Открытие управляющей компании

Содержание

Создание управляющей компании с нуля: особенности работы в сфере ЖКХ и открытия собственного дела

Открытие управляющей компании

Бизнес юрист > Открытие бизнеса > Создание управляющей компании с нуля: как добиться успеха в бизнесе

С каждым днем все большее число россиян открывают для себя преимущества занятия собственным бизнесом.

Но что делать, если количество желающих постоянно растет, а свободных ниш остается меньше? В таком случае бизнес в сфере ЖКХ – оптимальный вариант.

Создание управляющей компании с нуля не потребует много времени и сил, а низкий уровень конкуренции в данном сегменте обеспечит высокую и стабильную прибыль.

Что такое УК?

УК – представляет собой организацию коммерческого характера, которая на основании договора с жильцами многоквартирных домов берет на себя обязанности относительно его технического и санитарного содержания. Компания выступает в роли посредника между потребителями и поставщиками услуг.

За свои услуги, согласно договору, УК взимает определенную плату, которая складывается из двух частей:

Домоуправление

  • Средства за пользование коммунальными услугами. Деньги перечисляются поставщикам, а тарифы за пользование определяются на государственном уровне.
  • Средства на содержание и ремонт. Эти деньги уходят на поддержание в нормальном состоянии мест общего пользования. Полный перечень работ, охватываемых этим понятием, прописан в нормативных актах.

Принято выделять несколько видов компаний:

  • Управляющие. Эти организации не занимаются непосредственно оказанием услуг по ремонту, содержанию и т.д., а только выступают в роли посредников.
  • Эксплуатационные. Такие компании работают на основании заключения договора об управлении общим имуществом, но без предоставления пользователям коммунальных услуг.
  • Гибридные. Этот тип компаний самостоятельно занимается предоставлением услуг различных типов необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.

Кто может открыть управляющую компанию

Согласно российскому законодательству, открыть управляющую компанию может субъект предпринимательской деятельности, зарегистрированный как:

Организационная форма

  • Юридическое лицо
  • ЗАО
  • ООО
  • АО
  • ФОП
  • МУП

Кроме того, руководящую должность в компании должно занимать лицо:

  • Имеющее квалификационный аттестат на право управления МКД
  • Без непогашенных судимостей за преступления экономического характера
  • Не занесенное в реестр дисквалифицированных лиц

Компании, где руководящие должности занимают лица, судимые за экономические преступления, или имеющие временный запрет на выполнение такой деятельности, не допускаются к управлению.

Дополнительное требование, выдвигающееся к соискателю – гражданство России. Обусловлено это тем, что иностранные компании не допускаются к управлению многоквартирными строениями.

Документация для открытия

Перечень бумаг для открытия зависит от типа предприятия. Так, для регистрации компании нужно подготовить:

  • Регистрационное заявление установленной формы № Р11001
  • Устав компанииТребуемый пакет документов
  • Протокол о проведении собрания о создании субъекта хозяйствования
  • Учредительный договор
  • Приказ о назначении руководителя
  • Гарантийное письмо от владельца помещения или договор аренды
  • Квитанция об оплате государственной пошлины

При проведении перерегистрации требуется следующий пакет:

  • Обновленный Устав
  • Заявление о внесении регистрационных изменений по форме № Р13001
  • Протокол собрания о внесении изменений

На основании поданных документов регистраторы внесут изменения в учредительные документы организации.

Что нужно кроме документации?

Помимо бумаг, для начала работы в сфере ЖКХ потребуется начальный капитал, управленческая стратегия. При разработке политики работы учитывается формат услуг, которые будут предоставляться. В роли начального капитала выступают денежные средства или имущество эквивалентное сумме не менее чем в 20 000 рублей.

Также организации нужен обслуживающий персонал. В основе штата выделяют:

Найм диспетчеров

  • Руководителя
  • Главного инженера
  • Аттестованных специалистов
  • Техперсонал
  • Диспетчеров

Создание диспетчерской – основное требование. Операторы должны отвечать на звонки в круглосуточном режиме для быстрого реагирования на факты поломок и выхода из строя основных коммуникационных систем.

Аренда офисного помещения также выступает основным фактором. Оптимальное решение – размещение предприятия в одном из обслуживающихся зданий. Офис укомплектовывается расходными материалами и оргтехникой, обязательно проводится телефонная линия и оборудуется диспетчерская комната. Отдельно организовывается склад для инвентаря и иных расходных материалов.

