Отступное по ипотеке

Цб предложил после изъятия жилья считать долг по ипотеке уплаченным :: финансы :: рбк

Отступное по ипотеке

Ранее действовала более мягкая редакция закона: после перехода недвижимости к кредитору из-за неплатежей долг ипотечника считался урегулированным. Банки по-прежнему должны выполнять это условие для проблемных кредитов, выданных до 25 июля 2014 года, указывает ЦБ в письме.

Отдельные кредиторы нарушают и это положение и продолжают взыскивать остаток задолженности по ипотечным договорам, несмотря на то что по закону обязательства полностью прекращены. Это нарушает права заемщиков, приводит к необоснованному увеличению долговой нагрузки и объема просроченных обязательств физических лиц, подчеркивает Центробанк.

В этих случаях также стоит вернуть заемщикам деньги и исправить их кредитную историю.

Швецов уточнил, что ЦБ не хочет, чтобы банки прощали долг автоматически: «Они должны проводить индивидуальный анализ жизненной ситуации заемщика». Прощение долгов не обязательно, но может быть оправданным в случае действительно тяжелой ситуации заемщика, подчеркнул первый зампред ЦБ.

На ипотечные кредиты, выданные до вступления в силу более жесткой редакции закона об ипотеке, приходится меньше половины от общих ипотечных долгов россиян.

По данным ЦБ, на 1 августа 2014 года задолженность по таким кредитам составляла чуть больше 3 трлн руб. (средний срок кредита — около 15 лет), тогда как на 1 апреля 2019-го — 6,7 трлн руб. (длительность кредита выросла до 17,5 года).

При этом пять лет назад уровень просроченной задолженности по ипотеке был выше, чем сейчас, — 4,5 против 0,9%.

Почему банкам невыгодно прощать долги по ипотеке

«Позиция банков понятна — они хотят максимально компенсировать себе потери по кредиту. Когда рынок недвижимости падает, для банков это означает обесценение залогов», — объясняет аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Если стоимость недвижимости сильна упала, а кредит был взят на длительный срок и существенно не уменьшился в размере, то даже после изъятия залога и его продажи банку все равно не хватит денег на покрытие долга, продолжает она: «Такая ситуация была с валютной ипотекой.

Там непропорционально вырос кредит при переоценке валюты и даже перепродажа квартиры не покрывала в два раза возросший кредит».

Сейчас ситуации со снижением стоимости недвижимости случаются редко, возражает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов: как правило, банк при выдаче ипотечного кредита максимально закладывает все возможные риски и учитывает возможные колебания стоимости на рынке недвижимости.

Логика регулятора ясна — кредит на дом должен быть сопоставимым со стоимостью недвижимости, под которую он получен, говорит замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Для банков же, наоборот, может быть очень выгодно получить некий возврат по кредиту, первоначальный взнос, продать квартиру и потребовать этот недоплаченный избыток.

Как банки продают заложенные квартиры

По словам генерального директора «Российского аукционного дома» Андрея Степаненко, сейчас банки, как правило, сами продают квартиры, попавшие к ним.

Они пытаются это сделать через свои управления проблемных активов, которые продают квартиры напрямую без аукционов, и из-за такого механизма приходится продавать квартиры с дисконтом, иногда до 20–30%.

«Покупают в таком случае квартиры обычно не конечные пользователи, а те, кто потом перепродает их и ловит маржу», — объясняет эксперт.

По данным ЦБ, за счет продажи залогов с начала 2018 года (за пять кварталов) было погашено кредитов всего на 6,3‬ млрд руб. Средний размер ипотечного кредита в 2018 году составил 2,19 млн руб., свидетельствуют данные НКБИ. Объем выдачи ипотеки в прошлом году составил 3 трлн руб.

Будут ли банки чаще прощать долги

Рекомендации ЦБ необязательны к исполнению, говорит Щурихина: если ЦБ видит, что практика распространена и хочет защитить заемщиков, то логично было бы ввести изменения на законодательном уровне, например прописать условия, при которых банк считает ипотеку погашенной, в частности при изъятии недвижимости.

Хотя отдельные положения письма ЦБ носят рекомендательный характер и формально не обязательны для исполнения, регулятор вполне может пойти на их «узаконивание» в случае массового отказа им следовать в ущерб интересам заемщиков, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Выполнение рекомендаций вряд ли станет чувствительным для финансового результата даже отдельных банков с учетом низкого уровня дефолта по ипотечным кредитам сегодня».

