Одн по теплу

Нормативы на общедомовые нужды наносят ущерб отрасли ЖКХ

Одн по теплу

Ярославль, 18 сентября 2020, 10:40 — REGNUM Система начисления платы за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды, наносит ущерб всей отрасли жилищно-коммунального хозяйства.

К такому выводу пришли в Ассоциации региональных расчетных центров. Ассоциация подготовила доклад «Проблема ОДН. Оценка последствий. Варианты решений», опубликованный в телеграм-канале «СоветБезРынка».

Доклад был подготовлен по итогам совещания у заместителя министра строительства и ЖКХ Максима Егорова.

Как следует из доклада, за 3,5 года действий нового порядка начисления платы за общедомовые нужды (ОДН) отрасли нанесен ущерб в размере 197 млрд рублей. Большая часть убытков (около 173 миллиардов) пришлась на управляющие компании.

В 2015 году ОДН был исключен из состава коммунальных услуг и переведен в разряд жилищных, а с 2017 года вступил в силу новый порядок начисления.

Для каждой услуги (холодная, горячая вода, канализация, электроэнергия) был введен норматив, выше которого ОДН быть не может.

ОДН возникает как разница между показаниями общедомового прибора учёта и суммы индивидуальных приборов в квартирах жителей. Однако выяснилось, что фактический ОДН во многих случаях выше норматива.

Поставщик ресурсов выставляет управляющей компании счет за все потребленные услуги.

Расхождение между фактом и нормативом — так называемый «сверхнормативный ОДН» — порой оказывается очень существенным и прямо ложится на управляющую компанию.

«Мы не понимаем, почему и, главное, из каких средств мы должны оплачивать этот «сверхнормативный ОДН», — говорит директор Управдома Ленинского района Ярославля Сергей Поляков.

— Управляющая компания не является потребителем этих услуг. Управляющим организациям фактически навязано посредничество между ресурсоснабжающими организациями и жителями в вопросе ОДН.

Компании несут значительные убытки».

Ситуация характерна для всей страны. Как говорится в докладе Ассоциации региональных расчетных центров, в среднем жители не оплачивают 69% электроэнергии, потребленной на общедомовые нужды, 60% холодной воды, 63% горячей воды и 82% водоотведения. По мнению авторов доклада, нормативы ОДН в регионах существенно занижены. Сложившаяся система непрозрачна и несправедлива.

«Самое главное, никто не может нам объяснить, что это такое — общедомовые нужды, например, по горячей воде. Кто-то моется в подъезде или в подвале? Абсурд! По факту большая часть так называемых «общедомовых нужд» — это просто воровство.

Жители подключаются к электричеству или горячей воде в обход индивидуального счетчика, или же «скручивают» счетчик. Все получившиеся потери вынуждены оплачивать соседи в рамках «нормативного ОДН» и управляющая компания в рамках «сверхнормативного ОДН».

Выявить такое воровство очень сложно, подчас невозможно», — рассказывает Сергей Поляков.

Есть и множество других случаев, когда возникает значительный «сверхнормативный ОДН». Например, когда в квартирах без индивидуальных приборов проживает значительно больше людей, чем прописано. Это особенно характерно для арендного жилья.

Управляющие компании имеют право проверять показания индивидуальных счетчиков. За махинации с ними жильцы могут привлекаться к административной и даже к уголовной ответственности. Управляющие компании устанавливают специальные антимагнитные пломбы. Но и такие меры не могут переломить ситуацию.

Платить за «сверхнормативный ОДН» приходится управляющим компаниям, но делать они это могут только из денег, которые собираются с жильцов за услуги по управлению домами. То есть компания стоит перед выбором: либо направить деньги, собранные на ремонт дома, уборку подъезда и так далее на оплату ОДН, либо копить долги. Последний путь чаще всего и выбирают УК.

По данным авторов доклада, долги управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями за «общедомовые нужды» в России достигли 120 млрд рублей. К слову, это почти два годовых бюджета Ярославской области. Из них 55 млрд рублей — «мертвая» задолженность компаний-банкротов. Авторы доклада полагают, что существующая система начисления платы за ОДН вредна.

