанностей. Права дольщиков защищены, и их требования должны выполняться. За сокрытие или отказ в предоставлении информации для строительной компании предусмотрено наказание в виде наложения штрафа от 200 до 400 тысяч рублей.

Сдача

Сдача объекта долевого строительства будет осуществимой только после получения конкретным застройщиком соответствующего разрешения.

В РФ эти разрешения выдают после проверки объекта самим девелопером (строительной фирмой), после приемки комиссиями уполномоченных органов надзора (так называемая госприемка), а также после оценки дома местным муниципалитетом. Вместе с квартирой владелец получает инструкцию по эксплуатации.

Не менее чем за один календарный полный месяц до сдачи дома строительная компания должна уведомить дольщиков о будущем введении объекта долевого строительства в эксплуатацию. Такое извещение следует передать либо при личной встрече по месту жительства или работы под расписку, либо заказным письмом с формируемым уведомлением о фактическом вручении.

Важно! Если сдача дома задерживается, застройщик за каждый проходящий день просрочки платит дольщику неустойку.

Застройщик обязуется предоставить дольщику в указанные в подписанном ранее договоре сроки объект надлежащего качества, полностью соответствующий условиям ДДУ, градостроительным регламентам, нормам безопасности, техническим требованиям, заявленным в проектной документации характеристикам и иным главным требованиям.

Только при соответствии квартиры всем требованиям и при надлежащем уровне ее качества можно подписывать акт. И только в таком случае сдача дома и его квартир считается официальной и осуществленной в законном порядке, а дольщики становятся собственниками. При обнаружении существенных и явных несоответствий нельзя ставить подпись и соглашаться с приемкой.

В случае если покупатель смог обнаружить существенные недостатки, он может поступить следующим образом:

  • потребовать устранить все недоделки и дефекты в разумные сроки (дольщик может после составления дефектной ведомости подписать акт или же не подписывать его до полного устранения недостатков);
  • предъявить требования о возмещении затрат на самостоятельное устранение обнаруженных недостатков;
  • запросить соразмерное адекватное рыночным расценкам уменьшение цены объекта долевого строительства.

Если застройщик не выполняет требования, дольщик имеет право расторгнуть даже полностью законный договор в одностороннем порядке, отменить соблюдение его условий и потребовать возврат вложенных денег, а также выплату неустойки.

Существенными дефектами считаются те, которые делают объект непригодным для проживания либо предполагают значительное несоответствие недвижимости заявленным характеристикам. Примеры: отсутствие предусмотренной ДДУ отделки, отсутствие главных элементов конструкции и иные недостатки. Причем некоторые ошибки застройщика могут стать причиной отказа БТИ в выдаче технического паспорта.

К сведению! Сроки устранения недостатков в сданном в эксплуатацию доме законом не установлены, но должны быть разумными и согласоваться дольщиком и застройщиком. Иногда период растягивается на несколько месяцев.

Гарантийные обязательства

Как происходит обслуживание дома после его сдачи в эксплуатацию? Застройщик должен гарантировать дольщику качественное жилье. И даже если дефекты выявлены уже после покупки объекта долевого строительства и его передачи в собственность участнику ДДУ, строительная компания продолжает устранять недостатки в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок должен устанавливаться в рамках официального договора долевого участия и не может продлиться меньше пяти лет для самого недвижимого объекта. Для инженерно-технологического неотъемлемого оборудования сроки гарантий составляют три года. Гарантийный период стартует после подписания акта приема-передачи.

Если дефекты выявлены на протяжении действующего гарантийного срока и вызваны техническими допущенными застройщиком нарушениями, то строительная компания устраняет их в согласованный с дольщиком период. Собственник жилья может обратиться в фирму и предъявить свои требования в письменной форме.

[attention type=yellow][attention type=red][attention type=green]
При их невыполнении можно направить заявление (претензию) по адресу организации на имя генерального директора. Если претензия не удовлетворена, и руководство не дает ответа, дольщик имеет право составить и направить иск в арбитражный суд.
[/attention][/attention][/attention]

В судебной практике такие дела чаще всего выигрываются покупателями недвижимости.

К сведению! Застройщик после сдачи дома может не устранять выявленные дефекты, если предоставит основания и доказательства того, что недостатки являются последствиями неправильной эксплуатации объекта, неизбежного износа или ненадлежащего ремонта, который дольщик пытался сделать своими силами.