Исполнение рекомендаций ЦБ для банков, которые такие практики не применяли, с балансовой точки зрения будет давить на капитал и засчитываться как убыток, если ранее такой кредит не резервировался, говорит Пивень. Однако вряд ли в масштабах системы это будет существенно, подтверждает он.

Новации Банка России вполне могут подтолкнуть банки к более взвешенной оценке залога недвижимости по ипотечным кредитам, а также снизить долю кредитов с низким (ниже 20%) первоначальным взносом, считает Доронкин.

Из девяти крупных банков, в которые направил запрос РБК, рекомендацию ЦБ прокомментировали лишь четыре.

«ВТБ внимательно подходит к данному вопросу и прекращает задолженность клиентов абсолютно во всех случаях, предусмотренных законодательством», — сообщили в пресс-службе ВТБ. Такие случаи в банке рассматривают в индивидуальном порядке, но приоритетным считают «решение вопросов, касающихся семей с детьми и имеющих единственное жилье».

Банки «стараются не доводить до реализации залога и по возможности договориться с заемщиком о реструктуризации», а если недвижимость все же продают, то вырученные средства обычно покрывают сумму долга, говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Проблемы в основном возникают в случаях валютной ипотеки, при сильном снижении стоимости жилья в некоторых регионах, а также для загородной недвижимости (в этом сегменте выше неопределенность).

«Однако вводить такие изменения нужно не с помощью рекомендаций, а на законодательном уровне. Прощение долга возникает из невозможности взыскания или банкротства физического лица. Информационные письма могут разъяснять трудные моменты инструкций самого ЦБ, а не призывать банки отказаться от своих законных прав», — считает Матовников.

В «ФК Открытие» РБК сообщили, что изучают новую рекомендацию ЦБ и прорабатывают возможности для ее реализации. В Росбанке воздержались от комментариев, сославшись на необходимость проанализировать предложение ЦБ.

Центробанк не хотел бы, чтобы банки прощали долг автоматически, но им стоит проводить индивидуальный анализ жизненной ситуации заемщика. В случае действительно тяжелой ситуации списание долгов может быть оправданным

Роман Пименов / Интерпресс / ТАСС

Центральный банк 19 июня выпустил информационное письмо, в котором рекомендовал банкам подумать о возможности прощения долгов по ипотеке после изъятия у заемщика предмета залога. Однако регулятор не хочет, чтобы банки автоматически прощали долги, уточнил его первый зампред Сергей Швецов, слова которого РБК передала пресс-служба ЦБ.

В письме ЦБ обращает внимание на недопустимость нарушения законодательства, по которому по ипотечным кредитам, выданным до 2014 года, банкам нельзя требовать возмещения долга после утраты заложенной недвижимости.

Регулятор также обратил внимание участников рынка на наилучшие практики, когда банки прощают долги после изъятия залога даже при наличии законных оснований для их требования.

«По мнению регулятора, интересам потребителей в гораздо большей степени отвечало бы полное прекращение долга во всех случаях, когда на предмет ипотеки обращено взыскание», — говорилось в релизе.

После вступления в силу в 2014 году поправок в закон об ипотеке банки не должны требовать с должника выплаты остатка долга по кредиту, если банк получил выплату от страховой компании по программам страхования ответственности заемщика либо страхования финансовых рисков кредитора, сказал Швецов.

«Банки иногда продолжают в таких случаях взыскивать долг, пользуясь незнанием заемщиками этой нормы. Мы рекомендовали банкам изучить такие случаи и предпринять меры по устранению нарушений, в том числе возврату ранее полученных платежей», — сообщил он.

Источник: https://www.rbc.ru/finances/19/06/2019/5d09ea389a79471bb718bc9a

Основания для прекращения залога и ипотеки недвижмости

Отступное по ипотеке

Прекращение залога – это гражданско-правовой прецедент, мотивирующий залогодержателя снять обременение с предмета закладной стоимости.

Возникает при условии расчёта с кредитором, погашением долговых обязательств. В результате чего приобретатель собственности становится единственным и полноправным владельцем имущества, к нему возвращается право распоряжаться таковым и выставлять недвижимость на торги или иные имущественные сделки.

Статья 352 ГК РФ оглашает следующие условия снятия обременения:

  • завершение обязательств по кредиту при расчете;
  • при передаче недвижимости в качестве расчета;
  • иногда при переходе прав третьим лицам (при сокрытии факта обременения);
  • при недобросовестном отношении к объекту титульного владельца;
  • по закону.

Иные основания, предусматривающие допустимость требований со стороны залогодателя, оглашает статья 343 (п.3) ГК РФ. В обозначенных случаях объект немедленно возвращается владельцу. Как правило – применяется при преступных и недобросовестных действиях кредитора.