«Очевидно, что под угрозой банкротства управляющие организации изыскивают средства на оплату задолженности перед РСО из собственной выручки. Однако такое изъятие средств приводит к ухудшению качества работ по содержанию и ремонту, причем значительному», — говорится в докладе.

Есть и третий путь — уговорить жителей взять на себя ответственность за оплату сверхнормативного ОДН.

«Жители, конечно, отказываются от этого. Провести собрание собственников, на котором они примут решение о росте платы за жилищные услуги, нереально. А это если и удается, люди сами в шоке от того, сколько им выставляют за «общедомовые нужды».

Этот вопрос можно решить только законодательно, применив ту же логику, что и по индивидуальным прямым договорам между жителями и поставщиками ресурсов. Понятие «ОДН» нужно убирать», — предлагает решение проблемы Сергей Поляков.

Авторы доклада видят один путь — возврат ОДН в состав коммунальных услуг. Это приведет к незначительному увеличению тарифа.

С другой стороны, такая мера позволит избежать неконтролируемого роста долгов перед ресурсоснабжающими организациями.

При этом управляющие компании получат возможность в полном объёме использовать средства на ремонт и обслуживание жилого фонда, а не на оплату долгов за ОДН.

Читайте ранее в этом сюжете: В Ярославской области нашли решение проблемы ОДН

Источник: https://regnum.ru/news/3067261.html

Отрицательную разницу между потребленными объемами коммунального ресурса всех МКД и конкретного МКД можно и нужно переносить на будущие периоды

Одн по теплу

Новости и аналитика Новости Отрицательную разницу между потребленными объемами коммунального ресурса всех МКД и конкретного МКД можно и нужно “переносить” на будущие периоды

Так называемый “отрицательный ОДН”, то есть отрицательную разницу между общим объемом коммунального ресурса, потребленного всем МКД, и суммой объемов коммунального ресурса, потребленных “индивидуально” (квартирами и нежилыми помещениями МКД), нужно учесть при оплате будущих периодов: когда там возникнет “положительный ОДН”, то его необходимо уменьшить на размер прежнего, “отрицательного” (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2019 г. № 303-ЭС18-24912).

Указанную правовую позицию высказала Экономколлегия ВС РФ, рассматривая спор между УК и РСО по поводу оплаты электричества.

РСО отказывалась корректировать объемы поставленной электроэнергии на возникший ранее “отрицательный ОДН”. Арбитражные суды согласились с ней, сославшись на п. 21.1 Правил № 124 (утв. постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г.

№ 124), обязательных при заключении договоров ресурсоснабжения между РСО и УК. Согласно данному пункту, “отрицательный ОДН”, подлежащий оплате за расчетный месяц, принимается равным 0, – если жители МКД находятся на “прямых” договорах с РСО.

Отменяя акты нижестоящих судов, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила следующее:

  • в данном случае “отрицательный ОДН” образовался из-за того, что владельцы временно пустующих квартир не передавали в УК показания своих ИПУ. УК рассчитывала им объем потребления по среднемесячной величине (подп. “б” п. 59 Правил № 354, утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354), а при проверке ИПУ делала перерасчет по скромным показаниям ИПУ. Поэтому объем электроэнергии, начисленный “по-среднемесячному”, значительно превысил ее фактический расход. Для жителей квартиры переплата пошла в счет оплаты будущих периодов, а вот для УК этот перерасчет привел к увеличению объема электричества, потребленного на общедомовые нужды (ОДН);
  • при этом согласно п. 44 Правил № 354 объем ресурса, потребленного на ОДН сверх нормативов, не подлежащий распределению между собственниками помещений, оплачивается УК за счет своих средств;
  • следовательно, возникающий при перерасчете “положительный ОДН” может привести к убыткам УК; оплата, произведенная потребителями в расчетном периоде на сумму, исчисленную в объеме “отрицательного ОДН”, и не учтенную в следующем расчетном периоде при возникновении положительной величины, приведет к излишней оплате УК этой разницы в составе общедомового потребления, которое затем распределяется между собственниками (в пределах норматива) и этой управляющей организацией (сверх норматива);
  • для учета “отрицательного ОДН” вообще не важно, заключены ли прямые договоры между жителями МКД и РСО. Однако в данном случае таких договоров и не было! Договор ресурсоснабжения заключен между РСО и УК, согласно ему, УК покупает ресурс и для предоставления коммунальных услуг жителям, и для содержания общего имущества. Следовательно, исполнителем коммунальных услуг является именно УК. При этом УК и РСО договорились о том, что УК уступает РСО права требования к жителям на сумму предоставленных им коммунальных услуг. Поэтому счета за свет выставляет именно РСО. Однако она выставляет эти счета в качестве нового кредитора. А прямых договоров в этой ситуации не возникает;
  • но даже если бы и был “прямой” договор, то – согласно позиции ВС РФ, сформулированной еще в решении от 20 июня 2018 г. № АКПИ18-386, упомянутый п. 21.1 Правил № 124 не исключает перерасчет;
  • в случае “отрицательного” ОДН (то есть когда величина V(потр) превышает объем V(одпу)) – объем ресурса, подлежащий оплате в следующих периодах, должен уменьшаться на эту отрицательную разницу. Именно в этом случае для РСО будет исключена возможность получить плату за неоказанные услуги. Именно такой перерасчет позволит устранить несоответствие фактического потребления коммунального ресурса, вызванного, в частности, невозможностью одновременного снятия показаний со всех ИПУ;
  • при этом учитывать “отрицательный ОДН” необходимо в отношении каждого конкретного МКД, а не всех управляемых УК домов “скопом” (в спорном деле УК представила именно общий, объединенный расчет).

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1282041/

Общедомовые нужды

Одн по теплу

В платежи за коммунальные расходы входят общедомовые нужды (ОДН), за которые вносят взносы съемщики и собственники недвижимости в многоквартирных домах.

ОДН требуют технического обслуживания – мероприятий, которые помогают содержать здание в соответствующем состоянии.

Подобные меры касаются коллективного имущества, в том числе подъездов, лестниц, крыш, чердачных и подвальных помещений жилых домов.

Состав ОДН

Как говорилось выше, это означает общедомовые нужды, к которым причисляют:

общего имущества согласно правительственному Постановлению №354 от 6.5.2011 года оплачивается жителями многоэтажного здания, независимо от наличия счетчиков. К коммунальным расходам на общедомовые нужды причисляют:

  • траты при аварийных ситуациях, испытаниях и промывке в трубопроводах и газопроводах;
  • санитарно-гигиенические действия во всеобщих местах пользования;
  • обслугу придомовых территорий;
  • содержание общего имущества: лифтовых и охранных устройств, антенн и т. п.

Список общедомовой собственности есть в 36-й статье Жилищного кодекса. К ней относятся:

  • лестничные пролеты;
  • лестницы;
  • лифтовые сооружения;
  • чердачные и подвальные помещения;
  • крыши;
  • электрокабели;
  • земля, на которой стоит постройка;
  • другие помещения для эксплуатации здания.

Как рассчитывается плата за ОДН

Это зависит от того, есть ли в строении расходомеры на общедомовые нужды.

При их присутствии платеж содержания общего имущества в многоквартирном доме рассчитывают методом вычитания показателей общедомового счетчика по электроэнергии, на ХВС и ГВС ОДН с данными индивидуальных расходомеров и нормами потребления, если личных приборов учета нет. Получившийся результат делится между населением многоквартирных домов согласно занимаемой площади.

Когда полученный итог равен нулю, то оплата на содержание общего имущества не удерживается, а при минусовых значениях происходит перерасчет в пользу жильцов. Когда общих счетчиков в доме нет, то платежи рассчитывают исходя из метража занимаемой квартиры и норм расходов на ОДН в прямой пропорции.

Поэтому при вопросе, как это рассчитывается, учитывают присутствие коллективного счётчика и обязательность коммунальных платежей на содержание общего имущества проживающих в здании. При отсутствии подобного прибора придется вносить оплату согласно нормам, которые действуют в конкретной местности на обслуживание МКД.