Важное организационное мероприятие – получение поддержки от жильцов тех домов, которые планирует обслуживать компания. Осуществляется это путем проведения агитационных бесед уполномоченными лицами или руководителями. Такая мера формирует положительный имидж компании и репутацию.

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ: пошаговая инструкция

Создание управляющей компании с нуля требует обстоятельного подхода. Оптимальное решение разделить весь процесс на отдельные этапы:

  1. Составление бизнес-плана. Детальная проработка бизнес-плана нужна для выбора формы предприятия и отдельных видов деятельности, позволяющих избежать убытков.
  2. Регистрация предприятия или дополнение ОКВЭД уже существующей компании. Для создания управляющей компании нужно зарегистрироваться в одной из предусмотренных в законе форм существования хозяйствующих субъектов. Для регистрации подготавливаются документы и передаются в налоговую службу, а также Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, орган статистики.
  3. Сдача квалификационного экзамена. В ходе экзамена проверяются знания ЖК РФ и ряда нормативных актов, регулирующих деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ. Среди которых: Постановление № 290, № 491 и другие.

    Управляющая компания

  4. Получение лицензии на право открытия. С 2015 года лицензирование считается обязательным для ЖКХ. Оформляется бумага в отделении Госжилнадзора на основании принятого решения комиссии субъекта РФ. Лицензия носит бессрочный характер, но имеет территориальное ограничение. Она действует только в том муниципальном образовании, где была получена. Дополнительно предусмотрено правило: один дом – одно разрешение. Эта мера необходима для предотвращения нечестной конкуренции.
  5. Оборудование офиса, формирование штата, приобретение расходных материалов. Штат должен быть сформирован, а оборудование приобретено еще на подготовительном этапе. После определения количества домов, с которыми будет работать управляющая компания, закупаются расходные материалы и оборудование.
  6. Заключение договора с жильцами. Вопросы, касающиеся выбора или смены управляющей компании, решаются на общем собрании жильцов дома. При принятии жильцами положительного решения устанавливается порядок управления домом, а также проведения собраний (в очной или заочной форме). На основании норм, закрепленных в ЖК РФ, с каждым владельцем квартиры компания заключает договор, на основании которого возникают взаимные права и обязанности. Соответствующие положения закреплены в статье 162. Заключение такого договора согласно статье 445 ГК РФ признается обязательным. Кроме основных данных, в договоре об оказании услуг оформляется приложение. Оно включает в себя: данные об общем имуществе дома, перечне обязательных работ и услуг, плата за содержание жилого сооружения и проведение ремонтных работ, порядок определения ежемесячной платы.
  7. Оформление договорных отношений с поставщиками услуг. После заключения договора с жильцами и принятия технической документации, компания заключает договор с водоканалом, энергонадзором, предприятиями, утилизирующими мусор и другими поставщиками услуг.
  8. Создание сайта компании, внесение данных в ГИС ЖКХ. Это заключительный этап, носящий информационный характер. На сайте размещается основная информация об организации, а также отчеты о ее деятельности, новости и текущие изменения в работе.

Как привлечь клиентов

Новички в сфере домоуправления, которых интересует создание управляющей компании с нуля, часто сталкиваются со сложностями в убеждении потенциальных клиентов. Таким фирмам проще выйти на рынок в роли филиала известной компании.

Исследование ряда аналитиков показывает, что наименее выгодный сектор для такого бизнеса – хрущевки, в которых проживают люди старшего поколения.

Они не хотят внедрять новшеств, а потому до них нужно доносить выгоды и преимущества ОСМД. В то же время затраты на содержание таких домов превышают прибыль от них.

Наиболее перспективные для этого бизнеса 14-этажные дома, новостройки и многоподъездные 9-этажки, в которых проживает более активное население.

Основные требования жильцов многоквартирных домов, как правило, заключаются в следующем:

Комфорт дома

  • Комфортные условия проживания
  • Безопасность
  • Чистота подъездов и придомовой территории
  • Стабильная работа коммуникаций (воды, света, газа, связи)
  • Оперативное решение проблем при их возникновении

Для того чтобы интересы собственников квартир были удовлетворены, и они отзывались о работе компании положительно, нужно:

  • Использовать исправное, безопасное, неуставшее оборудование для решения текущих задач.
  • Свести расходы на содержание и обеспечение дома до минимального уровня, при этом повысив их эффективность.
  • Следить за отчетностью. Доступ жильцов к информации о том, на что собираются и тратятся средства – залог доверия.

