Ограничения и обременения права собственности

Практики

Ограничения и обременения права собственности

Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав.

Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.

Следует отметить, что правовая природа ограничений и обременений права различна, хотя эти различия условны. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.

Ограничением права является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости – ограничения права пользования имуществом (ст. 134 ГПК РСФСР, п.2 ст.51 ФЗ “Об исполнительном производстве”). Определенно ограничивают права зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ).

Заключение договора купли-продажи квартиры связывает продавца обязательствами по передаче квартиры. Заключение второго договора купли-продажи этой же квартиры, в принципе, возможно, но продавец в договоре должен указать наличие прав требования первого покупателя в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ.

Если это не будет сделано, то в государственной регистрации второго договора купли-продажи будет отказано по основанию, предусмотренному абз. б п.1 ст.20 закона о государственной регистрации: “Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указанных условий”.

Стесняет правообладателя в распоряжении недвижимостью и ипотека, как в силу договора, так и в силу закона. По общему правилу распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ). В случае распоряжения недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Существенно ограничивает права и доверительное управление, учредитель которого лишается правомочий по пользованию, владению, а также по распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ).

Вместе с тем залог одновременно и обременяет недвижимость, поскольку в случае ее отчуждения залог сохраняется, а приобретатель недвижимости становится на место залогодателя (ст. 353 ГК РФ). Обременяют недвижимость рента (ст.

586 ГК РФ), ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ), аренда (п.1 ст.617 ГК РФ). Они не ограничивают правомочий по распоряжению недвижимостью, но к приобретателю недвижимости переходят обязательства по данным договорам.

Хотя гл.17 Гражданского кодекса не введена в действие, в силу абз.5 п.1 закона о государственной регистрации в отношении земельных участков и другой недвижимости возникает такое вещное право, как сервитут. Частные и публичные сервитуты как права ограниченного пользования чужой недвижимостью обременяют ее и сохраняются при переходе права.

После принятия Земельного кодекса РФ учреждения юстиции должны будут регистрировать также решения государственных органов об изъятии земельных участков (п.4 ст.279 ГК РФ).

Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ).

Существенно обременяют жилое помещение права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении. К таковым относятся такие субъекты вещных прав на жилье, как члены семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.

), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ).

Однако ни указанные вещные права, ни договоры найма не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, их права регулируются семейным, жилищным и наследственным законодательством, а перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК РФ).

Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ).

Объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником.

Поэтому данные права регистрируются во II подразделе раздела ЕГРП, и предварительная регистрация права собственности соответствующего публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) не требуется.

Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.

1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым.

Что касается ограничений (обременений) права по воле собственника, то он вправе делать это по собственному усмотрению в соответствии с содержанием права собственности (п.1 ст.209 ГК РФ).

Исчерпывающий перечень обременений законодательством не установлен, поэтому по заявлению собственника может быть зарегистрировано любое обременение вещного права.

Источник: https://zem-advokat.ru/practice/item/obremenenie-prav/

О пределах ограничений и обременений права собственности

Ограничения и обременения права собственности

Савельев А.А., аспирант, ассистент кафедры, Башкирский государственный университет, Институт права, кафедра гражданского права.

Необходимо отметить, что до сих пор остаются неразрешенными существующие проблемы ограничений и обременений права собственности, основными из которых являются вопросы о сущности и правовой природе указанных явлений, их разграничение. Также не исследованными в должной степени являются пределы самих ограничений и обременений права собственности.

При рассмотрении указанных явлений необходимо учитывать, что они не являются тождественными. На этот счет имеются несколько основных точек зрения. Одни авторы утверждают их сходство либо указывают, что имеющиеся различия носят условный характер, то есть различия имеются в самих терминах, но никак не в правовых свойствах.

Другие считают, что эти правовые явления являются синонимами и различаются лишь лексически, а именно: права могут быть ограничены, а имущество обременяется, либо ограничиваются субъекты прав, а объекты прав обременяются.

Третьи полагают, что данные явления не схожи по ряду причин, среди которых указывают и их правовую природу, и механизм действия, и основания возникновения и прекращения, и др.

Основное отличие обременений от ограничений видится в целях и механизме установления и действия данных правовых явлений.

В отличие от ограничений обременения не обусловливаются только федеральными законами и лишь с целью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства, как это сказано в ст. 55 Конституции РФ и ст.

1 ГК РФ, они (обременения) возникают, как правило, по воле собственника либо иного управомоченного лица с целью реализации своего субъективного права. Обременения права собственности представляют собой элемент правомочия распоряжения, ведь, устанавливая обременения, собственник совершает акт распоряжения своим правом.