Техобслуживание здания

Перед тем, как выяснить, что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома, надо определиться с этим понятием. В многоэтажных жилых зданиях имеется два вида владения:

  • долевое (пользования подвальными и чердачными помещениями, коридорами, подъездами и т. д.);
  • индивидуальное (квартиры, балконы-лоджии и т. д.).

За вторые отвечают их обладатели, а за долевую собственность – проживающие в здании. За содержание общего имущества несет ответственность домоуправляющая организация или ТСЖ. Во всех случаях оформляют договор, по которому они отвечают за техническое обслуживание дома на собранные налоги.

Когда МКД содержат и обслуживают владельцы квартир, то содержание и ремонт общего имущества ложится на их плечи, но подобное бывает редко.

Техобслуживание многоэтажного здания – это комплекс мероприятий, сосредоточенных на содержание постройки и пользования общим имуществом в приемлемом виде.

Законом список, что входит в техобслуживание, не регламентируется, но подразумевается содержание долевой собственности в нормальных условиях.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном сооружении предполагают следующие меры:

  • систематические проверки здания, которые помогают обнаружить надобность ремонта для содержания общего имущества в многоквартирном доме в хорошем виде;
  • внеплановые ремонтные меры по ликвидации мелких повреждений (отваливающаяся краска, небольшие проблемы подполий и т. п.);
  • капремонт постройки, направленный на ликвидацию больших проблем;
  • сезонный сервис (окраска фасада, чистка кровли и т. п.);
  • другие услуги на общедомовые нужды (уборочные и санитарные мероприятия в подъездных помещениях и т. п.).

На практике список коммунальных услуг на содержание общего имущества и техобслуживание есть в подписанном контракте с управляющей компанией.

Его ксерокопия находится у съемщиков и владельцев квартир, по крайней мере, у ответственного по подъезду.

На созванном собрании жители вправе проать за отказ от определенных услуг содержания общего имущества в многоквартирном доме, если они не исполняются как надо или в них нет потребности.

Кто обслуживает МКД

Услуги пользования общедомовым имуществом осуществляют те, кто заключил на их оказание контракт. Это управляющие компании или владельцы отдельных квартир, которые назначены собранием и несут ответственность содержания общего имущества в многоквартирном доме вследствие заключенных соглашений.

В России в огромном большинстве ответственными службами за техническое обслуживание являются управляющие компании. После оформления договорных обязательств с собственниками они отвечают за ОДН в ЖКХ и технический сервис. Каждый рассчитываемый период в платежке за коммунальные услуги они начисляют взносы на общедомовые нужды, которые распределяются на население многоэтажного здания.

Это зафиксировано в подписанных контрактах содержания общего имущества в многоквартирном доме. При ненадлежащем оказании работ владельцы недвижимости вправе обязать управляющую компанию:

  • исключить из списка определенные услуги содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые включены в техобслуживание;
  • затребовать рассчитать тарифы согласно сниженным ставкам;
  • передать исковое заявление на управляющую организацию в судебные органы, чтобы получить возмещение по жилищным услугам за ненадлежащее исполнение.

Лучше разрешать возникшие проблемы общего пользования имуществом миролюбиво, но если это не выходит, то следует отправиться в судебные инстанции. Оспаривать расчет ОДН нужно избранным на собрании жителям МКД, которым доверяют и поддерживают.

Основная цель такого обращения – обоснование ненадлежащей работы управляющей компании, собрав акты о плохом состоянии здания, неубранных общих коридорах, наличии сырых подвалов и т. д.

При отсутствии подобных документов доказать плохую работу невозможно.

Тарифы на общие нужды

После определения техобслуживания здания следует узнать, как расшифровать услуги пользования коллективным имуществом в квитанции. Тарифные ставки очень запутанны и сложны. Закон регламентирует только основные услуги, куда входят ОДН по воде, электричеству, уборке, отоплению. О том, сколько стоит содержать общее помещение в многоэтажном здании, не указывается.

В соответствии с этим платежка управляющих компаний расшифровывается при помощи следующих моментов, которые определяют стоимость тарифов:

  • экономическое положение в конкретном регионе;
  • список услуг, который прописан в соглашении с управляющей компанией;
  • состояние постройки и потребность в ремонтных действиях.