Управляющая компания в глазах собственников должна перенаправлять средства для оплаты коммунальных служб, защищать их интересы и устранять проблемные ситуации.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Процент рентабельности такого бизнеса не превышает 15%. Средний уровень доходности находится на отметке 5-10%. Это обуславливается низкими тарифами на содержание муниципальных квартир, минимальными зарплатами большинства владельцев жилья. Их основной оборотный капитал складывается из:

  • Платы за услуги содержания
  • Оплату текущих ремонтных работ

На практике это приводит к тому, что ряд организаций имеет перед поставщиками хроническую задолженность.

Основная прибыль в секторе ЖКХ основана на повышении тарифов, уровень которых не урегулирован в законодательстве и дополнительных видов деятельности. К ним относятся:

Рентабельность дела

  • Предоставление в аренду нежилых помещений
  • Партнерские площадки
  • Оказание услуг по ремонту для жильцов
  • Экономия на обслуживающих работах в сравнении с заложенной в документах стоимостью
  • Сдача мест под рекламу
  • Проведение части работ, относящихся к категории обязательных через собственные компании
  • Внедрение комиссий за посредничество
  • Использование энергосберегающих технологий

Расходы домоуправляющих основаны на:

Наиболее значимый экономический фактор, отражающийся на финансовом состоянии организаций – дебиторская задолженность жильцов. Ее взыскание возможно исключительно в судебном порядке, что иногда влечет за собой дополнительные расходы.

Некоторые аналитики отмечают зависимость уровня прибыльности этого бизнеса от количества обслуживаемых домов. Для получения реальной прибыли их должно быть не менее 5.

Можно ли купить готовый бизнес?

Торговые площадки в интернете предлагают купить готовую компанию по невысокой стоимости. Объявлений такого характера много, как и организаций готовых к продаже в различных регионах. Полный процесс получения разрешительных документов и регистрации компании занимает 3-3.5 месяца, а потому популярность готовых проектов только растет.

При приобретении готового бизнеса во внимание принимаются следующие факторы:

  • Финансовые показатели
  • Юридические данные
  • Бухгалтерская отчетность
  • Структура активов
  • Сформированность штата
  • Описание компании

Стоит обращать внимание только на те предложения, в которых лицензии на осуществление отдельных видов деятельности будут действовать еще несколько лет.

Стоимость бизнеса перед продажей рассчитывается при помощи доходного метода. В нем во внимание принимается соотношение чистой прибыли и ставки капитализации или, иными словами, рыночная стоимость к годовому доходу. Дополнительно на цену влияют:

Готовое дело

  • Положительная отчетность, подтвержденная документами
  • Полнота пакета документации
  • Известность названия и проработанного стиля
  • Репутация организации
  • Внедренные технологии
  • Выгодность предложения
  • Квалификация сотрудников
  • Тип, длительность, цена и количество договоров с клиентами

Большинство площадок предлагает использование специальных фильтров для поиска оптимального типа бизнеса. В расширенном варианте это до 20 параметров, но стоит ориентироваться на следующие:

  • Стоимость компании
  • Чистая прибыль и общий доход
  • Расходы на аренду
  • Форма собственности
  • Возраст бизнеса

После выбора подходящего объекта его проверяют на соответствие указанным данным. В сфере продажи и покупки компаний работают бизнес-брокеры. Для приобретения бизнеса с их помощью обращаются в специальные конторы или объединения и на основании указанных покупателем требований специалисты проводят подбор бизнеса. Дополнительно брокеры часто предлагают сопутствующие услуги:

  • Проверку документации
  • Аудит
  • Оценку объекта

На основании этих данных специалисты формируют оптимальную цену, на которую покупатель может опираться во время переговоров с собственником.

Создание управляющей компании с нуля – дело длительное и сложное, но при правильной организации и подходе к ведению бизнеса оно принесет своему владельцу стабильный доход без особых усилий и затрат.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/biznes/sozdanie-upravlyayushhej-kompanii-s-nulya.html

Как открыть управляющую компанию ЖКХ?