Механизм действия обременений состоит в передаче правомочий, всех или части, третьим лицам, тогда как ограничения не предполагают такой передачи. В случае установления ограничений собственник стеснен в возможности осуществлять свое субъективное право, как в целом, так и в отношении определенных правомочий.

Обременения права собственности, являясь элементом правомочия распоряжения, выступают объективной стороной осуществления такого правомочия. С одной (субъективной) стороны, собственник, например, передает вещь в залог, т.е. распоряжается вещью с целью обеспечения взятых на себя обязательств, с другой (объективной) стороны, происходит установление обременения, заключающегося в возникновении прав третьих лиц (в данном случае залогодержателя) на имущество собственника.

Также следует сказать, что обременения по большей части возникают из договоров, заключаемых самим собственником или иным управомоченным лицом, но также могут иметь иные источники, в том числе устанавливаться на основании закона (например, ст.

488 ГК РФ предусматривается, что товар, переданный по договору купли-продажи покупателю в кредит, до момента его оплаты находится в залоге у продавца).

С установлением обременений собственник, как правило, преследует цели извлечения выгоды, или же сохранения и поддержания своего имущества в должном состоянии, или получения иного положительного результата.

Даже в случае установления сервитута по решению суда собственник, чье недвижимое имущество обременено сервитутом, в соответствии со ст. 274 ГК РФ вправе требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, за пользование его имуществом.

В связи с этим можно сделать вывод, что обременения по большей части имеют характер возмездности. В отличие от обременений ограничения права собственности устанавливаются, как уже было сказано, федеральными законами, ограничения не носят характер возмездности, те затруднения и стеснения, испытываемые собственником при осуществлении субъективного права, которое ограничено, не компенсируются, к тому же собственник не может сам установить ограничение своего права.

Ограничения и обременения права собственности имеют отличия в механизме и основаниях их возникновения и прекращения, механизме действия, в целях такого возникновения и действия, в пределах, содержании и правовой природе.

Хотелось бы сказать, что необходимым является разграничение указанных выше правовых явлений от пределов осуществления права собственности, запретов, накладываемых на собственника, обязанностей собственника, связанных осуществлением и обладанием им субъективным правом и, по сути, составляющих бремя собственности.

Переходя к вопросу о пределах ограничений и обременений права собственности, можно сразу же сказать, что они неидентичные, как и сами эти понятия. Если обременения права собственности тяготеют к праву частному, устанавливаются собственником по его воле, то большая часть ограничений все-таки предусмотрена публичным правом и имеет публичный характер.

При рассмотрении вопроса о пределах обременения собственником своего права, принимая во внимание мнение о том, что обременение представляет собой элемент правомочия распоряжения и возможность его установления входит в содержание права собственности, выступая объективной стороной осуществления собственником своего права, легко сделать вывод, что пределами обременений права собственности будут являться общие пределы осуществления гражданских прав, и права собственности в частности, о которых говорится в ст. 10 и 209 ГК РФ.

Можно сказать, что вопрос о пределах ограничений права собственности весьма злободневен еще потому, что в настоящее время юридической наукой не найден единый подход по вопросам о предельности ограничений не только права собственности, но и всех основных прав и свобод человека и гражданина. И как следствие отсутствия теоретической определенности в этом вопросе появляется путаница в законодательной и правоприменительной практике.

Ограничения права собственности как законные основания стеснения и ущемления собственника в осуществлении им своего права неизменно должны определяться обязательными пределами их установления и действия.

Пределы ограничений права собственности должны быть обусловлены целями их введения, соответствия интересам как третьих лиц, общества в целом, так и самого собственника, а также их соразмерности таким целям, вводимые ограничения должны быть обоснованны.

В заключение хотелось бы сказать, что существующая ситуация осложняется еще и тем, что как в Конституции и ГК РФ, так и в международно-правовых соглашениях, т.е. актах, которые и должны содержать положения о возможных ограничениях права собственности, их пределах, практически отсутствуют конкретные нормы о данном правовом явлении.

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/15156-predelakh-ogranichenij-obremenenij-prava-sobstvennosti

Виды обременения имущества, недвижимости и права собственности

Ограничения и обременения права собственности

При покупке недвижимого либо движимого имущества на вторичном рынке покупатель имеет определённый риск приобрести необходимую ему собственность с обременениями. Вторая сторона может скрыть наличие ограничений или указать их виды в тексте договора, который должны будут подписать участники сделки.

Перед приобретением потенциальному покупателю рекомендуется тщательно изучить документацию и узнать информацию об ограничениях, имеющихся на имуществе.