Если застройщик от устранения недостатков отказывается или уклоняется, он уплачивает неустойку (пеню) в размерах 1% от стоимости объекта за каждый прошедший день просрочки (когда жилье невозможно эксплуатировать). Если квартира пригодна для проживания, то назначается компенсация расходов, понесенных при ремонте.

Управление домами и оплата ЖКХ

Когда жилой многоквартирный дом (МКД) введен в эксплуатацию, им должны управлять. Такие функции выполняет управляющая специализированная компания – УК.

Но главная проблема заключается в том, что передача ключей дольщикам, регистрация их прав собственности на квартиры и заселение в жилье осуществляются не сразу, поэтому провести общее домовое собрание среди жильцов для выбора УК невозможно, так как ТСЖ (товарищество собственников жилья) еще не организовано.

После введения построенного дома в эксплуатацию, но до передачи объектов недвижимости жильцам и оформления прав собственности обязанности по принятию окончательного решения о выборе УК выполняет непосредственно застройщик. Когда разрешение на ввод официально получено, строительная организация в течение пяти дней  определяет управляющую компанию и заключает с ней договорное соглашение на срок, составляющий три месяца.

В это же время в срок, не превышающий двадцать дней с момента ввода законченного объекта долевого строительства, избранный местный орган самоуправления (представители исполнительной власти) объявляет о проведении конкурса открытого типа по выбору УК.

Такой конкурс проводится в 40-дневные сроки, а в десятидневный период после его завершения застройщик информирует дольщиков об итоговых результатах проведенного мероприятия.

Далее выбранная компания заключает договоры с дольщиками, но только после регистрации ими прав законной собственности.

До тех пор пока дольщики не прошли процедуру регистрации своих прав собственности, застройщик в тексте договора с УК в новостройке по нормам указывается в качестве заказчика.

[attention type=red][attention type=green][attention type=yellow]
То есть именно он должен согласовать перечень всех услуг и работ, выполняемых управляющей компанией и связанных с текущим осуществляемым ремонтом, обслуживанием и содержанием.
[/attention][/attention][/attention]

Также застройщик согласует размеры сумм для оплаты ЖКХ: холодного и горячего водоснабжения, энергоснабжения, отопления, домофонной связи и иных услуг.

После сдачи дома в эксплуатацию, но до принятия квартир по актам приема-передачи девелопер оплачивает квитанции. В соответствии со  ст. 210-ой Гражданского кодекса РФ установлено, что обязанности по постоянному содержанию помещений здания выполняются строительной компанией в рамках соглашения с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

В ст. 153-ей Жилищного российского кодекса прописано, что плату за жилое помещение начинают вносить дольщики, принявшие квартиры по подписанным актам приема-передачи. И обязанность по уплате ЖКХ возникает у новых владельцев лишь после подписания передаточных актов, причем непосредственно с момента передачи.

Принявший квартиру дольщик сразу становится основным и единственным потребителем оказываемых ему коммунальных услуг.

То есть стоимость этих услуг будет исчисляться по тарифам для обычных граждан (для населения, а не для юридических лиц).

А объемы потребления фиксируются по показаниям специальных приборов учета либо по нормативам, установленным на региональном уровне в конкретном городе с учетом климатических и иных особенностей местности.

Как заставить застройщика выполнить его обязательства

Что делать и как действовать, если при сдаче дома в эксплуатацию, до фактического подписания договора или после приема объекта долевого строительства застройщик не хочет выполнить свои обязательства и удовлетворить требования дольщика? В этом случае для начала стоит обратиться с претензией в строительную компанию и потребовать официального ответа.

Если претензия не удовлетворена, то в этой ситуации можно обратиться в Службу защиты прав потребителей и получить консультацию. В данный орган можно прийти лично, позвонить по телефону горячей линии либо отправить письмо на электронную почту или по иным контактам.

Когда застройщик полностью отказывается от выполнения обязательств и соблюдения условий договора, в этом случае на него можно подать в суд. Судебный орган инициирует разбирательство, обозначит права сторон, изучит подробно материалы дела и определит виновную и пострадавшую стороны, после чего назначит неустойку, которую дольщик сможет взыскать со строительной компании.

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/obyazannosti-zastrojshhika-pri-sdache-doma-v-ekspluatatsiyu.php

Покупка квартиры в новостройке: изменения в 2020 году, пошаговая инструкция, особенности оформления

Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась.

Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.