Открытие управляющей компании

Качественного обслуживания многоквартирных домов реально добиться лишь благодаря слаженным действиям всех жильцов.

Конечно, основная часть работы ложится на плечи управляющих компаний, которые созданы для решения вопросов капитального ремонта, энергосбережения и общего управления жилым объектом.

Чем занимается ЖКХ?

Деятельность управляющих компаний включает в себя:

  • Подготовка жилого фонда к сезонам.
  • Предоставление коммунальных услуг, установка счётчиков, ремонт труб.
  • Ремонт подъездов и обустройство околодомовой территории.
  • Вывоз мусора.
  • Подсчёт и предоставление стоимости оказанных услуг.
  • Информирование жильцов и приём от них заявлений.
  • Предоставление дополнительных слуг по обслуживанию домов.

Открыть управляющую компанию может любой начинающий предприниматель, имея финансовый капитал и учитывая риски и требования рынка     ЖКХ.

Кто может открыть управляющую компанию?

Открытие своего ЖКХ начинается с получения лицензии, которую выдают контролирующие государственные органы.

Получить лицензию могут как физические, так и юридические лица, при этом они должны:

  1. Иметь аттестат квалификации.
  2. Не иметь судимости.
  3. Отсутствовать в реестре лиц, подлежащих дисквалификации.

Лицензия не имеет срока действия и не требует продления. Хотя если во время работы данной организации будут выявлены нарушения закона, то лицензия аннулируется и подлежит восстановлению только в случае исправления всех недостатков в установленные сроки.

Место размещения управляющей компании и какое закупить оборудование?

С поиска месторасположения начинается работа любой организации. Для открытия управляющий компании в сфере ЖКХ идеальным будет размещение в многоквартирном доме, обычно на первом этаже, предварительно переоборудовав квартиру под рабочий офис.

В этом помещении должны находиться оборудованные рабочие места для директора, бухгалтера, специалистов, ведущих приём жильцов, туалет, место для приёма пищи.

При открытии своего бизнеса каждый руководитель должен обязательно учесть риски, с которыми может столкнуться его проект:

  • Невысокая прибыльность компании.
  • Отсутствие квалифицированных работников.
  • Большие затраты и невысокая окупаемость финансовых вложений.
  • Вмешательство местных органов власти в деятельность фирмы.
  • Постоянные изменения в законодательстве сферы ЖКХ.

Последний пункт основан на неустойчивости норм закона в отношении компаний работающих в сфере ЖКХ.

Так, например, недавно деятельность нынешних управляющих компаний осуществляли жилищные кооперативы, так что окончательной стратегии развития закон не предусматривает. Что касается необходимого оборудования, потребуется купить столы, стулья, а также офисную технику.

Персонал

Залогом успешной работы компании является наличие высококлассного персонала. В управляющую фирму требуются рабочие по инженерным системам, бухгалтер, офисные специалисты.

Работники должны иметь документ об образовании. Высокая квалификация и профессионализм персонала гарантирует долгую и эффективную работу компании.

Что касается руководящей должности, то часто руководителем становится тот же человек, что и организовал данную фирму. Совокупная стоимость затрат на заработную плату в каждом случае индивидуальна и может достигать 50 000 $.

Штат персонала управляющей компании выглядит следующим образом:

  1. Бухгалтер, главный бухгалтер (если компания крупная).
  2. Менеджер по персоналу.
  3. Юрист.
  4. Мастер по ремонту инженерных систем.
  5. Сантехники-электрики.
  6. Сварщики, плотники.
  7. Операторы ПК.
  8. Уборщики придомовых территорий.
  9. Уборщики подъездов.
  10. Мастера, устраняющие неполадки.

Прибыльность деятельности управляющих компаний

Такой показатель как рентабельность может продемонстрировать успешность работы компании. По официальным статистическим данным прибыльность управляющих компаний составляет около 10%.

Это наглядно показывает, почему многие предприниматели отказываются от ведения такого вида бизнеса. Совокупная прибыль складывается из оплаты жильцами коммунальных услуг и поддержание ремонта жилых объектов.

Сколько можно заработать, зависит от качества оказываемых услуг и от того, какие именно дома УК возьмёт на обслуживание. Не секрет, что в старых хрущевках прибыль в разы меньше, чем в новостройках. Чаще всего управляющие компании имеют большие задолженности перед поставщиками услуг.

