Отчет аренда нежилого помещения

Содержание

Оценка арендной платы нежилого помещения

Отчет аренда нежилого помещения

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения предполагает определение цены за сданный объект недвижимости. Стать заказчиком этой услуги могут частные лица, представители предприятий, государственные и муниципальные органы.

Отчет о стоимости имущественного объекта, передаваемого в пользование третьим лицам по договору аренды, позволит обосновать предложенную ставку. Консультация со специалистом поможет займодателю получить максимальную прибыль от сделки.

Оценка арендной платы нежилого помещения включает в себя совокупность экспертных действий по использованию средней суммы, которую владелец может запросить при сдаче собственности. В качестве объектов исследования рассматриваются складские и производственные помещения, здания головных компаний и дочерние офисы, загородные хозяйственные постройки, магазины и бутики.

Когда нужна оценка арендной платы за нежилое здание

Оперативная и квалифицированная оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения может потребоваться лицам в случае:

  • Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
  • Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
  • Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
  • Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
  • Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
  • Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

Что учитывают при установлении цены за аренду

Профессиональная независимая оценка арендной платы нежилого помещения предполагает, что исполнитель принимает во внимание совокупность таких факторов как:

  • Район города или пригорода, в котором располагается недвижимая собственность.
  • Транспортная доступность зоны. На арендную стоимость будет влиять расстояние от адреса объекта оценки до путей сообщений, станции метрополитена, автобусных остановок.
  • Развитость инфраструктуры. Оценочный процесс предполагает анализ присутствующих в непосредственной близости от здания коммерческих, социальных и торговых объектов, к примеру, магазинов, ресторанов, спортивных комплексов, больниц, аптек, банков, зеленых парков и скверов.
  • Вид из окна.
  • Площадь обследуемого нежилого помещения, количество и размеры комнат, этажность.
  • Наличие и состояние инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, вентиляция), мебели, бытовой техники, подключение телефонной связи и интернет-соединения.
  • Состояние помещения и прилегающей территории.
  • Наличие обременений на недвижимости (залог, арест), судебных споров и других юридических процессов.

Методы оценки рыночной стоимости арендной платы

Эксперты имеют право воспользоваться любым удобным методом для оценки цены нежилого помещения, которое планируют арендовать. Среди наиболее распространенных и удобных подходов выделяют:

  • Затратный. Специалист рассчитывает расходы на строительство аналогичного объекта недвижимости. Устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Найденные показатели суммируют. Если происходит инфляция, то применение описанного подхода даст заниженные результаты. Чтобы избежать подобного, разрешается применять поправочные коэффициенты.
  • Аналоговый. Независимый эксперт оценивает стоимость владений методом сравнительных продаж. Объект недвижимого имущества сравнивают с аналогичной собственностью, цена которой уже определена. Для реализации подхода необходимо исследовать здания, узнать их назначение, площадь, состав строительных материалов. Специалистам предстоит учесть удаленность здания от центральной части города, экологическую ситуацию в регионе.
  • Доходный. Определяется размер доходов, получаемых от инвестиций денежных средств, потраченных на недвижимость. Исполнитель реализует приемы дисконтирования и капитализации доходов.

Этапы квалифицированной оценки

Комплекс мероприятий по установлению стоимости арендной платы за нежилое помещение предполагает прохождение следующих стадий работы:

  • Предварительное согласование содержания услуги по независимой оценке объекта собственности.
  • Проверка и подписание договора с указанием размера оплаты.
  • Запрос и исследование юридической и технической документации о нежилом помещении.
  • Осмотр недвижимого объекта для оценки ставки арендной платы.
  • Анализ рынка наемной недвижимости.
  • Исследование эффективного метода использования нежилого помещения.
  • Выбор и применение конкретных методов оценки.
  • Согласование результатов применения подходов.
  • Итоговый поиск величины стоимости недвижимой собственности.
  • Подготовка и сдача отчета об оценке ставки арендной платы.