За конечные тарифные ставки на услуги по обслуживанию многоэтажного здания несет ответственность назначенное подразделение домоуправляющей компании.

Стоимость на них согласовывают при подписании соглашения на предоставление сервиса с обладателями и съемщиками жилья.

Они вправе отказаться от выдвигаемых условий из-за цены на работы, также они сами могут выбрать нужную компанию, которая соответствует их требованиям или сформировать технический сервис независимо от других организаций.

В любом случае, определение перечня техобслуживания жилой постройки не составит труда при должном подходе. Содержать здание в хорошем состоянии требуется проживающим в нем, поэтому выбирать обслуживающую организацию следует ответственно и тщательно.

Источник: https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/odn

Перерасчет по одн по 354. lawyertop.ru

Одн по теплу

В многоквартирном доме комфортное проживание зависит не только от того, насколько тепло и светло в самой квартире. Отопления и электроснабжение требуют также различные технические помещения, общие площадки и лифты. Расходы на это относят к общедомовым нуждам и ложатся на плечи собственников квартир в жилом доме.

До наступления 2020 года в квитанциях по оплате коммунальных платежей мы видели суммы ОДН, но законодатели предложили перевести эти расходы в разряд платежей на содержание жилых помещений. Мы попытались выяснить, как поменялся расчет ОДН по электрической энергии с наступлением нового года и можно ли сэкономить на них.

Большинство многоквартирных домов уже оборудованы общедомовыми приборами учета потребления коммунальных ресурсов (электроэнергии, воды и тепла).

Во многих квартирах имеются индивидуальные счетчики, по которым жильцы подают показания и начисляется коммунальная плата. По сути общедомовые нужды являются разницой между показаниями приборов общедомовых и индивидуальных.

Тем собственникам, у кого в квартире счетчиков нет, ОДН распределяется, исходя из соотношения площади квартиры к общим жилым площадям дома.

Законен ли перерасчёт по ОДН

Из статей «Предела не будет» в «Березниковском рабочем» №37 за 17 марта 2014 года и «Почему увеличились электро-ОДН» в «Городской газете» №10 за 6 марта 2014 года, а также внимательно рассматривая пришедшие квитки по электроэнергии, мы постарались понять, как рассчитывали эти нормативные ОДН в «Пермэнергосбыте» в прошлом и нынешнем годах.

На совещание были приглашены представители городской администрации, прокуратуры, инспекции жилищного надзора, «Пермэнергосбыта», юристы управляющих компаний и сами председатели домов.

Были выслушаны мнения всех сторон, и в итоге решили вернуться к этому вопросу в июне. К тому времени инспекция жилищного надзора обещала прийти к окончательному выводу по поводу березниковской ситуации.

Сегодня мы предлагаем читателям «Городской газеты» мнение одного из участников той встречи Николая Герцена.

Что входит в ОДН по 354 Постановлению Правительства РФ

ОДН – общедомовые нужды, вычисляющиеся по определенной формуле, после чего полученный объем общедомовых нужд равномерно распределяется по лицевым счетам дома пропорционально площади лицевых счетов.

При этом, лицевой счет может быть как жилым помещением – квартирой, так и нежилым – например, магазином на первом этаже. Существует значимое отличие при расчете общедомовых нужд в домах с наличием общедомовых приборов учета и без таковых.

В каждом из случаев ОДН рассчитывается по определенной формуле.

Общие нужды распределяются по лицевым счетам квартир. Объем их зависит от площади или количества жильцов и вычисляется по определенным формулам. Положительный объем ОДН делится пропорционально площади счета, отрицательный — пропорционально количеству жильцов (отопление зависит от площади счета).

Возникающие нюансы

Как же рассчитывается плата за ОДН в 2020 году? Существует два варианта расчетов. Основной критерий это наличие/отсутствие общедомового прибора учета в МКД.

В обоих случаях сначала рассчитывается объем израсходованных на общедомовые нужды ресурсов, а затем полученное значение распределяется по лицевым счетам жилых и нежилых помещений.