К дополнительным источникам заработка управляющей фирмы можно отнести:

  1. Экономия на проведении ремонтных работ или уборке объекта и территории: оптовые закупки материалов, услуги «гастарбайтеров».
  2. Сдача в аренду площадей или предоставление мест для рекламы.
  3. Услуги консьержа, охранников, платная автостоянка, установка счётчиков на воду.
  4. Привлечение энергосберегающих технологий, проценты за посредничество.

Финансовые расходы состоят из:

  • Выполнение текущих работ согласно договору (ремонт, уборка, работы инженерных мастеров).
  • Закупка материалов, оборудования, инвентаря, обустройство офиса, покупка офисной техники и программного обеспечения.
  • Заработная плата работников (директор, бухгалтер, офисные специалисты, уборщики, инженерные мастера и т.д.).
  • Оплата налогов на прибыль и налогов на добавленную стоимость.

Таким образом, по предварительным подсчётам для открытия управляющей компании учредителю понадобится денежный фонд суммой более полутора миллиона рублей.

При этом необходимо учесть, что часто жильцы не платят вовремя по счетам и тем самым вводят управляющую компанию в долги. Управляющая организация вправе взыскать с неплательщика требующуюся сумму только через суд.

Хорошо, если в штате фирмы будет постоянный юрист по жилищным вопросам.По мнению многих руководителей управляющих компаний, такой вид бизнеса может быть прибыльным если в обслуживании находятся более 5 домов и при этом дома построены не более 15 лет назад.

Если грамотный руководитель учтёт все имеющиеся риски и под его управлением будет действительно качественный жилой фонд, то такая управляющая компания может прибыльно развиваться.

Источник: https://mainbiznes.ru/uslugi/zhkh/

Три этапа создания новой управляющей организации

Открытие управляющей компании

Руководители компаний, которые только готовятся выйти на рынок управления многоквартирными домами или заключили первые договоры с собственниками, сталкиваются с множеством вопросов. В помощь им эксперт в сфере ЖКХ Сусана Киракосян и эксперт по корпоративным спорам Андрей Бежан провели курс для начинающих управляющих МКД. Рассказываем об основных темах семинара.

В процессе создания управляющей организации условно выделяются три главных этапа

Наш постоянный эксперт, практикующий юрист Сусана Киракосян отметила, что получить лицензию на управление МКД и зарегистрировать управляющую организацию – это только начало. Чтобы стать лучшим управляющим МКД, необходимо научиться держать под контролем все сферы деятельности компании, а также знать о рисках, которые грозят молодой УО, и уметь от них защититься.

Эксперт отметила, что от идеи создать новую управляющую организацию до начала деятельности по управлению многоквартирным домом необходимо пройти три этапа:

  1. Планирование и создание.
  2. Подготовка к деятельности.
  3. Начало работы.

Каждый из этих этапов имеет свои стадии, которые могут быть дополнены в зависимости от опыта учредителей новой УО и обстоятельств выхода на рынок управления МКД.Стратегии и инструменты прибыльного роста управляющей организации

Планирование и создание УО

На стадии планирования работы УО необходимо решить несколько важных вопросов: будет ли офис размещаться в собственном помещении или взять его в аренду, а также приобретать или арендовать необходимое для работы оборудование и технику. Тут же учредители должны составить штатное расписание новой компании: какие сотрудники войдут в штат, а кто будет работать на аутсорсинге.

Кадровое обеспечение УО зависит от её финансовых возможностей и предполагаемых размеров: небольшие компании могут обойтись минимумом специалистов.

Обязательно в штате должны быть руководитель УО, главный инженер и отдел ПТО, секретарь и специалист по работе с населением, финансовый отдел (бухгалтер, финансист).

Остальные необходимые специалисты могут работать по договору: юристы, отдел кадров, АДС, специалист по заполнению ГИС ЖКХ, маркетолог и т.д.

Также на этом этапе решаются вопросы о выборе организационно-правовой формы и фирменного наименования. Эксперты напомнили о том, что название новой УО не должно быть тождественно с наименованием уже существующей компании (ч. 1.1 ст. 193 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 21.06.2018 № 26618-АЧ/04).