Документы для оценки арендной платы нежилого помещения

Для объективной оценки арендной стоимости нежилого помещения исполнителю необходимо получить пакет документов, включающий:

  • Паспорт собственника-гражданина или сведения об организации, заказавшей услуги (наименование, ОГРН, адрес).
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на нежилое помещение.
  • Документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликация).
  • Справку о первоначальной и остаточной балансовой стоимости объекта.
  • Кадастровый план земельной территории, на которой располагается объект собственности.
  • Документы, подтверждающие права на земельный участок.
  • Сведения о наличии обременений в отношении недвижимости.

Стоимость и условия заказа оценки

Цена за услуги независимого оценщика зависит от региона оказания, сложности проекта и срочности данного задания, местоположения и состояния объекта исследования. Заказчик и исполнитель заблаговременно обсуждают тариф оплаты и подписывают договор. Данное соглашение проверяется юристом на соответствие законным требованиям.

В договоре на оказание услуг по оценке арендной цены нежилого помещения отражается объем и срок выполнения работ и мероприятий, стоимость квалифицированной помощи. Если участники договора имеют сомнения относительно размера оплаты, эксперт выезжает на объект и проводит предварительный анализ, фиксирует характеристики объекта недвижимости.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/ocenka_arendnoj_platy_nezhilogo_pomescheniya/

ОРГАНИЗАЦИЯ, ВЕДЕНИЕ УЧЕТА ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Отчет аренда нежилого помещения
ОРГАНИЗАЦИЯ, ВЕДЕНИЕ УЧЕТА ПРИ АРЕНДЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аренда нежилых объектов – специфический бизнес. Его официальное ведение предусматривает учет полученных доходов, исчисление, уплату налогов. Сдавать объекты в аренду могут собственники-физлица, предприниматели, юридические лица. Организация и ведение учета у участников предпринимательской деятельности отличаются.

PS в конце статьи – бонусное предложение на бух. сопровождение. PS

Оптимальный налоговый режим для арендодателя

Бухгалтерский учет аренды нежилой недвижимости, точнее доходов, полученных арендодателем, во многом зависит от применяемого субъектом режима налогообложения. Индивидуальные предприниматели, как правило, используют спецрежимы.

Сдавать нежилые помещения в аренду выгодно на ПСН, вмененке и упрощенке. В первом и втором случае учет как таковой практически отсутствует. Все, что нужно предпринимателю, правильно рассчитать и своевременно заплатить налог (оплатить патент).

Что касается отчетности, владельцы патента не отчитываются в ФНС, вмененщики сдают общую декларацию по ЕНВД.

С УСН все немного сложнее. Система налогообложения допускает учет только доходов или доходов за вычетом расходов. Какой формат будет максимально выгодным? Все зависит от количества сдаваемых помещений в аренду, стоимости услуг, наличия или отсутствия затрат, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в рамках реализации функций арендодателя.

Если говорить о физлицах, стоит упомянуть НДФЛ. Стандартная ставка по этому налогу – 13%. Очевидно, что сдавать в аренду нежилую и довольно дорогостоящую недвижимость при таких условиях налогообложения невыгодно. Рациональнее зарегистрировать ИП и снизить базовую налоговую ставку до 6% с полученных доходов.

Юрлица сдают в аренду недвижимость, используя УСН. Этот режим позволяет оптимизировать затраты на налогообложение. ОСНО применяется довольно редко.

Этот режим предусматривает исчисление, уплату большого количества разных налогов, ведение полноценного бухгалтерского учета.

Рациональным применение общей системы может быть в случае нежелания юрлицом вести раздельный учет и совмещать несколько спецрежимов. 

Основные нюансы бухучета недвижимости у арендодателя

При передаче нежилого помещения в аренду арендодатель продолжает оставаться собственником объекта. Соответственно, стоимость помещения не списывается с баланса. Данная норма регламентирована действующими ПБУ.

Недвижимость, согласно действующему законодательству, причисляется к основным средствам.

Такие объекты могут учитываться на разных счетах:

  •  01, отражающем движение основных средств; 
  •  03, предназначенном для доходных вложений в материальные ценности.

Последний рекомендуется использовать, если нежилое помещение было приобретено непосредственно с целью сдачи в аренду и получения пассивного дохода.

  Еще одним важным нюансом бухучета нежилой недвижимости является начисление амортизации. Арендодатель начисляет ее по каждому из сдаваемых в аренду объектов отдельно. Амортизация включается в стоимость аренды.