Если имущество подверглось гибели или порче в результате пожаров, затопления или стихийных бедствий и техногенных катастроф, в действие вступают положения статьи 345 (п.2) ГК РФ.

Факт отмены обременения требует официального оформления. Оно различается по форме для разных видов гражданско-правовых прецедентов. Но основой и итогом этих действий является переход права на объект владельцу или заёмщику. В иных случаях привлекается дополнительный юридический инструментарий, учитывающий нюансы конкретной ситуации.

Обозначенные нюансы опираются на законы о банкротстве, об ипотеке, а так же – на практику арбитражного судопроизводства и иные источники законодательства, отражённые в главе 26 Гражданского кодекса РФ.

Прекращение залога недвижимости по соглашению сторон

Договор кредитования, так же как иные виды договоров допускает расторжение. Регламент статьи 450 ГК РФ устанавливает норму регулирования процедуры расторжения договора по согласию сторон. В таком случае прецедент опирается на составление сторонами соглашения, в котором отражены позиции контрагентов.

Для договоров кредитования, в данном случае, обязательно проведение взаиморасчетов. При их проведении закладное имущество освобождается от обременения и по остальным законодательным положениям.

Соглашение составляют заинтересованные лица, участвующие в заключении договора кредитования.

Если данное условие не допускает выполнения, представляется опора на юридическую базу:

  • приложения к договор о переуступке;
  • доверенность на представителя;
  • свидетельство о наследовании и т.п.

Кроме соответствия сторон требуется идентифицировать существенные характеристики:

  • номер договора;
  • дату заключения;
  • предмет договора;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • сумму займа.

В основной части соглашения, которая допускает импровизации при составлении, требуется указать, что контрактные условия исполнены полностью.

Взаиморасчёты проведены, на основании чего недвижимость, выступающая предметом залоговой стоимости, переходит в полноправное распоряжение владельца.

В заключительной части указывается количество экземпляров, дату, с которой документ вступает в силу. Ставятся подписи сторон, печать и реквизиты банка.

Эта же процедура допускает использования при переходе долга третьему лицу, с выводом закладного объекта. А так же – при передаче прав займодавцу, при затруднении с возвратом кредита.

Независимо от ситуации, которая потребовала составления соглашения, оно регистрируется в Росреестре и приобретает юридическую силу после регистрации. Во время данной процедуры вносятся сведения о прекращении действия договора.

Прекращение залога недвижимости по закону

Данный прецедент по преимуществу возникает в силу банкротства предприятий или нарушения установленных долговых обязательств со стороны заёмщика, в результате чего право на закладной объект передаётся кредитору. То есть он действует всегда, когда прекращают действие нормативы договора.

Если должник не передал объект для расчёта с долговыми обязательствами соглашением, то кредитор оформляет документацию о задолженности в арбитраж. На основании полученного им решения суда, недвижимое имущество переходит в распоряжение банка.

После этого с недвижимости снимается обременение, и объект выставляется на торги. Новый владелец приобретает недвижимость с чистым титулом, не предусматривающим притязания на него со стороны третьих ли

Для признания банкротства предприятия или по причине приводящихся в отношении него новаций, подготавливается требуемая документация, подтверждающая статус владельца.

То же допускается, когда договор залога, составленный между кредитором и заёмщиком, считается недействительным – оспорим и ничтожным. Имущественные отношения подлежат реституции, а гражданско-правовые отношения аннулируются.

Закон предусматривает так же прекращение обозначенных обязательств после погашения долга заёмщиком. Рассчитавшись, он вправе потребовать немедленного возврата имущества. В случае отказа – спор решается в судебном порядке.

Если у вас имеются кредитные задолженности в банках и МФО свыше 150 тысяч, вы можете абсолютно бесплатноузнать о возможности списания своей задолженности.

Прекращение залога ипотеки

Данное обстоятельство ориентируется на основания статьи 25 Федерального закона об ипотеке и статьи 29 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Положения оглашают порядок перехода квартир в собственность:

  • Покупателя, являющегося владельцем жилья, при полном погашении долговых обязательств перед банком.
  • Банка, при не исполнении обязательств по возврату денежных средств заёмщиком.
  • Третьих лиц, взявших на себя долговые обязательства заёмщика.
  • При переуступке прав на жильё, так как обременение следует судьбе имущественной сделки.

Главным требованием является проведение взаиморасчётов, которое предполагает:

  • возврат заёмных средств банку;
  • передачу закладной на квартиру банку;
  • переуступку долга третьему лицу.