Понятие обременения

Довольно часто имущество, находящееся в собственности третьих лиц, имеет какие-либо обременения, связанные с ограничением прав пользования данным предметом.

В соответствии с 1 статьёй ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля, под обременением понимается наличие условия или запрета, установленных законом или уполномоченным государственным органом, которые ограничивают свободу владельца имущественного объекта в отношении совершения каких-либо операций.

Недвижимость и другие виды имущества на первичном рынке не содержат подобных ограничений прав распоряжения и владения, так как они возникают по законным основаниям либо при заключении с хозяином собственности договора. Иными словами, обременение может возникать по волеизъявлению владельца (при залоге квартиры, например) или по независящим от него обстоятельства (при аресте имущества).

Любой вид обременения права на распоряжение напрямую связан с имуществом. Поэтому в большинстве случаев оно сохраняется при отчуждении объекта в пользу иного человека (например, при продаже квартиры, наследовании дома и т. д.).

Вид обременения имущества

В зависимости от конкретного имущества и основания возникновения ограничений выделяют несколько возможных видов обременений права собственности. Согласно 1 статье ФЗ № 122, среди основных выделяют нижеуказанные:

  • рента (586 статья ГК РФ);
  • залог (3 параграф ГК РФ);
  • ипотечное кредитование (11 статья ФЗ № 102 от 1998 года 16 июля);
  • арест и запрещение на совершение каких-либо сделок (1 и 28 статьи № 122);
  • постановление об изъятии участка земли (279 статья ГК РФ);
  • частные и публичные сервитуты (23 статья ЗК РФ);
  • специальные условия по защите окружающей среды и памятников культуры, истории и т. д. (56 статья ЗК РФ);
  • аренда (34 глава ГК РФ);
  • предъявляемое в судебном порядке право требования (28 статья ФЗ № 122);
  • доверительное управление – о банкротстве, попечительстве и т. д. (53 глава ГК РФ);
  • прочие ограничения, установленные Гражданским и Земельным кодексами, а также иными федеральными законами.

Объектом обременения способны стать недвижимость (частный дом, земельный участок, квартира) и прочее имущество (машина, акции, денежные вклады, интеллектуальная собственность и т. д.).

Аренда, предоставление помещения в безвозмездное пользование

Если недвижимость сдаётся в аренду, этот фактор не оказывает влияния на оформление сделки между лицами.

При этом смена арендодателя происходит в соответствии с законом и не требует получения согласия арендаторов (смена владельца не считается причиной для расторжения договора об аренде, поэтому до конца периода действия данной сделки он получает все обязательства и права, принадлежащие ему как арендодателю).

Сервитуты

Сервитут представляет собой право лица ограниченно использовать определённый участок земли (к примеру, для передвижения через чужой участок). Получать разрешение на отчуждение обременённого участка не нужно. Сервитут сохраняет свою силу при переходе прав на землю к иным лицам.

Право пожизненного содержания с иждивением

Это вид договора ренты, при котором вторая сторона (плательщик) получает от хозяина жилого помещения права на данное жильё при условии, что гражданин будет пожизненно содержать лицо на иждивении. При этом отчуждение собственности и осуществление иных действий в её отношении должно сопровождаться разрешением от получателя ренты.

Залог

Имущество оставляется владельцем под залог для исполнения основного обязательства, заключающегося в погашении задолженности (к примеру, по ипотечному договору). Передача прав на собственность вместе с имеющимся обременением происходит только с разрешения залогодержателя (к примеру, банка). Долг может быть погашен из стоимости имущества.

Арест на собственность

Данное обременение налагается органами следствия, дознания или судом и подразумевает полный запрет на совершение любых сделок, связанных с конкретным имуществом, до момента снятия ареста.

Полезная статья: признание наследника недостойным.

Как узнать об имеющихся ограничениях?

На основании 4 статьи ФЗ № 122, некоторые виды обременения (недвижимости, например) должны проходить обязательную процедуру регистрации (среди них аренда, ипотечное кредитование, доверительное управление).

Эти сведения вносятся в базу данных ЕГРП, при этом владельцу собственности с ограничениями выдаётся соответствующая выписка из Росреестра. Потенциальный покупатель может запросить данный документ при проверке «юридической чистоты» сделки.

Далеко не всегда возможно проверить наличие или отсутствие возможных ограничений на отдельном виде имущества. Сведения об имеющихся обременениях на недвижимость должны содержаться в базе данных органа юстиции.

Советуем к прочтению: раздел наследства по соглашению.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://urmozg.ru/nasledstvo/vidy-obremeneniya-imuschestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.