Если МКД оснащен счетчиком, то величина ОДН рассчитывается как разница между показаниями общего и индивидуальных счетчиков.

Выявленная разница разделяется меж всеми жильцами дома пропорционально площади занимаемых квартир.

Если счетчик в какой-то квартире отсутствует, то расчет осуществляется с применением нормативных показателей по расходу ресурсов на каждого зарегистрированного жильца и площади помещения.

Когда в МКД нет общедомового прибора учета, то объем ОДН определяется посредством умножения установленного местными властями норматива на общую площадь здания.

Применяемые нормативы могут отличаться в зависимости от региона. Из нюансов нового порядка нужно отметить то, что теперь управляющие организации обязаны самостоятельно оплачивать перерасход ресурсов.

Это приведет к тому, что УК будут более заинтересованы в своевременном устранении аварий и станут более тщательно следить за перерасходом.

Нормативы потребления

Для расчета платы за ОДН на уровне субъектов РФ должны быть утверждены нормативы потребления. Для определения правильных значений специалисты собирают показания по сотням тысяч объектов.

В частности учитывается объем поступивших ресурсов по общему счетчику и объем потраченных в индивидуальном порядке ресурсов по личным счетчикам.

Разница считается тем объемом коммунальных ресурсов, который необходим для содержания общего имущества МКД. Сравнение результатов всех проверенных домов позволяет определить средний показатель и утвердить его в качестве единого норматива.

Про выделение земельных участков ветеранам боевых действий смотрите в статье: земельный участок ветеранам боевых действий.

Некоторые вопросы, связанные с новым порядком в отношении ОДН, были разъяснены Минстроем РФ. Так при включении ОДН в жилищные услуги УК (ЖК, ТСЖ и т.п.) должны руководствоваться ч.10 ст.12 ФЗ № 176 от 29.06.2015.

По факту это выглядит следующим образом:

К оплате предъявляется фактический объем ресурсовПотраченных на содержание общего имущества
Полученное значение сравниваетсяС действующими нормативами
Если фактический объем превышает нормативТо разница оплачивается за счет УК
Жильцы МКДОплачивают услуги в пределах утвержденных нормативов

Последними изменениями редакции Постановления Правительства 354 РФ в 2020 году

  • возможности и обязательства поставщиков услуг и их покупателей;
  • правила и принципы подписания договора на оказание ЖКУ;
  • методики создания стоимости предоставляемых ЖКУ при наличии приборов учета, и без них;
  • методы осуществления контрольных мероприятий качества ЖКУ;
  • инструкции по осуществлению перерасчетов за предоставленные ЖКУ в случаях отсутствия жильцов в жилых помещениях и в случаях предоставления услуг заниженного качества. Чаще всего плохое качество ЖКУ выражается в недостаточном обогреве помещения в зимний период и пониженной температуре поставляемой горячей воды;
  • критерии предоставления ЖКУ в ограниченном объеме и полной их остановки;
  • обозначены виды ответственности покупателей и поставщиков ЖКУ за недобросовестное выполнение своих обязательств.
  • ненадлежащее качество ЖКУ, получаемых потребителем;
  • причинение ущерба жизни и здоровью граждан вследствие плохого качества предоставленных услуг;
  • отсутствие у покупателя услуг полной и правдивой информации о получаемых услугах;
  • ущемление прав покупателя услуг, зафиксированное в заключенном соглашении;
  • понесенные потребителем убытки из-за ненадлежащего качества предоставленных ЖКУ.

Рекомендуем прочесть: Минимальная месячная тарифная заработная плата рабочего 2020

Возврат — ОДН

С 1 апреля 2020 года инвалиды войны могут получить компенсацию по оплате холодной и горячей воды (ХВС и ГВС), свету и тепловой энергии расходуемой на общедомовые нужды. Кроме того, дается компенсация и по отведению сточных вод. На данный момент речь идет о 50% компенсации от государства.

Рекомендуем прочесть: Стоимость Соцпакета Для Инвалидов 3 Группы В 2020 Году

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kommunalnoe-hozyajstvo/raschet-odn-354-postanovlenie-pravitelstva-rf.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.