Когда у новой компании есть название, юридический адрес и в ней сформирован штат, можно приступать к завершающей стадии этого этапа – государственной регистрации юридического лица.Оценка тождественности и схожести наименований управляющих компаний

Подготовка к работе и её начало

При подготовке к деятельности УО необходимо:

  1. Изучить все законы РФ и субъекта РФ, в котором компания будет работать: как НПА общего характера (кодексы), так и документы, касающиеся эксплуатации и управления МКД, предоставления коммунальных услуг.
  2. Выполнить все лицензионные требования, указанные в ч. 1 ст.

    193 ЖК РФ, п. 3 ПП РФ № 1110. Последствия их нарушения предусмотрены в ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, а основания для аннулирования лицензий в судебном порядке – в ч. 2 ст. 199 ЖК РФ.

  3. Подготовить шаблоны внутренних документов (положений, инструкций, приказов) и документов для ОСС, проект договора управления и приложений к нему.

При этом новая УО должна организовать информационную и материальную базу для своей работы: разместить информацию о себе в ГИС ЖКХ и других информационных системах, создать и наладить работу АДС либо заключить договор с подрядчиком, установить онлайн-кассы.

Когда изучены все нормативно-правовые документы, созданы локальные документы УО, можно приступать к работе с жителями многоквартирных домов, которые УО планирует взять в управление. Диалог следует начать с инициативными собственниками, советом МКД, председателем и правлением ТСЖ или кооператива.

После этого УО переходит к завершающему этапу: заключению договоров управления с собственниками помещений в МКД, с РСО и подрядчиками. На этой стадии Сусана Киракосян предлагает УО определить, по каким видам коммунальных услуг требуются договоры с РСО и выгодны ли прямые договоры собственников с поставщиками ресурсов.Рекомендации, как УК выполнить все лицензионные требования

Подробнее – в видеозаписи семинара

На онлайн-семинаре мы также говорили о том, как организовать работу с жителями и их обращениями, какие существуют риски в сфере управления многоквартирными домами и разобрали кейсы работы со стартапами управляющих организаций.

Мы обсудили, какие органы проверяют управляющие организации, и главное – где компании брать деньги на оплату административных штрафов.

Андрей Бежан рассказал о том, что на первоначальном этапе деятельности для управляющей организации оптимальна форма ООО, и привёл примеры из судебной практики о том, какие действия руководителей УО могут привести к банкротству компании и субсидиарной ответственности ее органов управления . Подробный разбор всех этих тем вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/10873-tri-etapa-sozdaniya-novoy-upravlyayuschey-organizacii

Как открыть управляющую компанию с нуля

Открытие управляющей компании

Очень часто обслуживанием многоквартирных домов занимаются управляющие компании.

Цель их предпринимательской деятельность заключается извлечении прибыли из оказываемых услуг содержания многоквартирных домов и предоставление коммунальных услуг.

Управляющая компания как бизнес, работает через создание юридического лица и лицензирование. Предлагаем подробно разобраться что нужно, чтобы открыть УК.

Кто может открыть УК

Перед тем как организовать управляющую компанию с нуля, следует разобраться, кто может это сделать. Управляющая компания создается решением учредителей. Учредителем может являть одно или несколько лиц у каждого из которого определена доля участия в обществе соразмерно внесенному вкладу в уставный капитал организации. Основателями могут выступать:

Юридическое лицо, в т.ч. следующих организационных форм:

  • Общество с ограниченной ответственностью
  • Закрытое или акционерное общество
  • Акционерное общество
  • Муниципальное унитарное предприятие

Любое физическое лицо или группа лиц может создать УК.

Как стать директором УК?

Чтобы управлять компанией кандидат должен:

  • Иметь профильный квалификационный аттестат, подтверждающий возможность управлять МКД 
  • Не быть занесен в список дисквалифицированных лиц 
  • Если на руководящей должности находится лицо, ранее осужденное за экономические преступления, компания не сможет управлять МКД 
  • Также кандидат обязательно должен иметь российское гражданство 

Регистрация УК пошаговая инструкция

Правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД предполагают создание управляющей компании согласно следующим этапам:

  • Составление бизнес-плана. Он поможет правильно выбрать форму налогового режима предприятия и избежать последующих необоснованных налоговых расходов
  • Принять решение об открытии управляющей компании, зафиксировав это решение протоколом.
  • Назначить директора и утвердить учредительные документы
  • Заполнить заявление в ИФНС и нотариально заверить его
  • Сдать документы в ИФНС
  • Зарегистрировать предприятие и внести данные в ЕГРЮЛ 
  • Получить лист записи ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН и прочие регистрационные документы 
  • Подготовленные документы после прохождения регистрации отправляются в Пенсионный фонд, орган статистики и Фонд социального страхования.
  • Обустроить офис и набрать штат
  • Директору необходимо пройти квалификационный экзамен. На нем проверяют знание Жилищного кодекса и другой нормативной документации, которая регулирует работу УК
  • Оформление договора с жителями подконтрольного дома. На общедомовом собрании они выбирают компанию, которой доверяют осуществление управления. Там же определяется порядок, в котором будет осуществляться управление домом 
  • Получить лицензию на управление МКД. В 2015 году этот пункт стал обязательным. Лицензию оформляют в Госжилнадзоре. Она дает возможность компании законно обслуживать дом. На каждый жилой дом выдается отдельное разрешение 
  • Оформление договоров с поставщиками услуг. УК заключает договора с представителями водоканала, энергонадзора и других служб 
  • Оформление сайта и внесение сведений в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства. На сайте следует размещать основные данные о компании, отчеты о проделанной работе, изменения в работе и различные новости, связанные с деятельностью УК
     

В зависимости от формы предприятия этапы регистрации могут отличаться. УК может начинать деятельность только после внесения сведений в ЕГРЮЛ и получения лицензии.

Что нужно кроме документации

Кроме пакета документов, необходим стартовый капитал и стратегия управления. При ее определении следует учитывать формат предоставляемых услуг.

В штат следует набрать:

  • Руководителя 
  • Главного инженера 
  • Аттестованных специалистов инженерного профиля 
  • Диспетчеров 
  • Бухгалтера 
  • Линейный персонал 

Создание диспетчерской является обязательным. Диспетчеры должны круглосуточно отвечать на звонки жильцов. Это обеспечит оперативное реагирование на вероятные поломки систем коммуникации. Однако, если УК создается на базе 2-5 управляемых домов держать отдельного специалиста невыгодно. В этом случае заключается договор подряда по аварийно-диспетчерским услугам.

При выборе офиса стоит отдавать предпочтение зданиям, которые обслуживаются компанией. Его необходимо укомплектовать всей необходимой техникой и материалами.

Также организуют склад для хранения расходных материалов и инвентаря. Чаще всего в городе есть коммерческие помещения принадлежащие муниципалитету.

Молодой управляющей компании стоит попробовать снять такое помещение по льготной ставке.

Рекомендуем изучить статью про штатное расписание и орг.структуру УК

Принять дома в управление

Для того чтобы принять дом в управление, потребуется:

  1. Провести общее собрание собственников. Инициировать его может любой житель дома или действующая УК, если планируется расторгнуть договор по обоюдному согласию. При отказе от услуг одной компании обязательно необходимо выбрать новую 
  2. Заключение договора управления. Согласно Жилищному кодексу подписать договор должны собственники жилья, которые имеют более 50% . В противном случае подписание договора может быть оспорено несогласными жильцами в судебном порядке. Проще всего подписать бумаги непосредственно на собрании собственников после ания 
  3. Подать заявление в Государственный жилищный надзор с целью внесения изменений в реестр лицензий. Для этого новая УК размещает в Государственной информационной системе информацию о том, что она управляет домом. После этого отправляет документы в ГЖН. Сделать это необходимо в течение 5 рабочих дней после подписания договора об управлении 

Как привлечь в управление новые МКД

Чтобы перевести дом в управление новой компании, потребуется провести собрание жителей. Предложить переход может один житель или инициативная группа. Остальные должны поддержать предложение.

Чтобы продать услуги новой управляющей компании на начальных этапах лучше всего встречаться с инициативными группами интересуемых домов лично директору.

Для конструктивного диалога необходимо заранее выяснить какие претензии к деятельности текущей УК есть у жильцов, какой тариф установлен на доме, когда делался капитальный ремонт, какой уровень сбора денежных средств и потенциальные технические проблемы.

Вся эта информация позволит полностью составить представление об управленческих процессах на доме.