При выплате средств обременение снимается в силу закона и условий, обозначенных договором кредитования.

При переходе прав на квартиру банку – готовится документация для участия объекта в аукционе, что предусматривает чистоту сделки и восстановление титула квартиры для нового покупателя.

Взаиморасчёты, в данном случае, производятся из вырученных за счёт продажи недвижимости, средств. На данном основании обременение утрачивает силу и аннулируется. Переуступка долга третьему лицу допускает замену объекта недвижимости, который может иметь уменьшенную стоимость, если владелец ипотечной квартиры уплатил часть долга.

В этом случае предшествующий предмет залога – приобретённая в ипотеку квартира, переходит в распоряжение владельца.

Основание и порядок досрочного прекращения залога недвижимости

При оформлении займа стороны составляют договор кредитования, в котором отдельным пунктом указываются правила досрочного погашения кредита.

Данное правило регламентирует немедленный вывод закладного объекта недвижимости из-под обременения. Оно осуществляется посредством получения от банка официальных сведений о завершении выплат с полным освобождением должника от обязательств.

На основании полученной документации, которую заёмщик предоставляет в отделение многофункционального центра, сведения о проведённых взаиморасчётах вносятся в Росреестр. Здесь проводится процедура аннулирования обременения.

Если в этой ситуации кредитная организация отказывается выдать обозначенные сведения, вопрос требуется передать в суд. То же происходит, когда предмет залога отчуждается банку, без предоставления согласия со стороны заёмщика, грубо нарушившего дисциплину кредитной ответственности.

Для того чтобы получить сведения о погашении кредита, заинтересованному лицу следует официально обратиться в банк за получением подтверждающей документации.

Те же действия требуется произвести кредитору, если должник прекратил погашать платежи. При условии взаимных договорённостей стороны составляют соглашение о передаче объекта. Отсутствие договорённостей при попытке их достижения – основания подачи иска.

Для предприятий при банкротстве следует оформить процедуру банкротства и добиться официального признания данного статуса. Полученная документация об аннулировании юридического лица – основания для передачи недвижимости на торги с аукциона.

При новации предприятий недвижимость допускает выведения из-под залога при погашении долга или при замене объекта иным строением, помещением или земельным участком. В данном случае применяется аналогичный алгоритм, при котором стороны составляют дополнительное соглашение к действующему договору или расторгают его, с заключением нового.

Прекращение залога недвижимости отступным

Право предоставления отступного регулируется положениями статьи 409 ГК РФ. На его основании стороны могут пойти на уступки, то есть достичь компромисса путём предоставления взаимных условий, облегчающих процедуру взаимного расчёта.

По существу проблемы – уступки не касаются нарушения существенных условий договора. Речь здесь может идти только о некотором снисхождении со стороны банка к заёмщику, при его совершенно адекватном понимании ситуации. Это даёт возможность корректировки ситуации, составлением соглашения об отступном, где указываются новые условия погашения ипотечного или иного кредитного обязательства.

Например, допускается подведение итогов финансового положения сторон с установлением фиксированной суммы задолженности, при замораживании процентной ставки

Ответным шагом со стороны заёмщика допускается предоставление денежных средств или недвижимости.

Договор об отступном имеет юридическую силу так же при условии замены объекта недвижимости – менее ценным.

Такое может допускаться при замене залоговой квартиры на комнату, если ипотека выплачена на 2/3 или более того.

Владелец вправе продать квартиру, которая перейдёт новому собственнику без залога, а чистота имущественной сделки не вызовет сомнения у покупателя и соответствующих инстанций.

Отступные допускаются не только при изменении условий договора или его расторжении. Те же действия допускаются при рассмотрении дела о залоге в судебном порядке. Найдя компромисс в результате судебных прений, стороны вправе предложить отступные и достичь мирного урегулирования правовой основы прецедента о закладном недвижимом имуществе.

Отступные могут быть предложены не только заёмщиком, но и поручителем или супругом, которые несут солидарную ответственность по долговым обязательствам. Банк обязан рассмотреть предложения данных лиц, не имея права на отказ, если действия данных лиц не наносят ему имущественного ущерба.

Если отступное подписано сторонами, банк обязан вывести объект из-под залога. В противном случае вопрос так же передаётся на рассмотрение в арбитраж.

Если у вас остались вопросы или вы столкнулись со спорной ситуацией по залогу или ипотеке, обратитесь за бесплатной консультацией к специалисту и решите свою проблему.

Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8 800 707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/osnovaniia-dlia-prekrasceniia-zaloga-i-ipoteki-nedvijmosti-5a7828d5799d9db582585726

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.