  Оплачиваться арендная плата может постфактум (по прошествии учетного периода) и авансом. В последнем случае для отражения в учете денежных поступлений рекомендуется использовать субсчет, специально созданный для отражения расчетов по полученным авансам. 

Учет арендованной недвижимости арендатором

Как учитывает арендную недвижимость арендодатель, понятно. А должна ли она каким-то образом отражаться в учете у арендатора? Попробуем разобраться.

  Согласно МСФО, имущественное право (а именно таковым является право действующего арендатора на использование объекта аренды) является активом. И учитываться он должен надлежащим образом. Регламентируется учет МСФО (IFRS) 16 «Аренда», действующим на территории РФ с июня 2016.

Отступать от стандарта разрешается при взятии в аренду дешевой недвижимости на короткий срок.  Согласно национальным ПБУ, арендованное имущество может относиться к основным средствам. Для его отражения в учете рекомендуется использовать забалансовый счет.

Что касается порядка амортизации, оценки имущества арендодателем, таковой законодательно не установлен.

Арендованные основные средства обычно отражаются на счете 001. Их оценка соответствует размеру арендной платы, указанной в договоре. Другую оценку, например по кадастровой стоимости, национальное законодательство использовать не запрещает, но и не требует.

Если арендатор обращается к МСФО, арендованное имущество придется отражать в учете в составе основных средств. Это неизбежно влечет за собой увеличение налоговой базы, размера налога на имущество (НК РФ, ст. 374, п. 1).

Бухгалтерская первичка арендатора

Отражение в учете арендованного имущества невозможно без грамотного оформления первичных документов. Согласно ОЗ «О бухгалтерском учете», арендатором должны быть задокументированы:

  •  факт приема нежилого помещения;
  •  расчеты с собственником объекта (арендодателем);
  •  расходы на эксплуатацию арендованного помещения (ремонт, улучшение, коммунальные услуги и т.п.).

Также в обязательном порядке документируется факт возврата объекта арендодателю по окончании срока действия договора аренды. Расходы арендатора должны быть подтверждены.

В случае отнесения к ним арендной платы подтверждающими документами служат: договор, заключенный с арендодателем, акт приема-передачи нежилого помещения, акт приема-передачи оказанных услуг.

Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством, реализацией (НК, ст. 264).

Приниматься к учету они могут по дате расчетов с арендодателем, по дате предъявления налогоплательщику документов, являющихся основанием для осуществления расчетов, последним числом отчетного периода. Актуальный способ следует закрепить в учетной политике.

Во избежание расхождений между налоговым и бухгалтерским учетом рекомендуется учитывать арендные платежи в составе прочих расходов последним числом отчетного периода. 

Как организовать и вести учет?

  Учет аренды и у арендодателя, и у арендатора может быть организован по-разному. Кто-то отдает предпочтение штатной бухгалтерии, кто-то – аутсорсингу.

Последний актуален для арендодателя, если объектов, сдающихся в арену, много, они все имеют разную площадь, для осуществления соответствующей деятельности используются разные режимы налогообложения. Раздельный учет требует ресурсозатрат, высокой квалификации бухгалтера.

Сотрудничество с аутсорсером минимизирует риск допущения ошибок в учете, некорректного исчисления налогов.

  Учет аренды у арендатора тоже может быть штатным и внешним. На аутсорсинг его рационально передавать вместе с другими участками бухучета.

Это позволит подобрать оптимальный способ отражения затрат, минимизирует риск учетных ошибок, занижающих или завышающих базу по налогу на прибыль.
Грамотный, корректный учет аренды – ваша страховка от возможных претензий со стороны налоговиков.

И не важно, снимаете вы нежилое помещение на короткий, длительный срок или, наоборот, оказываете услуги по аренде.

PS Бонусное предложение. Всем дочитавшим – бонус 5 тыс. на бухгалтерское сопровождение.

http://xn--80abgj3a5ames.xn--p1ai/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/buhgalterrf/organizaciia-vedenie-ucheta-pri-arende-nejiloi-nedvijimosti-5c0f749bb2ad0b00ad079888

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.