Когда жильцы готовы поменять УК:

  • если обещается открытая финансовая отчетность
  • если денежные средства, собираемые на доме, тратятся на ремонты и содержание этого конкретного дома
  • — когда за то же качество услуг предлагается меньшая сумма тарифа

Последний пункт заманчив, но не всегда является верной стратегией, т.к. на низком тарифе обеспечить должное качество содержание дома порою очень трудно.

Рентабельность управляющей компании как бизнеса

Согласно анализам деятельности УК наиболее рентабельным является управление многоэтажными домами в возрасте до 10 лет. Обычно там проживает более активное и платежеспособное население, а затраты на ремонт не являются существенной статьей расходов.

Управление хрущевками не такое выгодное. В таких домах обычно живут люди старшего поколения, которые не согласовывают изменение тарифа. Также это наиболее сложные с точки зрения требований эксплуатации дома. Связано это не с технической особенностью, а с тем что у пожилых людей много свободного времени, которое они обычно тратят на походы в УК и большое количество писем.

Наименее рентабельным, а чаще всего убыточным, является управление 2-х этажными бараками. На таких домах огромные суммы задолженностей по сбору, обычно 70-85%. Поэтому на таких домах УК обычно ничего не делает.

Рентабельность одинаковых домов, расположенных в разных городах также может отличаться, поскольку показатель зависит от структуры управляемого жилого фонда, и территориальной разбросанности жилого фонда.

В среднем показатель рентабельности данного вида бизнеса составляет 5-15%. Прибыль формируется за счет разницы между оплатой жителями дома услуг, которые предоставляет управляющая компания, и ее затратами на выполнение работ.

Для увеличения рентабельности можно:

  • Увеличивать эффективность использования трудовых ресурсов. Можно пользоваться услугами временных сотрудников, которые могут предоставлять услуги в сфере ЖКХ и распределять нагрузку на людей, работающих по трудовому договору 
  • Ввести энергосберегающие технологии 
  • Согласовывать увеличение тарифа для достаточного уровня, но для этого необходимо наладить системный учет затрат и отчетности 

Сфера деятельности может быть расширена за счет предоставления жильцам дополнительных услуг:

  • установки счетчиков 
  • проведения ремонтных работ внутри помещения 
  • предоставление услуг по содержанию и ремонтам для ТСЖ и сторонних УК 

Рентабельность увеличивается при принятии на баланс новых домов. Это обеспечивает постоянную нагрузку на сотрудников.

Перед созданием УК стоит учесть все возможные риски:

  • необходимость существенных инвестиций и риск их потери
  • дефицит и низкое качество кадров
  • контроль муниципалитета и ГЖИ 
  • низкая рентабельность на первоначальных этапах
  • вероятность изменения законодательства
     

Можно ли купить эксплуатирующую организацию

В сети можно встретить объявления о продаже управляющей компании. Оформить документы о ее передаче новому владельцу можно в течение 3-3,5 месяцев. Это увеличивает популярность готовых проектов.

Приобретая готовый бизнес, необходимо с помощью бухгалтера и юриста провести аудит:

  • финансовых показателей 
  • юридических данных 
  • бухгалтерской отчетности 
  • структуры архивов 
  • сформированности штата 

Лучше всего рассматривать компании, лицензии на деятельность которых не закончатся ближайшие пару лет.

Сколько стоит готовая УК и как именно рассчитывается эта сумма? Как и в любом бизнесе стоимость рассчитывается через доходность. Для простоты счета делается это так: в расчет принимается средний действующий тариф в городе умноженный на площадь управляемых домов. Полученная сумма умножается на 12 и находится годовая выручка.

Пример: 21р/м2 * 60000м2 * 12 = 15 120 000 рублей. Исходя из рентабельности по чистой прибыли в 5% УК зарабатывает 756 000 рублей чистой прибыли с указанной выручки в год.

В среднем в российском бизнесе закладывается окупаемость в 5-7 лет. Таким образом, за вышеуказанную компанию, скорее всего, будут просить сумму в районе 5 000 000 – 5 500 000 рублей.

Точная окупаемость может отличаться в зависимости от финансового состояния конкретной УК.

Процесс создания управляющей компании с нуля является достаточно трудоемким. Чтобы упростить его, следует заранее подготовиться, продумав все этапы. Это поможет открыть УК гораздо проще и быстрее. Если на это нет времени, можно приобрести готовую компанию, внимательно проверив все нюансы.

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/kak-otkryt-uk

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.